TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Christophe EDON
Me Frédérique ROUSSEL STHAL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05075 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75NM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [X] [K] épouse [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christophe EDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0472

DÉFENDERESSE
Madame [A] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-029639 du 04/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/05075 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75NM

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [K] épouse [N] est propriétaire d’un bien immobilier composé d’un studio sis [Adresse 3], 6ème étage.

Dans le cadre d’un contrat de travail pour une activité de jeune fille au pair en date du 1er septembre 1999, Monsieur et Madame [L], fille de la propriétaire, ont mis à disposition à Madame [A] [R] un studio situé [Adresse 4] étage, sans contrepartie financière.

Puis, suivant bail verbal, Madame [X] [K] épouse [N] a donné à bail à Madame [A] [R] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 220 euros.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2024, Madame [X] [K] épouse [N] a fait délivrer à Madame [A] [R] un congé pour reprise au bénéfice de son petit-fils, Monsieur [M] [C], à effet du 31 décembre 2024.

A cette date, Madame [A] [R] n’a pas libéré les lieux.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Madame [X] [K] épouse [N] a fait assigner Madame [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
Valider le congé délivré à Madame [R] le 28 juin 2024 afin de reprendre le logement au bénéfice de son petit-fils ; Juger que Madame [R], qui n’a pas déféré à ce congé, est occupante sans droit ni titre du logement loué ; Ordonner l’expulsion de Madame [R] ainsi que de tous occupants de son chef ; Fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 800 euros et la condamner au paiement de cette indemnité jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner Madame [R] à payer à Madame [N] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle subit à raison du maintien dans lieux ; Condamner Madame [R] à payer à Madame [N] une indemnité de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2026 pour l’objet de 2 renvoyée et être retenue au fond le 22 juin 2026.

Dans l’intervalle, par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2026, Madame [X] [K] épouse [N] a fait délivrer à Madame [A] [R] un second congé pour reprise personnelle, à effet au 22 novembre 2026, minuit.

En parallèle, par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2026, Madame [X] [K] épouse [N] a fait signifier à Madame [A] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13 420 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés entre mai 2021 et mai 2026.

A l’audience du 22 juin 2026, Madame [X] [K] épouse [N], représentée par son conseil, par conclusions écrites en réplique soutenues oralement sollicite de :
à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation ; à titre subsidiaire, valider le congé délivré par [X] [K] épouse [N] le 22 mai 2026 à effet au 22 novembre 2026 à minuit ;
En toute état de cause
ordonner l’expulsion de Madame [A] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [A] [R] au paiement des sommes suivantes :- la somme de 13 607,00 euros au titre de la dette locative entre mai 2021 et mai 2026 ;
-une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 800 euros, à compter de la résiliation du bail ou de la validation du congé, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
-5 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;
-la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
les dépens ; débouter Madame [A] [R] de l’ensemble de ses demandes ; rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
À l’audience, Madame [X] [K] épouse [N], précise qu’à l’origine, sa fille avait recruté Madame [A] [R] pour une activité de jeune fille au pair auprès de ses trois enfants, le logement constituant l’accessoire du contrat de travail. Elle expose que cette activité a cessé en 2005, les enfants étant devenus autonomes. Elle reconnait avoir accepté le maintien dans les lieux de Madame [A] [R] après cette date.

Elle considère qu’il existe un bail verbal avec la locataire, en raison notamment d’une attestation d’hébergement délivrée en 2005.
Elle précise que son petit-fils a dû retrouver un autre logement, mais avoir la nécessité de ce logement en raison de la dégradation de l’état de santé de son mari, imposant la présence d’un personnel médical de manière quasi permanente.

Madame [A] [R], représentée par son conseil, par conclusions écrites récapitulatives en défense, sollicite de :
déclarer irrecevable en ses demandes Madame [X] [N] et débouter purement et simplement la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ; déclarer recevable et bien-fondée Madame [A] [R] en toutes ses demandes ; prononcer la nullité des congés délivrés par exploit des 28 juin 2024 et 22 mai 2026 ; condamner Madame [N] à payer à Maître [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; condamner Madame [N] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la nouvelle demande en résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation est irrecevable en l’absence de justification des notifications faites au préfet et de respect du délai de deux mois précédent la date de l’audience.
Sur le fond, elle soulève la prescription partielle de l’action en paiement des loyers, les sommes sollicitées étant en partie antérieures à mai 2023.
Concernant la demande en validation de congés, elle met en cause la validité du premier congé du 28 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024, au regard de l’impossibilité de démontrer la date et l’échéance du contrat de bail.

Par le second congé délivré le 22 mai 2026 avec effet au 2026, elle considère qu’il est irrecevable, la date d’effet du congé n’ayant pas expiré.

Sur le fond, elle considère que la bailleresse ne justifie d’aucun document justifiant de son lien de filiation avec le bénéficiaire du congé pour reprise.

A l’audience, le conseil de Madame [A] [R] confirme que cette dernière a été employée comme jeune fille au pair par Madame [X] [K] épouse [N].

Il fait état de troubles psychiatriques de sa cliente. Il confirme que Madame [A] [R] réside effectivement dans le logement objet du présent litige et que les compteurs d’électricité LINKY ont été inversés.
Elle souligne concernant la demande relative à des loyers impayés constitue une nouvelle demande, et qu’ils n’ont jamais été réclamés antérieurement aux dernières conclusions écrites en date du 22 juin 2026.

Elle confirme que les démarches préalables à une expulsion contenues dans les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et d’ordre public n’ont pas été respectées et que la demande de résiliation judiciaire à ce titre est irrecevable.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

A titre liminaire sur l’existence et la date d’un bail verbal

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », selon l’article 1709 du code civil.

En matière de de bail à usage d’habitation, en vertu de l’article 1715 du code civil, le bail verbal dont l’exécution n’est pas encore commencée ne peut être prouvé que par écrit et, a contrario, si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve par témoin est admissible. Il est constant que l’occupation matérielle des lieux ne peut suffire à caractériser le commencement d’exécution d’un bail verbal. D’autres indices doivent venir compléter ce premier indice, qui traduisent de la part de celui qui se prévaut du bail aussi bien l’accomplissement des obligations, notamment le paiement des loyers, que l’exercice des droits découlant du prétendu contrat et de la volonté non équivoque du propriétaire le traiter comme son locataire. La preuve du montant du loyer est réglementée par l’article 1716 du code civil qui précise qu’à défaut de pouvoir produire une quittance, le locataire a le choix entre deux modes de preuve ; le serment du bailleur ou l’expertise. Le texte prohibe le recours aux témoignages et aux indices.

Enfin, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. L’existence d’un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne peut pas demander l’indexation du loyer faute de clause en ce sens.

Le bail verbal est valable, et il est soumis à la loi du 6 juillet 1989. S’il est consenti par une personne physique sa durée est de 3 ans. Au terme de ce bail, il est tacitement reconduit, à défaut de congé délivré par le bailleur.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties n’est pas contestée, tout comme l’application de la loi du 6 juillet 1989 à ce contrat.

Madame [X] [K] épouse [N] verse aux débats l’accord de placement au pair de Madame [A] [R] à compter du 1er septembre 1999, et pour une durée de 10 mois et la mise à disposition d’un studio meublé avec salle d’eau, WC et cuisine sis [Adresse 5], 6ème étage, porte face couloir.

Madame [A] [R] confirme dans ses écritures ces éléments, en précisant qu’elle n’a pas quitté le logement et qu’elle l’occupe toujours au jour de l’audience.

Madame [X] [K] épouse [N] joint à la procédure une attestation de son époux en date du 23 novembre 2005, confirmant louer le studio objet du présent litige à Madame [A] [R], sans toutefois préciser le point de départ de la location, ni le montant du loyer.

Madame [A] [R] reconnait le versement d’un loyer pour la somme de 220 euros en espèces, sans toutefois se rappeler le point de départ de la mise en place des loyers.

La demanderesse produit une attestation d’assurance souscrite par Madame [A] [R] pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, confirmant l’occupation des lieux par la défenderesse postérieurement à 2005.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un bail verbal est établie.

Il convient de rappeler que lorsque bail verbal est valable, et il est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Quant au point de départ du bail verbal, Madame [A] [R] déclare ne pas se souvenir du point de départ du paiement des loyers.

Le premier congé pour reprise délivré par la bailleresse le 28 juin 2024 par commissaire de justice, ne mentionne pas la fin des fonctions de jeune fille au pair de Madame [A] [R] contenant les éléments suivants :
« Que vous êtes devenue occupante de ce logement car la fille de la requérante vous a employée pendant de nombreuses années en qualité de garde d’enfants, et que le logement était un accessoire de votre emploi, au début sans aucun loyer, à partir de septembre 1999.
Que lorsque cet emploi a cessé, vous êtes devenue locataire, sans bail écrit, moyennant un loyer modique que vous versiez à la requérante sans reçu ».
Il ne précise pas le point de départ du bail verbal. Toutefois, il souligne que Madame [A] [R] a été employé de nombreuses années comme jeune fille au pair.

En revanche, le second congé pour reprise personnelle délivré par Madame [X] [K] épouse [N] le 22 mai 2026 précise quant à lui un « bail verbal ayant pris effet au 23 novembre 2005, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de trois ans, venue à échéance le 22 novembre 2008 et reconduit tacitement depuis cette échéance par période de trois ans ».

Madame [A] [R] déclare ne pas avoir de souvenir de la fin de son activité de jeune fille au pair, du début du versement des loyers ? et donc du point de départ du bail verbal. Toutefois, elle reconnait que la seule date certaine est constituée par l’attestation délivrée le 23 novembre 2005 par le bailleur, concordante avec les années d’activité de jeune fille au pair de Madame [A] [R].

Au regard des débats et des éléments versés à la procédure, il convient de fixer le point de départ du bail verbal au 23 novembre 2005.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.
II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 14 mai 2025 ne contenait pas de demande au titre d’impayés de loyers, et notamment de résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation.
Les conclusions écrites en réplique de la bailleresse visées le 22 juin 2026 confirmées au cours des débats qui se sont tenus à l’audience du 22 juin 2026 modifient les demandes initiales contenues dans l’acte introductif d’instance, et sollicitent à titre principal la résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation pour impayés de loyers.

Toutefois, Madame [A] [R] soutient que cette nouvelle demande n’a pas été notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience du 22 juin 2026.

A l’audience, ainsi que dans ses conclusions en réplique, Madame [X] [K] épouse [N] est taisante sur ce point et force est de constater qu’elle ne justifie pas de cette notification.

En conséquence, la demande de Madame [X] [K] épouse [N] aux de résiliation judici
aire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.
En ces conditions, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

Sur les demandes subsidiaires de validation de congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi 27 juillet 2023 :
I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En cas de bail verbal , les parties seront soumises en tout point au régime juridique résultant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ( Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-19.460, FS-B : JurisData n° 2021-018574 ; Loyers et copr. 2022, comm. 1 , note B. Vial-Pédroletti). Peu importe qu’aucune d’elles n’ait introduit une instance en vue de la régularisation du bail

S’il est consenti par une personne physique sa durée est de 3 ans. Au terme de ce bail, il est tacitement reconduit, à défaut de congé délivré par le bailleur  » (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-19.460, FS-B : JurisData n° 2021-018574 ; Loyers et copr. 2022, comm. 1 , note B. Vial-Pédroletti).

Sur le congé pour reprise délivré le 28 juin 2024

En l’espèce, Madame [X] [N] née [K] justifie avoir délivré par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise pour habiter le 28 juin 2024. Le congé pour reprise précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour reprise du logement au profit de Monsieur [M] [C], né le 23 avril 1997, petit fils de la bailleresse, ainsi que son adresse au moment de la délivrance du congé.
La bénéficiaire de ce congé pour reprise fait partie de la liste limitativement énumérée par les dispositions susmentionnées.
Il apparait que toutes les mentions légales obligatoires apparaissent dans le congé et qu’il est en conséquence régulier en la forme.

Par ailleurs, le congé a été délivré le 28 juin 2024 pour un départ le 31 décembre 2024.

Au regard des développements susmentionnés, le point de départ du bail verbal a été établi au 23 novembre 2005. Il s’ensuit que le congé pouvait être valablement délivré 6 mois au moins avant la date du 23 novembre 2023, date de reconduction du bail verbal, ou 6 mois avant le 25 novembre 2026.

En délivrant le congé le 28 juin 2024 pour un départ du logement au plus tard le 31 décembre 2024, Madame [X] [K] épouse [N] n’a pas respecté les dispositions légales d’ordre public relatif au délai de préavis légal minimum de 6 mois, de sorte que ce congé doit être déclaré nul et de nul effet.

Il s’ensuit que la demande de Madame [X] [K] épouse [N] à ce titre ainsi que les demandes subséquentes seront rejetées.

Sur le congé pour reprise personnelle délivré le 22 mai 2026

En l’espèce, Madame [X] [N] née [K] justifie avoir délivré par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise personnelle le 22 mai 2026. Le congé pour reprise précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour habiter de cette dernière, et une libération des lieux au plus tard le 22 novembre 2026 à minuit.

Il apparait que toutes les mentions légales obligatoires apparaissent dans le congé, et qu’il est en conséquence régulier en la forme.

Pour rappel, au regard des développements susmentionnés, le point de départ du bail verbal a été établi au 23 novembre 2005. Il s’ensuit que le congé pouvait être valablement délivré 6 mois au moins avant la date du 22 novembre 2026, date de reconduction du bail verbal.

En délivrant le congé le 22 mai 2026 pour un départ du logement au plus tard le 22 novembre 2026, Madame [X] [K] épouse [N] a respecté les dispositions légales d’ordre public relatif au délai de préavis légal minimum de 6 mois, de sorte que ce congé a été valablement délivré.

Sur la réalité du motif du congé, la locataire la conteste considérant que la bailleresse ne transmet aucune pièce justifiant du caractère sérieux de son congé.

Madame [Y] [K] épouse [N] expose avoir la nécessité de reprendre de logement pour y faire habiter une aide à domicile pour son époux Monsieur [V] [N]. Elle précise dans ses écritures et à l’audience que son époux souffre d’une pathologie dégénérative nécessitant des soins quotidiens et une présence journalière permanente. Elle joint un certificat médical du Docteur [B] [U], en date du 28 mai 2026, médecin traitant de Monsieur [V] [N], attestant que « l’évolution récente de son état de santé conduit à une diminution de ses capacités quotidiennes à domicile, ce qui nécessite la présence quotidienne et quasi permanente d’une aidante à ses côtés pour l’aider ainsi que son épouse dans la période actuelle ». Elle justifie ainsi du caractère réel et sérieux du congé.

En ces conditions, il convient de valider le congé pour reprise personnelle délivré par Madame [Y] [K] épouse [N] le 22 mai 2026 pour une libération des lieux au plus tard le 22 novembre 2026.

A l’expiration de ce délai, Madame [A] [R] sera déchue de tout titre d’occupation.
En l’absence de libération des lieux à cette date, Madame [A] [R] sera déclarée occupante sans droit ni titre du logement.

Il conviendra dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [A] [R] a des revenues modestes à hauteur de 8 953 euros par an suivant avis d’impôts 2025 sur les revenus 2024 joint. Elle souffre par ailleurs de troubles psychiatriques et perçoit une pension d’invalidité.
Elle justifie avoir formé une demande de logement social depuis le 22 juin 2023, renouvelée annuellement. Sa demande de droit opposable au logement a été rejetée le 23 décembre 2025.

Toutefois, la locataire a eu plus d’un an pour s’organiser et retrouver un logement, puisque l’assignation introduisant la présente instance a été délivrée le 14 mai 2025 et que le jugement est rendu le 1er octobre 2026.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [A] [R] de délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 22 mai 2026, que Madame [X] [K] épouse [N] sollicite la somme de 13 420 euros au titre des loyers et charges impayés entre mai 2021 et mai 2026.

Il est établi par les parties et non contesté qu’un loyer a été fixé à 220 euros et qu’il était versé en espèces, sans reçu, par la locataire à la bailleresse.
Le commandement de payer ne contient aucun historique de compte.

Le premier congé pour reprise délivré par la bailleresse le 28 juin 2024 ne fait pas référence à des loyers indus soulignant notamment que « lorsque l’emploi a cessé, vous êtes devenue locataire, sans bail écrit, moyennant un loyer modique que vous versiez directement à la requérante, sans reçu ».
En outre, l’acte introductif d’instance en date du 14 mai 2025 ne contient aucune demande à ce titre. A l’inverse, l’assignation mentionne que Madame [A] [R] s’acquittait d’un loyer modique, sans faire état d’impayés.

La bailleresse ne verse aux débats aucun historique de compte locatif permettant de vérifier la réalité de la dette locative, tant dans son principe que dans son quantum, et d’éventuels versements de la locataire.

Madame [A] [R], représentée à l’audience, conteste ces impayés de loyers, soutenant avoir toujours honoré les échéances locatives du bail verbal. Elle ne verse pas de quittance de loyers, dont il est établi qu’elles n’ont jamais été établies, ni transmises par la bailleresse à sa locataire. Le paiement en espèces des loyers ne permet pas de vérifier la réalité de ces transactions entre les parties, sans trace numérique possible.

En conséquence, au regard des débats et en l’état des pièces versées à la procédure, Madame [X] [K] épouse [N] ne rapporte pas la preuve des impayés de loyers et charges.

En ces conditions, la bailleresse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [A] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail va se trouve résilier à compter du 23 novembre 2026.
En cas de maintien dans les lieux, Madame [A] [R] sera occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, soit 220 euros, révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [A] [R] à son paiement à compter du 23 novembre 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par la bailleresse sera rejetée, apparaissant disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [X] [K] épouse [N] ne justifie pas de l’existence d’un quelconque préjudice, puisque les impayés de loyers ne sont pas justifiés, que l’action en résiliation judiciaire a été déclarée irrecevable et que le premier congé pour reprise a été déclaré frauduleux.

Enfin, le délai de libération des lieux consécutif à la délivrance du second congé pour reprise du 22 mai 2026 court toujours au jour du jugement, et prend fin le 22 novembre 2026 de sorte que Madame [A] [R] est toujours légitime à se maintenir dans les lieux loués.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [A] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du seul dernier congé pour reprise du 22 mai 2026, à l’exclusion du commandement de payer et du congé pour reprise du 28 juin 2024.

Il convient également de condamner Madame [A] [R] à payer à Madame [X] [K] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de rejeter la demande de Madame [A] [R] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable l’action de Madame [X] [K] épouse [N] aux fins de résiliation judiciaire du bail verbal ;

CONSTATE le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par Madame [X] [K] épouse [N] le 28 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024 ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 22 mai 2026 avec effet au 22 novembre 2026 relatif au contrat de bail verbal entre Madame [X] [K] épouse [N] d’une part, et Madame [A] [R] d’autre part, concernant le studio sis [Adresse 6], 6ème étage, lot 76 ;

DIT que Madame [A] [R] sera occupante sans droit ni titre à compter du 22 novembre 2026 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [A] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de délai de Madame [A] [R] pour quitter les lieux ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [A] [R] à compter du 23 novembre 2026, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer de 220 euros indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration ;

CONDAMNE Madame [A] [R] à payer à Madame [X] [K] épouse [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 novembre 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Madame [X] [K] épouse [N] de sa demande au titre des impayés de loyers et charges ;

DEBOUTE Madame [X] [K] épouse [N] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [A] [R] à payer à Madame [X] [K] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [R] et aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du seul congé pour reprise du 22 mai 2026, à l’exclusion du congé pour reprise du 28 juin 2024 et du commandement de payer du 22 mai 2026 ;

REJETTE la demande de Madame [A] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [K] épouse [N] et Madame [A] [R] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile .

La greffière La Juge des contentieux de la protection