Cour d’appel, 2ème chambre A famille, 2 octobre 2026, RG n° 23/00444

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2ème chambre A famille

ARRET DU 02 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00444 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PWGH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 NOVEMBRE 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 18/03407

APPELANT :

Monsieur [I] [R]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 2] (75)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [B] [Z]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 27 Avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 MAI 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre

Madame Nathalie LECLERC-PETIT, Conseillère

Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Delphine PASCAL

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées de cette mise à disposition au 18 septembre 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 02 octobre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre, et par Mme Delphine PASCAL, Greffière.

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* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 avril 2006 le pacte civil de solidarité signé par M. [I] [R] et Mme [B] [Z] était enregistré au greffe du tribunal de grande instance de Béziers .

Le 15 décembre 2006, les partenaires acquéraient pour le prix de 205.000 euros, et à concurrence de la moitié indivise chacun, un appartement dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6].

L’acquisition de ce bien était financée au moyen de trois prêts bancaires souscrits auprès du [1].

Le [Date mariage 1] 2008, Mme [B] [Z] et M. [I] [R] se mariaient à [Localité 6], sans contrat préalable.

Par jugement rendu le 27 juin 2011, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Montpellier prononçait leur divorce et ordonnait la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2018, Mme [B] [Z] faisait assigner M. [I] [R] aux fins de partage judiciaire de l’indivision existant entre eux.

Par jugement rendu le 31 janvier 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Montpellier :

-ordonnait l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision,

-désignait pour y procéder Me [A] [V], notaire à [Localité 6],

-ordonnait une expertise confiée à Madame [Y] [X] avec pour mission, pour l’essentiel, de déterminer la valeur vénale actuelle et la valeur locative de l’immeuble indivis, de rechercher les causes des éventuelles dégradations constatées, de faire les comptes, de rechercher si des loyers ont été retirés de la location et encaissés après l5 octobre 2010 et par quel indivisaire, de faire les comptes .

L’expert déposait son rapport le 11 janvier 2021.

Me [W] désigné par ordonnance en date du 19 mars 2021en remplacement de Me [V], dressait le 22 octobre 2021 un procès-verbal de difficultés en l’état de la carence de M. [I] [R] non comparant et le communiquait au juge commis.

Par jugement contradictoire rendu le 25 novembre 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Montpellier pour l’essentiel a:

-ordonné la poursuite des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux devant Me [H] [W], notaire à [Localité 6],

-ordonné, pour parvenir au partage, la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Béziers du bien immobilier sis à Béziers (34500),

-désigné Me [H] [W], en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage définitif sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

-dit que M. [I] [R] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 36.000 € et d’une indemnité de dégradation de 5.000 €,

-dit que M. [I] [R] est débiteur envers l’indivision de la somme de 16.686,28 € au titre d’une prime d’assurance perçue,

-dit qu’au titre des comptes de charges d’indivision arrêtés au 31 décembre 2020, M. [I] [R] est créancier envers Mme [B] [Z] de la somme de 8.514 €,

-dit n’y avoir lieu à autre demande pour les charges antérieures à cette date,

-dit que les parties devront justifier des charges réglées après le 1er janvier 2021 devant le notaire, le juge commis restant saisi suivant la mission du jugement du 31 janvier 2020,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-réservé les dépens.

Par déclaration au greffe en date du 25 janvier 2023 M. [I] [R] a relevé appel de cette décision, limité aux chefs concernant la poursuite des opérations de comptes, liquidation et partage sans ordonner d’expertise, l’indemnité d’occupation et l’indemnité pour dégradation du bien indivis, le remboursement de la prime d’assurance perçue, la créance fixée à son profit au titre des comptes de charges de l’indivision, le rejet des demandes des parties pour le surplus, le rejet des demandes de frais irrépétibles et les dépens réservés.

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Postérieurement à cet appel par acte extra judiciaire en date du 26 juillet 2023, le [1] a fait signifier à Mme [B] [Z] et à M. [I] [R] un commandement de payer valant saisie du bien indivis.

Par jugement du 30 janvier 2024, rectifié par un jugement du 20 février 2024 le juge de l’exécution devant lequel le [1] avait assigné Mme [B] [Z] et à M. [I] [R] a autorisé le créancier à poursuivre la vente sur licitation du bien saisi pour recouvrement de sa créance dont le montant a été fixé à la somme de 116 588,43 €.

Par jugement rendu le 21 mai 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béziers statuant en matière de saisies immobilières, l’immeuble indivis a été adjugé au prix principal de 49 000 €.

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Devant la cour les dernières conclusions de M. [I] [R] ont été déposées au greffe le 22 septembre 2023, et celles de Mme [B] [Z] le 27 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 avril 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans le dispositif de ses dernières conclusions M. [I] [R] demande à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil, d’infirmer la décision déférée des chefs critiqués par sa déclaration d’appel, et statuant à nouveau, de :

-juger irrecevables les demandes nouvelles formées par Mme [Z] au titre des sommes sollicitées et de la demande formée contre lui quant à l’indemnité contractuelle de 7% sollicitée par le crédit foncier qu’il devrait supporter seul,

subsidiairement, juger cette demande comme étant injuste et en tout état de cause infondée tenant les impayés de crédit et charges par Mme [Z] durant plusieurs années,

-juger qu’il n’est pas débiteur envers l’indivision,

-rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Mme [Z]

-ordonner la poursuite des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux entre les anciens époux,

en tout état de cause

-condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier, outre la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mme [Z] aux entiers dépens.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions Mme [B] [Z] demande à la cour, au visa des articles 815 et suivants et 1240 du code civil, de confirmer le jugement et, y ajoutant, de:

-dire que M. [I] [R] sera exclusivement redevable envers l’indivision du paiement de l’indemnité contractuelle de 7% réclamée par le crédit foncier

-en tout état de cause condamner M. [I] [R] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel .

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR

* Sur l’effet dévolutif et l’objet de l’appel

L’étendue de l’appel est déterminée par la déclaration d’appel et peut être élargie par l’appel incident ou provoqué (articles 562 et 901 4° du code de procédure civile) alors que l’objet du litige est déterminé par les conclusions des parties (article 910-4 du code de procédure civile). L’objet du litige ne peut s’inscrire que dans ce qui est dévolu à la cour et les conclusions ne peuvent étendre le champ de l’appel.

Les chefs relatifs à la poursuite des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties devant le notaire sans ordonner d’expertise et aux frais irrépétibles que M. [I] [R] a dévolus par son acte d’appel, ne font l’objet d’aucune prétention dans le dispositif de ses dernières conclusions, de sorte qu’ils sont confirmés.

La cour est saisie des chefs dévolus et critiqués qui concernent : la recevabilité et subsidiairement au bien fondé de la demande formée en appel par Mme [B] [Z] relative à l’indemnité de 7% due à la banque, l’indemnité d’assurance, l’indemnité d’occupation, l’indemnité au titre de la dégradation du bien indivis, l’indemnité au titre des charges de l’indivision, ainsi que les dépens.

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* Sur la demande nouvelle de Mme [B] [Z] tendant à ce que M. [I] [R] soit reconnu débiteur de l’indemnité contractuelle de 7% sollicitée par le [1] et allouée par le jugement du 30 janvier 2024

> Mme [B] [Z] forme en appel une demande tendant à ce que M. [I] [R] soit condamné à supporter seul l’indemnité contractuelle de 7% réclamée par le [1] suite à la déchéance du terme de chacun des contrats de prêts, exposant que cette indemnité réclamée à l’indivision est la conséquence de l’inaction de son co-indivisaire et de sa négligence dans la conservation et l’entretien du bien indivis. Elle conteste le moyen tiré d’une irrecevabilité de sa demande que soulève M. [I] [R] sur le fondement des articles 564 et 565 sans exposer les moyens au soutien de cette contestation.

> M. [I] [R] fait valoir que cette demande de Mme [B] [Z] est irrecevable comme étant nouvelle en appel, et qu’à supposer que la cour la dise recevable, elle s’avère infondée en ce que Mme [B] [Z] a cessé de payer la moitié du crédit immobilier et les charges du bien indivis en le laissant seul faire face aux dépenses en cause.

> Réponse de la cour

<> Sur la recevabilité

L’article 564 du code de procédure civil dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 dispose ensuite que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est établi par les éléments produits aux débats en cause d’appel par Mme [B] [Z], que la déchéance du terme est intervenue suite à un courrier de mise en demeure que le [1] a adressé à chacun des co-indivisaires co-emprunteurs le 8 juin 2023 et que l’exigibilité de l’indemnité contractuelle de 7 % résulte d’un jugement en date du 30 janvier 2024 rectifié par jugement du 20 février 2024, et aux termes duquel cet établissement de crédit a été autorisé à poursuivre la vente sur licitation du bien saisi pour recouvrement de sa créance, en ce compris ladite indemnité visée par le commandement de payer valant saisie, qui leur avait été signifié par acte extra judiciaire en date du 26 juillet 2023.

La mise en demeure, puis l’action en déchéance du terme et en recouvrement des sommes restées impayées, en ce comprise l’indemnité de 7%, sont ainsi intervenues à l’initiative de cet établissement financier postérieurement à l’appel formé le 25 janvier 2023 par Mme [B] [U] à l’encontre du jugement déféré, caractérisant la survenance d’un fait nouveau depuis que ce jugement a été rendu.

La question de l’imputabilité de l’indemnité contractuelle de 7% s’analyse en une action tendant à voir déclarer son co-indivisaire seul responsable à son égard de la déchéance du terme du prêt intervenue pour cause de négligence fautive qu’elle entend lui imputer, et relève des dispositions des articles 815 et suivants du code civil qui concernent les droits et obligations des indivisaires.

Elle s’inscrit par conséquent dans le cadre de l’action en liquidation de l’indivision ayant existé entre eux relativement à l’immeuble indivis désormais vendu sur adjudication et s’analyse en une demande qui est l’accessoire de celle aux fins de partage, de liquidation et d’établissement de comptes de l’indivision que Mme [B] [Z] a engagée par assignation en date du 22 juin 2018 qui a donné lieu au jugement dont appel.

En conséquence de quoi, cette demande nouvelle que forme Mme [B] [Z] en cause d’appel, s’avère recevable en application des dispositions précitées du code de procédure civile.

M. [I] [R] sera débouté de sa demande d’irrecevabilité .

<> Sur le bien fondé de la demande

En l’espèce, il résulte d’un courrier recommandé de Mme [B] [Z] adressé à M. [I] [R] le 26 mai 2015 qu’elle lui annonçait la cessation du remboursement de sa part des échéances de prêt avant de la confirmer par mails des 22 juillet 2015 et 3 octobre 2015 pour cause de frais de nourrices et de charges trop importantes en lui faisant part de la regrettable conséquence en résultant pour les parents de M. [I] [R] qui étaient cautions .

Nonobstant les échanges écrits qui se sont poursuivis entre les parties en 2016, puis en mars avril et mai 2018 entre l’avocate de Mme [B] [Z] et M. [I] [R] aux fins de tenter de trouver une issue amiable de sortie de l’indivision de Mme [B] [Z] moyennant rachat des parts de Mme [B] [Z] par son coindivisaire, et qui n’ont pu aboutir avant qu’ils ne soient déchus du bénéfice du terme des prêts, il est acquis que Mme [B] [Z] a cessé en octobre 2015 le remboursement de la part lui incombant des échéances des prêts afférents au bien indivis, soit plus de deux ans et demi avant que M. [I] [R] cesse lui même tout remboursement, en mai 2018.

Il s’évince de ces constatations que la déchéance du terme ne peut être imputée exclusivement à M. [I] [R], les deux co-indivisaires ayant l’un comme l’autre négligé leur obligation de conservation du bien en cessant successivement, et Mme [B] [Z] la première, de rembourser leur part de l’emprunt immobilier.

Quant à la négligence qu’elle lui impute dans l’entretien du bien indivis, elle s’avère sans lien causal avec la créance d’indemnité de 7 % contractuellement due au [2] au titre de la déchéance du terme.

Dans ces conditions, la demande que Mme [B] [Z] forme nouvellement en cause d’appel à l’encontre de M. [I] [R] afin de lui demander le remboursement de cette indemnité de 7% à l’indivision sera rejetée comme étant infondée .

* Sur la demande d’indemnité d’occupation

> Le premier juge a retenu que M. [I] [R] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation après avoir considéré qu’il s’était occupé de la gestion locative du bien indivis à compter de 2013, sans tenir de comptabilité des baux signés ni des loyers perçus empêchant ainsi la détermination précise de la créance de l’indivision de ce chef, l’expert ayant considéré que ses dires selon lesquels il n’avait pas pu louer le bien n’étaient pas crédibles au vu des signes d’occupation et des renseignements pris auprès de l’administration fiscale au sujet de la taxe d’habitation réglée en 2020.Il a déduit de ces éléments et des constatations expertales qu’à défaut de justifier des comptes de l’indivision pour la période correspondant à sa gestion M. [I] [R] doit être reconnu débiteur envers l’indivision pendant une période de 5 ans, du loyer théorique de 600 € par mois fixé par référence à la valeur locative, soit 36 000 €.

> Au soutien de son appel, M. [I] [R] conteste le fait que Mme [B] [Z] n’aurait pas disposé des clefs de l’appartement et soutient qu’il n’a jamais eu la jouissance privative de ce bien indivis, qu’il se serait bien passé de sa gestion, et que s’il a tenté de relouer le bien suite au départ des locataires en 2013, ses efforts n’ont généré qu’un revenu minime sans qu’aucun loyer ne soit payé ce qui a justifié que soit diligentée une procédure d’expulsion envers les locataires qui ont en outre dégradé l’appartement en voulant y créer une piscine intérieure.

> Mme [B] [Z] conclut à la confirmation du jugement déféré de ce chef, exposant que la détention des clefs de la porte d’entrée de l’immeuble qui permet à un seul des co-indivisaires d’avoir la libre disposition du bien est constitutive d’une jouissance privative même en l’absence d’occupation effective des lieux, sans qu’il soit nécessaire que le bien ait été productif de revenus. Faisant valoir que M. [I] [R] était seul détenteur des clefs de l’appartement et qu’il a seul bénéficié de la jouissance privative de celui-ci à partir de janvier 2013 jusqu’à sa vente, elle conclut qu’il est redevable envers l’indivision de 5 années ou 60 mois non prescrits d’indemnité d’occupation fixée par le premier juge sur la base de 600 € par mois en reprenant l’estimation de la valeur locative faite par l’expert judiciaire.

> Réponse la cour

L’article 815-9 al. 2 du code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaire au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’appelant se contente de réitérer devant la cour sa contestation quant à l’absence de jouissance exclusive et conséquemment de dette d’indemnité d’occupation envers l’indivision pouvant lui être réclamée.

Il est établi par un mail daté du 3 octobre 2015 que Mme [B] [Z] a adressé à son co-indivisaire, qu’après avoir géré seule pendant trois ans l’indivision elle en avait transmis la gestion à son co-indivisaire à compter de janvier 2013 et ne disposait plus des codes utiles en lien avec le syndic [3].

Mme [B] [Z] verse également au débat la copie d’un courrier daté du 4 décembre 2012 que M. [I] [R] avait envoyé lors du transfert de gestion et qu’il avait rédigé en ces termes ’ Madame Monsieur, je vous informe que dès janvier 2016 je reprends en charge la gestion de la copropriété sise [Adresse 5]. Je vous prie de me faire parvenir toutes correspondances concernant cette copropriété aux coordonnées indiquées ci-dessus, ainsi que les appels de fonds trimestriels que je ne manquerai pas de vous régler mensuellement tel que cela a été fait depuis 3 ans par Mme [B] [Z] ’.

Ce courrier démontre qu’à partir de janvier 2013 M. [I] [R] revendiquait être seul habilité à prendre en charge la gestion et la location de l’appartement indivis, dont Mme [B] [Z] s’était déchargée à son profit en lui remettant tous les éléments utiles, tels que les codes pour accéder aux comptes de l’indivision au sein de la copropriété et pour le relouer.

Il s’évince enfin du courrier que le syndic [3] a adressé le 17 juin 2021 à M. [I] [R] pour l’alerter sur le fait que le bien était accessible en poussant simplement la porte avec le pied du fait qu’il n’y avait ni poignée ni serrure qui n’avaient pas été remplacés depuis la période de confinement, que ce co-indivisaire était le seul à se charger de la fermeture de l’appartement dont il disposait des clefs.

L’expert judiciaire a très justement retenu dans son rapport en l’état de l’ensemble des éléments en sa possession, que M. [I] [R] a récupéré la gestion de l’appartement indivis à compter de janvier 2013 et qu’à ce titre il avait seul perçu les loyers, ce que l’intéressé ne conteste pas, même s’il fait valoir que cela s’est produit malgré lui et qu’il n’a pas pu relouer durablement, invoquant un dégât des eaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [R] a eu seul la libre disposition du bien indivis à partir de janvier 2013, alors que l’appartement était encore occupé par des locataires, raison pour laquelle Mme [B] [Z] ne pouvait pas lui remettre personnellement les clefs .

Ces clefs lui ont été par contre nécessairement restituées, et à lui seul, par les locataires [K][E] dont le bail en date du 18 février 2012 a pris fin en février 2013 .

M. [I] [R] ne conteste pas qu’il a reloué ensuite le bien en 2016 à un locataire auquel il a nécessairement remis les clefs de l’appartement qu’il les avait en sa possession depuis le départ des précédents locataires en février 2013.

S’il n’a jamais justifié d’un bail établi avec ce dernier et s’il a exposé qu’il n’avait encaissé aucun loyer, faute d’avoir pu relouer ultérieurement leur bien indivis, ce que l’expert judiciaire a mis en doute en soulignant des signes d’occupation effective en ce qu’un dégât des eaux était survenu en 2018 dans l’appartement et que la dernière taxe d’habitation était établie au nom de [D], il est par contre démontré qu’il a bien été seul en possession des clefs de l’appartement pour pouvoir le louer, en tant que seul gestionnaire assumé de l’indivision depuis janvier 2013, pour en avoir informé ses interlocuteurs depuis décembre 2012.

L’exert judiciaire n’a retenu qu’une somme totale de 6 410 € encaissée par M. [I] [R] pour le compte de l’indivision, et qui correspondait aux loyers des mois de janvier et février 2013que lui ont payés les locataires [K][E] dont il a assuré seul la sortie des lieux contre remise des clefs.

M. [I] [R] qui exerce la profession d’agent immobilier en gérant au moins deux agences à [Localité 1], selon ses propres courriers adressés à Mme [B] [Z], ne pouvait pas raisonnablement ignorer être redevable des produits nets de sa gestion.

Pour autant, il n’a produit au débat lors de l’expertise comme en cause d’appel aucun élément justificatif de ses affirmations selon lesquelles il n’est pas parvenu à encaisser de loyer du dernier locataire qu’il reconnaît néanmoins avoir fait entrer dans les lieux.

En tout état de cause la preuve amplement rapportée qu’à partir de janvier 2013 M. [I] [R] a eu la jouissance exclusive du bien indivis, dont il a seul assuré la gestion locative selon sa seule volonté en ayant encaissé seul les loyers, méconnaissant les obligations à sa charge à défaut d’avoir tenu le moindre état de ses encaissements à la disposition de sa co-indivisaire qui a été ainsi placée dans l’incapacité de jouir tant matériellement que juridiquement et financièrement du bien indivis, auquel elle n’avait plus accès, et dont elle n’avait ni l’usage, ni les fruits.

M. [I] [R] est donc redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation au titre de son usage exclusif du bien immobilier indivis, peu important qu’il ne l’ait pas occupé lui même, ni que ce bien ait subi un dégât des eaux puis qu’il ait été dégradé par le comportement de l’occupant qu’il avait placé dans les lieux sans aucun bail écrit au mépris de ses obligations de gestionnaire .

Le premier juge a justement fixé l’indemnité d’occupation à la charge de M. [I] [R] et qu’il doit à l’indivision sur la base de la valeur locative du bien indivis qui a été estimée par l’expert dans son rapport.

Considérant que M. [I] [R] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour une période de 5 ans au plus, avant l’assignation interruptive de prescription que lui a fait signifier Mme [B] [Z] en date du 22 juin 2018, le premier juge a retenu à juste titre que sa dette d’indemnité d’occupation s’établit à 36 000 € au titre de la période de 60 mois échue antérieurement au 22 juin 2018, au cours de laquelle il est démontré qu’il a eu la jouissance exclusive du bien indivis.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

*Sur l’indemnité due à l’indivision au titre de la dégradation commise par des occupants du bien indivis

> Pour dire que M. [I] [R] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité de dégradation de 5.000 €, le premier juge a retenu, sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, que l’expert avait constaté la dégradation du sol de l’immeuble du fait des agissements d’un locataire qui a creusé, sans autorisation, à l’intérieur de l’appartement pour y construire une piscine, et estimé que l’absence de bail a causé un préjudice à l’indivision en ne permettant pas d’engager la responsabilité de l’occupant fautif, de sorte que M. [I] [R] est débiteur d’une indemnité destinée à réparer le préjudice résultant de sa faute de gestion sur la base de l’estimation faite par l’expert judiciaire.

> M. [I] [R] conclut à l’infirmation en faisant valoir que s’il est exact que le bien a subi des dégradations, celles-ci ne lui sont aucunement imputables comme le fait clairement ressortir l’expertise versée au débat. Il soutient que ces dégradations sont dues à des dégâts des eaux provenant de fuites imputables à une terrasse voisine, ce qui engageait la copropriété mais que les travaux nécessaires n’ont pas été autorisés par l’AG des copropriétaires qui s’est tenue le 3 février 2020.

> Mme [B] [Z] conclut à la confirmation en ce que M. [I] [R] a été condamné à payer ’une indemnité de dégradation’ à l’indivision, sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

Elle conteste la version des faits de M. [I] [R], exposant que les dégradations causées à l’appartement résultent bien selon l’expert d’un trou creusé par d’anciens locataires entrés dans les lieux pendant la période au cours de laquelle seul M. [I] [R] gérait le bien indivis comme cela est confirmé par des témoignages, ajoutant que bien que conscient du saccage de l’appartement dont il faisait état dans un mail de 2018, M. [I] [R] n’a régularisé aucune plainte, aucune déclaration de sinistre de même qu’il n’a pas entrepris les travaux indispensables de remise en état, ses échanges avec le syndic [3], ainsi que le compte rendu de visite de l’expert de juin 2021 établissant que le bien a été laissé ouvert et squatté pendant les périodes de confinement sanitaire.

Elle conclut que M. [I] [R] est malvenu à invoquer une fuite d’eau de terrasse alors qu’il a perçu en 2019 une indemnité de 16 686,28 € de la compagnie d’assurance pour procéder aux réparations qu’il n’avait pourtant pas fait effectuer au jour de la visite de l’expert le 19 juin 2020, ni en 2023, en dépit de la conclusion du rapport d’expertise selon laquelle des travaux de remise en état s’imposaient pour assurer la conservation du bien. Elle fait valoir que M. [I] [R] a laissé s’écouler un délai de 5 ans, sans participer à aucune assemblée générale sauf celle de 2020, sans répondre aux sollicitations du syndic, sans agir pour assurer la conservation de l’immeuble en faisant obstacle volontairement aux réparations, se rendant ainsi directement et exclusivement responsable de la perte de valeur qui en a résulté pour le bien indivis.

> Réponse la cour

L’article 815-13 du code civil précise que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme M. [I] [R], il est établi par le rapport d’expertise judiciaire que la dégradation du sol et du mur du séjour qui a été constatée lors de la visite des lieux, telle que l’illustre une photographie insérée en page 27 du-dit rapport, a pour seule cause les agissements de locataires entrés dans les lieux pendant la période au cours de laquelle seul M. [I] [R] gérait le bien indivis, sans qu’il ait été en capacité de justifier d’un bail écrit conclu avec les occupants du bien indivis qui ont été à l’origine de ce désordre .

Cette dégradation procède d’une cause totalement distincte du dégât des eaux survenu en 2018, auquel prétend se référer indûment et sans aucune preuve M. [I] [R], qui ne conteste pas que le creusement du sol n’a donné lieu à aucune plainte, ni à aucune déclaration de sinistre de sa part et qu’aucune action en responsabilité et indemnisation n’a pu être engagée sur le fondement contractuel, faute de bail.

C’est donc par une juste appréciation des faits établis par l’expertise et sans preuve contraire rapportée par M. [I] [R], que le premier juge a considéré que l’absence de bail a causé un préjudice à l’indivision qui n’a pu rechercher la responsabilité des occupants des lieux à l’origine de ce creusement fautif, et qu’il en a conclu à bon droit que M. [I] [R] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité pour faute de gestion. C’est à juste titre que la créance au profit de l’indivision a été fixé à 5000 € et mise à la charge de M. [I] [R], qui n’émet aucune critique fondée ni utile de ce chef.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

* Sur la demande d’indemnité due à l’indivision au titre de l’encaissement d’une prime d’assurance en indemnisation d’un dégât des eaux par M. [I] [R]

> Le premier juge a retenu que M. [I] [R] est débiteur envers l’indivision au titre de la prime d’assurance de 16 686,28 € qu’il a perçue en indemnisation d’un sinistre dégâts des eaux survenu dans l’immeuble indivis afin d’assurer la réalisation de travaux de remise en état qu’il n’a jamais fait réaliser.

> M. [I] [R] expose que l’indemnité versée par l’assurance a permis de faire face aux charges mensuelles auxquelles Mme [B] [Z] n’a pas participé, rappelant qu’elle a cessé de payer le crédit et les impenses en le laissant faire face seul aux dépenses, de sorte que l’utilisation de l’indemnité d’assurance pour les payer lui a profité, ajoutant qu’il ne pouvait faire réaliser des travaux de remise en état et des embellissements tant que les travaux de reprise de la cause des désordres n’étaient pas effectués.

> Mme [B] [Z] conclut à la confirmation, exposant que l’indemnité qui a été versée en mars 2019 en indemnisation d’un dégât des eaux subi dans l’appartement en décembre 2018 n’a jamais été affectée aux travaux de remise en état indispensables qui auraient permis la vente rapide et optimale de ce bien, en tous cas l’augmentation de sa valeur dans le cadre de sa licitation intervenue en 2024, sans que M. [I] [R] ne les aient toujours pas fait réaliser. Elle conclut que cette inaction a été contraire à l’intérêt commun et que M. [I] [R] a causé un préjudice à l’indivision, ce qui justifie qu’il ait été condamné à lui verser la somme de 16 686,28 € en remboursement de la prime qu’il a perçue et qu’il a conservée pour son compte.

> Réponse la cour

L’article 815-10 alinéa 1er dispose que ’sont de plein droit indivis par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis ainsi que les biens acquis, avec le consentement des indivisaires, en emploi ou remploi de biens indivis.(..)’

En application de l’article 815-8 du code civil quiconque perçoit de revenu ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires.

En application de l’article 815-13 dernier alinéa l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

En l’espèce, l’expert judiciaire a recensé les trois indemnités de 1765,91 €, 2211,58 € et 12 708,79 € versées à M. [I] [R] par la compagnie d’assurance [4] respectivement le 5 mars 2019, le 9 octobre 2019 et le 29 janvier 2020, période au cours de laquelle il assurait seul la gestion de l’indivision, et ce en indemnisation d’un dégât des eaux survenu en 2018, ayant causé des dommages dans le bien indivis et dont l’origine a été déterminée en septembre 2019 par un constat ’fuitéo’ comme ayant été double : des fuites d’une terrasse d’un copropriétaire voisin et des fissures en façade.

M. [I] [R] ne conteste pas avoir perçu la somme totale de 16.686,28€ pour le compte de l’indivision .

La demande formée dans ses dernières conclusions datant du 22 septembre 2023 sans réactualisation depuis, et qui tend à voir dire que la prime d’assurance qu’il a perçue a servi à faire face aux charges mensuelles de l’indivision , se révèle très vague, faute de précision quant aux ’charges de l’indivision’ prétendument acquittées.

Cette assertion s’avère en outre et surtout dépourvue de tout fondement, alors que l’expert judiciaire a estimé que ’les sommes ainsi perçues de l’assurance auraient pu être utilement investies depuis 2019 et 2020 pour le remettre en état et faciliter sa vente’ après avoir estimé sa valeur vénale en 2020 à 80000 € en l’état qualifié de ’mauvais à l’intérieur’, et de conclure à une moins value de plus de 42 368 €.

Il est constant que l’immeuble indivis dont le coût de revient avait été de 217 000 € selon l’expert judiciaire, a été saisi puis vendu aux enchères moyennant la mise à prix de 48 000 €, et qu’il n’a été adjugé qu’au prix de 49 000 € en mai 2024, ce qui rend sans objet l’affirmation de M. [I] [R] selon laquelle il envisagera une remise en état de ce bien avant de le vendre.

En application des dispositions précitées de l’article 815-10 alinéa 1e,, cette indemnité perçue était de plein droit indivise par l’effet d’une subrogation réelle comme remplaçant les parties du bien indivis dégradées par le sinistre, et elle avait donc vocation à être employée à une remise en état du bien .

M. [I] [R] reconnaît ne pas l’avoir employée pour réaliser les travaux de remise en état que l’expert a qualifiés de nécessaires à la conservation de ce bien.

Ce faisant, faute pour M. [I] [R] d’avoir employé l’indemnité versée par la compagnie d’assurance à la réparation du dégât causé à l’immeuble indivis, il a engagé sa responsabilité envers l’indivision pour faute de gestion comme le premier juge l’a retenu à bon droit.

Le premier juge a fait ainsi justement droit la demande de Mme [B] [Z] en décidant que M. [I] [R] est redevable de la somme de 16.686,28 € à l’égard de l’indivision.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

* Sur l’indemnité due au titre des charges de l’indivision

> Sur la base des comptes de l’indivision arrêtés au 31 décembre 2020 incluant les échéances mensuelles des crédits immobiliers, un crédit à la consommation, les taxes foncières, l’assurance et les charges de copropriété tels qu’établis par l’expert judiciaire le premier juge a retenu que M. [I] [R] est créancier envers Mme [B] [Z] de la somme de 8.514 €.

S’agissant des sommes engagées après 2021 le premier juge a constaté l’absence de justificatifs complets utiles et a donc estimé qu’il convenait que les parties soient renvoyées devant le notaire pour l’établissement des comptes restants.

> M. [I] [R] conclut à l’infirmation de ce chef et soutient que Mme [B] [Z] ne rapporte aucune preuve de ce que les sommes dont elle s’estime créancière soient fondées, faisant valoir qu’elle a cessé de payer le crédit et les impenses en le laissant faire face seul aux dépenses, de sorte que l’utilisation de l’indemnité d’assurance pour payer ces charges mensuelles auxquelles elle n’a pas participé lui a profité .

> Mme [B] [Z] conclut à la confirmation également de ce chef, exposant que la présentation de la situation des indivisaires faite par M. [I] [R] est erronée. Elle soutient qu’elle a assuré seule la gestion de l’indivision en réglant les prêts et les charges auxquels chaque indivisaire participait à hauteur de la moitié jusqu’à son départ à [Localité 7] en janvier 2013, date à partir de laquelle elle a restitué les clefs à M. [I] [R] afin qu’il se charge de la gestion de l’indivision et que faute d’entente pour une cession des droits indivis entre eux plusieurs mandats de vente ont été signés sans que le bien ne trouve acquéreur malgré des baisses successives.

Elle conclut que ce n’est qu’à partir d’octobre 2015, après l’échec d’une proposition de rachat de ses parts, qu’elle a cessé de payer sa part du crédit et des charges non sans avoir informé M. [I] [R] de sa situation financière, et tenté de trouver un accord pour un partage amiable alors qu’en tant que professionnel de l’immobilier comme associé dans la SARL [I] transaction immobilière et dans la SARL [S] [R] immobilier disposant de trois établissements à [Localité 1], [Localité 8] et [Q], il avait toutes facilités pour faire évaluer le bien.

Elle expose qu’elle s’est acquittée entre 2019 et 2021 de dépenses relatives à divers travaux dans la copropriété, qui étaient nécessaires à la conservation du bien indivis, ce qui justifie qu’elle puisse faire valoir une créance de 1481,42 €, qu’elle a par ailleurs réglé seule les taxes foncières 2019 à 2022 pour un montant total de 5 525,50 € ce dont M. [I] [R] se dispensait ce qui l’amenait à recevoir des avis à tiers détenteur à son nom comme en juin 2024. Elle ajoute qu’elle a payé sa part des charges de copropriété pour les années 2021 à 2023, outre 800 € pour l’assurance de la copropriété en 2024.

> Réponse la cour

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise qu’après avoir détaillé en fonction de leur nature les sommes payées par chacun des indivisaires au 31/12/2020, au titre du remboursement des crédits déduction faite des loyers encaissés, du paiement des appels de charges de copropriété émis par le syndic [3], de l’assurance et des impôts fonciers du bien indivis, l’expert a récapitulé les soldes arrêtés au 31/12/2020.

L’expert a ensuite comptabilisé chacun de ces soldes dans un tableau de synthèse reproduit en page 36 de son rapport, dont il résulte un solde total créancier de 8514 € au profit de M. [I] [R] et à la charge de Mme [B] [Z].

Or M. [I] [R] demande l’infirmation du jugement mais sans critique utile des comptes ainsi établis par l’expert concernant les charge afférentes au bien indivis pour la période arrêtée au 31 décembre 2020, sauf ses développements relatifs d’une part à l’indemnité d’assurance qu’il a encaissée et sur laquelle il a déjà été statué par la cour, et d’autre part à l’arrêt du remboursement par Mme [B] [Z] de sa part des échéances de crédit immobilier et des charges du bien indivis à compter d’octobre 2015, qui est totalement reconnu et assumé par cette dernière et que l’expert a intégré dans les comptes de l’indivision.

M.[I] [R] ne produit également aucun élément justificatif permettant d’asseoir une contestation des comptes de l’indivision arrêtés par l’expert au 31 décembre 2020, ni du solde positif qui s’en dégage à son profit à concurrence de 8.514 €.

Mme [B] [Z] conclut pour sa part à la confirmation de la décision déférée par laquelle le premier juge a statué sur la base du rapport d’expertise judiciaire daté du 11 décembre 2020 quant à l’analyse et l’établissement des comptes de l’indivision arrêtés au 31 décembre 2020, avant de renvoyer les parties devant le notaire pour la justification des charges afférentes au bien indivis et payées par chacun à partir du 1er janvier 2021.

Sans former en cause d’appel aucune demande relative à cette période postérieure au 31 décembre 2020 à laquelle l’expert judiciaire a arrêté les comptes de l’indivision, Mme [B] [Z] se contente de se prévaloir du paiement de sommes de 948,50 € et 982 € au titre des taxes foncières des années 2021 et 2022 relatives au bien indivis et du paiement des sommes de 1518,10 €, 1334,55 € au titre des charges de l’année 2022 et 2023 outre 800 € payés en avril 2024 au titre de l’assurance, mais sans produire au débat de justificatif de ces paiements pour le compte de l’indivision au moyen de ses deniers propres.

Dans ces conditions, la cour estime, à l’instar du premier juge, que les comptes de l’indivision retranscrits par l’expert judiciaire dans son rapport pour toute la période antérieure au 1er janvier 2021 sont conformes aux éléments justificatifs en sa possession tels que produits par les parties, sans que M. [I] [R] ne les conteste utilement et qu’il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef, mais également qu’en ce que les parties ont été invitées à justifier devant le notaire des charges qu’elles ont respectivement réglées pour le compte de l’indivision à partir du 1er janvier 2021.

M. [I] [R] et Mme [B] [Z] seront donc renvoyés devant Me [W] notaire pour l’établissement des comptes de l’indivision pour la période échue postérieurement au 31/12/2020 et jusqu’au 21 mai 2024, date de l’adjudication de l’immeuble indivis au prix de 49 000 € et non à celui de 80 000 € auquel l’expert l’avait évalué en 2020 dans son rapport, de sorte que la part de chacun dans le déficit devra être réajustée par le notaire.

* Sur les demandes incidentes de dommages et intérêts pour préjudice moral ainsi qu’au motif d’une procédure abusive

> Le premier juge a débouté tant Mme [B] [Z] que M. [I] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral, ayant retenu qu’hormis la responsabilité de M. [I] [R] dans la dégradation du bien immobilier pour laquelle a été reconnu un droit à indemnisation il n’est pas suffisamment démontré l’existence d’une faute de ce dernier à l’origine des désagréments financiers et moraux de Mme [B] [Z], lesquels trouvent leur origine en premier lieu et d’évidence dans l’achat en commun d’un bien immobilier sur évalué et la difficulté consécutive d’en supporter la charge et la gestion par des indivisaires séparés et non occupants.

> M. [I] [R] conclut à l’infirmation de ce chef, et forme en cause d’appel une action en responsabilité à l’encontre de Mme [B] [Z] en demandant sa condamnation à lui payer 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier, et 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

> Mme [B] [Z] conclut à la confirmation du jugement de ce chef, en faisant valoir que M. [I] [R] ne démontre aucune faute commise par elle au titre de sa gestion, alors qu’il a lui-même gravement enfreint, de façon délibérée, les règles de l’indivision en portant atteinte à l’intérêt commun.

Elle ajoute qu’il ne peut lui faire aucun reproche alors qu’elle a tenté en vain de formuler des propositions amiables auxquelles il a fait obstacle par son attitude ayant conduit à la vente sur adjudication de l’immeuble indivis.

> Mme [B] [Z] conclut au rejet de l’action et des demandes indemnitaires de M. [I] [R] en faisant valoir qu’il ne peut valablement prétendre à la réparation d’un dommage non prouvé et illusoire en l’absence de toute faute établie à son encontre.

> Réponse la cour

L’article 1240 nouveau du code civil, tel qu’il résulte de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 dispose que ’tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

Le succès d’une action en responsabilité sur le fondement de ces dispositions légales suppose que celui qui s’en prévaut démontre l’existence d’une faute commise par celui à l’encontre duquel il agit, ainsi que d’un préjudice en résultant par un lien direct de causalité.

Sur la demande pour préjudice moral

Comme le premier juge l’a exactement considéré les désagréments financiers subis tant par M. [I] [R] que par Mme [B] [Z] trouvent leur origine essentiellement dans l’achat en commun d’un bien immobilier sur évalué et dans la difficulté qui en a résulté pour chacun de devoir en supporter la gestion et la charge financière alors qu’ils se sont séparés, qu’ils n’étaient pas occupants de l’immeuble et qu’ils avaient chacun des charges personnelles et familiales apparues prioritaires dans leur budget contraint.

Il résulte au surplus des motifs du présent arrêt que la gestion assurée par M. [I] [R] à partir de 2013 en dépit même de ses compétences professionnelles d’agent immobilier dont il n’a pas fait application au bénéfice de l’intérêt commun des indivisaires, a été préjudiciable pour l’indivision en concourant à une perte de valeur de l’appartement qu’il a laissé occupé, sans bail, par des locataires indélicats qui y ont causé des dégradations, privant ainsi l’indivision de tout recours, et également de chance d’une vente de l’immeuble indivis de gré à gré et à un prix qui aurait pu permettre de solder le prêt dans de meilleures conditions.

Dans ce contexte, les éléments versés au débat ne témoignent pas d’une attitude fautive de Mme [B] [Z] qui pourrait être la cause d’un préjudice moral subi par M. [I] [R] .

Les conditions requises pour permettre de fonder une action en responsabilité délictuelle de M. [I] [R] envers Mme [B] [Z] n’étant pas vérifiées, en l’absence de faute de cette dernière et de préjudice de quelque nature que ce soit subi par l’appelant, il sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de prétendus préjudices financier et moral.

Sur la demande pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice ou d’un recours pour contester une décision constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 nouveau du code civil, que dans le cas de preuve d’une résistance manifestée avec malice par cette partie, ou de mauvaise foi en étant mu par une volonté de nuire équivalente au dol.

Le jugement déféré étant confirmé en la quasi totalité de ses chefs et M. [I] [R] se trouvant débouté de toutes ses prétentions en appel, il ne peut valablement soutenir que Mme [B] [Z] a abusé de son droit d’agir en justice.

L’action en responsabilité pour procédure abusive exercée par M. [I] [R] et qu’il maintient en cause d’appel, est donc injustifiée et le premier juge l’en a justement débouté. Le jugement sera confirmé de ce chef .

* Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement qui ’a réservé les dépens’ et dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile, sera confirmé.

L’appelant succombant en appel, il sera condamné à supporter les dépens d’appel et débouté de sa demande au titre de frais irrépétibles et de condamnation de l’intimée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de condamner M. [I] [R] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT

Déclare recevable la demande de Mme [B] [Z] de sa demande tendant à ce que M. [I] [R] soit reconnu débiteur de l’indemnité contractuelle de 7% due au [1],

Déboute Mme [B] [Z] de sa demande tendant à ce que M. [I] [R] soit reconnu débiteur de l’indemnité contractuelle de 7% due au [1],

Déboute M. [I] [R] de toutes ses demandes de dommages et intérêts,

Renvoie les parties devant Me [W] notaire à [Localité 6] pour l’établissement des comptes de l’indivision pour la période échue jusqu’au 31 décembre 2021 en tenant compte des chefs tranchés par le jugement et le présent arrêt, puis pour la période du 1er janvier 2021 jusqu’au 21 mai 2024 au vu des créances et dettes de l’indivision démontrées par les indivisaires en l’état de l’adjudiciation de l’immeuble indivis intervenue le 21 mai 2024 au prix de 49 000 €

Condamne M. [I] [R] à payer à Mme [B] [Z] une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et le déboute de sa demande à l’encontre de Mme [Z] .

Condamne M. [I] [R] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE