N° RG 24/00542 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FHQP

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C O U R D ’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 24/00542 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FHQP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 24 SEPTEMBRE 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [T]
de nationalité Française
né le 15 Juillet 1937 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Antoine-guy PAULUS, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [E]
de nationalité Française
né le 06 Octobre 1980 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Olivier SALICHON, avocat au barreau de COLMAR
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68066-2026-1132 du 20/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Colmar)

Madame [Q] [B]
de nationalité Française
née le 21 Janvier 1957 à [Localité 5] (SUISSE) ([Localité 5]),
demeurant [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection
Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 21 juillet 2026, en présence de [F] [O], auditeur de justice.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 24 septembre 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :
[Q] [B]
Me Antoine-guy PAULUS
Me Olivier SALICHON
* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2016 prenant effet au 1er avril 2016, [Z] [T] a donné à bail à [X] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 3] pour un montant de 450 euros, loyer et provision sur charge comprise.

[Q] [B] se portait caution solidaire par acte d’engagement du 18 février 2016.

Se prévalant de loyers impayés, [Z] [T] a fait signifier à [X] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 avril 2024, lui réclamant la somme en principal de 22657,24 euros.

Ce commandement de payer était dénoncé à la caution le 10 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 août 2024, [Z] [T] a fait assigner [X] [E] et [Q] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colmar, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique,la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux occupés par le défendeurla condamnation solidaire avec [Q] [B] à lui payer les sommes suivantes :23961,07 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré des loyers et charges avec intérêts légaux à compter de l’assignationLa condamnation de [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 506 euros à compter du 27 juin 2024

° la condamnation solidaire de [X] [E] et [Q] [B] au paiement des frais et dépens en ce compris les frais de l’assignation, 2500 euros, outre 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après remises, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026, lors de laquelle [Z] [T], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions du 21 octobre 2025 au terme desquelles il conclut à ce que le tribunal constate la résiliation du bail le 27 juin 2024, dise que [X] [E] est occupant sans droit ni titre ; ordonne son expulsion ainsi que des occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ordonne la séquestration des meubles, condamne solidairement [X] [E] et [Q] [B] à lui payer la somme de 23751,07 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers et charges, condamne [X] [E] à payer une indemnité d’occupation au titre des loyers et charges d’un montant de 506 euros à compter du 27 juin 2024, condamne solidairement [X] [E] et [Q] [B] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les frais et dépens et ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A cet effet, il expose qu’à la date de la délivrance du commandement de payer la dette locative s’élevait à la somme de 22.443,07 euros, que la situation n’a pas été régularisée par le locataire ni par la caution, que le loyer en cours n’est plus payé depuis mars 2025, que même si le montant de la dette est contesté il demeure important et que la résiliation du contrat doit être constatée. S’agissant de la prescription triennale concernant une partie des loyers, il s’en remet à la sagesse du tribunal, que cette prescription s’impose aussi au défendeur, que les montant de 6000 euros versés le 7 juin 2023, 250 euros le 5 septembre 2023 et les 4 versements de 260 euros des mois d’août, septembre, octobre et décembre 2024 ont bien été déduits, que le défendeur a bénéficié de fait des plus larges délais de paiement et que sa demande en ce sens devra être rejetée.

De son côté, [X] [E] a repris oralement les termes de ses conclusions du 17 juin 2025 au terme desquelles il conclut à ce que soit constatée la prescription des éventuelles créances antérieures au 29 août 2021, que soit déclaré nul le commandement de quitter les lieux du 26 avril 2024 et que le demandeur soit débouté de ses demandes. Subsidiairement il conclut au rejet des sommes demandées au-delà du montant de 6902,28 euros, que soient octroyés les plus larges délais de paiement, que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que le demandeur soit condamné à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

A cet effet, il expose que le commandement de payer ne permet pas de connaître la nature et le détail des sommes dont le paiement est réclamé, qu’une partie des sommes sollicitées est atteinte par la prescription triennale, que des versements n’ont pas été pris en compte dans le décompte locatif, que ces montants s’imputent sur la dette locative visée par le commandement de payer, que la révision de loyer est irrégulière, que l’augmentation des provisions sur charges est injustifiée, que la dette locative ne peut excéder la somme de 6902,28 euros, que la mauvaise foi du bailleur rend nul le commandement de payer, que le preneur justifie de la reprise du paiement des loyers en cours et qu’il est en mesure de payer le loyer.

Madame [Q] [B] bien que régulièrement assignée, était absente et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

La réouverture des débats a été ordonnée et le demandeur a été invité à produire un décompte précis des sommes versées entre le 1er avril 2021 et le 1er mai 2024 et à conclure sur les calculs des charges locatives et leurs variations.

A l’audience du 21 juillet 2026, le demandeur a repris la même argumentation et les mêmes termes de sa demande.

Pour sa part, le défendeur a repris ses précédents arguments.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité

Malgré l’absence de Madame [B], il convient de statuer sur les demandes de [Z] [T], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur la demande au titre des arriérés de loyers et charges.

L’article 1728 2 du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la prescription triennale :

[X] [E] soutient qu’une partie des sommes réclamées seraient prescrites.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

En l’espèce, la demande a été introduite le 29 août 2024 de sorte que toutes les demandes portant sur une créance née antérieurement au 29 août 2021 sont prescrites.

Invité par jugement du 13 mai 2026 à fournir un décompte précis des sommes dues et des sommes versées pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 1er mai 2024, le demandeur produit un décompte pour la période postérieure au 1er avril 2024.

En l’absence de décompte précis tel que demandé, le tribunal se basera sur les pièces produites.

Années
Sommes dues hors charges
Sommes payées
Reste à devoir
2021 (période du mois de septembre au mois de décembre)
1748

2022
5292

2023
5472
6500

2024
5472
1040

2025
5472
260

2026 (jusqu’au 26 juillet )
3192

Total
26648
7700
18948

S’agissant des charges.

L’absence de production de décompte des charges et d’indication sur le mode de calcul conduit à constater que le demandeur n’en rapporte pas suffisamment la preuve et ses demandes seront rejetées de ce chef.

S’agissant de la revalorisation des loyers.

Il résulte des éléments du dossier que pour les années 2022 et 2023 doit être déduite la somme de 53 euros.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du décompte produit par [Z] [T] en annexe 7, que la dette locative au jour de l’audience du 27 juillet 2026 s’élève à la somme 18.948 euros dont il convient de déduire la somme de 53 euros mentionnée plus haut.

Il convient dès lors de condamner [X] [E] à payer à [Z] [T] la somme de 18.895 euros au titre des loyers encore impayés.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :
« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur l’exception de mauvaise foi

L’article 1104 du Code civil dispose que :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 2274 du code civil dispose que :

« La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »

[X] [E] soutient que le bailleur ne pouvait se prévaloir de la clause résolutoire au motif que les sommes mises en comptes n’étaient pas dues.

Toutefois, il résulte tant des pièces produites tant par le demandeur que par le défendeur que [X] [E] était bien débiteur de la somme minimale de 14.336 euros de sorte que c’est sans mauvaise foi que le demandeur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’exception de prescription fait obstacle non à l’existence d’une dette, mais à la possibilité pour le créancier d’en demander le paiement. En conséquence, la mauvaise foi alléguée d’[Z] [T] n’est pas rapportée.

L’exception sera en conséquence rejetée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé le 18 février 2016 stipule que le loyer est payable à terme à échoir au 1er du mois (article 15.1.1 du contrat produit en annexe 1 du demandeur) et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux (article 2.12 du contrat produit en annexe 1 du demandeur).

Par acte d’huissier du 26 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant alors à 22.657,24 euros.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines, accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification le 26 avril 2024.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 26 juin 2024 et Monsieur [X] [E] se trouve donc sans droit ni titre pour occuper le logement sis [Adresse 9] à [Localité 3].

Sur la demande en expulsion

Monsieur [X] [E] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 26 juin 2025, son expulsion du logement sis [Adresse 9] à [Localité 3], sera en conséquence ordonnée.

Monsieur [X] [E] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [E] à payer à [Z] [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 506 euros, à compter du 26 juin 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande de délai de paiement

Attendu que [X] [E] ne justifie pas de ses ressources et de sa capacité de rembourser fut-ce au terme des plus longs délais de paiement le montant des arriérés de loyer, il ne sera pas fait droit à la demande, ce d’autant moins qu’il n’est pas établi que le loyer en cours est intégralement payé.

En conséquence la demande en délais de paiement sera rejetée.

Sur la solidarité

Attendu que par acte du 18 février 2016, [Q] [B] s’est portée caution solidaire.
Qu’aucun élément de nature à écarter la validité de l’engagement n’a été produit de nature à écarter l’application de l’engagement

Qu’en conséquence il y a lieu de prononcer la condamnation solidaire d’[Q] [B] au paiement des sommes dont est redevable [X] [E] au titre des arriérés de loyer et charges

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner [X] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, et sa notification aux services sociaux.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il n’apparaît pas inéquitable de condamner [X] [E] solidairement avec [Q] [B] à indemniser [Z] [T] à hauteur de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 février 2016 entre [Z] [T] d’une part, et [X] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 28 juin 2024,

DIT que Monsieur [X] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement sis [Adresse 9], l’expulsion de [X] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [X] [E] à payer à [Z] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE [X] [E] solidairement avec [Q] [B] à payer à [Z] [T], la somme de 18.895 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 24 juillet 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 13.880 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE [X] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et sa notification aux services sociaux ;

CONDAMNE [X] [E] solidairement avec [Q] [B] à payer à [Z] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 24 septembre 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière
Le Président

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis »