Irrecevabilité pour défaut de qualité du maître d’ouvrage apparent face au propriétaire réel d’une construction litigieuse

La demande tendant à faire exécuter des travaux sur un immeuble doit être dirigée contre la personne ayant qualité pour répondre de l’obligation. Le juge relève, sur le fondement des articles 31, 32, 122 et 126 du Code de procédure civile, que la propriété de la construction appartenait à la S.C.I. [F], établie par une attestation notariale, et non aux personnes physiques assignées.

La théorie de l’apparence ne peut créer de droits immobiliers ni permettre de condamner les gérants à la place de la société propriétaire. La seule qualité de pétitionnaire des permis de construire, exercée comme gérants, ne caractérise pas une apparence pertinente. Aucune faute de gestion détachable n’était démontrée, et la direction de la société ayant réalisé les travaux ne suffisait pas davantage à engager leur responsabilité personnelle.

La fin de non-recevoir n’ayant pas disparu au jour où le juge statue, la demande principale et la demande subsidiaire d’expertise sont irrecevables. La demande de tour d’échelle est également irrecevable lorsqu’elle est formée au bénéfice d’une société non partie à l’instance.

La demande de provision des défendeurs est rejetée faute d’identifier précisément une faute, un lien causal et un préjudice personnel. Les demandeurs, parties perdantes au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportent les dépens ; aucune indemnité n’est toutefois accordée au titre de l’article 700 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Les personnes assignées, gérants de la société propriétaire de la construction, n’étaient pas propriétaires à titre personnel. Le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes d’obturation des ouvertures, d’expertise et de tour d’échelle, rejeté la demande de provision et condamné les demandeurs aux dépens.

Des propriétaires voisins d’une maison d’habitation ont contesté la présence d’une porte et de fenêtres implantées à proximité de la limite séparative sur une construction nouvelle. Ils ont demandé en référé l’obturation des ouvertures, sous astreinte, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La construction appartenait toutefois à la S.C.I. [F], comme l’établissait une attestation notariale. Les personnes assignées étaient les gérants de cette société et avaient sollicité les permis de construire, mais n’étaient pas propriétaires à titre personnel. Elles ont invoqué l’absence de qualité pour défendre à la demande et ont sollicité un tour d’échelle afin d’achever des travaux, ainsi qu’une provision en réparation de leurs préjudices.

Le juge des référés a déclaré irrecevables la demande principale, la demande d’expertise et la demande de tour d’échelle. Il a rejeté la demande de provision et condamné les demandeurs aux dépens, sans accorder d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Identifier le propriétaire réel de l’immeuble avant d’assigner.
• Diriger la demande contre la personne ayant qualité pour répondre de l’obligation.
• Établir une faute personnelle détachable des fonctions sociales pour engager les gérants.
• Faire disparaître la fin de non-recevoir avant le jour où le juge statue.
• Faire intervenir le tiers bénéficiaire d’une demande de tour d’échelle.
• Démontrer personnellement une faute, un lien causal et un préjudice.

• Attestation notariale du 15 janvier 2026 établissant la propriété de la S.C.I. [F].
• Permis de construire et permis modificatif sollicités par les gérants.
• Constat de commissaire de justice du 1er juin 2026 sur les ouvertures.
• Constat du 29 juillet 2026 sur les obstacles matériels.
• Attestation personnelle invoquée pour établir l’impossibilité d’une autre voie d’accès.

Les propriétaires voisins voient leur action déclarée irrecevable faute d’avoir assigné la société propriétaire et supportent les dépens. Les gérants obtiennent le rejet de l’action dirigée contre eux, mais ne peuvent obtenir un tour d’échelle ou une provision sans intervention de la société concernée et preuve complète d’un préjudice personnel.

• Identifier le propriétaire au service de publicité foncière avant toute assignation.
• Appeler en cause la société propriétaire si nécessaire.
• Établir une faute personnelle détachable pour rechercher les gérants.
• Faire intervenir le bénéficiaire réel d’un tour d’échelle.
• Documenter séparément faute, causalité et préjudice personnel.

À faire

• Vérifier l’identité du propriétaire auprès du service de publicité foncière.
• Diriger les demandes contre la personne juridiquement tenue.
• Produire les titres et attestations établissant la propriété.
• Faire intervenir tout tiers bénéficiaire d’une demande.
• Documenter distinctement faute, causalité et préjudice.

À éviter

• Assigner les seuls gérants sans faute personnelle démontrée.
• Invoquer la théorie de l’apparence pour créer un droit immobilier.
• Maintenir une demande malgré une fin de non-recevoir identifiée.
• Réclamer un tour d’échelle au nom d’un tiers non partie.
• Fonder une provision sur une attestation personnelle isolée.

La qualité pour agir contre le propriétaire réel

La demande d’exécution de travaux est irrecevable lorsqu’elle est dirigée contre des personnes dépourvues de droits personnels sur l’immeuble. L’attestation notariale établissant la propriété de la S.C.I. [F] faisait obstacle à l’action contre ses seuls gérants. La théorie de l’apparence ne pouvait ni créer des droits immobiliers ni substituer les gérants à la personne morale. Aucune faute de gestion détachable n’était démontrée.

La persistance de la fin de non-recevoir

Selon les articles 31, 32, 122 et 126 du Code de procédure civile, l’irrecevabilité demeure lorsque sa cause n’a pas disparu au jour où le juge statue. Les demandeurs, informés de l’identité du propriétaire, n’avaient pas sollicité de délai pour appeler la société en cause avant la clôture des débats. La demande subsidiaire d’expertise était donc également irrecevable.

La demande de tour d’échelle au bénéfice d’un tiers

Les personnes assignées ne pouvaient réclamer un tour d’échelle au bénéfice de la S.C.I. [F] sans faire intervenir volontairement cette société dans l’instance. Leur demande de provision personnelle a aussi été rejetée, faute d’établir une faute adverse, un lien de causalité et un préjudice. Une seule attestation émanant de l’un des demandeurs ne suffisait pas à démontrer l’impossibilité d’une autre solution.

Article 700 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 678 du Code civil, Article L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 126 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article 679 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile