Refus de permis de construire hors des parties urbanisées en l’absence de document d’urbanisme

L’article L. 422-5 du code de l’urbanisme impose, en l’absence de document d’urbanisme, le recueil d’un avis conforme du préfet avant la délivrance d’un permis de construire. La régularité et le bien-fondé de cet avis peuvent être contestés devant le juge saisi du recours contre la décision de l’autorité compétente.

En vertu de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme, les constructions ne peuvent en principe être autorisées qu’à l’intérieur des parties actuellement urbanisées de la commune. Cette appréciation repose notamment sur la géographie des lieux, la desserte, la proximité et la densité des constructions existantes, le développement de l’urbanisation et les coupures d’urbanisation. Les exceptions prévues par l’article L. 111-4 sont limitatives.

La cour retient que la parcelle, située dans un secteur boisé éloigné du centre-bourg, séparé par une route constituant une rupture franche et ouvert sur un vaste espace naturel, ne se trouve pas dans une partie urbanisée. La présence de quelques constructions isolées et la desserte par les réseaux publics sont insuffisantes. L’avis préfectoral n’étant pas entaché d’erreur d’appréciation, le maire était en compétence liée pour refuser le permis. La demande de substitution de motifs n’avait donc pas à être examinée. Les articles R. 761-1 et L. 761-1 du code de justice administrative conduisent au rejet des demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le maire de Combaillaux avait refusé un permis de construire deux maisons sur une parcelle située au nord-ouest de la commune. Le demandeur soutenait que le terrain se trouvait dans la partie urbanisée et était desservi par les réseaux. La cour a relevé son implantation dans un secteur boisé éloigné du centre-bourg, séparé par une route et ouvert sur un espace naturel, puis a confirmé le refus.

Un demandeur a sollicité auprès du maire de Combaillaux un permis de construire deux maisons d’habitation avec garage sur une parcelle située au nord-ouest de la commune. La commune n’étant couverte par aucun document d’urbanisme, le préfet a rendu un avis conforme défavorable, puis le maire a refusé le permis.

Le tribunal administratif de Montpellier a rejeté le recours dirigé contre ce refus. Le demandeur a fait appel, en soutenant notamment que le terrain se situait dans la partie urbanisée, qu’il était proche de constructions existantes et desservi par les réseaux publics.

La cour relève que la parcelle est située dans un secteur boisé éloigné du centre-bourg, séparé par une route formant une rupture franche et ouvert sur un vaste espace naturel. Elle confirme que le projet aurait étendu la partie actuellement urbanisée et rejette l’appel.

• Absence de document d’urbanisme couvrant le territoire communal
• Consultation obligatoire du préfet et avis conforme
• Absence d’exception applicable au titre de l’article L. 111-4
• Appréciation de la géographie et de la desserte du terrain
• Prise en compte de la proximité et de la densité des constructions
• Existence d’une coupure franche et ouverture sur un espace naturel

• Vues aériennes versées au débat
• Localisation de la parcelle dans un compartiment boisé
• Route des Combes formant une rupture franche
• Présence de trois constructions voisines isolées
• Ouverture au nord et à l’ouest sur des garrigues

Le demandeur ne peut obtenir l’annulation du refus, la parcelle étant regardée comme extérieure aux parties actuellement urbanisées. La commune n’est pas tenue de verser les frais irrépétibles demandés, tandis que sa propre demande au même titre est également rejetée.

• Maintien du refus de permis de construire
• Absence d’effet suffisant de la desserte par les réseaux
• Impossibilité de se prévaloir de permis voisins
• Rejet des conclusions du demandeur au titre de l’article L. 761-1
• Rejet de la demande de la commune au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier l’existence d’un document d’urbanisme opposable
• Identifier la nécessité d’un avis préfectoral conforme
• Analyser la densité des constructions environnantes
• Documenter les voies d’accès et les coupures d’urbanisation
• Produire des vues aériennes et plans de situation

À éviter

• Se fonder uniquement sur la desserte par les réseaux
• Assimiler quelques constructions isolées à une zone urbanisée
• Négliger les espaces naturels entourant la parcelle
• Invoquer des permis voisins sans comparer les unités foncières
• Omettre de contester précisément l’avis conforme préfectoral

Les conditions de l’avis conforme préfectoral

nL’article L. 422-5 du code de l’urbanisme impose la consultation du préfet lorsque la commune n’est couverte par aucun document d’urbanisme. Son avis est conforme et s’impose au maire. Sa régularité et son bien-fondé peuvent toutefois être contestés devant le juge saisi du recours contre le refus de permis.n

Les critères des parties actuellement urbanisées

nL’article L. 111-3 du code de l’urbanisme interdit en principe les constructions hors des parties actuellement urbanisées, sauf exceptions limitatives de l’article L. 111-4. Sont notamment pris en compte la géographie, les voies d’accès, la proximité et la densité des constructions, le développement de l’urbanisation et les coupures d’urbanisation.n

La compétence liée du maire après un avis défavorable

nLa parcelle étant située dans un secteur boisé, séparé du centre-bourg par une rupture franche et ouvert sur un espace naturel, elle ne relevait pas d’une partie urbanisée. La desserte par les réseaux et la présence de constructions isolées ne suffisaient pas. Le maire était donc tenu de refuser le permis.

Article L. 422-5 du code de l’urbanisme, Article L. 111-3 du code de l’urbanisme, Article L. 111-4 du code de l’urbanisme, Article R. 761-1 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative