ARRÊT N°

du : 29 septembre 2026

N° RG : 25/00954 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVDW

[A]

Formule exécutoire le :

à :

Me Richard DELGENES

la SELARL HBS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE

d’un jugement rendu le 19 mai 2025 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 22/01212)

Madame [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMÉE

La société I-MMOCOOP, société anonyme à directoire immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 498.393.776, prise en la personne de son président en exercice dont le siège est

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS

A l’audience publique du 22 juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER D’AUDIENCE

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et d ela mise à disposition,

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE ET D ELA PROCEDURE

Courant 2020, la société I-MMOCOOP a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé «'[Adresse 3] à [Localité 3] (Marne) pour le bâtiment B.

Suivant acte notarié du 27 novembre 2020, Mme [J] [O] a acheté les lots 62 et 82, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, consistant pour le lot n°62 en un appartenant de type 3 au premier étage du bâtiment B, logement 102, et pour le lot n°82 en un parking en sous-sol du même bâtiment.

Mme [O] s’est plainte que le garde-corps du balcon du logement était édifié en béton et non en aluminium avec remplissage vitré opacifié.

Elle a saisi son assureur de protection juridique pour organiser une mesure d’expertise amiable laquelle a été confiée à la société Elex. De son côté, la société MMA, assureur de la société I-MMOCOOP a désigné la société Saretec pour expertise.

Par courrier recommandé du 19 janvier 2022, le conseil de Mme [O] a mis en demeure la société I-MMOCOOP de réaliser un garde-corps conforme au contrat ou de trouver toute solution utile pour satisfaire cette dernière.

En l’absence de résolution amiable du litige, par exploit du 25 mars 2022, Mme [O] a fait assigner la SA I-MMOCOOP afin de la voir condamner, sous astreinte, à remplacer le garde-corps en béton et à l’indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du 1er juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Reims a notamment déclaré irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir, la demande de Mme [O] de remplacement du garde-corps, partie commune spéciale.

Par jugement du 19 mai 2025, le tribunal judiciaire de Reims a’:

– débouté Mme [O] de l’intégralité de ses prétentions,

– condamné Mme [O] à verser à la SA I-MMOCOOP la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 30 juin 2025, Mme [O] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 30 janvier 2026, elle demande à la cour de’:

– infirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

– dire et juger avoir lieu à application de la garantie légale de non-conformité,

– dire et juger qu’elle se fait restituer une partie du prix, à hauteur de 20 000 euros,

– condamner la SA I-MMOCOOP à lui payer la somme de 20 000 euros en restitution et diminution du prix de vente,

subsidiairement,

– dire et juger qu’elle a été victime d’une «’rétiscence dolosive’» de la part de la société I-MMOCOOP,

– la condamner à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi pour cette «’résistance’»,

en toute hypothèse,

– la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, celle de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, celle de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que la notice descriptive signée par l’ensemble des parties et accessoire du contrat implique la construction d’un garde-corps en aluminium avec remplissage vitré opacifié selon plan d’architecte et que cet élément ne correspond pas au garde-corps en béton effectivement réalisé.

Elle soutient que les plans d’architecte et leurs annexes ne lui ont pas été remis et ne sont pas joints à l’acte notarié, seuls les plans de vente des locaux l’ayant été, de sorte que les premiers ne sont pas rentrés dans le champ contractuel et ne lui sont pas opposables. Elle ajoute que le plan du local qui a valeur contractuelle ne contient aucune mention de garde-corps en béton au lieu de l’aluminium et que la photographie d’un balcon en béton qui lui est opposée ne correspond pas à ce dernier plan et n’est pas contractuelle.

Elle conteste que le plan 3D invoqué par la société intimée soit entré dans le champ contractuel, celui-ci n’étant ni authentifié ni signé.

Elle argue subir un préjudice moral du fait de sa déception dans son achat immobilier, des nombreuses démarches administratives réalisées et de la mauvaise foi de la société intimée.

Elle indique que son préjudice de jouissance résulte d’une privation de lumière et d’une perte esthétique.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 décembre 2025, la SA I-MMOCOOP demande à la cour de’:

– juger Mme [O] mal fondée en ses demandes et son appel,

– la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

en conséquence,

– confirmer le jugement,

– débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes,

– la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que l’ensemble des documents remis à l’appelante doit être pris en compte dans l’appréciation de la consistance du bien vendu et notamment la modélisation 3D de l’immeuble, la brochure commerciale et les plans de la construction annexés à l’acte de vente notarié.

Elle plaide que les plans visés dans cet acte démontrent que le garde-corps du balcon de l’appartement en cause devait être en béton plein et non vitré comme ceux des étages supérieurs.

Elle argue que les garde-corps en béton des balcons du premier étage font partie intégrante de la structure de l’immeuble qui constitue un élément porteur concourant à sa stabilité et sa solidité et que cette contrainte technique avait été appréhendée par le maître d »uvre dans le cadre de l’élaboration des plans du permis de construire annexés à l’acte de vente de sorte qu’elle était obligée de réaliser ces garde-corps avec ce matériau.

Elle soutient que Mme [O] a, en tout état de cause, en signant les actes, expressément accepté la possibilité que des modifications soient apportées au projet pour des raisons techniques liées à la structure de l’immeuble.

Elle affirme que Mme [O] était parfaitement informée des caractéristiques du bien qui est conforme aux prescriptions contractuelles.

Elle plaide que l’évaluation de la restitution d’une partie du prix n’est pas justifiée et que l’appelante est mal fondée à soutenir qu’elle a subi un préjudice moral et de jouissance en l’absence de tout manquement de son cocontractant.

Elle conteste toute réticence dolosive de sa part, le bien ne présentant aucun défaut de conformité.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 1103, 1104 code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1603 et 1604 énoncent que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Selon l’article L. 217-4 et 5 du code de la construction le bien est conforme au contrat s’il répond notamment, le cas échéant, aux critères suivants :

1° Il correspond à la description, au type, à la quantité et à la qualité, notamment en ce qui concerne la fonctionnalité, la compatibilité, l’interopérabilité, ou toute autre caractéristique prévues au contrat ;

2° Il est propre à tout usage spécial recherché par le consommateur, porté à la connaissance du vendeur au plus tard au moment de la conclusion du contrat et que ce dernier a accepté ;

3° Il est délivré avec tous les accessoires et les instructions d’installation, devant être fournis conformément au contrat ;

4° Il est mis à jour conformément au contrat.

En l’espèce, le contrat de réservation liant les parties signé le 22 juillet 2020 stipule (pièce 1 de l’appelante page 5) que la consistance de l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers objet du contrat résulte des plans, coupes et élévations qui seront déposés au rang des minutes de l’office notarial.

Il résulte de l’acte notarié de vente du 27 novembre 2020 (pièce 2 de l’intimée, page 5) que les caractéristiques techniques des fractions vendues, des bâtiments et de ses équipements extérieurs sont exprimées dans la notice technique, les plans de vente et de composition annexés à l’acte.

Cet acte précise en outre que seront admises toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur ayant pour but de résoudre un problème technique ou de compléter ou parfaire soit l’effet architectural, soit l’harmonie de l’immeuble.

Il s’en déduit que la consistance de l’ouvrage à construire doit être déterminée par rapport à la notice descriptive et aux plans annexés à l’acte notarié qui ont valeur contractuelle.

La notice descriptive acquéreurs versée par l’appelante (sa pièce 1, page 7) mentionne dans le paragraphe 3-5-3 «’garde-corps’», «’garde-corps en aluminium avec remplissage vitré opacifié selon plans architecte’».

Cependant les plans annexés au permis de construire (pièce 3 de l’intimée) permettent de distinguer les balcons du premier étage du bâtiment concerné, lesquels sont pleins et revêtus d’un enduit ou d’une plaquette de parement, teinte gris ou ocre, de ceux des étages supérieurs qui sont munis d’un garde-corps vitré.

Vainement Mme [O] soutient que les plans d’architecte et leurs annexes ne lui ont pas été remis et ne sont pas joints à l’acte notarié de sorte qu’ils ne sont pas entrés dans le champ contractuel. Elle ne verse en effet aucun élément probant, et notamment aucun autre plan, contredisant que le plan de composition, visé comme étant annexé à l’acte, correspond aux plans de la phase du permis de construire qui sont seuls produits à la procédure.

Le rapport d’expertise de la société Saretec précise en outre (pièce 5 de l’intimée, page 4), sans être démenti sur ce point, que dans la notice descriptive, à laquelle se réfère l’appelante, il n’est pas indiqué que tous les garde-corps seraient en aluminium avec vitre opaque puisqu’il est précisé que ce type de garde-corps avec vitre sera mis en place selon les plans architecte. Il existait donc une réserve sur ce sujet, laquelle avait été intégrée dans l’acte de vente notarié par l’insertion d’une stipulation admettant toutes modifications de structure et d’agencement pour résoudre un problème technique, ce dont se prévaut en l’occurrence l’intimée pour justifier la présence nécessaire de balcons pleins en béton au premier étage de l’immeuble pour consolider sa structure.

L’expert mentionne par ailleurs que sur le plan spécifique de l’appartement, une image de la façade des immeubles est rappelée, sur laquelle on identifie clairement que le garde-corps du 1er étage est différent de ceux des étages supérieurs ce qui correspond à la modélisation 3 D de l’ensemble immobilier que le négociateur de la société intimée a transmis à Mme [O] par courriel du 20 mai 2020 (sa pièce 10) en amont de la vente.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a estimé que la société I-MMOCOOP ne s’était pas engagée à réaliser un garde-corps en aluminium avec remplissage vitré sur le balcon de l’appartement acheté par Mme [O] et qu’aucun manquement à son obligation de délivrance conforme n’était établi. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de restitution du prix formulée par l’appelante et d’indemnisation au titre de son préjudice moral comme de jouissance.

Ajoutant au jugement querellé, la demande d’indemnisation de Mme [O] formulée pour réticence dolosive est rejetée, celle-ci échouant à faire la preuve de toute intention dolosive de la société intimée.

Le jugement querellé est également confirmé s’agissant de la condamnation aux dépens et frais de procédure de première instance.

Mme [O], qui succombe en son recours, est condamnée aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Déboutée de ses demandes, elle ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

L’équité commande d’allouer à la SA I-MMOCOOP une somme, précisée dans le dispositif, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS’:

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions’;

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [O] au titre de la réticence dolosive’;

Condamne Mme [J] [O] aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ’;

Condamne Mme [J] [O] à payer à la SA I-MMOCOOP la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’;

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La présidente de chambre