Résiliation du bail d’habitation et expulsion après commandement de payer infructueux

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut statuer lorsque les contestations ne sont pas sérieuses et accorder une provision lorsque l’obligation est suffisamment établie. L’absence de signification du commandement à la caution ne prive pas le bailleur de son action contre le locataire principal, la sanction contractuelle étant limitée aux pénalités et intérêts dus par la caution. Aucun texte n’impose au bailleur privé d’accepter un plan d’apurement proposé dans le cadre des échanges avec la CAF.

L’action en acquisition de la clause résolutoire est recevable lorsque les formalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont respectées, notamment la saisine de la CCAPEX dans les cas requis et la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. La clause produit effet après l’expiration du délai prévu au commandement de payer resté infructueux.

La dette locative doit être établie par un décompte, les paiements étant prouvés conformément à l’article 1353 du Code civil. Les sommes déjà couvertes par une décision antérieure et les frais de recouvrement non compris dans les dépens ou l’article 700 doivent être exclues. L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil. Une demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance suppose la preuve des désordres, du manquement du bailleur et du préjudice, conformément aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 9 du Code de procédure civile.

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À la suite de nouveaux impayés, la bailleresse a demandé en référé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette. Le locataire a invoqué la prescription, la caution, la CAF et des désordres affectant le logement. Le juge a écarté les contestations sérieuses, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, rectifié le décompte et rejeté les demandes reconventionnelles.

Une société bailleresse a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Après un premier commandement de payer et une précédente décision ayant fixé une provision au titre d’un arriéré, de nouveaux impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire.

La bailleresse a ensuite assigné le locataire en référé afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et le paiement provisionnel de la dette locative ainsi que d’une indemnité d’occupation. Le locataire a contesté la dette, invoqué la prescription, l’absence de mise en cause de la caution et le rôle de la CAF. Il a également demandé une indemnisation pour des désordres affectant le logement et pour procédure abusive.

La juridiction a écarté les contestations sérieuses, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la provision due après rectification du décompte et rejeté les demandes reconventionnelles.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée au contrat de bail
• Commandement de payer visant et reproduisant la clause
• Respect des formalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
• Absence de régularisation dans le délai contractuel de deux mois
• Décompte établissant la dette après imputation des paiements
• Preuve insuffisante des désordres et du préjudice allégué

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 13 juin 2025
• Décompte locatif arrêté au 19 juin 2026
• Justificatifs des versements effectués par la CAF
• Correspondances relatives à la suspension des aides au logement
• Courriers du locataire insuffisants sur les désordres invoqués

La société bailleresse obtient la résiliation du bail, l’expulsion différée et le paiement d’une provision locative, tandis que le locataire reste tenu de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Ses demandes indemnitaires et sa contestation de la procédure sont rejetées faute de preuve suffisante.

• Acquisition de la clause résolutoire au 14 août 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement provisionnel de 10 951,10 euros
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective
• Rejet des demandes pour trouble de jouissance et procédure abusive
• Condamnation aux dépens et à 1 700 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Établir un décompte chronologique et détaillé
• Imputer tous les paiements de la CAF
• Respecter les formalités CCAPEX et préfectorales
• Signifier un commandement de quitter les lieux

À éviter

• Réclamer des frais de recouvrement interdits
• Inclure une dette déjà couverte par une décision
• Confondre caution et débiteur principal
• Alléguer des désordres sans justificatifs objectifs
• Omettre le délai légal avant expulsion

Les conditions du référé en l’absence de contestation sérieuse

Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner les mesures sollicitées lorsque le différend ne constitue pas une contestation sérieuse et d’allouer une provision lorsque l’obligation est établie. L’absence de mise en cause de la caution et l’absence de plan d’apurement accepté ne constituaient pas de telles contestations, aucune obligation légale ou contractuelle ne l’imposant au bailleur envers le locataire principal.

Les formalités d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige notamment un commandement de payer reproduisant la clause et resté infructueux, ainsi que le respect des formalités de saisine de la CCAPEX et de notification au représentant de l’État. Le commandement ayant été délivré et la dette n’ayant pas été régularisée dans le délai de deux mois, la clause a produit effet. L’expulsion restait subordonnée à un commandement de quitter les lieux et à l’expiration du délai de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

La preuve de la dette locative et du trouble de jouissance

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le bailleur devait justifier la dette et le locataire devait prouver les paiements ou les désordres invoqués. Le décompte intégrait les versements de la CAF, tandis que le locataire ne produisait que des courriers insuffisants pour établir la nature et l’ampleur des désordres ou un préjudice indemnisable.

Articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Article 455 alinéa 1 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 9 du Code de procédure civile, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 1° du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 1342-10 du Code civil