MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 30 septembre 2026
DOSSIER : N° RG 20/02867 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PJDZ
NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 30 septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, vice-président
ASSESSEURS : Madame BLONDE, vice-présidente
Madame DURIN, juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 22 janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré au 9 avril 2026, prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. LE GUILLOU

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES MAGNOLIAS, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]
représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 10

DEFENDERESSES

S.A.S. EURORESINE RCS [Localité 2] 819 520 610, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant

S.A.R.L. [G] [F] – RCS [Localité 3] 327 059 697, prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Hélène CAPELA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 324, et Me Christophe BRINGER de la SELARL OUTRE DROIT AVOCATS, avocat plaidant du barreau de l’AVEYRON

E.U.R.L. JPBN PLATRERIE et actuellement [Adresse 5] – RCS 521 268 714- prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 18, et Me Pascal Henri MOREAU de la SELARL HONTAS & MOREAU, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

SAS IDEC GRAND SUD, (nouvelle dénomination de la Sté SEQUABAT), dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Jérôme CARLES de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 49, Maître Emilie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire :

S.A.S.U. NORSUD, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Hélène PRONOST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 213

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de promotion immobilière du 2 juillet 2018, la société Les Magnolias a confié à la société Sequabat, devenue la société Idec Grand Sud, la réalisation d’un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux à [Localité 4].

La société Idec Grand Sud a conclu différents contrats de louage d’ouvrage.

Les travaux étaient répartis en deux phases.

Les travaux de la tranche 1 ont été réceptionnés par la société Idec Grand Sud avec chacun des locateurs d’ouvrage les 8 août et 10 septembre 2019. Les procès-verbaux de réception de chacun des lots étaient assortis de nombreuses réserves.

Le procès-verbal de livraison des travaux de la tranche 1, hors bureaux et parking véhicules légers, a été signé par la société Les Magnolias et la société Idec Grand Sud le 8 août 2019. Le procès-verbal de livraison des bureaux et parking véhicules légers de la tranche 1 a été signé le 10 septembre 2019. Ils étaient également assortis de nombreuses réserves.

Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, la société Les Magnolias a signalé à la société Idec Grand Sud plusieurs désordres.

Les travaux de la tranche 2 ont été réceptionnés par la société Idec Grand Sud avec chacun des locateurs d’ouvrage le 29 janvier 2020, et livrés à la société Les Magnolias le même jour. Les procès-verbaux de réception des travaux et le procès-verbal de livraison étaient assortis de nombreuses réserves.
Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, la société Les Magnolias a également signalé à la société Idec Grand Sud de très nombreux désordres.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2020, la société Les Magnolias a adressé à la société Idec Grand Sud un tableau des réserves restant à lever et des désordres à reprendre.

Par acte d’huissier de justice du 7 août 2020, la société Les Magnolias a assigné la société Idec Grand Sud afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à procéder à la levée de l’intégralité des réserves des phases 1 et 2 et à la réparation de l’intégralité des désordres signalés pendant la garantie de parfait achèvement portant sur les phases 1 et 2.

Par actes d’huissier de justice du 10 août 2020, la société Idec Grand Sud a appelé en cause vingt-quatre locateurs d’ouvrage.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2020.

Par actes d’huissier de justice du 29 janvier 2021, la société Idec Grand Sud a appelé en cause deux autres locateurs d’ouvrage.

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 24 février 2021.

Par ordonnance du 23 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [T] [A], qui a été remplacé par M. [U] [W] par ordonnance du 1er octobre 2021.

La mission d’expertise judiciaire a été étendue à de nouveaux réserves et désordres par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2022, laquelle a également débouté les parties de leurs demandes de provision et sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

M. [W] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 22 avril 2023.

Par ordonnance du 6 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de la société Idec Grand Sud et constaté l’extinction de l’instance à l’égard de dix-sept personnes morales appelées dans la cause.

Par ordonnances des 8 février et 13 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action de la société Idec Grand Sud, et par suite l’extinction de l’instance, à l’égard de cinq autres personnes morales.

A l’issue de ces trois ordonnances, devenues définitives, demeurent aujourd’hui dans la cause les six parties suivantes :
– la société Les Magnolias,
– la société Idec Grand Sud,
– la société JPBN Plâtrerie, titulaire du lot 22 cloisons/doublage/faux-plafonds/menuiseries intérieures/peinture,
– la société Eurorésine,
– la société [G] [F], titulaire du lot 13 menuiseries extérieures,
– la société Nordsud, titulaire du lot 19 équipements de quais portes sectionnelles.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, la société Les Magnolias demande au tribunal de :

– condamner la société Idec Grand Sud, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois, à procéder à la levée des réserves retenues par l’expert judiciaire et numérotées 14, 17 ea, 23, 32, 86 ea, 102, 104, 108, 118, 120, 121, 134 ea, 135, 214, 230, 239, 243 ea, 314, 327, 399-4, 403, GPA2, GPA 8, GBF 18, procéder à la levée des réserves exclues à tort par l’expert judiciaire et numérotées 79 ea, 29, 65, 240, 241, 81, 372, 422, GPA 171,

– fixer à la somme de 111 283,29 € HT, soit 133 539,94 € TTC le solde dû par la société Les Magnolias après prise en compte des travaux modificatifs et des retenues et moins-values au titre de la non-levée des réserves 4 ea, 5, 41, 43, 59, 71 ea, 245, 294, 300, 305, 309 ea, 326, 333, 385, 410, 425, 426, 429, 430, 451, GPA 89, 17, 287, 330, 390,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 660 000 € au titre des pénalités de retard dans la levée des réserves,

– ordonner la compensation entre les créances réciproques, et condamner après compensation la société Idec Grand Sud à lui payer la somme de 526 460,06 € TTC,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui payer la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Idec Grand Sud à payer les entiers dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la société Idec Grand Sud demande au tribunal de :

– débouter la société Les Magnolias de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

– débouter la société Nordsud de ses demandes à son encontre,

– débouter la société JPBN Plâtrerie de ses demandes à son encontre,

– débouter la société [G] [F] de ses demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

– condamner la société JPBN Plâtrerie à reprendre les réserves n°14, 86 (ou 115A), 102, 104, 108, 118, 120, 121, 214, 230, et GPA8, conformément au tableau figurant en page 258 du rapport d’expertise, sous astreinte de 1 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

– condamner la société Eurorésine à reprendre la GPA2, conformément au tableau figurant en page 250 du rapport d’expertise, sous astreinte de 1 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

– condamner la société [G] [F] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la réserve 134 (136, 138, 149 et 202), sous astreinte de 1 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

en tout état de cause,

– condamner la société [G] [F] à lui payer la somme de 1 890 € HT au titre des frais de recherches de fuite,

– condamner la société JPBN Plâtrerie à lui la somme de [F] 978 € à parfaire,

– condamner la société Les Magnolias à lui payer la somme de 448 398,37 € HT, soit 538 078,04 € TTC au titre du solde du prix du contrat de promotion immobilière,

– condamner la société Les Magnolias ou tout succombant in solidum le cas échéant au paiement d’une somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, la société JPBN Plâtrerie demande au tribunal de :

– débouter la société Idec Grand Sud de ses prétentions,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 32 897,71 euros, assortie des intérêts à compter du jugement à intervenir,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

– ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, la société [G] [F] demande au tribunal de :

– débouter la société Idec Grand Sud de ses prétentions,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 35 503,38 euros TTC au titre du solde restant dû,

– écarter l’exécution provisoire,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

– ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le [F] décembre 2023, la société Nordsud demande au tribunal de :

– la mettre hors de cause,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 2 622,08 euros TTC au titre du solde du marché, majoré du taux d’intérêt légal à compter de la date de réception finale, soit le 29 janvier 2020,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser les intérêts de retard au taux légal ayant couru du 29 janvier 2020 au 4 octobre 2023 sur la somme de 21 963,58 euros,

– condamner la société Idec Grand Sud à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La société Eurorésine, bien que régulièrement assignée par acte d’huissier de justice déposé en l’étude le 10 août 2020, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 11 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 22 janvier 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 9 avril 2026. Ce délibéré a été prorogé au 30 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause de la société Nordsud :

La société Nordsud demande à être mise hors de cause.

Il est vrai qu’aucune prétention n’est dirigée contre elle.

Toutefois, elle formule des demandes reconventionnelles, sur lesquelles il appartient au tribunal de statuer.

Par suite, il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause.

Sur les demandes tendant à procéder à la levée des réserves :

Aux termes de l’article 1831-1 du code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite  » promoteur immobilier  » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1792-6 du même code, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Il résulte de ces dispositions combinées que le promoteur, sauf à exécuter lui-même une partie des opérations du programme, n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, due par les seuls entrepreneurs.

En l’espèce, la société Idec Grand Sud n’a pas exécuté elle-même les opérations de construction, mais a confié les travaux a des locateurs d’ouvrage.

Dès lors, la société Idec Grand Sud ne peut être tenue de la garantie de parfait achèvement, qui oblige un entrepreneur à exécuter des travaux en nature, ce qu’un promoteur qui n’a pas effectué lui-même les travaux ne peut pas faire.

Si la société Les Magnolias soutient que le contrat de promotion immobilière signé par la société Idec Grand Sud le 2 juillet 2018 stipule, à son article [F].1, que « le Promoteur sera tenu de la garantie de Parfait Achèvement de l’Ensemble Immobilier dans les conditions de l’article 1792-6 du Code Civil pendant une période de douze mois à compter de la date de la Livraison », ces stipulations n’ont pas pour effet de conférer à la société Idec Grand Sud, qui n’a pas exécuté elle-même l’opération de construction de l’ouvrage, la compétence pour effectuer les travaux de levée des réserves.

D’ailleurs, les stipulations du paragraphe suivant définissent les obligations de la société Idec Grand Sud au sens du contrat : « Pendant la durée de parfait achèvement d’un an à compter de la livraison, le promoteur doit prendre toutes les mesures nécessaires, donner tous les ordres aux entreprises et contrôler l’exécution de tous les travaux destinés à réparer les désordres de parfait achèvement signalés ou révélés au maître d’ouvrage postérieurement à cette date ».

Ainsi, ces stipulations ne créent aucune obligation d’effectuer lui-même les travaux de levée des réserves à la charge du promoteur immobilier, conformément aux dispositions du code civil.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Les Magnolias de sa demande de condamnation de la société Idec Grand Sud, sous astreinte, à lever les réserves.

Par suite, il y a lieu de débouter la société Idec Grand Sud de ses demandes de condamnation des sociétés JPBN Plâtrerie, Eurorésine et [G] [F] à effectuer les travaux de levée des réserves, présentées à titre subsidiaire au cas où elle aurait été condamnée à y procéder. Au demeurant, l’action au titre de la garantie de parfait achèvement n’appartient qu’au maître d’ouvrage.

Sur les comptes entre les parties :

En ce qui concerne les comptes entre la société Les Magnolias et la société Idec Grand Sud :

L’expert judiciaire a retenu un montant du marché de base, avenants et autres travaux supplémentaires ayant fait l’objet d’une validation de 11 404 108,83 euros HT, des retenues diverses d’un montant de 51 715,95 euros HT, aucune pénalité et aucun surcoût induit par l’allongement du délai de réalisation, soit un montant définitif du marché de 11 352 392,88 euros HT, soit un solde restant dû à la société Idec Grand Sud de 237 269,63 euros HT compte tenu des sommes déjà perçues, de 11 115 123,25 euros HT.

La société Les Magnolias et la société Idec Grand Sud contestent tout ou partie de ces éléments.

S’agissant du montant du marché de base, avenants et autres travaux supplémentaires ayant fait l’objet d’une validation :

La société Idec Grand Sud ne conteste pas le montant retenu par l’expert judiciaire, de 11 404 108,83 euros HT.

La société Les Magnolias le conteste.

Elle soutient en premier lieu que l’expert judiciaire s’est fié aux seules indications de la société Idec Grand Sud « qui communiquait en annexe 1 de sa pièce n° 557 divers documents pour partie illisibles supposés justifier sa demande au titre du devis AC22 et des pièces 376 à 379 supposées expliquer sa demande au titre du devis AC 06B ». Elle soutient que ces devis ne sont pas dus.

Toutefois, ces devis ne sont pas produits, et les pièces 557 ainsi que 376 à 379 ne sont pas visées au bordereau des pièces de chacune des parties. Est seulement versé aux débats, pièce 36 de la société Idec Grand Sud, un tableau de retard sur les validations d’avenants, dont il ressort que le devis AC 06B correspond à une modification de l’ascenseur et a été validé à hauteur de 6 560 euros HT, conformément à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, et que le devis AC22 correspond à des cloisons différentes dans les bureaux [Localité 5] mais n’a été validé qu’à hauteur de 9 450 euros HT et non à hauteur de la somme de 26 814 euros HT retenue par l’expert judiciaire, soit une différence de 17 364 euros HT.

La société Les Magnolias soutient encore que l’expert judiciaire a refusé à tort de tenir compte d’un devis signé par les parties, constituant l’avenant n° 21 – DC 30, d’un montant négatif de 20 991,09 euros HT.

Toutefois, contrairement à ce que soutient la société Les Magnolias, cet avenant qu’elle produit en pièce 57 n’est pas signé de la société Idec Grand Sud.

Ainsi, seule la somme de 17 364 euros HT doit être déduite du montant du marché de base, avenants et autres travaux supplémentaires ayant fait l’objet d’une validation, qui doit dès lors être fixé à 11 386 744,83 euros HT.

S’agissant des retenues diverses :

L’expert judiciaire les évalue à 51 715,95 euros HT, correspondant à 21 réserves non levées.

La société Les Magnolias soutient qu’en raison des omissions du décompte page 318 du rapport d’expertise, elles doivent être fixées à 123 336,95 euros HT (51 715,95 + 37 112 + 18 900 + 4 000 + 11 609), alors que la société Idec Grand Sud fait valoir qu’elles doivent être fixées à 87 897,89 euros HT (42 942,01 + 44 955,88).

En premier lieu, la société Les Magnolias ne conteste pas le montant des retenues correspondant aux 21 réserves non levées listées par l’expert, soit 51 715,95 HT. La société Idec Grand Sud fait valoir qu’il s’élève à 42 942,01 euros HT.

Toutefois, il résulte du rapport d’expertise judiciaire (pages 242, 259, 273, 274) que, contrairement à ce que fait valoir la société Idec Grand Sud, les montants des retenues listées par l’expert au titre des réserves 245, 300, 305 et 451 ne sont pas erronés. Il y a donc lieu de retenir la somme de 51 715,95 HT.

En deuxième lieu, les deux parties conviennent que la réserve n° 17 (joints périphériques) a été omise. Il résulte des deux devis de la société BIG en date du 24 novembre 2022 (pièces 29 et 30 de la société Idec Grand Sud), communiquées à l’expert judiciaire, que le montant des travaux de reprise de cette réserve s’élève à 26 468,50 euros HT ([F] 440 + 14 028,50) et non à 37 112 euros HT comme l’affirme la société Les Magnolias sur la base d’un devis de la société Sogecer du 17 janvier 2022 non communiqué à l’expert judiciaire.

En troisième lieu, il résulte du rapport d’expertise que le montant des travaux de reprise des candélabres (réserves 243 et 435) s’élève à [F] 499,38 HT et non à 8 242,28 euros HT comme le sollicite la société Idec Grand Sud.

En quatrième lieu, les deux parties s’accordent pour dire que le montant des travaux de la société CSEI pour la réalisation d’un piquage pour alimentation rideau d’eau, de 4 250 euros HT, doit être retenu.

En cinquième lieu, si la société Les Magnolias affirme que le montant des travaux de levée de la réserve 20 s’élève à 1 500 euros HT, elle n’en justifie pas. Il y a donc lieu de retenir la somme de 1 000 euros HT proposée par la société Idec Grand Sud.

En sixième lieu, la société Les Magnolias et la société Idec Grand Sud s’accordent pour dire que le montant des retenues diverses JBPN doit être fixé à 5 000 euros HT.

En septième lieu, la société Les Magnolias n’établit pas, par la seule production d’un bon de commande adressé à la société New Metal de 31 350 euros HT (pièce 59), auquel a été ajoutée la mention manuscrite suivante : « lisse non réalisée, soit 18 900 euros à retenir dans le DGD », que le coût de la levée de la réserve 287 correspondant à l’absence des mains courantes au niveau des garde-corps de l’escalier serait de 18 900 euros HT. Il n’y a donc pas lieu de retenir cette somme.

En dernier lieu, la société Idec Grand Sud n’assortit ses demandes tendant à retenir une indemnisation de 4 000 euros au titre de la non-réalisation de l’inspection des réseaux, objet de la réserve 330, et une somme de 11 609 euros au titre du non-respect de l’identité du pépiniériste, d’aucune explication ni aucune pièce justificative. Aussi il n’y a pas lieu de retenir ces sommes.

En conséquence, les retenues diverses au titre des réserves non levées doivent être fixées à la somme totale de 100 933,83 euros HT (51 715,95 + 26 468,50 + [F] 499,38 + 4 250 + 1 000 + 5 000).

S’agissant de l’actualisation du prix du fait du retard au démarrage des travaux :

La société Idec Grand Sud demande une actualisation du prix de la tranche 1 et du prix de la tranche 2 du fait du retard au démarrage des travaux.

Toutefois, il ressort des stipulations de l’article 6.1 du contrat de promotion immobilière, que ne remettent pas en cause les stipulations de l’article 6.1.5, que seul le prix de la phase 2 doit être actualisé en cas de démarrage des travaux après le 31 mars 2019.

Par ailleurs, il ressort de l’ordre de service n° 1 – phase 2 invitant la société Idec Grand Sud à démarrer les travaux de la phase 2, en date du 26 mars 2019, que les travaux de la phase 2 n’ont pas démarré avec retard, contrairement à ce que fait valoir la société Idec Grand Sud.

Dès lors, ses demandes au titre de l’actualisation du prix du fait du retard au démarrage des travaux ne peuvent qu’être rejetées.

S’agissant du coût lié à la prolongation du chantier :

L’article 9.2 du contrat de promotion immobilière stipule que le délai de livraison ne pourra être prorogé qu’à la suite de la survenance d’une des causes de prorogation limitativement énumérées, dont font partie les travaux preneurs, les intempéries et les travaux modificatifs.

La société Idec Grand Sud fait valoir que pour ces motifs, le délai de livraison de la tranche 1 a été prorogé de 160 jours, ce qui a induit un surcoût en termes de salaires, restauration, hébergement, frais de déplacement, prolongation de la base vie, valorisation du travail en termes de suivi et pilotage du chantier, qu’elle évalue à 155 915,52 euros HT dont elle demande l’intégration au décompte général et définitif du marché.

Toutefois, l’article 9.4 du contrat de promotion immobilière stipule : « Si la ou les prolongations cumulées ne sont pas d’une durée supérieure à 60 jours, les conditions financières du présent contrat ne seront pas modifiées. Si la ou les prolongations cumulées sont d’une durée supérieure à 60 jours, les conditions financières du présent contrat devront être révisées d’un commun accord des parties, pour tenir compte des surcoûts engendrés par cette situation et notamment de l’augmentation des coûts de fonctionnement du Promoteur, de l’augmentation du prix des entreprises ».

En l’espèce, aucun accord sur la révision des conditions financières du contrat n’est intervenu entre les parties. Par ailleurs, la société Idec Grand Sud ne justifie par aucun élément la somme de 155 915,52 euros HT qu’elle demande d’intégrer au décompte général et définitif, se bornant à produire un tableau, établi par elle-même, indiquant que cette somme se décompose comme suit : 90 032,54 euros au titre des personnels d’encadrement, 34 699,88 euros au titre des frais complémentaires d’installation de chantier, et 31 183,10 euros au titre des frais généraux. Ces frais ne sont justifiés par aucune pièce.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société Idec Grand Sud de cette demande.

S’agissant des pénalités de retard :

L’article 9.5.2 du contrat de promotion immobilière stipule que : « Tout retard dans la levée des réserves à la Livraison par rapport au délai de 1 mois suivant la date de la livraison donnera lieu au paiement de plein droit par le Promoteur au Maître d’Ouvrage d’une indemnité forfaitaire (ci-après la « Pénalité de Retard Réserves ») de 1 000 euros par jour calendaire durant le premier mois de retard puis 1 500 euros par jour calendaire de retard les mois suivants ».

Selon l’article 9.5.3 du contrat de promotion immobilière, il est convenu que la totalité des pénalités ne pourra être supérieure à 5 % du C.P.I.

Compte tenu du montant initial du marché, 11 000 000 euros HT, le montant maximal des pénalités s’élève à 550 000 euros.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire, rendu le 22 avril 2023, qu’à cette date de nombreuses réserves n’étaient toujours pas levées.

Ainsi le montant des pénalités de retard dû par la société Idec Grand Sud à la société Les Magnolias s’élève à 550 000 euros.

La société Idec Grand Sud fait valoir que les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, selon lesquelles sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, ont été méconnues.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats, que par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2020, réceptionnée par la société Idec Grand Sud le 10 juillet 2020, la société Les Magnolias lui a demandé de lever au plus vite les réserves, en l’informant que « comme prévu à l’article 9.5.2 du contrat, nous nous réservons la possibilité d’appliquer des pénalités pour retard dans la levée des réserves ».

Par suite, les dispositions de l’article 1231-5 du code civil ont été respectées.

En revanche, il résulte du même article que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, en dépit du fait que la pénalité ne soit conditionnée à aucun préjudice subi par le maître d’ouvrage, le montant de 550 000 euros apparaît, au regard des circonstances de l’espèce, manifestement excessif.

Dès lors, il y a lieu de réduire ce montant d’environ deux tiers, en fixant les pénalités de retard à la somme de 180 000 euros.

Il résulte de tout ce qui précède que le montant définitif du marché, compte tenu du montant rectifié du marché de base, avenants et autres travaux supplémentaires ayant fait l’objet d’une validation, de 11 386 744,83 euros HT, du montant rectifié des retenues diverses, de 100 933,83 euros HT, et du montant des pénalités de retard, de 180 000 euros, s’élève à la somme de 11 105 811 euros HT, soit un solde à la charge de la société Idec Grand Sud de 9 312,25 euros HT compte tenu des sommes déjà perçues, de 11 115 123,25 euros HT.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Idec Grand Sud à verser à la société Les Magnolias la somme de 9 312,25 euros HT, soit 11 174,70 euros TTC, au titre du solde du marché, incluant les travaux supplémentaires, les retenues au titre de la non-levée des réserves et les pénalités de retard.

En ce qui concerne les comptes entre la société Idec Grand Sud et la société JPBN Plâtrerie :

La société Idec Grand Sud demande de condamner la société JPBN Plâtrerie à lui verser la somme de [F] 978 euros à parfaire.

La société JPBN Plâtrerie demande de débouter la société Idec Grand Sud de cette prétention et de la condamner à lui verser la somme de 32 897,71 euros au titre du solde du marché, ainsi que 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive.

Il résulte de la pièce n° 5 de la société JPBN Plâtrerie que le montant de son marché de base après avenants s’élève à 121 276 euros HT, sur lesquels la société Idec Grand Sud a réglé 93 861 euros HT, soit un solde de 27 415 euros HT, correspondant aux 32 898 euros TTC sollicités par la société JPBN Plâtrerie.

Toutefois, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, ainsi que de la pièce n° 24 produite par la société Idec Grand Sud, que la société JPBN Plâtrerie n’a pas réalisé tous les travaux prévus au contrat, le montant des travaux non réalisés s’élevant à 6 618 euros HT.

Par ailleurs, la société Idec Grand Sud justifie, par la production de la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2019 adressée à la société JPBN Plâtrerie à titre de mise en demeure de lever les réserves sous peine de pénalités de retard et de faire réaliser les travaux par une autre entreprise, ainsi que du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 17 octobre 2019, avoir scrupuleusement respecté la procédure de défaillance de l’entreprise prévue à l’article 18.1 du contrat de louage d’ouvrage.

Elle justifie encore avoir exposé la somme de 24 593,75 euros HT en contractant avec d’autres sociétés pour terminer les travaux, soit une charge supplémentaire de 17 975,75 euros HT compte tenu de la retenue opérée sur le montant des travaux initialement dû à la société JPBN Plâtrerie (24 593,75 – 6 618).

En application des stipulations de l’article 18.1 du contrat de louage d’ouvrage, ces charges supplémentaires sont à la charge de la société JPBN Plâtrerie.

Le montant du marché actualisé s’élève ainsi à la somme de 96 682,25 euros HT.

Enfin, le montant des astreintes de retards dans la levée des réserves prévues à l’article 17.1 du contrat de louage d’ouvrage s’élève au plafond de 10 % du montant actualisé du marché, soit 9 668,20 euros, qu’il y a lieu de moduler à la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, au regard de leur caractère excessif compte tenu des retenues déjà imposées à la société JPBN Plâtrerie.

Il résulte de tout ce qui précède que le montant définitif du marché s’élève à 93 682,25 euros HT, soit un solde à la charge de la société JPBN Plâtrerie de 178,75 euros HT.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société JPBN Plâtrerie à verser à la société Idec Grand Sud la somme de 178,75 euros HT, soit 214,50 euros TTC, au titre du solde du lot 22 cloisons/doublage/faux-plafonds/menuiseries intérieures/peinture.

Il y a lieu, par ailleurs, au regard de cette condamnation, de débouter la société JPBN Plâtrerie de sa demande de dommages et intérêts pour réticence abusive.

En ce qui concerne les comptes entre la société Idec Grand Sud et la société [G] [F] :

La société Idec Grand Sud demande de condamner la société [G] [F] à lui verser la somme de 1 890 euros HT au titre des frais de recherches de fuite.

Toutefois, alors que la société [G] [F] fait valoir que ces frais correspondent à la rémunération du sapiteur et constituent donc des dépens, la société Idec Grand Sud n’assortit cette demande d’aucun moyen ni d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien fondé.

Par suite, il y a lieu de débouter la société Idec Grand Sud de cette demande.

En revanche, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que toutes les réserves imputables à la société [G] [F] ont été levées et que le solde du marché restant dû par la société Idec Grand Sud s’élève à 29 586,15 euros HT, soit 35 503,38 euros TTC, ce que la société Idec Grand Sud ne conteste plus.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Idec Grand Sud à verser à la société [G] [F] la somme de 29 586,15 euros HT, soit 35 503,38 euros TTC, au titre du solde du lot 13 menuiseries extérieures.

En ce qui concerne les comptes entre la société Idec Grand Sud et la société Nordsud :

La société Idec Grand Sud et la société Nordsud ont signé le 23 janvier 2023 les décomptes généraux et définitifs des tranches 1 et 2. La société Idec Grand Sud a réglé à la société Nordsud, en suivant, le solde de 21 963,58 euros TTC qui lui restait dû.

La société Nordsud soutient, d’une part, que ce solde s’élève en réalité à 22 807,68 euros TTC, auquel doit être ajoutée par ailleurs la somme retenue à tort par l’expert judiciaire au titre du compte interentreprises, soit 1 777,98 euros TTC.

La société Nordsud sollicite ainsi la somme de 2 622 euros TTC supplémentaire.

Toutefois, elle n’établit ni que la somme qui lui a été retenue au titre du compte interentreprises l’aurait été indûment, ni que le solde de son marché s’élève à 22 807,68 euros TTC. Elle se borne à invoquer la mention portée par l’expert au conditionnel dans le rapport d’expertise judiciaire, selon laquelle au regard des éléments portés à sa connaissance, la société Idec Grand Sud « resterait à devoir » à la société Nordsud la somme de 22 807,68 euros TTC.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société Nordsud de sa demande tendant au règlement de la somme de 2 622 euros TTC.

Par ailleurs, dans la mesure où les comptes n’ont pu être faits entre les parties qu’à la fin des opérations d’expertise, la demande de la société Nordsud tendant à faire courir les intérêts du solde qui lui a été versé le 4 octobre 2023 depuis la réception finale du 29 janvier 2020 n’est pas justifiée.

Il y a lieu de l’en débouter.

Sur les frais d’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la société Idec Grand Sud à 80 % des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et la société JPBN Plâtrerie à 20 % des mêmes dépens.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner la société Idec Grand Sud à verser à la société Les Magnolias une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à la société [G] [F] la somme de 2 000 euros au même titre.

Enfin, il y a lieu de condamner la société JPBN Plâtrerie à verser à la société Idec Grand Sud une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Par suite, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE la demande de mise hors de cause de la société Nordsud,

DÉBOUTE la société Les Magnolias de sa demande de condamnation de la société Idec Grand Sud, sous astreinte, à lever les réserves,

DÉBOUTE la société Idec Grand Sud de ses demandes de condamnation des sociétés JPBN Plâtrerie, Eurorésine et [G] [F] à effectuer les travaux de levée des réserves,

CONDAMNE la société Idec Grand Sud à verser à la société Les Magnolias la somme de 9 312,25 euros HT, soit 11 174,70 euros TTC, au titre du solde du marché, incluant les travaux supplémentaires, les retenues au titre de la non-levée des réserves et les pénalités de retard,

CONDAMNE la société JPBN Plâtrerie à verser à la société Idec Grand Sud la somme de 178,75 euros HT, soit 214,50 euros TTC, au titre du solde du lot 22 cloisons/doublage/faux-plafonds/menuiseries intérieures/peinture,

DÉBOUTE la société JPBN Plâtrerie de sa demande de dommages et intérêts pour réticence abusive,

DÉBOUTE la société Idec Grand Sud de sa demande de condamnation de la société [G] [F] à lui verser la somme de 1 890 euros HT au titre des frais de recherches de fuite,

CONDAMNE la société Idec Grand Sud à verser à la société [G] [F] la somme de 29 586,15 euros HT, soit 35 503,38 euros TTC, au titre du solde du lot 13 menuiseries extérieures,

DÉBOUTE la société Nordsud de sa demande tendant au règlement de la somme de 2 622 euros TTC,

DÉBOUTE la société Nordsud de sa demande tendant à faire courir les intérêts du solde qui lui a été versé le 4 octobre 2023 depuis la réception finale du 29 janvier 2020,

CONDAMNE la société Idec Grand Sud à verser à la société Les Magnolias une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Idec Grand Sud à verser à la société [G] [F] la somme de 2 000 euros au même titre,

CONDAMNE la société JPBN Plâtrerie à verser à la société Idec Grand Sud une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Idec Grand Sud à 80 % des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et la société JPBN Plâtrerie à 20 % des mêmes dépens,

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,