TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 26/00219 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3UFC

Jugement du 24 Septembre 2026

Notifié à :
Me Sandra GARCIA – 2731

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 24 Septembre 2026 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 26 Janvier 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2026 devant :

Sophie NOEL, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté(e) de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [N] [R]
née le 07 Juillet 1980 à [Localité 2] – POLOGNE, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [W] [U] Prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la Société REHOME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Dans le cadre de la rénovation d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], Madame [N] [R] a conclu avec la société REHOME SARL un « contrat de restauration d’un immeuble » en date du 1er décembre 2021, pour un montant de 851.824, 68 euros HT (937.007, 15 euros TTC).

Par courrier daté du 04 août 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, le Conseil de Madame [N] [R] a, notamment, mis en demeure la société REHOME de lui communiquer sous quinzaine la garantie à premier demande en restitution d’acompte.

Par jugement en date du 13 novembre 2024, le Tribunal de commerce de LYON a prononcé la liquidation judiciaire de la société REHOME et désigné la SELARL [W] [U] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier daté du 05 décembre 2024, Madame [N] [R] a déclaré auprès de Maître [W] [U] une créance d’un montant de 1.041.106, 64 euros au passif de la liquidation.

Par ordonnance du 07 avril 2025, le juge des référés du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, faisant droit à une demande de Madame [N] [R], a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [K] [O].

Le rapport d’expertise a été déposé par Monsieur l’expert judiciaire le 20 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025, Madame [N] [R] a fait assigner la SELARL [W] [U] prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la Société REHOME devant le Tribunal judiciaire de LYON aux fins de :

« Vu l’article L622-22 du Code de commerce,

CONSTATER que Madame [N] [R] détient une créance contre la Société REHOME et en arrêter le montant à 930.193,75 € ;

ORDONNER l’admission au passif de la liquidation judiciaire de la Société REHOME de la créance de Madame [R] pour un montant de 930.193, 75 € ;

DIRE que les dépens de l’instance seront également inscrit au passif de la liquidation de la Société REHOME ».

Madame [N] [R] est restée en l’état de son assignation.

La SELARL [W] [U] prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la Société REHOME n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 25 juin 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

Prétentions et moyens

Au soutien de ses prétentions, exposées en amont, Madame [N] [R] s’appuie sur le rapport de l’expert judiciaire qui a conclu en premier lieu que le montant des travaux réalisés par la société REHOME par rapport à ses devis et à la somme de 1.041.106, 64 euros TTC payée par la demanderesse représente seulement un montant de 279.370, 30 euros TTC, soit un peu moins de 27 % du montant des travaux prévus et payés, ce qui conduit à une créance de restitution de 761.736, 34 euros TTC. Madame [R] fait également valoir que, selon l’expert judiciaire, la société REHOME n’a pas pris en compte dans son mode opératoire un certain nombre de problèmes techniques qui auraient dû l’être, ce qui va entraîner un coût supplémentaire pour la demanderesse d’un montant de 79.649, 06 euros TTC. Madame [R] invoque enfin l’existence d’un préjudice résultant de la perte locative, dans la mesure où les travaux qui devaient être réalisés par REHOME auraient dus être achevés fin mai 2024, qu’ils ne le sont toujours pas au jour de l’assignation, ce qui représente une perte de loyer de plus d’un an et demi.
La demanderesse souligne avoir régulièrement déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société REHOME pour 1.041.106, 64 correspondant aux deux acomptes qu’elle a payés à celle-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du Code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1104 du même code ajoute que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
L’article 1217 du même code prévoit par ailleurs que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».
L’article 1353 du même code dispose enfin que :
“Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Sur la demande formée par Madame [R] au titre des travaux non réalisés
Madame [N] [R] produit en premier lieu le contrat qu’elle a conclu le 1er décembre 2021 avec la société REHOME SARL aux termes duquel celle-ci s’est vue confier, en qualité de contractant général, la restauration d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant une somme globale et forfaitaire de 937.007, 15 euros TTC (pièce 1).
Le dit contrat prévoyait notamment, à l’article 2.2 « Modalités de règlement » des conditions particulières :
« Les modalités de règlement par le Maître d’Ouvrage seront les suivantes :
– par virement bancaire.
Echelonnement des règlements :
– 100 % en fonction de l’avancement tel que validé par l’architecte.
En tout état de cause et, sauf en cas de présentation d’un cautionnement bancaire dans les conditions prévues par l’article 1799- 1 du Code civil, le paiement interviendra à titre d’acompte au plus tard le 31 décembre 2021, suivant la facture émise, afin notamment de permettre la fourniture des garanties nécessaires à la réservation des différents sous-traitants et ainsi de pouvoir garantir au maître de l’ouvrage les prix et délai d’exécution.
En contrepartie le Maître d’Ouvrage pourra demander au Contractant Général la mise en place d’une garantie à première demande en restitution d’acompte et pour un montant correspondant à l’avancement des travaux. Montant devant se réduire au fur et à mesure de l’exécution par le Contractant Général de ses prestations ».
Madame [R] communique en deuxième lieu un devis, non signé, établi par la SARL REHOME et daté du 02 décembre 2022, portant le montant des travaux à la somme de 1.070.995, 42 euros TTC (pièce 3).
Madame [N] [R] justifie avoir versé à la SARL REHOME :
– la somme de 937.007, 15 euros par virement bancaire en date du 07 décembre 2021 (justificatif de virement de la BNP – pièce n°2)
– la somme de 104.099, 49 euros par virement bancaire en date du 06 janvier 2023 (relevé de compte BNP – pièce n°4).
Il est ainsi établi que la demanderesse a réglé à la société REHOME une somme totale de 1.041.106, 64 euros en règlement des travaux de restauration qu’elle devait exécuter.
Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] [O] que le chantier, qui a débuté au mois de février 2023, s’est arrêté à la fin du mois d’avril 2023 et est resté en état d’inachèvement.
L’expert relève que la société REHOME a réalisé les travaux suivants :
« – Poste 2 – Démolition générale : la plupart des démolitions, à l’exception de :
la dépose du plancher de la courette composé de béton et de pavés de verre (poste 2.26)d’une partie d’un mur de refend au R+5, remplacée par un IPN métalliquede diverses déposes ponctuelles d’installations électriuqes et de lattis bois restant à effectuer – Poste 5 – Façades sur courette intérieure : les prestations prévues ont été réalisées à l’exception de :
la partie située entre les deux dalles béton – Poste 5 – Façades sur rue : les prestations prévues ont été réalisées à l’exception de :
le nettoyage de la maçonnerie de la partie appartenant à la demanderesse au rez-de-chaussée côté [Adresse 5], autour de la porte d’accès à la cage d’escalierl’application d’une couche de protection hydrofuge sur l’ensemble des façades (poste 5.7) – Travaux des appartements :
les menuiseries extérieures à tous niveaux, à l’exception de la porte d’entrée au rez-de-chaussée, d’un châssis fixe (poste 4.12.855), des volets et des finitions peintureles fenêtres de toit ont été remplacées et les reprises de couverture associées réaliséesplusieurs portes intérieures de distribution en attente de pose, certaines étant voilées en raison de leur mode de stockage vertical (les portes d’entrée des appartements sont des portes de distribution intérieure utilisées provisoirement à cet effet mais ne sont pas celles prévues au marché)le poste 6.2.3.1.1. nouveau plancher hourdis de la courette intérieurele poste 6.3.1.1.1. (ouverture dans mur porteur entre douche et chambre dans l’apprtement n°2 au R+1)le poste 9.1.3.1.1. (ouverture dans mur porteur entre pièce de vie et chambre dans l’appartement n°4 au R+4)les parquets intérieurs sur les anciens planchers conservésles lignes d’alimentation électriquesles bâtis supports des WCune partie des réseaux d’alimentation et d’évacuation une partie des installations de VMC ».
Monsieur l’expert a évalué le montant des travaux réalisés par la société REHOME à la somme totale de 279.370, 30 euros TTC.
Il s’en déduit que Madame [R] détient une créance d’un montant de 761.736, 34 euros TTC au titre des travaux qu’elle a réglés et qui n’ont pas été exécutés par la société REHOME.
Il sera fait droit à la demande qu’elle forme à ce titre.

Sur la demande formée par Madame [R] au titre des problèmes techniques non pris en compte par la société REHOME
Dans son rapport, l’expert judiciaire indique avoir découvert, lors des constatations effectuées afin de déterminer l’état d’avancement des travaux, des problèmes techniques affectant l’immeuble :
– la hauteur insuffisante des garde-corps existants
– l’absence de garde-corps au niveau des baies qui n’en sont pas équipées
– la présence de vides dans les maçonneries, mis à jour lors des travaux de démolitions (anciennes saignées, etc.) et de fissures témoignant de problèmes structurels affectant certaines maçonneries
– la flexion anormalement importante des poutres bois traversantes dans l’espace des chambres aux niveaux R+2 et R+3
– la vétusté apparente de certaines parties de charpente – couverture et la présence de dégradations en périphérie de la verrière de la cage d’escalier.
Il évalue le montant des travaux supplémentaires nécessaires à la résolution des problèmes techniques, non pris en compte dans le devis de la société REHOME, à la somme de 79.649, 06 euros TTC.
Madame [R] sollicite que cette somme de 79.649,06 euros, correspondant selon elle au montant des travaux nécessaires du fait de la mauvaise conception du projet de REHOME, soit fixée au passif de la société REHOME.
Toutefois, elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande. La responsabilité de la société REHOME, justifiant que les travaux résultant des problèmes techniques mis en avant par l’expert soient mis à sa charge, n’étant pas suffisamment démontrée, Madame [R] sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur la demande formée par Madame [R] au titre de la perte locative
Madame [R] sollicite la somme de 88.808, 85 euros correspondant à la perte de 17 mois de loyers, décembre 2025 inclus.
Le contrat conclu le 1er décembre 2021 entre Madame [R] et la société REHOME SARL prévoit en son article 6-4 « Durée du chantier » que « les délais d’exécution des travaux sont de 16 mois et commencent à courir au lendement de l’ordre de service, après acceptation du Permis de Construire, de la Purge Administrative et du recours des Tiers, délais augmentés :
– de la période de préparation de 3 mois,
– des jours d’intempéries,
– de la période nécessaire pour l’exécution de travaux modificatifs ou supplémentaires sollicités par le Maître de l’ouvrage,
– de toutes causes étrangères à l’entreprise générale et ce compris la défaillance d’un de ses sous-traitants faisant l’objet d’une décision de redressement ou de liquidation judiciaire.
– En raison de la crise sanitaire, en cas d’obligation de confinement ordonné par le gouvernement ».
Il ressort des pièces transmises par la demanderesse que les travaux ont débuté en février 2023, et auraient donc dû s’achever, selon les termes du contrat, fin mai 2024.
Monsieur l’expert judiciaire a évalué la perte locative en s’appuyant sur un mode de calcul basé sur le Loyer de Référence Majoré (appartements rénovés), issu du document de [Localité 4] Métropole relatif à l’encadrement des loyers. Relevant que la reprise des travaux par une autre entreprise était envisagée en septembre 2025, et qu’il y avait lieu de déduire un mois de délai de mise en location, il a estimé la perte locative théorique pour 14 mois à la somme totale de 73.136, 70 euros (soit 5224, 05 euros par mois).
Il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [R] au titre de la perte locative, en la limitant, comme l’expert, à 14 mois, dès lors que la demanderesse n’apporte aucun élément justifiant de la situation de l’immeuble en décembre 2025.

***
La somme totale de 834.873, 04 euros (761.736, 34 euros TTC + 73.136, 70 euros) sera ainsi fixée au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société REHOME.
***
L’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

La défenderesse succombant à l’instance, il convient de fixer la créance afférente aux dépens de l’instance au passif de la procédure collective de la société REHOME.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Fixe la créance de 834.873, 04 euros au passif de la procédure collective de la SARL REHOME :

Fixe la créance de dépens au passif de la procédure collective de la SARL REHOME ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.