TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

29 Septembre 2026

RÔLE : N° RG 25/01331 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MUIL

AFFAIRE :

S.C.I. [Y] [Q]

C/

S.C.I. IMOSA

[G])
le
à
Me Carole ROMIEU

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Carole ROMIEU

N°2026
CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y] [Q],
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 937636124
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Me Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMOSA,
immatriculée au RCS de [Localité 3] (6ème°) sous le n° 448241778
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal,
non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 11 juin 2026, après dépôt du dossier de plaidoirie à l’audience par le conseil de la demanderesse, la défenderesse n’étant pas représentée par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 10 décembre 2024, la SCI Imosa a vendu à la SCI [Y] [Q], pour un prix principal d’un million d’euros, un bâtiment professionnel et commercial sur la commune d’Istres, zone d’activité [Adresse 3].

Ce bâtiment était loué à trois locataires, dont la SAS Conceptions études et maintenance.

L’acte notarié stipule que le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires et ne pas avoir connaissance ni de difficultés financières de leur part, ni de litiges les opposant à leur voisinage.

Par courrier du 9 juin 2025, Maître [T] [R] informe la SCI [Y] [Q] que la SAS Conception études maintenance a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 24 avril 2025, que la société n’a plus d’activité et ne dispose plus de trésorerie pour régler les loyers dans le cadre de la poursuite du contrat, et qu’il n’entend pas poursuivre le bail commercial.

Par exploit du 26 mars 2025, la SCI [Y] [Q] a assigné la SCI Imosa devant la présente juridiction.

L’ordonnance du 18 mai 2026 a clôturé l’affaire.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries au 11 juin 2026.

Dans ses dernières écritures régulièrement signifiées le 8 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI [Y] [Q] demande au tribunal de:
– ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 18 mai 2026, et en conséquence, déclarer recevables les nouvelles pièces produites par la concluante, soit les pièces n° 9 à 11,
– condamner la SCI Imosa, prise en la personne de son représentant légal, es-qualité à lui payer la somme de 50.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la réticence dolosive,
– condamner la SCI Imosa, prise en la personne de son représentant légal, es-qualité à lui payer la somme de 3.600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure,
– la condamner également aux entiers dépens.

Bien que régulièrement citée en l’étude du commissaire de justice, la SCI Imosa n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

La SCI [Y] [Q] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’elle doit produire de nouvelles pièces venant appuyer ses demandes, en raison de la défaillance de la SCI Imosa.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera fait droit à la demande.

Sur la réticence dolosive alléguée

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient à celui qui invoque l’existence d’un dol de rapporter la preuve de l’intention de tromper d’une part et d’autre part de démontrer l’existence de mensonges, de manœuvres dolosives ou d’une réticence dolosive constituée par le silence d’une partie tendant à dissimuler à son cocontractant un fait qui s’il avait été connu de lui l’aurait empêché de contracter.

La SCI [Y] [Q] fonde son action sur l’existence d’une réticence dolosive commise par sa vendeuse.

Elle soutient que la SCI Imosa lui a volontairement dissimulé l’existence de problèmes d’impayés qu’elle connaissait depuis plusieurs mois avec une de ses locataires, que la SCI Imosa a envoyé à sa locataire un courriel en septembre 2024 puis en octobre 2024 concernant la dette locative, et que lors de la vente du bien immobilier la SCI Imosa a volontairement occulté une information importante dans le but de l’inciter à contracter.

Elle souligne que la SAS Conceptions études et maintenance n’a pas pu faire face aux loyers en cours et se trouve en situation de cessation de paiement.

Il ressort des éléments du dossier que la SCI Imosa a vendu par acte notarié du 10 décembre 2024 à la SCI [Y] [Q] un ensemble immobilier loué à trois sociétés, dont la SAS Conception études maintenances.
L’acte précise que le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires et ne pas avoir connaissance ni de difficultés financières de leur part, ni de litiges les opposant à leur voisinage, et que l’acquéreur déclare faire cet achat à titre d’investissement locatif et atteste avoir eu les copies des baux dès l’avant-contrat de vente et en connaître les charges et conditions.

La SCI [Y] [Q] produit un courriel envoyé par le gérant de la SCI Imosa le 5 septembre 2024 à Madame [F] [S] de la SAS Conception études maintenances, concernant des loyers d’août et septembre impayés, auxquels s’ajoute l’appel de la quote-part taxe foncière 2024.

Elle produit un courriel envoyé par le gérant de la SCI Imosa le 30 septembre 2024 à Madame [F] [S] de la SAS Conception études maintenances, dans lequel il fait état d’un appel téléphonique concernant la dette et de son souhait qu’elle soit soldée pour le 30 novembre 2024.

Elle produit un courriel envoyé par le gérant de la SCI Imosa le 7 octobre 2024 à Madame [F] [S] de la SAS Conception études maintenances, dans lequel il rappelle n’avoir reçu aucun réglement depuis le 31 juillet 2024, et fait état d’une dette de 15.103,14€.

Elle produit un courriel envoyé par le gérant de la SCI Imosa le 21 octobre 2024 à Madame [F] [S] de la SAS Conception études maintenances, dans lequel il rappelle être dans l’attente du versement de 4.000€ prévu en octobre 2024

Elle produit un courriel envoyé par le gérant de la SCI Imosa le 25 novembre 2024 à Madame [F] [S] de la SAS Conception études maintenances, dans lequel il adresse un relevé de compte présentant un solde débiteur de 5.795,22€.

La SCI [Y] [Q] démontre par ces courriels que la SCI Imosa avait connaissance au jour de la signature de l’acte de ventes, soit au 10 décembre 2024, de difficultés financières de la part d’une de ses locataires, contrairement à ce que cet acte stipule.

L’absence d’information de l’acquéreur de la situation d’impayés de l’une des locataires par le vendeur/ bailleur caractérise une réticence dolosive, d’autant plus que la SCI [Y] [Q] avait spécifiquement déclaré dans l’acte notarié faire cet achat à titre d’investissement locatif.
Elle a eu pour conséquence de priver l’acquéreur d’une information essentielle sur la situation financière du bien acquis laquelle, si elle lui avait été délivrée, l’aurait incité, si ce n’est à ne pas acquérir, du moins à acquérir à des conditions plus avantageuses.

La requérante est donc bien-fondée à rechercher la responsabilité de son vendeur pour réticence dolosive et à solliciter réparation de son préjudice.

La SCI [Y] [Q] produit un courrier de Maître [T] [R] daté du 9 juin 2025, dans lequel il indique que la SAS Conception études maintenance a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 24 avril 2025, que la société n’a plus d’activité et ne dispose plus de trésorerie pour régler les loyers dans le cadre de la poursuite du contrat, et qu’il n’entend pas poursuivre le bail commercial.

Elle produit également un accusé de réception de saisie d’une créance d’un montant de 10.801,13€.

Dans son assignation, la SCI [Y] [Q] sollicitait la somme de 25.000€ en réparation de ses préjudices

Dans ses dernières écritures, elle sollicite la somme de 50.000€ à ce titre.

Elle explique qu’elle a subi une perte de la chance d’avoir pu contracter dans des conditions avantageuses, et que le prix de vente aurait été moindre si le bien immobilier, objet de la vente, avait comporté moins de locations que celles mentionnées dans l’acte notarié du 10 décembre 2024.

La réticence dolosive de la SCI Imosa a occasionné un préjudice lié à la perte de chance d’acquérir l’immeuble à des conditions plus avantageuses.

Au regard des éléments du dossier, cette perte de chance doit être évaluée à 25.000€.

Sur les demandes accessoires

La SCI Imosa, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande sa condamnation à verser à la SCI [Y] [Q] la somme de 3.000€ en application de ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,
STATUANT après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l=ordonnance de clôture du 18 mai 2026;

PRONONCE la clôture à la date du 11 juin 2026;

DÉCLARE recevables les pièces et conclusions signifiées jusqu=à cette date ;

CONDAMNE la SCI Imosa à verser à la SCI [Y] [Q] la somme de 25.000€ au titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI Imosa à verser à la SCI [Y] [Q] la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Imosa entiers dépens de la procédure.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 29 SEPTEMBRE 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT