TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Marine SZALAJSKI ; Monsieur [R] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Michèle ARNOLD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01186 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCAKD

N° MINUTE :
3/2026

JUGEMENT
rendu le 29 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [B] [M] née [I], demeurant [Adresse 1]
ayant pour mandataire [C] ET CIE (administrateur de biens) dont le siège est situé [Adresse 2]
représentée par Me Michèle ARNOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0155

DÉFENDEURS
Madame [W] [U], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Marine SZALAJSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0517

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 29 septembre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 26/01186 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCAKD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2021, Mme [B] [M] née [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5], bâtiment D, étage 2, porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 830 € hors charges.

Par acte sous seing privé du 26 février 2021, M. [R] [P] s’est porté caution simple de Mme [W] [U].

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [W] [U] un commandement de payer la somme principale de 4 754,38 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, M. [R] [P], par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [U] le 18 septembre 2025.

Par assignations des 15 décembre 2025 et 8 janvier 2026 remises au greffe le 26 janvier 2026, Mme [B] [M] née [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [U] dans un délai de 24h et sous astreinte définitive de 125 € par jour de retard, et obtenir sa condamnation, solidairement avec M. [R] [P], au paiement des sommes suivantes :
-6.225,96 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2025,
-une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération des lieux,
-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 17 décembre 2025 et le 15 janvier 2026.

Initialement appelée à l’audience du 3 avril 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 3 juillet 2026.

À l’audience du 3 juillet 2026, Mme [B] [M] née [I], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-débouter Mme [W] [U] de sa demande de nullité du commandement de payer,
-juger acquise la clause résolutoire du bail le 16 novembre 2025,
-ordonner l’expulsion de Mme [W] [U] dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la décision et sous astreinte définitive de 125 € par jour de retard,
-débouter Mme [W] [U] de ses demandes,
-condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [R] [P] à régler à Mme [B] [M] née [I] une somme de 8.448,58 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 juillet 2026,
-condamner Mme [W] [U] à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération des lieux,
-à titre subsidiaire, si le juge suspendait les effets de la clause résolutoire :
*juger que l’échéancier de versement n’excédera pas une durée de six mois,
*juger que les sommes réglées au titre de l’arriéré locatif s’ajouteront aux loyers courants,
*juger que le règlement des loyers courants majorés des sommes dues au titre de l’arriéré locatif devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois et qu’au premier impayé, Mme [B] [M] née [I] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [W] [U],
-débouter Mme [W] [U] de sa demande reconventionnelle,
-juger qu’il n’y a lieu à condamnation de Mme [B] [M] née [I] à effectuer les travaux sous astreinte puisque la locataire a accepté de libérer l’appartement à compter du 6 juillet 2026 en vue de leur réalisation,
-débouter Mme [W] [U] de ses demandes formulées au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,
-condamner Mme [W] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (158,68 €),
-condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [R] [P] à verser à Mme [B] [M] née [I] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [U], assistée de son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-constater la nullité du commandement de payer et déclarer irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
-à titre principal :
*rejeter les demandes de Mme [B] [M] née [I],
*déclarer que la clause résolutoire n’est pas acquise,
*réduire le quantum de la dette aux seuls loyers et charges justifiés,
-à titre subsidiaire :
*suspendre les effets de la clause résolutoire,
*ordonner un plan d’apurement selon les modalités suivantes : paiement du loyer courant à bonne date chaque mois ; versement d’une mensualité supplémentaire de 215 € au titre de l’apurement de l’arriéré à compter du 1er juillet 2026, pendant 36 mois,
-à titre reconventionnel :
*condamner Mme [B] [M] née [I] à réaliser les travaux suivants dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard:
.remise en état de l’installation électrique dans toutes les pièces du logement,
.élimination des infiltrations et des moisissures,
.réfection complète des zones atteintes par les dégâts des eaux,
*condamner Mme [B] [M] née [I] à payer à Mme [W] [U] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,
*condamner Mme [B] [M] née [I] à payer à Mme [W] [U] la somme de 2.500 € en réparation de son préjudice moral,
*ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,
*condamner Mme [B] [M] née [I] aux dépens,
*condamner Mme [B] [M] née [I] à verser à Mme [W] [U] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

À l’audience, Mme [W] [U] fait état d’un paiement de 1.100 € intervenu le jour même de l’audience et montre son compte bancaire sur son téléphone pour preuve. Le conseil de Mme [B] [M] née [I] accepte que cette somme de 1.100 € soit déduite du montant de la dette.

M. [R] [P], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026 et convoqué par le greffe le 9 avril 2026, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

I) Sur la demande de nullité du commandement de payer

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [W] [U] soulève la nullité du commandement de payer aux motifs que le décompte de la dette qui y est annexé ne comporte pas de solde antérieur au 1er janvier 2025 d’un montant de 377,27 € dont l’origine n’est pas justifiée et inclut des apurements sur charges non justifiés.

Or, la loi n’exige pas que le commandement de payer contienne un décompte de la dette depuis l’entrée des lieux. En tout état de cause, Mme [B] [M] née [I] produit ce décompte intégral qui permet de constater que le solde de 377,27 € au 5 décembre 2024 correspond bien à des impayés antérieurs de Mme [W] [U].

Quant aux charges, Mme [B] [M] née [I] verse aux débats tous les justificatifs.

Mme [W] [U] sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer.

II) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 16 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 754,38 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2025.

III) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [W] [U] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 17 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 2 juillet 2926, date du dernier décompte. Mme [W] [U] sera, par ailleurs, condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance d’août 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

IV) Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [B] [M] née [I] produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 2 juillet 2026, Mme [W] [U] lui doit la somme de 8 448,58 €.

À l’audience, les parties ont convenu de déduire de cette somme celle de 1.100 € réglée par Mme [W] [U] le jour de l’audience.

Mme [W] [U] sera donc condamnée à payer la somme de 7.348,58 € à Mme [B] [M] née [I].

M. [R] [P], en qualité de caution, sera également condamné au paiement de cette somme. Toutefois, la condamnation ne sera pas solidaire car M. [P] s’est porté caution simple et car le bail ne comporte aucune clause de solidarité entre le locataire et la caution mais seulement entre colocataires.

V) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:
V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [W] [U] a repris le versement intégral de son loyer courant et qu’elle est, au regard des pièces produites, en situation de régler sa dette locative. Il n’est pas sérieux de considérer qu’un salaire brut de 4.600 €, soit environ 3.200 € net, ne lui permettrait pas de régler un loyer de 1.086,04 € quand bien même elle serait encore en période d’essai.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [W] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire. Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte ni de dire que l’expulsion pourra avoir lieu dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la décision en supprimant le délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

VI) Sur les demandes reconventionnelles

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, les parties se sont déjà entendues sur la réalisation des travaux à compter du 6 juillet 2026.

Ainsi, uniquement pour le cas où les travaux n’auraient pas été réalisés au jour de la présente décision, il sera ordonné à Mme [B] [M] née [I] de les réaliser dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai et avec suspension du loyer pendant leur réalisation (une dizaine de jours).

S’agissant de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, Mme [W] [U] ne décrit pas précisément son préjudice de jouissance et n’explique pas son calcul. Elle évoque la présence de souris qui sont éradiquées depuis le mois de mai 2023. Elle ne rapporte aucune preuve d’un défaut de l’installation électrique. S’agissant des dégradations causées par les dégâts des eaux, elle produit des photographies qui ne sont pas toutes datées et dont on ne sait à quel dégât des eaux elles se rapportent. Il ressort des débats que les conséquences du premier dégât des eaux du 10 janvier 2023 sont réparées depuis le mois de mars 2023. Le second dégât des eaux du 2 septembre 2024 résulte d’une fuite du robinet d’alimentation des WC de l’appartement du-dessus, les assureurs semblent être intervenus et la réalisation des travaux a tardé notamment en raison de l’indisponibilité de Mme [W] [U].

S’agissant de l’indemnisation d’un préjudice moral, Mme [W] [U] n’explique ni ne rapporte la preuve d’un tel préjudice.

Mme [W] [U] sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

VII) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2025.

En revanche, par souci d’équité et en raison du litige concernant les travaux, chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [W] [U] de sa demande de nullité du commandement de payer,

DIT que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de Mme [B] [M] née [I] est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 février 2021 entre Mme [B] [M] née [I] et Mme [W] [U] concernant les locaux situés au [Adresse 5], bâtiment D, étage 2, porte gauche est résilié depuis le 17 novembre 2025,

CONDAMNE Mme [W] [U] et M. [R] [P], en qualité de caution, à payer à Mme [B] [M] née [I] la somme de 7.348,58 € arrêtée au 3 juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

AUTORISE Mme [W] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 215 €, la dernière échéance étant le cas échéant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 novembre 2025,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, mais sans astreinte,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

-Mme [W] [U] sera condamnée à verser à Mme [B] [M] née [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

ORDONNE à Mme [B] [M] née [I], uniquement pour le cas où les travaux n’auraient pas déjà été réalisés au jour de la présente décision, de réaliser les travaux suivants par l’artisan de son choix dans les deux mois de la signification de la présente décision :
-réfection complète des peintures de l’ensemble de l’appartement, plafonds et boiseries compris,
-mise en jeu des portes,
-dépose du parquet existant et mise en place d’un parquet flottant pré-verni, stratifié,
et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et avec suspension du loyer pendant la durée des travaux,

DÉBOUTE Mme [W] [U] de ses demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Mme [W] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2025,

DÉBOUTE Mme [B] [M] née [I] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [W] [U] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 septembre 2026

le greffier La juge