Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 1ER OCTOBRE 2026

(n° 145 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14311 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIDY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 20/04271

APPELANTE

S.C.I. DE LA STATION représentée par son administrateur provisoire, Mme [J] [V], administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 348849514

Représentée par Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

INTIMEE

S.A.S. [O] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 813536810

Représentée par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocate au barreau de PARIS, toque : C1050

PARTIES INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. ASTEREN Mandataires Judiciaires Associés prise en la personne de Me [A] [Y], en qualité de Mandataire Judiciaire de la SAS [O] en remplacement de la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [A] [Y], à effet du 1er avril 2024

[Adresse 3]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de sous le n° 808344071

Représentée par Me Edouard TRICAUD de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. FIDES en la personne de Me [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 808344071

S.A.S. LUNA

[Adresse 5]

[Localité 5]

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 930282231

Représentée par Me Marc VOLFINGER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 286

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

– Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre,

– Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère,

– Mme Hélène BUSSIERE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Mme Yvonne TRINCA

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, greffière, présente lors de la mise à disposition, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société SCI de la station (ci-après la [Etablissement 1] de la station) à la société [O].

Le litige à l’origine de cette décision porte sur la résiliation du bail commercial entre les parties.

Par acte sous seing privé du 30 juin 2015, Maître [Z] [P], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la SCI de la station, en vertu d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris du 20 octobre 2005, a consenti à la société [O], en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à Paris 12ème, pour une durée de 9 ans à compter du ler juillet 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 66.000 euros hors charges et hors taxes aux fins d’exploiter un commerce de ’ salon de thé, bar à cocktail, restaurant, salle de spectacle, salle de réception, activités culturelles ’. Les parties ont par ailleurs convenu d’une franchise de loyer d’un an pour permettre la réalisation des travaux de transformation des locaux nécessaires à l’activité, étant précisé qu’il était précédemment exploité dans les locaux dont s’agit une station-service.

Par une ordonnance du 27 janvier 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2015, ordonné l’expulsion de la société en formation [O], fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation due solidairement par la société en formation [O] et M. [M] [C], en sa qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux et condamné solidairement ces derniers à payer à Maître [Z] [P], ès qualités, la somme provisionnelle de 3.311,59 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation impayés au 4ème trimestre 2015.

Par acte d’huissier de justice du 23 décembre 2016, la société [O] a assigné Maître [Z] [P], ès qualités, devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner sa réintégration dans les locaux donnés à bail.

Par acte sous seing privé du 28 mars 2017, Maître [Z] [P], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la SCI de la station, a consenti un nouveau bail à la société [O] portant sur les mêmes locaux, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2006, et dans les termes du bail initial du 30 juin 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 66.000 euros hors charges et hors taxes aux fins d’exploiter un commerce de ’ salon de thé, bar à cocktail, restaurant, salle de spectacle, salle de réception, activités culturelles ’.

Arguant de la défaillance du preneur dans l’exécution de ses obligations contractuelles d’exploiter les lieux et de payer aux termes convenus les loyers en dépit de la délivrance de commandements de payer successifs, la SCI de la station a saisi le tribunal judiciaire de [Etablissement 2] pour voir prononcer la résiliation du bail consenti à la société LA [X].

Aux termes du jugement querellé, en date du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

débouté la SCI de la station de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

rejeté les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

condamné la société [O] à payer à la SCI de la station la somme de 93.433,70 € au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020 ainsi que des 1er et 2ème trimestres 2021 outre celle de 100 € au titre de la clause pénale,

accordé à la société [B] [X] un délai de 18 mois pour s’acquitter du paiement de la dette locative,

débouté la société [O] de sa demande de dommages et intérêts,

débouté la société [B] [X] de sa demande de nullité des commandements de payer délivrés les 30 mars 2018, 18 juillet 2018, 22 octobre 2018, 15 janvier 2019, 4 avril 2019, 13 décembre 2019 et 14 février 2020,

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné la SCI de la station à payer les dépens de l’instance.

Par déclaration du 27 juillet 2022, la SCI de la station a interjeté appel de cette décision en ce qu’il a :

débouté la SCI de la station de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

rejeté les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

condamné la société [B] [X] à payer à la SCI de la station la somme de 93.433,70 € au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020 ainsi que des 1er et 2ème trimestres 2021 outre celle de 100 € au titre de la clause pénale,

accordé à la société [B] [X] un délai de 18 mois pour s’acquitter du paiement de la dette locative,

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI de la station à payer les dépens de l’instance.

La société [B] [X] a constitué avocat le 24 mars 2023 sans conclure.

Par jugement du 14 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société [O] et désigné la Selarl Fides, en la personne de Maître [A] [Y], en qualité de liquidateur.

Par acte du 25 mars 2024, la SCI de la station a fait assigner la Selarl Fides en intervention forcée.

Par ordonnance du 9 avril 2024, le juge commissaire a remplacé le liquidateur et désigné la Selarl Asteren, en la personne de Maître [A] [Y], en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la société [O] à M.[F], avec faculté de substitution au profit d’une société en cours de constitution.

La Selarl Asteren, en qualité de liquidateur de la société [O], a constitué avocat le 19 juillet 2024.

La société Luna, dont M. [F] est le président et qui s’est substituée à ce dernier dans le cadre de la cession du fonds de commerce de la société [O] intervenue par acte sous seing privé du 19 novembre 2024, a été immatriculée au RCS de [Localité 6] le 4 juillet 2024 et a constitué avocat le 9 août 2024 dans le cadre de l’instance d’appel.

Par ordonnance sur incident du 10 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a :

déclaré irrecevables les conclusions de la Selarl Asteren, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société [O], déposées et notifiées le 3 janvier 2025,

débouté la SCI de la station de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la société Luna déposées et notifiées le 30 décembre 2024,

dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de la procédure d’appel,

débouté les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 1er octobre 2024, la SCI de la station demande à la cour de :

annuler le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (R.G. 20/04271),

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

débouté la SCI de la station de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

rejeté les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

condamné la société [O] à payer à la SCI de la station la somme de 93.433,70 € au titre des loyers du 3ème et 4ème trimestres 2020 ains que des 1er et 2ème trimestres 2021 outre celle de 100 euros au titre de la clause pénale ;

accordé à la société [O] un délai de 18 mois pour s’acquitter du paiement de la dette locative ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI de la station à payer les dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

prononcer la résiliation du bail commercial du 28 mars 2017 aux torts exclusifs de la société [O] ;

ordonner l’expulsion de la Selarl Asteren, prise en la personne de Maître [A] [Y], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 2], avec l’assistance de la force public si besoin est ;

condamner la Selarl Asteren, prise en la personne de Maître [A] [Y], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [O], à payer à la SCI de la station, à compter de l’arrêt à intervenir, une indemnité mensuelle égale au loyer du bail résilié, outre les charges locatives, et ce, jusqu’à la restitution des lieux libres de toute occupation humaine et matérielle ;

fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [O] la créance de la SCI de la station à hauteur de la somme de deux cent mille trois cent vingt huit euros et soixante trois centimes (200.328,63 €) au titre de l’arriéré de loyers et charges, et ce, à titre privilégié ;

condamner la Selarl Asteren, prise en la personne de Maître [A] [Y], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [O], à payer à la SCI de la station la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la Selarl Asteren, prise en la personne de Maître [A] [Y], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [O], aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais des sommations et commandements des 30 mars 2018, 18 juillet 2018, 22 octobre 2018, 15 janvier 2019, 4 avril 2019, 13 décembre 2019, 14 février 2020, 4 août 2020, 18 novembre 2020, 4 avril 2021, 28 juin 2021 et 8 septembre 2022.

Par conclusions déposées le 30 décembre 2024, la société Luna, intervenante volontaire, demande à la cour de :

déclarer la société Luna recevable et bien fondé en son intervention volontaire,

Y faisant droit

débouter la SCI de la station en toutes ses demandes,

confirmer le jugement du 5 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a notamment :

débouté la SCI de la station de sa demande de résiliation judiciaire de bail,

condamné la société [O] à payer à la SCI de la station la somme de 93.433,70 €,

accordé à la société [O] un délai de 18 mois pour s’acquitter du paiement de la dette locative,

Et statuant à nouveau,

fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [O] la créance de la SCI de la station,

constater que le bail commercial du 28 mars 2017 se poursuit au profit de la société Luna locataire au titre de la cession du fonds de commerce intervenue en date du 19 novembre 2024,

condamner la société SCI de la station, au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l’intervention volontaire de la société Luna

Sans demande contraire des parties et en application de l’article 554 du code de procédure civile, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société Luna en la présente procédure d’appel, cette dernière y ayant intérêt dès lors qu’elle est désormais titulaire du droit au bail dont la SCI de la station demande la résiliation devant le cour pour l’avoir acquis avec le fonds de commerce de la société [O] par acte du 19 novembre 2024.

2- Sur la demande de nullité du jugement.

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société SCI de la station fait valoir, sur le fondement des articles 16 et 455 du code de procédure civile, que :

le jugement entrepris est entaché de nullité pour défaut de motivation et violation du principe du contradictoire ;

les premiers juges n’ont pas répondu aux conclusions de l’appelante fisant valoir que la société [O] réglait systématiquement son loyer en retard, en méconnaissance des termes explicitement fixés par le contrat et en dehors même de la période de covid 19 ; les premiers juges n’ont pas non plus répondu au moyen relatif à la résiliation du bail pour défaut de réponse à la demande de communication d’un justificatif d’assurance ;

la décision déférée encourt l’annulation pour avoir d’office modéré la clause pénale sans avoir soumis ce moyen à la contradcition des parties ; elle encourt également l’annulation car le tribunal a modéré le montant de la dette locative, en y retranchant le coût des commandements de payer, alors que les deux parties s’accordaient sur la somme de 96.097 €, sans procéder à une réouverture des débats pour recueillir les observations des parties.

En réponse, la société Luna oppose, sur le fondement des articles 16, 455 du code de procédure civile et 1231-5 du code civil, que :

la tentative de la SCI de la station d’obtenir la nullité de la décision est dénuée de fondement tant le jugement apparaît régulièrement motivé et respectueux des droits de la défense ;

contrairement aux allégations de l’appelante, le tribunal a répondu au moyen relatif à l’assurance en mentionnant expressément en page 5 que la production de l’attestation a été justifiée par le preneur, tout en écartant l’argument des retards de loyers par une motivation circonstanciée sur le rôle de la pandémie covid 19 dans les difficultés de paiement ;

le tribunal a également précisé que l’action n’était pas fondée sur la clause résolutoire mais sur les articles 1217, 1224 et 1227 du Code civil, ce qui justifie l’écartement de certains griefs de la bailleresse ;

s’agissant du prétendu non-respect du principe de la contradiction concernant la clause pénale, le tribunal n’avait aucune obligation de rouvrir les débats dès lors qu’il a simplement rempli son office en appliquant le pouvoir modérateur que la loi lui reconnaît.

Réponse de la cour

2-1 Sur le défaut de motivation du jugement

Il résulte de la combinaison des articles 455 et 458 du code de procédure civile qu’un jugement doit, à peine de nullité, être motivé.

En l’espèce, le jugement comporte la motivation suivante : ’La défaillance du locataire dans le paiement des loyers étant circonscrite à la période de crise sanitaire alors que celui-ci était avant la survenance de la pandémie à jour du paiement des loyers, ce manquement ne présente pas un caractère de gravité justifiant la résiliation du bail.’

Ainsi, le tribunal a répondu au moyen soulevé par la SCI de la station, à l’appui de sa demande de résiliation du bail, tiré du défaut de paiement régulier des loyers par la locataire. Le tribunal a considéré que le fait pour la locataire d’être à jour du paiement de ses loyers avant le début de la période de crise sanitaire privait de gravité le manquement contractuel tiré de l’irrégularité du paiement des loyers.

Le jugement comporte également la motivation suivante : ’La bailleresse a fait délivrer au preneur, outre un commandement de produire une attestation d’assurance qui a été justifiée par le preneur, 8 commandement de payer visant la clause résolutoire entre le 18 juillet 2018 et le 28 juin 2021.’

Ainsi, par les termes soulignés par la cour, le tribunal a répondu au moyen soulevé par la SCI de la station, à l’appui de sa demande de résiliation du bail, tiré du défaut de production d’une attestation d’assurance par la locataire et a considéré que le manquement reproché par la bailleresse à la locataire n’était pas établi.

2-2 Sur le non-respect du principe du contradictoire

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il résulte du jugement querellé et des dernières conclusions des parties devant le tribunal, celles-ci étant produites aux débats par la SCI de la station, qu’en première instance, la [Etablissement 1] de la station demandait la condamnation de la société [O] à lui payer notamment la somme de 9.610 euros ’au titre de la pénalité contractuelle’ et indiquait dans la discussion de ses conclusions : ’A ce jour, l’arriéré des loyers s’établit à 96.097 € (somme à laquelle il convient d’ajouter une pénalité de 10%, conformément aux termes du bail)’.

En sollicitant la condamnation de la locataire au paiement d’une pénalité contractuelle de 10% de la dette locative, la bailleresse avait mis dans les débats le moyen de droit relatif à la clause pénale. En se bornant à vérifier les conditions d’application d’une telle clause et à user du pouvoir modérateur que lui confère l’article 1231-5 du code civil, le tribunal n’a introduit aucun élément nouveau dans les débats et n’a pas méconnu le principe de la contradiction.

De même, en diminuant la dette de la locataire à la somme de 93.433,70 euros, après voir déduit ’la somme totale de 2663,30 euros correspondant au coût total des commandements de payer’, alors que la société [O] sollicitait à titre principal le débouté des demandes de la SCI de la station et à titre subsidiaire des délais de paiement pour ’régler sa dette locative de 96.097 €’, le tribunal n’a introduit aucun élément nouveau dans les débats et n’a pas méconnu le principe de la contradiction. En effet, l’existence et le montant desdits commandements étaient dans les débats. Leur existence était mentionnée dans les conclusions de la SCI de la station. Les commandements étaient produits aux débats et leur montant figurait dans le décompte de la dette locative également produit aux débats.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SCI de la station d’annulation du jugement.

3- Sur la demande de résiliation du bail

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir, sur le fondement des articles L.622-21, L.622-22, L.641-3 du code de commerce et 1217, 1224, 1227 du Code Civil, que :

la poursuite de l’instance en résiliation du bail commercial est recevable malgré l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société [O] le 14 mars 2024, dès lors que la demande de résiliation du bail est fondée sur un manquement à une obligation de faire et non sur le défaut de paiement des loyers ;

la société [O] a méconnu son obligation d’exploiter les locaux loués, l’inexécution de l’obligation d’exploitter les locaux étant caractérisée par un retard de quatre années de l’ouverture du commerce ;

que la longueur du chantier a causé des nuisances aux riverains et autres co-propriétaires attestées par les courriers du syndic et des procès-verbaux de constat ;

la société [O] ne justifie d’aucune des autorisations administratives nécessaires à l’exercice de l’activité de restauration, telles que le permis d’exploitation, la déclaration d’ouverture à la préfecture ou l’avis de la commission de sécurité ;

les travaux réalisés sont défectueux, un rapport technique estimant à 54.000 euros les réparations nécessaires sans recours possible contre des entreprises dont l’identité et l’assurance demeurent inconnues ;

la société La [X] a manqué à son obligation de justifier d’une assurance conforme aux exigences du bail, les attestations produites tardivement ne répondant pas aux stipulations du contrat de bail ;

Au soutien de ses prétentions, la société Luna oppose, sur le fondement des articles 1217, 1224, 1227 du code civil et L.640 et suivants du code de commerce, que :

qu’il ne peut plus être reproché à la société [O] le grief de l’absence d’exploitation du local commercial alors qu’elle a été placée en liquidation judiciaire sans poursuite d’cativité ;

la société Luna procède aux travaux de remise en état des locaux ;

depuis la signature de l’acte de cession du fonds de commerce et la prise de possession des lieux par la société Luna, le grief tiré du défaut de production de l’attestation d’assurance et du défaut d’asurance n’est plus constaté.

Réponse de la cour

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier si les manquements contractuels invoqués à l’appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.

En l’espèce, le contrat de bail oblige le locataire à garnir les locaux loués et tenir constamment garnis de meubles, objets mobiliers et matériels, en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de l’exécution des charges, clauses et conditions du bail ainsi qu’à tenir les lieux constamment ouverts et achalandés sans pouvoir, sous aucun prétexte, cesser momentanément de les employer à la destination prévue au contrat.

S’il est acquis que les locaux n’ont pas été exploités pour l’activité de ’salon de thé, bar à cocktail, restaurant, salle de spectacle, salle de réception, activités culturelles’ prévue au contrat entre le 1er avril 2017, date d’effet du bail, et le mois d’octobre 2021, c’est à juste titre que le tribunal a relevé, par des motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que ce défaut d’exploitation pendant 4 ans ne constituait pas un manquement de la société [O] à ses obligations contractuelles dès lors qu’il s’expliquait par l’ampleur des travaux à la charge de la locataire pour transformer les locaux loués, dans lesquels était précédemment exploitée une station service, en un restaurant, peu important que la dépollution du site ait déjà été réalisée au moment de la conclusion du bail. La cour souligne qu’il n’est pas apporté la preuve de la persistance du défaut d’exploitation des locaux par la société [O] après octobre 2021 si ce n’est à la suite du placement en liquidation judiciaire de la société [O]. Toutefois, le respect par la société [O] des règles relatives aux procédures collectives ôte au défaut d’exploitation pendant cette période son caractère de gravité.

Le contrat de bail stipule également que le locataire devra prendre toutes précautions pour ne pas gêner les autres locataires de l’immeuble ou voisins par l’exercice de son commerce ou de son industrie et de faire son affaire personnelle de toutes réclamation qui seraient faites de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché.

Au regard des lettres du syndic de l’immeuble et des procès-verbaux de constat invoqués par la bailleresse dans ses conclusions, les nuisances aux riverains et autres copropriétaires allégués par la SCI de la station ne sont que le manque d’esthétisme de l’aspect extérieur de l’immeuble, dans l’attente des travaux de transformation des locaux loués, et la pose de barrières de chantier. Il ne s’agit pas d’une gêne suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail compte tenu de l’importance de la charge des travaux qui pesait sur le locataire.

Le contrat de bail fait encore obligation au locataire de faire assurer contre l’incendie son mobilier, son matériel et ses marchandises, ensemble le risque locatif, le recours des voisins, l’explosion du gaz et tous autres risques (…), de maintenir et de continuer lesdites assurances pendant toute la durée du bail, d’en payer exactement les primes et cotisations et d’en justifier à toutes réquisition.

Le fait pour la société [O] de ne pas avoir justifié de son assurance auprès de la bailleresse n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail dès lors qu’il est établi qu’elle s’était assurée, peu important que l’attestation d’assurance ne mentionne pas la couverture du risque explosion de gaz et des ’autres risques’.

Par ailleurs, la cour observe que ces griefs ainsi que celui-ci tiré du défaut de conformité des travaux réalisés par la société [O] dans les locaux loués sont exclusivement dirigés contre cette dernière.

La bailleresse ne forme aucun reproche à l’encontre de la société Luna qui est la locataire actuelle des locaux à la suite de la cession du fonds de commerce intervenue le 19 novembre 2024, étant précisé que la Société Luna soutient, sans être contredite par la société SCI de la station, qu’elle est à jour du paiement de son loyer, qu’elle exploite les locaux loués, qu’elle est assurée conformément aux stipulations du bail et qu’elle a procédé à la réfection des locaux à la suite des travaux non-conformes réalisées par la société [O].

La résiliation du bail entre la SCI de la station et la société Luna ne peut être prononcée à raison des manquements contractuels de la société [O], la locataire précédente, sans preuve de la poursuite desdits manquements par la cessionnsaire du fonds de commerce.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la SCI de la station de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, sans qu’il soit besoin de constater du dispositif de la présente décision que le bail commercial du 28 mars 2017 se poursuit au profit de la société Luna.

4- Sur la dette locative.

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la SCI de la station fait valoir, sur le fondement des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, L.145-41 du code de commerce et 2332 du code civil, que :

malgré la position convergente des parties en première instance, le tribunal a indûment retranché le coût des commandements de payer alors que les frais de recouvrement sont à la charge du débiteur lorsqu’ils concernent un acte prescrit par la loi au créancier, tel que le commandement visant la clause résolutoire qui constitue le seul moyen d’obtenir le règlement face à un preneur réglant systématiquement sous la contrainte ;

l’arriéré au 31 décembre 2023 s’établit à 180.095,46 euros, somme à laquelle s’ajoute le loyer dû pour la période du 1er janvier 2024 au 13 mars 2024, soit 20.233,17 euros calculés au prorata avant l’ouverture de la procédure collective.

Réponse de la cour

Il résulte des pièces produites aux débats que l’arriéré des loyers et charges dues par la société [O] s’élevait à 200.328,63 euros à la veille de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de ladite société.

Il n’est pas apporté la preuve de paiements non pris en compte par la bailleresse.

Dans ces conditions, étant observé que la SCI de la station justifie avoir déclaré sa créance aurpès du liquidateur de la société [O], il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société [O] à payer à la SCI de la station la somme de 93.433,70 euros outre celle de 100 euros au titre de la clause pénale et, statuant à nouveau, de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [O] la somme de 200.328,63 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges dû par la société [O] à la société SCI de la station.

Il convient également d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a accordé à la société [O] un délai de 18 mois pour s’acquitter de sa dette locative, le placement en liquidation judiciaire de la société [O] exluant l’octroi de délais de paiement.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il apparait qu’en première instance et en appel, la SCI de la station succombe en sa demande de résiliation du bail.

Dans ces conditions et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI de la station aux dépens de première instance et de condamner la même au paiement des dépens de la procédure d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare la société Luna recevable en son intervention volontaire devant la cour ;

Deboute la société SCI de la station de sa demande d’annulation du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 juillet 2022 ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

– condamné la société [O] à payer à la société SCI de la station la somme de 93.433,70 euros au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020 ainsi que des 1er et 2ème trimestres 2021 outre celle de 100 euros au titre de la clause pénale,

– accordé à la société [O] un délai de 18 mois pour s’acquitter du paiement de la dette locative ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 juillet 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société [O] la créance de la société SCI de la station au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 13 mars 2024 à la somme de 200.328,63 euros,

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement à la société [O],

Condamne la société SCI de la station aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leur demande 700 code de procédure civile,

LA GREFFIÈRE P/LA PRESIDENTE EMPÊCHÉE

LA CONSEILLÈRE