Garantie décennale sans réception des travaux et rejet de la responsabilité de l’intermédiaire immobilier

La garantie décennale de l’article 1792 du Code civil ne peut être examinée qu’en présence d’une réception expresse, tacite ou judiciaire, laquelle constitue le point de départ des garanties légales. À défaut de réception, seule la responsabilité contractuelle du constructeur ou du locateur d’ouvrage peut être recherchée. L’absence de réception des travaux de charpente a donc conduit au rejet des demandes contre les propriétaires concernés et l’assureur décennal.

La demande de nullité du rapport d’expertise a été rejetée sur le fondement de l’article 175 du Code de procédure civile. Le juge a retenu que l’expert avait répondu à la mission et aux dires, et que les demandeurs ne démontraient aucun grief, exigence également rattachée à l’article 114 du même code.

La responsabilité extracontractuelle de Citya Estublier, fondée sur l’article 1241 du Code civil, a également été écartée : la faute alléguée, tenant à l’absence de vérification de l’assurance décennale de l’entreprise, n’était pas caractérisée dès lors que l’attestation avait finalement été produite au cours de la procédure. Les demandeurs, parties perdantes, ont été condamnés aux dépens sur le fondement des articles 696 et 695, 4° du Code de procédure civile, ainsi qu’à des indemnités au titre de l’article 700.

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Des acquéreurs invoquaient des désordres de charpente et des infiltrations après des travaux de toiture, ainsi que la responsabilité d’un intermédiaire. Leur contestation du rapport d’expertise a été rejetée, aucun grief n’étant établi. En l’absence de réception expresse, tacite ou judiciaire des travaux, les demandes fondées sur la garantie décennale étaient irrecevables au fond. La faute de l’intermédiaire n’a pas été retenue.

Des acquéreurs ont recherché la responsabilité de plusieurs intervenants à la suite de désordres affectant la charpente et d’infiltrations apparues après des travaux de toiture réalisés en 2013. Ils invoquaient la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil contre les propriétaires ayant engagé les travaux et l’assureur de l’entreprise intervenante, ainsi que la responsabilité extracontractuelle de Citya Estublier, présentée comme intermédiaire dans l’opération de vente.

Les acquéreurs demandaient également l’annulation du rapport d’expertise judiciaire, contestant notamment le respect du contradictoire et l’impartialité de l’expert. Le tribunal a rejeté cette demande, faute de grief établi.

Aucune réception expresse, tacite ou judiciaire des travaux de charpente n’étant démontrée, les demandes fondées sur la garantie décennale ont été déclarées irrecevables au fond. La faute reprochée à Citya Estublier n’a pas davantage été retenue. Les acquéreurs ont été déboutés et condamnés aux dépens ainsi qu’à des indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir une réception expresse, tacite ou judiciaire des travaux.
• Démontrer un grief concret causé par les irrégularités de l’expertise.
• Vérifier que l’expert a respecté sa mission et répondu aux dires.
• Caractériser une faute imputable à l’intermédiaire immobilier.
• Établir un lien entre la faute alléguée et le préjudice invoqué.
• Identifier un fondement juridique applicable aux demandes indemnitaires.

• Rapport d’expertise judiciaire de 63 pages.
• Réponses de l’expert aux missions judiciaires et aux dires.
• Absence de procès-verbal de réception des travaux de charpente.
• Attestation d’assurance décennale produite pendant la procédure.
• Écritures des demandeurs reconnaissant cette production tardive.

Les acquéreurs sont déboutés de leurs demandes indemnitaires et supportent les dépens ainsi que les frais irrépétibles. Les propriétaires concernés, Citya Estublier et l’assureur conservent le bénéfice du rejet des actions dirigées contre eux.

• Exclusion de la garantie décennale faute de réception.
• Maintien du rapport d’expertise dans les débats.
• Rejet de la responsabilité extracontractuelle de l’intermédiaire.
• Condamnation des demandeurs aux dépens, y compris les frais d’expertise.
• Paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À faire

• Rechercher tout procès-verbal de réception des travaux.
• Qualifier la réception comme expresse, tacite ou judiciaire.
• Examiner précisément la mission et les réponses de l’expert.
• Documenter le grief résultant d’une irrégularité procédurale.
• Vérifier la production et le contenu de l’attestation d’assurance.

À éviter

• Invoquer l’article 1792 sans établir une réception.
• Contester une expertise sans démontrer un grief concret.
• Assimiler des insuffisances formelles à une nullité automatique.
• Alléguer une faute sans établir son imputabilité.
• Omettre d’anticiper les dépens et frais irrépétibles.

La nullité du rapport d’expertise et la preuve du grief

La nullité d’une expertise, même partielle, suppose que la partie qui l’invoque démontre le grief causé, conformément aux articles 114 et 175 du Code de procédure civile. Le rapport a été maintenu : l’expert avait relaté ses opérations, répondu aux missions et aux dires, et les critiques formulées n’établissaient pas d’atteinte concrète aux droits des demandeurs.

La réception des travaux et la garantie décennale

L’article 1792 du Code civil ne peut être mobilisé qu’après une réception expresse, tacite ou judiciaire, qui marque le point de départ des garanties légales. En l’absence de réception des travaux de charpente, le tribunal n’a pas examiné la garantie décennale et a rejeté les demandes contre les propriétaires concernés et l’assureur décennal.

La faute extracontractuelle de l’intermédiaire immobilier

Sur le fondement de l’article 1241 du Code civil, la faute reprochée à Citya Estublier n’a pas été caractérisée. L’attestation d’assurance décennale de l’entreprise ayant finalement été produite pendant la procédure, l’allégation d’un défaut de vérification préalable ne suffisait pas à établir un manquement indemnisable.

Article 1792 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 175 du Code de procédure civile, Articles 114 et 175 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1792-1 du Code de procédure civile, Articles 334 et suivants du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 695, 4° du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile