TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 25/14771
N° Portalis 352J-W-B7J-DBOVR

N° MINUTE : 4

Assignation du :
26 Novembre 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [N] [W][2]

[2]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Médiateur : [G]
[T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [A]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Maître Laurence MALKA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2022

DEFENDERESSE

S.A.R.L BB&B COMMUNICATION ET MARKETING INDUSTRIEL
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe GRÜNDLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0191

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [J] [A] a donné à bail renouvelé à la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel initial hors taxes hors charges de 18.061,85 euros.

La destination est la suivante : « bureaux commerciaux ». La surface des locaux mentionnée au bail étant de 120 m².

A échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 juin 2024, la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel a adressé une demande de renouvellement de son bail à effet du 1er juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2024, Monsieur [J] [A] a acquiescé au principe de renouvellement, mais s’est opposé au montant du loyer proposé estimant que celui-ci devait être fixé à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juillet 2025, avisée mais non réclamée par son destinataire, puis par acte extrajudiciaire du 15 octobre 2025, Monsieur [J] [A] a, par mémoire préalable, sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 38.630 euros hors taxes hors charges, à compter du 1er juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2025, la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel s’est, par mémoire, opposée au montant du loyer proposé, estimant que celui-ci devait être fixé à la somme annuelle de 25.200 euros hors taxes hors charges, à compter du 1er juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 18 février 2026, Monsieur [J] [A] a fait assigner la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“ – Recevoir Monsieur [J] [A] en sa demande,

Y faisant droit,

– Juger que le bail commercial sera renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024, sauf en ce qui concerne le prix.
– Juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que le preneur devra verser entre les mains du bailleur le complément dû à ce titre,
– Juger que les locaux loués exclusivement à usage de bureaux justifient le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé,
– Fixer le loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 38.630 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024,
– Juger que la société BB&B COMMUNICATION MARKETING INDUSTRIEL devra payer des intérêts de retard au taux légal entre l’ancien et le nouveau loyer à compter de chaque date d’exigibilité depuis le 1er juillet 2024 ; les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire :

Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal et lui donner notamment mission de :

– Se rendre sur les lieux, les décrire et les photographier, déterminer leur surface,
– Se faire remettre par les parties tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,
– Recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des locaux loués,
– Entendre les parties en leurs observations et explications et d’une manière générale fournir au juge tous éléments utiles lui permettant de statuer sur le litige,

– Fixer dans ce cas le loyer provisionnel à la somme annuelle de 23.464,20 € hors taxes et hors charges, à compter rétroactivement du 1er juillet 2024.

En tout état de cause :

– Condamner la société BB&B COMMUNICATION MARKETING INDUSTRIEL au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ”.

La S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel a notifié des conclusions par RPVA le 13 mai 2026 puis a notifié dans les mêmes formes le 19 mai 2026 le mémoire déjà signifié le 19 novembre 2025, antérieurement à l’acte introductif d’instance.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité du mémoire et des conclusions de la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel

L’article R.145-23 du code de commerce dispose qu’il est statué sur mémoire en matière de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

En outre, l’article R.145-26 du code de commerce ajoute que les mémoires doivent être notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Cette règle procédurale s’impose aux parties pour la régularité de la procédure qui ne peuvent y déroger.

En l’espèce, dans le cadre de la présente instance, la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel a notifié des conclusions par RPVA le 13 mai 2026 et a en outre notifié un mémoire signifié le 19 novembre 2025, par RPVA le 19 mai 2026.

Or, au regard de l’article R.145-26 du code de commerce, tel que s’appliquant à la présente procédure, la transmission d’un mémoire et de conclusions notifiés exclusivement par RPVA est irrégulière, le juge des loyers commerciaux ne pouvant en application du texte susmentionné en être régulièrement saisi.

Ainsi, tant le mémoire notifié par RPVA le 19 mai 2026 que les conclusions antérieures notifiées par RPVA le 13 mai 2026 doivent être déclarés irrecevables.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, il ressort des mémoires préalables que les parties s’accordent sur le principe de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Aux termes de l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Il résulte de l’article R.145-11 du code de commerce que les locaux à usage exclusif de bureau échappent au plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, s’agissant de locaux à usage de bureaux, il convient d’appliquer les dispositions de l’article R.145-11, aux termes desquelles le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la valeur locative.

Le bailleur fait valoir que la valeur locative annuelle, en référence aux estimations résultant des deux méthodes de valorisation, doit être estimée comme suit :

– Par méthode comparative à hauteur de 39.650 € ;
– Et par le rendement locatif à hauteur de 37.610 € ;

Ce qui induit, selon ses écritures, une valorisation du loyer annuel à la somme de 38.630 €, soit une valeur locative métrique de 316,64 €/m².

Sur ce, il est relevé que le bailleur ne produit pas de pièces utiles au soutien de ses prétentions. Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties qui ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un simple constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.
 

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
 

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

DECLARE irrecevables le mémoire notifié par RPVA le 19 mai 2026 et les conclusions antérieures notifiées par RPVA le 13 mai 2026 par la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel ;

CONSTATE le principe du renouvellement du bail commercial liant Monsieur [J] [A] à la S.A.R.L BB&B Communication et Marketing Industriel, portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024 ;

DIT que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er juillet 2024 ;
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [N] [W]
[Adresse 1] – [Localité 2]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
* visiter les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2024 des lieux loués au regard en application notamment de l’article R.145-11 du code de commerce ; * rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
* tenter de concilier les parties ;
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027 ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [J] [A] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 8], [Localité 6]) avant le 30 novembre 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 26 janvier 2027 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [G] [T]
[T] Expertises
[Adresse 2] – [Localité 3]
[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;
* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 25 septembre 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
M. PLURIEL J-C. DUTON