Arriérés locatifs et dégradations : preuve des charges certaines, limitation des travaux et rejet du préjudice personnel

Le locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus, conformément à l’article 1728 du Code civil et à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La charge de la preuve de l’obligation incombe au bailleur, tandis que le débiteur doit établir son paiement ou l’extinction de la dette en application de l’article 1353 du Code civil. Les charges estimatives non appuyées par des justificatifs certains sont exclues du décompte. La créance locative est ainsi réduite à 1 730,84 euros.

En matière de dégradations, les articles 7 et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1730 et 1731 du Code civil imposent une comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Les réparations ne peuvent être mises à la charge du locataire que si les dégradations ou défauts d’entretien sont établis et si le coût réclamé correspond à la remise en état effectivement nécessaire. Les devis excessifs, les travaux non justifiés ou faisant double emploi avec le nettoyage sont écartés. Après déduction du dépôt de garantie, 1 731,77 euros sont retenus, avec intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

La demande indemnitaire est rejetée sur le fondement des articles 1231-1 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, faute de preuve d’un préjudice moral concret et personnel ou d’une perte locative effectivement subie. Les dépens et 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge des locataires.

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Après le départ des locataires, la bailleresse a obtenu le paiement d’une partie de l’arriéré locatif et des frais de remise en état justifiés, après déduction du dépôt de garantie. Les charges d’eau et d’ordures ménagères insuffisamment établies ainsi que les travaux non nécessaires ou non prouvés ont été écartés. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve d’un préjudice personnel ou d’une perte locative.

Une bailleresse a consenti à deux locataires un bail d’habitation moyennant un loyer mensuel de 850 euros. Après leur départ, un procès-verbal de constat a relevé plusieurs dégradations et défauts d’entretien. La bailleresse a demandé le paiement d’un arriéré locatif, le remboursement de travaux de remise en état et des dommages et intérêts.

Les locataires, régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu. Le juge a retenu une partie de la dette locative, en excluant des charges d’eau et d’ordures ménagères insuffisamment justifiées. Il a également retenu certains coûts de remise en état, après exclusion des travaux non nécessaires ou non prouvés et déduction du dépôt de garantie.

La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice moral personnel ou d’une perte de revenus locatifs effectivement subie. Les locataires ont été condamnés aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir l’existence et le montant certain des loyers et charges impayés
• Produire des justificatifs permettant de distinguer les charges certaines des estimations
• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie
• Établir une dégradation ou un défaut d’entretien imputable aux locataires
• Justifier la nécessité et le coût proportionné de chaque remise en état
• Déduire le dépôt de garantie des réparations retenues
• Rapporter la preuve distincte d’un préjudice indemnisable

• Bail sous seing privé établissant le loyer mensuel
• Décompte locatif arrêté au 15 avril 2026
• Facture d’eau et taxe d’habitation relatives aux charges réclamées
• État des lieux d’entrée établi contradictoirement
• Procès-verbal de constat de sortie et photographies des dégradations
• Devis produits pour les travaux de remise en état

La bailleresse obtient le paiement de l’arriéré locatif et d’une partie des réparations, mais sa demande de dommages et intérêts est rejetée faute de preuve suffisante. Les locataires supportent les condamnations principales, les dépens et les frais irrépétibles, après déduction du dépôt de garantie.n

• Paiement de 1 730,84 euros au titre des loyers et charges
• Paiement de 1 731,77 euros au titre des dégradations locatives
• Application des intérêts légaux sur les dégradations
• Déduction du dépôt de garantie de 850 euros
• Rejet des travaux non nécessaires ou insuffisamment justifiés
• Paiement des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir un décompte locatif détaillé et actualisé
• Joindre les factures justifiant chaque charge récupérable
• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie
• Produire des constats et photographies datés des dégradations
• Ventiler chaque devis selon les travaux strictement nécessaires

À éviter

• Réclamer des charges uniquement estimées
• Facturer des travaux sans dégradation objectivement établie
• Inclure des prestations excédant la remise en état nécessaire
• Demander une réfection déjà couverte par un nettoyage indemnisé
• Alléguer un préjudice sans justificatif de sa réalité

La preuve des loyers et charges exigibles

nLa charge de la preuve de l’obligation incombe au bailleur selon l’article 1353 du Code civil. Les pièces produites établissaient les loyers, l’eau et les ordures ménagères, mais les sommes correspondant à des estimations dépourvues de justificatifs certains ont été exclues. La créance locative n’a donc été retenue qu’à hauteur de 1 730,84 euros.n

La caractérisation des dégradations locatives

nEn application des articles 7 et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1730 et 1731 du Code civil, les dégradations sont appréciées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Le constat contradictoire, ses photographies et les devis ont permis de retenir certaines remises en état, mais les travaux non nécessaires, insuffisamment justifiés ou redondants ont été écartés.n

La preuve du préjudice indemnisable

nLes articles 1231-1 du Code civil et 9 du Code de procédure civile exigent la preuve du préjudice invoqué. Les affirmations relatives au stress et à l’anxiété ne démontraient pas un préjudice moral concret et personnel. Les seuls devis ne prouvaient ni la réalisation des travaux ni une perte effective de revenus locatifs, justifiant le rejet de la demande indemnitaire.

Article 659 du Code de procédure civile, Article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1730 du Code civil, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1731 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile