TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/03881 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2U5B

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2026

[O], [X] [M]
[Z], [V] [C] épouse [M]

C/

[G] [Q]
[J] [Q] née [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O], [X] [M] demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

Madame [Z], [V] [C] épouse [M] demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentés par Maître Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Q], demeurant [Adresse 7] – [Localité 7]

Madame [J] [Q] née [L], demeurant [Adresse 8] – [Localité 6]

représentés par Madame [W] [A] épouse [Q], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 26 juillet 1984 par Maître [F] [Y], notaire à [Localité 3], Monsieur [O] [X] [M] et Madame [Z] [V] [C] épouse [M] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis à [Localité 6], [Adresse 5].

Ce bien jouxte un immeuble à usage d’habitation situé au n°13 de la même rue et dont la nue-propriété, suivant acte de donation-partage reçu le 30 avril 2012 par Maître [N] [E], notaire à [Localité 4], appartient à Monsieur [G] [Q] et l’usufruit réservé à Madame [J] [R] [L] veuve [Q].

Ce bien a été donné en location par cette dernière à Monsieur [H] [B] et Madame [P] [S].

Se plaignant d’infiltrations apparues en cave en janvier 2022 et dont l’origine se trouverait dans un défaut d’étanchéité sur un regard d’évacuation se situant dans la propriété de leurs voisins, Monsieur [O] [X] [M] et Madame [Z] [V] [C] épouse [M] ont fait assigner par acte du 16 janvier 2024, Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé pour obtenir la désignation d’un expert au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] ont, par actes séparés du 19 février 2024, fait assigner Monsieur [H] [B] et Madame [P] [S], leurs locataires, et la SAS NORD INTERVENTION ayant réalisé la recherche de fuite, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé pour que les opérations d’expertise leur soient rendues communes et opposables.

Par ordonnance de référé du 02 avril 2024 réputée contradictoire, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [T] [I], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de DOUAI, avec mission, notamment, d’examiner les défauts, malfaçons allégués dans l’assignation, les décrire et en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ; décrire les travaux de reprise ; déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, notamment le préjudice matériel et de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

Monsieur [T] [I] rendait son rapport d’expertise le 12 septembre 2025.

Par acte du 12 mars 2026, Monsieur [O] [X] [M] et Madame [Z] [V] [C] épouse [M] ont fait assigner Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] à l’audience du 12 mai 2026 de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de LILLE afin de :
Dire Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] responsables de l’ensemble des désordres au sein de l’immeuble voisin propriété de Monsieur et Madame [M],CONDAMNER Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] à régler la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel,CONDAMNER Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] à régler la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi,CONDAMNER Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] à régler la somme de 1000 € en réparation de leur préjudice moral,CONDAMNER Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] à régler la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

A cette audience, Monsieur [O] [X] [M] et Madame [Z] [V] [C] épouse [M] sont représentés de leur conseil.

Monsieur [G] [Q] est représenté par Madame [W] [A], son épouse, munie d’un pouvoir de représentation.

De même, Madame [J] [L] veuve [Q] est représentée par cette dernière, munie d’un pouvoir de représentation dûment établi par Madame [ND] [QE] née [Q] et Monsieur [G] [Q], personnes habilitées à la représenter dans le cadre d’une habilitation familiale prononcée par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de LILLE par décision du 23 septembre 2025.

L’affaire a été retenue et plaidée.

Les époux [M] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance sous le visa des articles 1240 et 1253 du code civil.

Ils exposent que l’expert, Monsieur [T] [I], a, dans son rapport, établi l’origine des infiltrations résultant d’une fuite sur un regard recueillant les eaux usées et pluviales de l’immeuble n°13 et que des travaux de reprise ont été entrepris par les défendeurs sur le puisard défaillant, reconnaissant de ce fait leur responsabilité.

Ils sollicitent leur condamnation à réparer leur préjudice matériel, moral et de jouissance par l’allocation de dommages et intérêts comme fixés dans leur acte introductif d’instance.

Ils précisent que Madame [J] [L] épouse [Q] ainsi que Monsieur [G] [Q] devraient être condamnés, tous deux, à leur prise en charge.

En défense, aux termes des débats et de leurs écritures, Monsieur [G] [Q] et Madame [J] [L] épouse [Q] demandent à la juridiction de débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes.

Tout d’abord, ils exposent que Madame [J] [L] épouse [Q] est l’usufruitière exclusive et qu’à ce titre pèse sur elle-seule l’obligation de conserver le bien en bon état de réparation, de sorte que Monsieur [G] [Q], nu-propriétaire, ne saurait voir sa responsabilité engagée.

Qu’en tout état de cause, s’agissant de dégâts des eaux, les frais de réparation seraient à la seule charge des assurances ;

S’agissant du préjudice moral qu’ils invoquent, les époux [M] seraient eux-mêmes à l’origine des délais de résolution des désordres n’ayant pas respecté la procédure prévue par la convention IRSI ;

Du plus fort, n’étant pas occupants des lieux, ils ne pouvaient agir eux-mêmes sans l’accord de leurs locataires.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation des époux [M] à régler la somme de 1.500 € à Madame [J] [L] épouse [Q] en raison du harcèlement moral qu’elle aurait subi ; Ils demandent également leur condamnation à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leur moyens et prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026, date portée à la connaissance des parties.

MOTIVATION

Sur la demande principale en réparation des préjudices matériel et de jouissance.

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

L’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité délictuelle ouverte contre la partie à l’origine du trouble. Peut donc être attraite en responsabilité toute personne dont l’abstention de l’entretien du bien qui lui a été confié pourrait être à l’origine des désordres invoqués.

L’article 1240 du code civil pose le principe de l’obligation à réparation pesant sur l’auteur du dommage. L’existence d’une assurance chez la victime du dommage ne supprime pas cette obligation, sous réserve pour celui qui a réparé le dommage de se retourner le cas échéant contre son propre assureur en responsabilité civile ou/et de démontrer que la victime a aggravé le dommage ou compromis la preuve par sa négligence pour réduire ou discuter de sa propre prise en charge.

Suivant l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués (…) ».

Aux termes de l’article 605 du code civil, « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

Et de l’article 606 suivant, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’acte de donation-partage du 30 avril 2012 reçu le 30 avril 2012 par Maître [N] [E], notaire à [Localité 4], rappelle que les usufruitiers « maintiendront les immeubles en bon état de réparations, grosses ou menues ».

Il convient également de rappeler l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, les époux [M] produisent le rapport d’expertise du 12 septembre 2025 de Monsieur [T] [I], expert judiciaire désigné par le juge des référés dans son ordonnance du 02 avril 2024 ;

Il convient de souligner que ce rapport a été établi au contradictoire des parties et que les locataires, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [S], de même que de la SAS NORD INTERVENTION ont été dûment appelés à participer aux opérations d’expertise.

En revanche, les assureurs n’avaient pas été appelés en la cause.

Aux termes du rapport de Monsieur [T] [I], il apparaît que « les désordres allégués consistent en des écoulements d’eau dans la cave des époux [M], au droit du mur mitoyen à l’immeuble voisin n°13, propriété des consorts [Q]-[L] avec persistance d’humidité et dégradations du mur de la cave » et que « ces désordres résultent d’une fuite au regard recueillant les eaux usées et pluviales de l’immeuble n°13 et situé en limite mitoyenne au droit de la cave de l’immeuble n°15 ».

Le rapport d’expertise mentionne encore que les travaux aux fins de reprise de l’étanchéité du puisard défaillant ont été réalisés en juin 2022 avant les opérations expertales par la société NORD INTERVENTION conformément aux règles de l’art et après recherches de fuite réalisées par la société NUWA ;
L’expert précise dans son rapport avoir fait lui-même appel à la société EURO FUITE DETECTION dans le cadre de ses opérations, laquelle n’a relevé aucun taux d’humidité anormal au n°13 comme au n°15, aucune fuite ni anomalie détectées, que « les infiltrations ne sont désormais plus actives », « la réparation réalisée par la société NORD INTERVENTION le 27 juin 2022 sur le regard ayant permis de supprimer les fuites ».

Néanmoins, le rapport relève que « les préjudices subis consistent en des dégradations des murs de la descente de cave de l’immeuble n°[Adresse 5] à [Localité 6], propriété des époux [M] ».

Les travaux nécessaires à la remise en état sont estimés par l’expert à la somme de 660 € TTC. Il en a résulté également un trouble de jouissance durant la période pendant laquelle les désordres ont duré, estimé par l’expert à la somme de 200 €.

Il résulte de ce rapport que les désordres subis par les époux [M] ont pour origine un défaut d’étanchéité du regard (fuite) recueillant les eaux usées et pluviales de l’immeuble n°13.

Aucune des pièces produites, du rapport d’expertise de Monsieur [T] [I], du rapport de recherche de fuite établi par la société AAD PHENIX le 28 avril 2022 et diligenté par Monsieur [O] [M], comme de l’ensemble des pièces produites par les défendeurs, que les désordres auraient été causés par un défaut d’entretien des locataires occupant l’immeuble n°13, et notamment qu’ils résulteraient d’une « évacuation bouchée » comme Monsieur [Q] l’évoque dans un mail adressé à Monsieur [M] en réponse au premier courrier de réclamation du 19 janvier 2022 de ce dernier.

Il convient de rappeler qu’il revenait aux consorts [Q]-[L] d’interroger l’expert judiciaire sur cette éventuelle responsabilité des locataires dans le cadre des opérations expertales dont la mission était précisément de déterminer les responsabilités encourues. Ce qu’ils n’ont pas fait.

Dès lors, il est impossible de se convaincre, à l’examen de l’ensemble des pièces produites, que les locataires occupant le bien à usage d’habitation situé au n°[Adresse 9] seraient à l’origine des dommages du fait d’un défaut d’entretien à leur charge ou de dégradations survenues après la conclusion du contrat de bail (non produit), d’autant que des premières infiltrations de même nature auraient été identifiées en 2013. Les désordres apparaissent comme un défaut d’étanchéité structurel à la charge de Madame [J] [R] [L] épouse [Q] en application des textes et de l’acte de donation-partage précités, seule responsable et en charge des petites et grosses réparations.

Il en résulte que les dommages causés aux conjoints [M] par les désordres devront être réparés par cette dernière.

Dès lors, les époux [M] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation à l’encontre de Monsieur [Q] [G].

L’expert judiciaire a, dans son rapport précité, estimé la reprise des murs de la descente de cave à la somme de 660 € TTC et le préjudice résultant du trouble de jouissance à la somme de 200 €.

Madame [J] [R] [L] épouse [Q] sera, en conséquence, condamnée à régler à Monsieur [O] [X] [M] et à Madame [Z] [V] [C] épouse [M] la somme de 860 € au titre de leur préjudice matériel et de jouissance.

Sur les demandes par chacune des parties de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Il est rappelé que, suivant l’article 1240 du code civil, une demande tendant à la réparation d’un préjudice, en l’occurrence un préjudice moral, suppose la démonstration d’une faute de la part de l’auteur de ce préjudice.

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.
Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. L’abus de droit doit être un correctif exceptionnel du droit d’agir en justice, et partant, de porter atteinte à un principe fondamental à toute société organisée et à une liberté individuelle, celle qui permet à chacun par une voie de droit de saisir le juge qui sera tenu de dire si la prétention est ou non fondée. Le seul mal fondé des prétentions n’est pas suffisant à établir un abus de droit.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties qu’elles ont agi avec diligence. Les époux [M] ont pris attache auprès de leur assureur MACIF dès la nouvelle apparition des infiltrations (mail produit par les défendeurs en date du 30 janvier 2022), laquelle a diligenté un expert en recherche de fuites, la société UNIONDEXPERTS.

De même, les consorts [Q]-[L] ont procédé aux travaux de reprise en juin 2022, soit dans un délai raisonnable après le premier courrier de réclamation des époux [M] du 20 janvier 2022.

Ne saurait constituer un abus de droit de la part des époux [M] le simple fait d’avoir cru en la persistance d’infiltrations malgré ces travaux de reprise. D’ailleurs, le juge des référés lui-même a estimé suffisamment fondée leur demande tendant à une nouvelle expertise.

Enfin, les consorts [Q]-[L] ne sauraient se prévaloir de la réticence de leurs locataires qui ont l’obligation légale de ne pas faire obstacle à la réalisation de travaux urgents dans le logement qu’ils louent, pour se dispenser de coopérer aux demandes d’expertise de leurs voisins.

En conséquence, chacune des parties sera déboutée de sa demande en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695 du même code, les dépens afférents aux instances comprennent la rémunération des techniciens et experts.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [O] [X] [M] a cru bon solliciter une nouvelle expertise amiable diligentée par son assureur une fois les travaux de remise en état du regard, alléguant la persistance d’un taux d’humidité anormal.

Les CONSORTS [Q]-[L] ne se sont pas opposés sur le principe à la réalisation de cette expertise mais ont exposé que leurs locataires, occupants des lieux, étaient réticents à coopérer (alors que légalement ils sont obligés de le faire).

Une première réunion s’est déroulée le 09 mars 2023 concluant à la nécessité de procéder à une nouvelle recherche contradictoire de fuite.

Malgré deux mises en demeure des 4 mai 2023 et 10 mai 2023 adressées à Monsieur [G] [Q], il apparaît que les nouvelles opérations de recherche de fuite n’ont pu se faire, justifiant la saisine par les époux [M] de la juridiction statuant en référé aux fins d’ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Toutefois, Monsieur [T] [I] concluait dans son rapport du 12 septembre 2025 que les travaux de reprise effectués le 28 juin 2022 ont mis fin aux désordres (qui auraient été effectués selon l’expert par la société NORD INTERVENTION, bien que la facture de travaux produite soit établie par la société NÜWA) et en particulier que le taux d’humidité relevé dans le cadre de ses opérations est normal et naturel dans « ce type de cave » et qu’aucune anomalie ou désordre n’ont persisté.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces éléments, notamment des résultats de l’expertise aux conclusions desquelles il apparait que les époux [M] ont échoué partiellement dans leurs revendications, il y a lieu de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront pris en charge par moitié par Madame [L] épouse [Q] et par moitié par les époux [M].

De même, l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés dans la procédure.

Elles seront toutes les deux déboutées de leur demande à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [O] [X] [M] et Madame [Z] [V] [C] épouse [M] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [G] [Q],

CONDAMNE Madame [J] [R] [L] épouse [Q] à régler à Monsieur [O] [X] [M] et à Madame [Z] [V] [C] épouse [M] la somme de 860 € au titre de leur préjudice matériel et de jouissance résultant des désordres d’infiltration apparus dans leur cave en janvier 2022,

DEBOUTE chacune des parties de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

DEBOUTE chacune des parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [M] et Madame [Z] [V] [C] épouse [M], d’une part, et Madame [J] [R] [L] épouse [Q] d’autre part, à prendre en charge par moitié les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonné par le juge statuant en référé du tribunal judiciaire de LILLE dans sa décision du 02 avril 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;