Raccordement aux réseaux publics : l’irrégularité d’une transformation fait obstacle à l’accès définitif

L’article L. 111-12 du code de l’urbanisme permet au maire de s’opposer au raccordement définitif aux réseaux publics d’un bâtiment dont la construction ou la transformation n’a pas été régulièrement autorisée ou régularisée. Le juge apprécie cette régularité au regard de la date des travaux et des règles alors applicables. Il doit examiner les éléments produits par le pétitionnaire et, en présence d’allégations sérieuses non contredites, exercer ses pouvoirs d’instruction.

La transformation d’un bâtiment en habitation, accompagnée d’une modification de façade et d’un changement de destination, relevait d’un permis de construire en application de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme. Une déclaration préalable ne pouvait donc régulariser les travaux réalisés. L’article L. 210-1 du code de l’environnement, qui reconnaît notamment un droit d’accès à l’eau potable, n’a pas pour objet d’autoriser le raccordement d’une construction irrégulièrement édifiée.

Les articles L. 332-6 et L. 332-15 du code de l’urbanisme sont inopérants lorsqu’ils sont invoqués contre le refus fondé sur le pouvoir de police spéciale en matière de raccordement. De même, les prescriptions du PLU imposant le raccordement des habitations ne régularisent pas une construction irrégulière. Le refus étant confirmé, les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte sont rejetées. La partie perdante est condamnée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Le raccordement aux réseaux publics a été refusé pour une habitation transformée sans permis de construire à partir d’un hangar. La juridiction confirme ce refus, les travaux ayant modifié la façade et la destination du bâtiment sans l’autorisation requise. Les demandes d’injonction et d’astreinte sont également rejetées.

Une propriétaire a demandé au maire de Veyrac le raccordement aux réseaux publics d’eau et d’électricité d’un immeuble constituant sa résidence principale. Le bâtiment avait d’abord été autorisé comme hangar, puis transformé en habitation après le dépôt de déclarations préalables.

La commune a implicitement refusé le raccordement. La propriétaire a demandé l’annulation de ce refus, puis a fait appel du jugement ayant rejeté sa demande.

La juridiction relève que la transformation avait modifié la façade et le changement de destination, de sorte qu’un permis de construire était nécessaire. Les travaux ayant été réalisés sans cette autorisation, le refus de raccordement est maintenu. Les demandes d’injonction et d’astreinte sont rejetées, et la propriétaire doit verser 1 500 euros à la commune au titre des frais de procédure.

• Construction ou transformation soumise à autorisation d’urbanisme
• Régularité appréciée selon les règles applicables à la date des travaux
• Modification de façade accompagnée d’un changement de destination
• Obtention préalable d’un permis de construire requis
• Absence de régularisation ultérieure des travaux irréguliers
• Absence d’effet régularisateur du droit d’accès à l’eau ou du PLU

• Plans joints au permis de construire de 2003
• Plans annexés aux déclarations préalables de 2011
• Comparaison du nombre d’ouvertures avant et après travaux
• Déclarations mentionnant le changement de destination en habitation
• Décision d’opposition à la déclaration préalable

La propriétaire ne peut obtenir le raccordement définitif de son habitation tant que l’irrégularité de sa transformation n’est pas régularisée. La commune conserve le bénéfice du refus et obtient une indemnité au titre des frais exposés.

• Refus de raccordement définitif maintenu
• Demandes d’injonction et d’astreinte rejetées
• Absence d’effet régularisateur du PLU
• Vérification nécessaire du permis exigé pour les travaux
• Paiement de 1 500 euros à la commune

À faire

• Identifier la date exacte de chaque transformation
• Vérifier le changement de destination du bâtiment
• Comparer les façades avant et après travaux
• Rechercher le permis de construire requis
• Contrôler une éventuelle régularisation ultérieure

À éviter

• Invoquer le droit à l’eau sans vérifier la régularité
• Assimiler une déclaration préalable à un permis
• Se fonder uniquement sur les prescriptions du PLU
• Invoquer les participations d’urbanisme sans lien juridique
• Demander un raccordement définitif avant régularisation

La régularité des constructions raccordées aux réseaux publics

L’article L. 111-12 du code de l’urbanisme autorise le maire à s’opposer au raccordement définitif d’un bâtiment dont la construction ou la transformation n’a pas été régulièrement autorisée ou régularisée. La régularité s’apprécie au regard des règles applicables à la date d’édification ou de transformation.

Le permis de construire pour changement de destination

Selon l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme, les travaux modifiant la façade et accompagnés d’un changement de destination sont soumis à permis de construire. La modification des ouvertures et la transformation en habitation rendaient une déclaration préalable insuffisante, de sorte que les travaux étaient irréguliers.

Le pouvoir d’instruction du juge de l’excès de pouvoir

Le juge apprécie la régularité de la construction au regard des éléments produits par le demandeur et l’administration. Il ne peut exiger une preuve impossible des faits allégués et doit, en présence d’allégations sérieuses non démenties, demander les documents utiles à la formation de sa conviction.

Article L. 111-12 du code de l’urbanisme, Article R. 421-14 du code de l’urbanisme, Article R. 123-9 du code de l’urbanisme, Article L. 210-1 du code de l’environnement, Article L. 1321-1 A du code de la santé publique, Article L. 332-6 du code de l’urbanisme, Article L. 332-15 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative