COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 01 OCTOBRE 2026

N° 2026/522

Rôle N° RG 25/13629 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPLLI

[Y] [A]

C/

S.A. GRAND DELTA HABITAYT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nicolas SCHNEIDER

Me Rémy DELMONTE-SENES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 19 Novembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/04995.

APPELANTE

Madame [Y] [A]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-10732 du 16/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]),

née le 11 Février 1966 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A. GRAND DELTA HABITAT,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Rémy DELMONTE-SENES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Séverine MOGILKA, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026,

Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2018, avec prise d’effet au 10 décembre suivant, la société d’HLM Grand Delta Habitat a donné à bail d’habitation à Mme [Y] [A] un appartement avec garage sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 479,73 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la société Grand Delta Habitat a fait délivrer à Mme [A] un commandement de payer la somme de 2 257,43 euros en principal, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la société bailleresse a fait assigner Mme [A], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, a :

– déclaré l’action de la société Grand Delta Habitat recevable ;

– constaté la résiliation du bail au 5 mai 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

– dit qu’à compter du 6 mai 2025, Mme [A] était occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

– ordonné la libération par cette dernière des lieux querellés ;

– ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin était, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [A] à compter du 6 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 875,78 euros ;

– condamné Mme [A] à payer à la société Grand Delta Habitat :

– la somme de 22,33 euros à titre de provision sur loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 30 septembre 2025 ;

– à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’ octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

– rappelé que les ordonnances de référé étaient de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

– condamné Mme [A] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 5 mars 2025.

Ce magistrat a, notamment, considéré que Mme [A] n’ayant pas soldé l’intégralité de la dette visée au commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié en application de la clause résolutoire.

Par déclaration transmise le 24 novembre 2025, Mme [A] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle :

– a constaté la résiliation du bail ;

– a dit qu’elle était occupante sans droit ni titre ;

– a ordonné la libération des lieux ;

– l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation, aux dépens ;

– a rejeté sa demande tirée de l’existence de contestations sérieuses qui aurait dû conduire le juge à se déclarer incompétent, sa demande visant à voir débouter le bailleur de ses demandes et sa demande de délai sollicitée subsidiairement.

Par conclusions transmises le 11 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [A] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

– a constaté la résiliation du bail ;

– a dit qu’elle était occupante sans droit ni titre ;

– a ordonné la libération des lieux ;

– l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation, aux dépens ;

– a rejeté sa demande tirée de l’existence de contestations sérieuses qui aurait dû conduire le juge à se déclarer incompétent, sa demande visant à voir débouter le bailleur de ses demandes et sa demande de délai sollicitée subsidiairement ;

Statuant à nouveau :

* à titre principal :

– constater l’existence de contestations sérieuses ;

– débouter la société Grand Delta Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* à titre subsidiaire :

– suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conclusions transmises le 5 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Grand Delta Habitat demande à la cour de :

– débouter Mme [A] de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions ;

– confirmer l’ordonnance de référé du 19 novembre 2025 ;

– condamner Mme [A] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil ;

– condamner Mme [A] aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur le constat de la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de :

– payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

– s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En application des articles 1728, 1741 et 15I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail liant Mme [A] et la société Grand Delta Habitat comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal et charges) à son échéance, du versement du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer signifié à personne, à domicile élu ou en mairie, et resté infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la société Grand Delta Habitat a fait délivrer un commandement à Mme [A] d’avoir à payer la somme de 2 257,43 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

A l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la locataire n’a pas régularisé sa dette locative. Si deux paiements de 420 et 300 euros sont intervenus, la dette mentionnée dans le commandement de payer n’a pas été soldée.

Certes, Mme [A] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable et lui a permis de bénéficier d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cependant, suivant la décision de la commission de surendettement du Var produite aux débats, la recevabilité du dossier est intervenue le 2 juillet 2025 soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois au cours duquel la locataire devait régulariser la dette locative pour empêcher la mise en oeuvre du mécanisme résolutoire. Aussi, la procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la cour rappelle que le mécanisme résolutoire repose sur la liberté contractuelle, que les parties ont convenu d’une telle clause et qu’il ne lui appartient pas d’apprécier l’opportunité de sa mise en oeuvre. Elle ne peut qu’apprécier si la situation permet la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’elle est saisie d’une telle demande.

Aucune contestation sérieuse ne peut être retenue de nature à faire obstacle à la constatation de la résiliation du contrat de bail.

Ainsi, en l’absence de régularisation de la dette dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 5 mai 2025.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail.

– Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, celui-ci est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [A] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que celle-ci se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail.

Afin de justifier le quantum de la provision sollicitée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, la société Grand Delta Habitat verse aux débats deux décomptes.

Eu égard à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la commission de surendettement, le premier juge a, à juste titre, considéré que la dette locative pouvait être fixée de manière non sérieusement contestable à la somme de 22,33 euros au 30 septembre 2025.

D’ailleurs, il convient de relever que les parties ne contestent pas ce quantum.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.

– Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes du paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [A] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suivant la décision de la commission de surendettement du Var du 27 août 2025.

Une telle décision impose la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux années.

La cour ne dispose pas d’un pouvoir d’appréciation dès lors qu’une telle décision a été rendue à l’égard de Mme [A]. La suspension présente un caractère automatique.

A l’issue du délai de deux ans, si Mme [A] a réglé les loyers et charges dus, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. A défaut, elle produira ses effets de sorte que Mme [A] pourra être expulsée et devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a :

– dit qu’à compter du 6 mai 2025, Mme [A] était occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

– ordonné la libération par cette dernière des lieux querellés ;

– ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin était, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [A] à compter du 6 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 875,78 euros ;

– condamné Mme [A] à payer à la société Grand Delta Habitat, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’ octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement du Var accordant à Mme [A] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [A] aux dépens.

Succombant prinicipalement à l’instance, Mme [A] devra aussi supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société Grand Delta Habitat sera donc déboutée de sa demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– constaté la résiliation du bail au 5 mai 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

– condamné Mme [A] à payer à la société Grand Delta Habitat la somme de 22,33 euros à titre de provision sur loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 30 septembre 2025 ;

– condamné Mme [A] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 5 mars 2025 ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant Mme [A] et la société Grand Delta Habitat, pendant deux ans, à compter de la décision de la commission de surendettement du Var accordant à Mme [A] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

Rappelle que durant ce délai de deux années, Mme [A] doit s’acquitter du loyer et des charges prévus au contrat de bail ;

Rappelle que si Mme [A] s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet de sorte que :

– Mme [A] sera alors occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

– la société Grand Delta Habitat sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [A] ainsi que de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– Mme [A] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamne Mme [A] aux dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente