Résiliation du bail d’habitation et expulsion pour impayés locatifs sans preuve de capacité de paiement

En référé, les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent au juge d’ordonner les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et d’allouer une provision lorsque l’obligation est certaine. La recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion suppose, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et le signalement préalable à la CCAPEX.

En application de l’article 24 I de cette loi, la clause résolutoire produit effet après l’expiration du délai prévu au bail suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs dans la limite de trois ans, selon les articles 24 V et VII, mais le locataire doit démontrer sa capacité à apurer la dette et avoir repris le paiement du loyer courant. L’absence de justificatifs de revenus, l’absence de règlements et l’aggravation de la dette justifient le rejet des délais.

Les loyers impayés sont dus sur le fondement des articles 1103 et 1217 du Code civil. Après résiliation, l’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité d’occupation provisionnelle. La provision peut être assortie d’intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-6 du Code civil. Les dépens et les frais irrépétibles sont mis à la charge de la partie perdante sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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La dette locative actualisée s’élevait à 90 647,08 euros et avait été reconnue par le locataire, qui sollicitait des délais sans fournir de justificatifs de revenus ni établir la reprise du paiement courant. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, rejeté les délais, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à leur restitution effective.

Une société bailleresse a donné à bail d’habitation un appartement à un locataire, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Des impayés se sont accumulés. La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné le locataire en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une provision.

À l’audience, la dette actualisée s’élevait à 90 647,08 euros. Le locataire a reconnu la dette et sollicité des délais de paiement sur trente-six mois, sans produire de justificatifs de revenus ni établir la reprise du paiement courant.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, rejeté les délais, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective. Le locataire a également été condamné au paiement de la provision, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Expiration du délai contractuel sans règlement intégral
• Respect des formalités de notification et de signalement prévues par l’article 24
• Dette locative certaine et non sérieusement contestable
• Absence de preuve de capacité à apurer la dette
• Absence de reprise du paiement du loyer courant

• Contrat de bail comportant une clause résolutoire
• Commandement de payer délivré le 18 juin 2025
• Décompte locatif arrêté au 5 juin 2026
• Reconnaissance de la dette à l’audience
• Absence de justificatifs de revenus produits par le locataire
• Absence de paiements depuis mars 2025

La société bailleresse obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel de la dette ainsi qu’une indemnité d’occupation. Le locataire doit libérer les lieux, régler les sommes dues et supporter les frais de la procédure.

• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement provisionnel de 90 647,08 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à restitution effective
• Intérêts au taux légal sur la dette
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Établir précisément le décompte locatif
• Délivrer un commandement de payer conforme
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Signaler la situation à la CCAPEX dans les délais

À éviter

• Omettre le visa de la clause résolutoire
• Négliger les délais légaux et contractuels
• Solliciter des délais sans justificatifs financiers
• Confondre loyers impayés et indemnité d’occupation
• Procéder à l’expulsion sans commandement préalable

La recevabilité de l’action fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et la situation avait été signalée à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation. Ces formalités, prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, rendaient l’action en résiliation et expulsion recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés locatifs

Le bail comportait une clause prévoyant la résiliation de plein droit après deux mois suivant un commandement de payer infructueux. Le commandement ayant été délivré et étant resté impayé pendant plus de deux mois, les conditions d’acquisition étaient réunies. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 était applicable.

Les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

Sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le locataire devait démontrer sa capacité à régler la dette et, en principe, avoir repris le paiement du loyer courant. L’absence de justificatifs de revenus, l’absence de règlements récents et l’aggravation de la dette justifiaient le rejet de la demande.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1342-10 du Code civil