Certificat d’urbanisme : inopposabilité d’une obligation nouvelle de logements sociaux

L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme garantit au titulaire d’un certificat d’urbanisme que, pendant dix-huit mois, une demande de permis de construire sera examinée au regard des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations et des limitations administratives applicables à la date du certificat. Seules les dispositions destinées à préserver la sécurité ou la salubrité publiques échappent à cette garantie.

L’obligation de réserver au moins 30 % des logements familiaux aux logements locatifs sociaux, prévue au premier alinéa de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence fondé sur l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue une disposition d’urbanisme. Elle ne peut donc être opposée à une demande de permis déposée dans les dix-huit mois du certificat lorsque l’arrêté de carence est postérieur à celui-ci.

Le Conseil d’État valide ainsi le refus de substitution de motifs sollicité par la commune et rejette le pourvoi. La commune, partie perdante, est condamnée à verser 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Le Conseil d’État juge que l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme constitue une disposition d’urbanisme. Cette réglementation, intervenue après le certificat d’urbanisme, ne pouvait être opposée à une demande de permis déposée dans les dix-huit mois. Le refus du permis est donc annulé et le pourvoi de la commune rejeté.

Le maire a délivré à la société Marignan Côte d’Azur un certificat d’urbanisme le 21 mai 2023, puis a refusé, le 6 février 2024, un permis de construire portant sur 82 logements.

Entre ces deux dates, le préfet a pris, le 15 décembre 2023, un arrêté constatant la carence de la commune au regard de ses obligations en matière de logements sociaux. La commune a demandé que cette nouvelle réglementation justifie le refus du permis, en invoquant l’obligation de réserver une part minimale des logements aux logements locatifs sociaux.

Le tribunal administratif a annulé le refus et enjoint la délivrance du permis. Le Conseil d’État juge que l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme constitue une disposition d’urbanisme, qui ne pouvait être opposée à une demande déposée dans les dix-huit mois du certificat d’urbanisme. Le pourvoi est rejeté.

• Certificat d’urbanisme délivré avant la modification réglementaire
• Demande de permis déposée dans le délai de dix-huit mois
• Règle invoquée qualifiée de disposition d’urbanisme
• Arrêté de carence intervenu après le certificat
• Absence de règle destinée à préserver la sécurité ou la salubrité publiques
• Substitution de motifs fondée sur une règle devenue inopposable

• Certificat d’urbanisme délivré le 21 mai 2023
• Arrêté préfectoral de carence du 15 décembre 2023
• Refus de permis du 6 février 2024
• Demande portant sur la construction de 82 logements
• Dates des actes établissant le respect du délai de dix-huit mois

Le titulaire du certificat d’urbanisme conserve le bénéfice des règles d’urbanisme applicables à sa date pendant dix-huit mois. La commune ne peut fonder le refus du permis sur l’obligation de logements sociaux issue d’un arrêté de carence postérieur et doit supporter les frais irrépétibles fixés par le juge.

• Maintien du cadre d’urbanisme applicable au certificat
• Exclusion de l’obligation nouvelle de logements sociaux
• Rejet du pourvoi de la commune
• Versement de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1
• Vérification de la date de dépôt du permis

À faire

• Vérifier la date de délivrance du certificat d’urbanisme
• Contrôler le délai de dix-huit mois
• Comparer les règles applicables aux dates pertinentes
• Identifier la date de l’arrêté de carence
• Qualifier précisément la règle d’urbanisme invoquée

À éviter

• Opposer une règle postérieure au certificat
• Confondre arrêté de carence et règle de sécurité
• Substituer un motif devenu inopposable
• Négliger la date de dépôt du permis
• Réclamer les frais irrépétibles à la partie gagnante

La garantie de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme

L’article L. 410-1 garantit que les dispositions d’urbanisme applicables à la date du certificat d’urbanisme ne seront pas remises en cause pendant dix-huit mois pour l’examen d’une demande d’autorisation. La seule exception concerne les dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques.

La qualification de l’obligation de logements sociaux

L’obligation prévue par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme constitue une disposition d’urbanisme. Elle s’applique dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, mais ne peut remettre en cause la garantie attachée à un certificat antérieur.

La substitution de motifs fondée sur une règle postérieure

Une règle d’urbanisme devenue applicable après la délivrance du certificat ne peut justifier, par substitution de motifs, le refus d’un permis demandé dans le délai de dix-huit mois. Le juge a donc légalement refusé cette substitution.

Article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 111-24 du code de l’urbanisme, Article L. 410-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative