Résiliation judiciaire du bail social pour impayé après commandement infructueux et expulsion du locataire

Sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 835 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’absence de paiement et de contestation sérieuse permet de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement des loyers et charges. Après la résiliation, l’occupation sans droit ni titre ouvre droit, sur le fondement des articles 544 et 1240 du Code civil, à une indemnité correspondant au préjudice réel du bailleur, jusqu’à la remise des clés. Une provision peut être accordée en référé sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

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La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 28 novembre 2025. La locataire n’ayant pas réglé la somme dans le délai de deux mois et ne comparaissant pas à l’audience, le bailleur l’a assignée en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement d’une provision.

Le juge constate la résiliation au 28 janvier 2026, ordonne la libération des lieux et fixe une dette provisionnelle de 1 604,85 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 473,52 euros jusqu’à la remise des clés.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.
• Commandement de payer visant la clause et les dispositions légales.
• Absence de paiement dans le délai de deux mois.
• Saisine préalable de la commission compétente dans le délai requis.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience.
• Absence de contestation sérieuse de la résiliation et de la dette.

• Contrat de bail du 18 juillet 2005 contenant la clause résolutoire.
• Commandement de payer signifié le 27 novembre 2025.
• Historique des versements démontrant l’absence de paiement.
• Justificatifs de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Preuve de notification de l’assignation à la préfecture.
• Décompte locatif arrêté au 11 février 2026.

• Libération des lieux dans les huit jours suivant la signification.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux et délai légal.
• Paiement provisionnel de 1 604,85 euros.
• Indemnité mensuelle d’occupation de 473,52 euros jusqu’à remise des clés.
• Prise en charge des dépens et de 250 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Documenter le commandement et sa signification.
• Saisir la commission compétente dans les délais.
• Notifier l’assignation au représentant de l’État.
• Actualiser le décompte jusqu’à la remise des clés.

À éviter

• Assigner avant l’expiration du délai requis.
• Omettre la notification préfectorale préalable.
• Réclamer des frais non justifiés.
• Confondre loyers impayés et indemnité d’occupation.
• Procéder à l’expulsion sans commandement préalable.

La recevabilité de la demande de résiliation du bail

La demande est recevable dès lors que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie plus de deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayé locatif

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat comportait une telle clause et l’historique des versements établissait l’absence de paiement. La locataire ne rapportant pas la preuve contraire, la résiliation était non sérieusement contestable.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

Les articles 544 et 1240 du Code civil fondent l’indemnisation de l’occupation sans droit ni titre. L’indemnité répare le préjudice réel du bailleur jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. L’article 835 du Code de procédure civile permettait d’allouer une provision, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable.