Permis de construire en zone littorale urbanisée : appréciation de la continuité et de la densification

La cour confirme l’annulation du refus de permis de construire. Elle juge que le dossier permettait d’apprécier la conformité du projet à l’article UE 13 du règlement du PLU : la notice décrivait suffisamment les espaces libres, les plantations, le maintien d’un arbre et le remplacement d’une haie.

Au regard de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, une construction située dans un espace déjà urbanisé ne constitue pas une extension de l’urbanisation lorsqu’elle n’étend ni ne renforce significativement l’urbanisation et ne modifie pas substantiellement les caractéristiques du quartier. Les photographies et vues aériennes établissaient l’insertion du terrain dans un compartiment urbanisé.

L’article L. 121-16 du même code permet une construction dans la bande littorale de cent mètres lorsqu’elle se situe dans un espace urbanisé caractérisé par une densité significative et qu’elle n’entraîne pas une densification significative. Ces conditions étaient réunies pour une construction d’environ 40 m².

La substitution de motif demeure possible si le nouveau motif est légal, fondé sur la situation existant à la date de la décision, soumis au débat contradictoire et ne prive pas le bénéficiaire d’une garantie. Toutefois, l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne pouvait justifier le refus sur la seule mention d’un aléa incendie fort, sans précisions sur la probabilité et la gravité du risque. La demande fondée sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative est rejetée.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La cour administrative d’appel confirme l’annulation du refus de permis de construire une maison d’habitation à Hyères. Le terrain, situé dans la bande littorale des cent mètres, s’insère dans un secteur déjà urbanisé et le projet demeure modeste, avec maintien d’espaces libres et de plantations. La commune n’établit pas suffisamment le risque concret d’incendie et ne peut substituer utilement le motif tiré de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Une société civile immobilière a demandé un permis de construire pour une maison d’habitation d’environ 39 m² sur une parcelle située à Hyères, dans la presqu’île de Giens. Le maire a refusé le permis en invoquant l’insuffisance du dossier au regard du règlement du PLU, la méconnaissance des règles d’urbanisation du littoral et un risque pour la sécurité publique.

Le tribunal administratif a annulé ce refus et enjoint à la commune de délivrer le permis. La commune a fait appel.

La cour relève que le terrain, situé dans la bande littorale des cent mètres, s’insère dans un compartiment déjà urbanisé entre des parcelles construites. Le projet prévoit une construction modeste, des espaces libres et le maintien de plantations. La commune invoquait également un aléa incendie fort, sans apporter de précisions suffisantes sur les risques concrets. La cour rejette l’appel et refuse la substitution de motif fondée sur l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

• Insertion du terrain dans un compartiment déjà urbanisé
• Absence d’extension ou de renforcement significatif de l’urbanisation
• Absence de modification importante des caractéristiques du quartier
• Construction située dans un espace littoral présentant une densité significative
• Absence de densification significative résultant du projet
• Appréciation concrète de la probabilité et de la gravité des risques
• Dossier de permis suffisamment précis sur les espaces libres

• Notice explicative décrivant les espaces libres et leur traitement
• Plan d’aménagement paysager matérialisant la haie remplacée
• Photographies démontrant l’insertion dans un compartiment urbanisé
• Vues aériennes établissant la densité des constructions voisines
• Carte d’aléa incendie invoquée sans précisions complémentaires

La société civile immobilière conserve le bénéfice de l’annulation du refus et de l’injonction de délivrance du permis. La commune ne peut obtenir la réformation du jugement ni les frais demandés, faute d’avoir démontré une non-conformité du projet ou un risque suffisamment caractérisé.

• Maintien de l’annulation de l’arrêté de refus
• Délivrance du permis dans le délai fixé par le jugement
• Prise en compte de l’insertion dans le tissu urbanisé
• Production précise des plans, notices et documents paysagers
• Justification concrète de la probabilité et de la gravité des risques

À faire

• Décrire précisément les espaces libres dans la notice
• Identifier les plantations conservées et remplacées
• Joindre des photographies du tissu urbain environnant
• Produire des vues aériennes situant le terrain
• Documenter concrètement les risques de sécurité publique

À éviter

• Présenter un dossier imprécis sur les aménagements extérieurs
• Qualifier automatiquement le projet d’extension urbaine
• Assimiler toute construction à une densification significative
• Fonder un refus sur une simple carte d’aléa
• Demander une substitution sans débat contradictoire préalable

La continuité de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-8

Une construction située dans un espace déjà urbanisé ne constitue pas une extension de l’urbanisation si elle n’étend ni ne renforce significativement l’urbanisation et ne modifie pas substantiellement les caractéristiques du quartier. La cour retient l’insertion du terrain dans un compartiment urbanisé, établie par les photographies et vues aériennes.

L’interdiction de construire dans la bande littorale de cent mètres

L’article L. 121-16 du code de l’urbanisme autorise une construction dans cette bande lorsqu’elle se situe dans un espace urbanisé présentant un nombre et une densité significatifs de constructions, sans entraîner de densification significative. La cour relève que le projet, d’environ 40 m², remplissait ces conditions.

La substitution de motif fondée sur l’article R. 111-2

Une substitution suppose un motif légal, fondé sur la situation existant à la date de la décision, soumis au débat contradictoire et ne privant pas l’intéressé d’une garantie. La seule mention d’un aléa incendie fort, sans précisions sur la probabilité ni la gravité du risque, ne suffisait pas.

Article L. 121-8 du code de l’urbanisme, Article L. 121-16 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 222-26 du code de justice administrative, Article L. 321-2 du code de l’environnement