Implantation des constructions et adaptation mineure du PLU : la surélévation aggravant une non-conformité

La cour annule le jugement pour irrégularité, le tribunal n’ayant pas répondu au moyen tiré de l’adaptation mineure prévue par l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme. Elle évoque ensuite l’affaire et statue sur la demande d’annulation.

La construction existante, implantée sur les deux limites séparatives latérales, méconnaissait déjà le point 7-2 de l’article UD 7 du PLU. La surélévation, portant la hauteur du faîtage de 10,74 à 12 mètres, aggrave cette non-conformité. Le point 7-5 ne permet une dérogation qu’aux distances de retrait prévues au point 7-3. Le point 7-7 ne concerne que l’adaptation aux limites séparatives résultant de la trame ou de la configuration parcellaire, et non la forme de la toiture. Le renvoi à l’article UD 6 est sans incidence lorsque la non-conformité concerne une autre limite séparative.

L’adaptation mineure de l’article L. 152-3 exige que la nature du sol, la configuration de la parcelle ou le caractère des constructions avoisinantes la rendent nécessaire. Cette justification n’était pas établie. La cour prononce donc une annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, le vice étant régularisable sans bouleversement du projet. Les autres moyens sont écartés, notamment ceux relatifs au dossier, aux consultations, à la démolition partielle et aux eaux pluviales.

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La cour administrative d’appel annule le jugement ayant statué sur un permis de transformation et de surélévation d’un immeuble, faute de réponse à un moyen tiré de l’adaptation mineure, puis évoque l’affaire. Elle constate que la surélévation aggrave la non-conformité aux règles d’implantation du PLU. Les dérogations et l’adaptation mineure invoquées ne sont pas applicables. Le permis est partiellement annulé, le vice pouvant être régularisé.

Une société a obtenu un permis de construire autorisant la démolition partielle d’un bâtiment de bureaux, sa surélévation et sa transformation en trois logements à Nanterre. Des voisins immédiats ont demandé l’annulation du permis.

Le tribunal administratif a annulé l’autorisation en tant qu’elle méconnaissait l’article UD 7 du PLU, relatif à l’implantation par rapport aux limites séparatives. La société a relevé appel, en invoquant notamment l’insuffisance de motivation du jugement, plusieurs dérogations prévues par le PLU et l’adaptation mineure.

La cour constate que le tribunal n’avait pas répondu à ce dernier moyen, annule son jugement, puis évoque l’affaire. Elle relève que le bâtiment existant, déjà implanté sur les deux limites latérales, ne respectait pas les règles applicables au-delà de 25 mètres. La surélévation augmente sa hauteur et aggrave cette non-conformité. Les dérogations invoquées ne sont pas applicables et la configuration de la parcelle ne justifie pas d’adaptation mineure. Le permis est annulé partiellement, le vice pouvant être régularisé.

• Identifier la règle d’implantation applicable selon la distance à l’alignement
• Vérifier la conformité de la construction existante aux limites séparatives
• Mesurer l’incidence de la surélévation sur la hauteur et la non-conformité
• Limiter la portée du point 7-5 aux seules distances du point 7-3
• Réserver le point 7-7 aux limites séparatives et à la trame parcellaire
• Établir la nécessité d’une adaptation mineure selon l’article L. 152-3
• Vérifier que le vice peut être régularisé sans bouleverser le projet

• Plans situant la construction entre 15,25 et 35,22 mètres de l’alignement
• Mesure de la largeur de façade fixée à 12,10 mètres
• Constat de l’implantation sur les deux limites séparatives latérales
• Hauteur du faîtage portée de 10,74 à 12 mètres
• Plan cadastral établissant la configuration des parcelles voisines

Le titulaire du permis supporte une annulation limitée à la méconnaissance de l’article UD 7 et doit obtenir une régularisation avant de poursuivre légalement le projet. Les voisins obtiennent le bénéfice de l’annulation partielle et 2 000 euros au titre des frais exposés.

• Annulation partielle du permis concernant l’implantation
• Préparation d’un permis modificatif régularisant la surélévation
• Vérification de l’absence d’aggravation de la non-conformité existante
• Production d’une justification circonstanciée d’adaptation mineure
• Prise en compte de la condamnation au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Mesurer les distances aux limites séparatives
• Comparer la hauteur existante et projetée
• Identifier précisément la règle UD 7 applicable
• Justifier toute adaptation mineure par des éléments concrets
• Préparer une régularisation limitée du projet

À éviter

• Invoquer le point 7-5 pour déroger au point 7-2
• Assimiler la trame parcellaire à l’harmonie des toitures
• Omettre l’aggravation d’une non-conformité existante
• Fonder une adaptation mineure sur de simples affirmations
• Négliger les frais mis à la charge du titulaire

La motivation des jugements administratifs

Le tribunal doit répondre aux moyens opérants soulevés par les parties. L’absence de réponse au moyen tiré de l’adaptation mineure prévue par l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme entache le jugement d’irrégularité. La cour annule ce jugement, évoque l’affaire et statue immédiatement sur la demande initiale.

Les règles d’implantation aux limites séparatives

Le point 7-2 de l’article UD 7 impose, au-delà de la bande de 25 mètres, un retrait des limites latérales, sauf adossement conforme ou hauteur limitée. Une surélévation portant le faîtage de 10,74 à 12 mètres aggrave la non-conformité existante. Le point 7-5 ne déroge qu’aux distances du point 7-3, tandis que le point 7-7 ne vise pas la forme des toitures.

L’adaptation mineure des règles du PLU

L’article L. 152-3 du code de l’urbanisme permet une adaptation mineure rendue nécessaire par la nature du sol, la configuration de la parcelle ou le caractère des constructions avoisinantes. La société n’établissait pas cette nécessité. La cour prononce une annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5, le vice pouvant être régularisé sans bouleverser le projet.

Article R. 414-5 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 423-50 du code de l’urbanisme, Article L. 421-3 du code de l’urbanisme, Article L. 451-1 du code de l’urbanisme, Article R. 431-8 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 152-3 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme