MINUTE N° : 26/889
JUGEMENT DU : 02 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/03806 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SG72
NAC : 72E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 02 Octobre 2026

PRESIDENTE

Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de :
Madame GIRAUD, greffière lors des débats
Madame ASDRUBAL, greffière placée, lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 05 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le 02.10.2026
à Me EICHENHOLC
à Me DUSAN
DEMANDERESSE

Mme [A] [O] divorcée [L]
née le 22 Octobre 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau d’ALBI, vestiaire : 446

DEFENDERESSES

S.A. ABEILLE IARD & SANTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et venant aux droits de la SA AVIVA ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 158

S.A.R.L. ARCH IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sophie COQ, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 231

S.D.C. DE LA [Adresse 4] [Adresse 5], représentée par son syndic la société AGESTIS, RCS [Localité 2] 449 280 742., dont le siège social est sis [Adresse 6]
représenté par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 60

PARTIE INTERVENANTE
M. [R] [Y]
né le 10 Septembre 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7]
représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 10

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [O] divorcée [L] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 8] à [Localité 2], constituant un lot de l’immeuble soumis au régime des copropriétés.

Elle a procédé à des travaux suite à son acquisition, survenue le 5 août 2016.

La société Ach immo a été propriétaire de l’appartement situé au rez-de-chaussée, sous l’appartement de Mme [O], à compter du 7 mai 2013. Elle y a réalisé des travaux d’aménagement, le lot n°2 étant divisé en deux lots, n°18 et 19.

La société Ach immo a vendu l’appartement situé directement sous celui de Mme [O] à M. [R] [Y] le 14 mars 2019.

Le 23 septembre 2017, Mme [O] a mis son appartement en location, et en 2019, elle a souhaité le vendre, et a constaté la présence d’une fissure entre la cuisine et la chambre, dont elle a informé le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a donné mandat au cabinet Arcalia, lequel a établi un rapport le 20 mars 2019 questionnant la solidité du plancher bas de l’appartement et préconisant de libérer les lieux dans l’attente du confortement de la structure.

Suivant lettres recommandées avec accusé de réception des 3 et 28 mai 2019, Mme [O] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux de reprise.

Le 12 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a réuni une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, laquelle a refusé de faire procéder aux travaux, estimant que l’origine du désordre trouvait sa source dans une partie privative de l’immeuble.

Mme [O] a donné mission au cabinet Eleta, expert en construction, d’évaluer la situation.

A l’issue, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2019, elle a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de réparer son préjudice, demande expressément refusée par courrier du 24 septembre 2019.

Suivant actes d’huissier signifiés le 17 octobre 2019, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse. Ce dernier a appelé en cause son assureur, la société Aviva aux droits de laquelle vient désormais la société Abeille IARD et santé, ainsi que la société Ach immo et M. [Y].

Le juge des référés a désigné M. [C] [E] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 9 janvier 2020. Il a déposé son rapport le 23 janvier 2023.

Entre temps, le syndicat des copropriétaires a donné mandat au bureau Veritas en exécution d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2021, lequel a établi un rapport le 31 mai 2021.

Convoquée en lecture du rapport d’expertise judiciaire, l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2023 a refusé de voter les travaux de reprise de la structure préconisés.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés le 15 septembre 2023, Mme [A] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Toulouse et la société Arch immo devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir condamner le premier à réaliser des travaux, et les condamner in solidum à réparer ses préjudices.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, M. [R] [Y] est intervenu volontairement à l’instance.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Abeille IARD et santé, son assureur, devant la même juridiction, aux fins de garantie de ses éventuelles condamnations.
Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de renforcement du plancher, lesquels ont fait l’objet d’une réception le 8 juillet 2024.

Mme [O] a ensuite réalisé les travaux dans son appartement puis l’a vendu le 22 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 juin 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 2 octobre 2026.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Mme [O] demande au tribunal, au visa des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, de bien vouloir :

-Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Agestis, la société d’assurance Abeille IARD et santé et la société Ach immo, in solidum, à payer à Madame [A] [V] :
-Au titre du préjudice matériel, la somme de 3 367,14 €, au titre des travaux de reprise dans son appartement, outre intérêt au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;
-Au titre du préjudice immatériel :
o Les frais d’expert amiable : 657,05 €,
o Perte de loyers : 37 578,15 € ou, subsidiairement,
20 476,49 € au titre du préjudice financier,
o préjudice moral : 5 000 €,
et assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2019 ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Agestis, au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [V] en raison de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la réalisation des travaux de consolidation du plancher ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], la société d’assurance Abeille IARD et santé et la société Ach immo, in solidum, à payer à Madame [A] [V] la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, au profit de Maître Laurence Eichenholc sur son affirmation de droit ;
-Dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 d) alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, Madame [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, et sera en outre dispensée du paiement à raison des tantièmes qu’elle détient dans la copropriété, des condamnations mises à la charge du syndicat au titre de l’indemnisation de ses propres préjudices ;
-Débouter Monsieur [Y] et toutes autres parties, de leurs prétentions à l’encontre de Madame [V] ;
-Ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Toulouse demande au tribunal, au visa des articles 10, 14, 18, 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, L.131-1 du code des assurances, et du décret du 11 mars 1967, de bien vouloir :

À titre principal :
-Débouter Mme [L], la société Ach immo, M. [Y] et la société Abeille IARD et santé de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, en ce compris au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

À titre subsidiaire :
-Condamner in solidum la société Ach immo et Mme [L] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :
-Condamner in solidum la société Ach immo et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 655,16 € ;
-Condamner la société Abeille IARD et santé à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute somme qui resterait à sa charge à quelque titre que ce soit ;
-Débouter Mme [L] de sa demande de dispense sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-Condamner in solidum la société Ach immo, Mme [L] et la société Abeille IARD et santé à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 471 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;
-Condamner in solidum la société Ach immo, Mme [L] et la société Abeille IARD et santé au montant des émoluments retenus en application de l’article A. 444-32 du code de commerce en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, si dans le délai d’un mois qui suivra la signification du jugement, aucun règlement n’est intervenu contraignant le créancier à poursuivre par voie de commissaire de justice ;
-Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans l’hypothèse où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la société Abeille IARD et santé demande au tribunal, au visa de l’article L. 113-1 du code des assurances, de bien vouloir :

A titre principal :
-Juger que les garanties du contrat d’assurance souscrites par le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Agestis auprès de la société Abeille IARD et santé ne sont pas susceptibles d’être mobilisées ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société Agestis de ses demandes formées à l’encontre de la société  Abeille IARD et santé ;
-Débouter M. [Y] de ses demandes formées à l’encontre de la société Abeille IARD et santé ;
-Prononcer la mise hors de cause de la société Abeille IARD et santé ;

A titre subsidiaire :
Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte :
-Déclarer que cette demande est désormais infondée, les travaux ayant été réalisés et réceptionnés par procès-verbal du 8 juillet 2024 ;
-En tout état de cause, débouter toute partie de toute demande présentée à l’encontre de la société Abeille IARD et santé à ce titre ;

Sur les demandes indemnitaires de Madame [A] [O] divorcée [L] :
-Limiter le préjudice matériel de Madame [L] à la somme de 2 717,14€;
-Débouter Madame [A] [O] divorcée [L] de ses demandes indemnitaires au titre de ses préjudices immatériels ;
-Déclarer que le contrat souscrit par la société Abeille IARD et santé ne garantit que la perte de jouissance limitée à 2 ans ;

Sur les demandes indemnitaires de M. [Y] :
-Déclarer que les travaux de reprise initiés par le syndicat des copropriétaires ont remédié aux désordres dans l’appartement de M. [Y];
-En conséquence, débouter M. [Y] de toute demande au titre de son préjudice matériel ;
-Débouter M. [Y] de ses demandes indemnitaires au titre de ses préjudices immatériels (perte d’usage et préjudice de jouissance) ;
-Déclarer que le contrat souscrit par la société Abeille IARD et santé ne prévoit pas une garantie perte d’usage ;

Sur l’application de la franchise contractuelle :
-Juger que la société Abeille IARD et santé est bien fondée à opposer ses franchises contractuelles d’un montant de 103,49 € ;

Sur les recours de la société Abeille IARD et santé en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires :
-Condamner in solidum la société Ach immo et Madame [A] [O] divorcée [L], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à relever et garantir intégralement en principal, intérêts, accessoires et frais la société Abeille IARD et santé de toute condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :
-Condamner tout succombant à payer à la société Abeille IARD et santé une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Valérie Assaraf-Dolques sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
-Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, la société Ach immo demande au tribunal de bien vouloir :

-Juger que le syndicat des copropriétaires est tenu pour responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes par application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-Juger que la responsabilité de Madame [O] [L] est exclusivement engagée dans l’apparition des désordres survenus dans son appartement;
-Juger que la responsabilité de la Société Ach immo est insusceptible d’être retenue dans le cadre du présent litige ;
-Mettre par voie de conséquence purement et simplement hors de cause la Société Ach immo ;
-Débouter de même suite Madame [O] [L], le syndicat des copropriétaires, la société Abeille IARD et santé et Monsieur [Y] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Société Ach immo;
-Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
-Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [R] [U] demande au tribunal de bien vouloir :

-Débouter toutes parties de quelques demandes que ce soit ;

-Condamner solidairement Madame [L], le syndicat des copropriétaires et sa société d’assurances Aviva aux droits de laquelle vient la société Abeille IARD et santé, et la société Ach immo, à relever et garantir Monsieur [Y] indemne de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge ou des frais mis à sa charge ;
-Condamner solidairement Madame [L], le syndicat des copropriétaires et sa société d’assurances Aviva aux droits de laquelle vient la société Abeille IARD et santé, et la société Ach immo au paiement de la somme de 3 752,92 € au titre du chiffrage des travaux dans les parties immobilières privatives ;
-Condamner solidairement Madame [L], le syndicat des copropriétaires et sa société d’assurances Aviva aux droits de laquelle vient la société Abeille IARD et santé, et la société Ach immo au paiement de la somme de 100 € par mois depuis le 14 mars 2019 jusqu’à la réalisation effective des travaux en juillet 2024 soit la somme de 6 300 € ;
-Condamner solidairement Madame [L], le syndicat des copropriétaires et sa société d’assurances Aviva aux droits de laquelle vient la société Abeille IARD et santé, et la société Ach immo au paiement de la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
-Dispenser Monsieur [Y] à sa participation à ces sommes dans le cadre des charges de
copropriété.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I/ Sur le désordre et son origine technique

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, lors de la réunion du 3 mars 2020, l’expert judiciaire a constaté l’existence des fissures dénoncées par Mme [O], l’une sur la cloison séparative entre la chambre et la cuisine, l’autre sur la cloison entre le séjour et la salle à manger, outre des fissures le long du plafond et d’un montant de porte.

Expliquant que les cloisons sont constitués de briquettes plâtrées, il précise qu’elles doivent en principe reposer sur le plancher et ses solives. Il constate qu’en l’espèce, elles ne reposent pas sur ces derniers, dont elles sont séparées de 9 à 13 millimètres, mais sont maintenues par effet de suspension au plafond.

Le plancher quant à lui s’est affaissé, les solives qui le soutiennent ayant subi une déformation que les cloisons n’ont pas pu supporter. Plus précisément, l’expert explique que le plancher du premier étage repose sur des solives organisées entre un mur porteur et une poutre et il relève que toutes les solives présentent une flèche supérieure à la flèche admissible.

Pour les solives situées de part et d’autre de la cloison séparative entre la chambre et la cuisine de Mme [O], il observe que le plancher de la chambre (c’est-à-dire la structure du sol du premier étage et non le parquet décoratif de la chambre) a été refait jusqu’à cette cloison. Ainsi, le plancher, initialement constitué de lames se prolongeant sur toute la longueur entre les deux solives situées sous la cuisine et sous la chambre, en un seul tenant, a été sectionné le long de cette cloison, formant deux planchers accolés.
Il en a résulté que l’ancien plancher repose sur une seule solive, et le nouveau sur une autre solive, elle aussi seule à supporter cette partie, alors qu’avant d’être sectionné, la totalité du plancher était supporté par les deux solives, ce qui permettait une répartition du poids de la cloison sur deux solives, et non sur une seule. La cloison fissurée repose désormais uniquement sur la partie du plancher composée des anciennes lames, à proximité de la découpe, et non de part et d’autre de celle-ci.

En d’autres termes, les travaux de réfaction du plancher ont été faits sans respecter les appuis initiaux des lames du plancher d’origine.
A cet endroit, outre la flèche excessive des solives, l’expert note un dépassement de la contrainte de rupture.

Concernant l’impact de l’état des lieux du rez-de-chaussée, l’expert mentionne d’une part que la flèche des solives existe malgré l’allégement du plafond opéré par la société Ach immo, et d’autre part que les solives sont insuffisantes pour supporter le plancher dans la configuration actuelle, c’est-à-dire en l’absence de cloisons dans l’appartement du rez-de-chaussée qui devaient, avant leur suppression, concourir à soutenir le plancher, en raccourcissant la portée des solives. En effet, il observe dans les plans transmis par les parties que par le passé, les cloisons fissurées à l’étage étaient situées à l’aplomb de cloisons identiques au rez-de-chaussée.

Il estime que les cloisons abattues par la société Ach immo, bien que non porteuses en principe, participaient, en raison de leur positionnement, à la résistance du plancher compte tenu de l’ancienneté du bâtiment.

Il en résulte que les solives qui constituent la structure même du plancher sont sous-dimensionnées au regard de la configuration nouvelle des appartements, entraînant l’affaissement du plancher. Cette nouvelle configuration est à l’origine de plusieurs facteurs qui ont eu pour effet de surcharger les solives :
-la suppression des cloisons du rez-de-chaussée, à l’initiative des occupants de cette zone, qui étaient devenues porteuses avec le temps, et participaient au soutien du plancher en renfort des solives,
-la section du plancher à l’initiative des occupants du premier étage qui a eu pour conséquence de modifier la répartition des charges entre les solives.

Cette analyse est renforcée par les conclusions du cabinet Arcalia, qui relevait les mêmes éléments concernant la réfaction du plancher par le premier étage. S’il ne faisait pas état des effets de la suppression des cloisons du rez-de-chaussée, il indiquait ne pas avoir trace d’une ancienne cloison qui aurait supporté par le passé la cloison fissurée à l’étage.
Cette observation induit que ce technicien a spontanément recherché une possible cause dans la suppression de cloisons en rez-de-chaussée, estimant qu’une telle hypothèse pouvait avoir joué un rôle. S’il ne l’a pas retenue, c’est uniquement qu’à la différence de l’expert judiciaire, les plans initiaux, représentant l’emplacement des cloisons du rez-de-chaussée, ne lui ont pas été soumis.

A l’inverse, le cabinet Eleta, qui a eu accès au plan initial du rez-de-chaussée, a formulé les mêmes conclusions que l’expert judiciaire, la chronologie des travaux de modification du plancher, jugés anciens, et de suppression des cloisons du rez-de-chaussée, jugés récents, le conduisant en outre à considérer que les derniers sont exclusivement à l’origine du désordre.

Contrairement à l’affirmation de la société Ach immo, l’apparition des fissures plusieurs mois après la suppression des cloisons dans son appartement n’est pas de nature à exclure la relation de cause à effet entre les deux, aucun des techniciens intervenus n’indiquant que le phénomène de fissuration devait nécessairement se produire immédiatement. Au surplus, il est constant qu’au cours des derniers mois précédant leur découverte par Mme [O], son appartement était loué, et il ne peut être exclu que la locataire, présente dès l’année 2017 et donc concomitamment aux travaux réalisés par la société Ach immo, n’ait pas signalé l’apparition des fissures à sa bailleresse, ni, au demeurant, que Mme [O], informée, n’ait pas reporté leur prise en compte au jour où elle a souhaité vendre son bien.

Ainsi, l’affirmation selon laquelle “les désordres seraient nécessairement apparus concomitamment à la réalisation des travaux et auraient immédiatement été dénoncés par Mme [O]” n’est étayée par aucun élément et relève d’une simple spéculation qui sera écartée.

De la même manière, contrairement à l’affirmation de Mme [O], l’antériorité de la modification du plancher n’est pas de nature à l’exclure des causes à l’origine du désordre.

Il sera donc retenu que le désordre résulte de la conjugaison de plusieurs facteurs, à savoir la modification du plancher et la suppression des cloisons du rez-de-chaussée, qui ont eu pour effet de rendre les solives existantes insuffisantes.

II/ Sur les responsabilités encourues

A/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020 dispose en son quatrième alinéa que le syndicat des copropriétaires “est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Il résulte de ce texte une responsabilité de plein droit à la charge du syndicat des copropriétaires, laquelle ne nécessite pas la démonstration d’une faute, sous réserve néanmoins de rapporter la preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien à l’origine du désordre (Civ 3ème 10 avril 2025 n°23-18.503).

En l’espèce, le règlement de la copropriété prévoit en son article 4, page 6, que “les poutres et solives des planchers et le hourdi et plus généralement le gros oeuvre des planchers et voûtes” constituent des parties communes, ce qui explique que le syndicat des copropriétaires a finalement accepté de réaliser les travaux de reprise.

Il appartient donc aux parties qui invoquent la responsabilité du syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction du plancher.

En l’occurrence, aucun élément ne permet de retenir un défaut d’entretien, les différents techniciens intervenus sur site, et notamment l’expert judiciaire, ne faisant aucune allusion à une telle hypothèse, laquelle ne ressort pas davantage des nombreuses photographies versées aux débats. Au contraire, il apparaît qu’une partie du plancher est d’aspect récent, et la partie ancienne n’a suscité aucune observation particulière.

Quant à un vice de construction, il appartient à ceux qui recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires d’en rapporter la preuve.

Or, à l’issue de l’analyse des pièces techniques, le tribunal a jugé que la modification du plancher depuis le premier étage et la suppression des cloisons du rez-de-chaussée ont eu pour effet de rendre les solives existantes insuffisantes, et non qu’il a existé un vice de construction en ce que les solives auraient été sous-dimensionnées au moment de l’édification de l’immeuble.

Le vice de construction s’apprécie nécessairement au moment de la construction, de sorte que sa caractérisation ne peut reposer sur l’application de normes techniques apparues par la suite, ni être appréciée au regard de l’état des lieux après les modifications apportées à l’immeuble au fil du temps.
En d’autres termes, le fait que le dimensionnement des solives ne soit pas en adéquation avec les besoins créés par les habitants de l’immeuble postérieurement à sa construction par les constructeurs, ne saurait constituer un vice de construction, sauf à démontrer que ces modifications à venir étaient connues des constructeurs et/ou prévisibles, ce qui n’est pas le cas du choix de remplacer seulement une partie du plancher initialement construit par des lames continues, ni de supprimer plusieurs cloisons du rez-de-chaussée.

Force est de constater qu’aucun des technicien intervenus, pas davantage que l’expert judiciaire, n’a considéré que le plancher du premier étage n’était pas bien dimensionné au regard de la configuration initiale de l’immeuble, et que les parties qui recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’en rapportent pas la preuve.

Par conséquent, il n’est pas établi que le désordre résulte d’un vice de construction.

Dans ces conditions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas caractérisée au titre de l’affaissement du plancher du premier étage de l’immeuble, de sorte qu’il n’a pas à prendre en charge les préjudices qui en résultent, ni même les travaux de reprise de la structure rendus nécessaires par les modifications opérées par les copropriétaires successifs sur l’immeuble.

Les demandes formées à son encontre seront donc rejetées.

Par suite, les demandes formées contre la société Abeille IARD et santé, assureur du syndicat des copropriétaires, seront de même rejetées.

B/ Sur la responsabilité de Mme [O]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est constant que la modification du plancher du premier étage consistant à le sectionner pour le remplacer partiellement, en modifiant les appuis sur les solives préexistantes, a été réalisée avant que Mme [O] fasse l’acquisition de son appartement.

Les allégations de la société Ach immo selon lesquelles les travaux d’aménagement qu’elle a réalisés en prenant possession des lieux pourraient être à l’origine des désordres, notamment la suppression de la cheminée, ne sont étayées par aucune pièce, et n’ont pas été retenues par l’expert judiciaire, lequel a pourtant examiné cette possibilité en prenant en compte un dire qui la lui soumettait.

Mme [O] n’a donc commis aucune faute à l’origine de l’affaissement du plancher.

De manière surabondante, il sera observé qu’il n’est pas établi qu’au moment où le plancher a été modifié, les modalités constructives choisies, à savoir son découpage en deux parties, étaient inadaptées au regard de l’état des lieux.

Ainsi, Mme [O] produit un courrier du 23 avril 2019 adressé par M. [K], l’agent immobilier qui lui a présenté le bien lorsqu’elle l’a acquis, lequel atteste qu’il a fait visiter celui-ci à de nombreuses reprises entre février et mai 2016, et n’a jamais constaté la présence d’une quelconque fissure. Ce témoignage a été réitéré dans une attestation respectant la forme de l’article 202 du code de procédure civile le 9 mai 2019.

Ce témoignage indique que le plancher ne s’était pas encore affaissé à cette époque, alors qu’il avait déjà été modifié. Par conséquent, il n’est pas établi que les travaux qui ont consisté à découper le plancher pour en remplacer une partie, sans tenir compte de l’ancien équilibre entre les solives, auraient été inadaptés au regard de la configuration des lieux tel qu’elle se présentait à cette époque, en ce que le constructeur qui les a réalisés aurait dû considérer que les solives se trouveraient sous-dimensionnées au regard de cette nouvelle configuration.

En l’absence de faute de Mme [O] à l’origine du désordre constitué par l’affaissement du plancher, il ne saurait être retenu sa responsabilité, de sorte que l’ensemble des demandes formées contre elle sera rejeté.

C/ Sur la responsabilité de la société Ach immo

En application de l’article 1240 du code civil, il appartient aux parties qui recherchent la responsabilité de la société Ach immo de rapporter la preuve d’une faute de sa part.

En l’espèce, il ressort des pièces qu’elle-même produit que la société Ach immo a réalisé des travaux dans l’appartement du rez-de-chaussée en 2016 nécessitant l’évacuation de déchets, puisque les pièces produites sont des factures de location de bennes.

Il est de même démontré que des travaux électriques ont donné lieu à une attestation de conformité électrique datée du 16 juin 2017.

Par ailleurs, il ressort du procès verbal d’assemblée générale du 14 mai 2018 qu’à cette date les travaux d’aménagement réalisés par la société Ach immo avaient été entièrement menés, et notamment le remaniement des espaces, les résolutions votées ayant pour objet de régulariser la situation en modifiant l’état descriptif de division pour le faire correspondre au nouvel agencement des lots.

Le contenu de ces résolutions induit que la société Ach immo a notamment modifié le cloisonnement de ses lots, et il a effectivement été précisé à l’expert judiciaire que c’est à cette occasion qu’a été supprimée une cloison située en dessous de la zone dans laquelle se situe la cloison fissurée séparant la chambre et la cuisine de l’appartement de Mme [O], situation représentée par les plans produits par la société Ach immo (pièce 23).

Il est suffisamment démontré sur le plan technique que la suppression de cette cloison en particulier, quand bien même elle n’était pas destinée à être un élément porteur, a eu pour effet de priver le plancher d’un renfort, ce qui a entraîné son affaissement. Le fait que d’autres cloisons aient été supprimées par le passé n’est pas contesté, mais n’a manifestement pas eu pour conséquence de mettre la structure en péril avant cette ultime suppression.

Par conséquent, en retirant cette cloison sans s’être assuré au préalable des conséquences que cette opération aurait sur la structure de l’immeuble, alors même que celui-ci est composé de plusieurs appartements superposés, la société Ach immo a commis une faute à l’origine de l’affaissement du plancher du premier étage.

Sa responsabilité quasi-délictuelle est donc engagée à l’égard des tiers qui en ont subi les conséquences, et elle devra être condamnée à réparer leurs préjudices.

III/ Sur les préjudices réparables

A/ Sur les préjudices de Mme [O]

1/ Sur le préjudice matériel

Mme [O] justifie par la production des factures correspondantes qu’elle a engagé des travaux de reprise pour une somme de 3 367, 14 €, soit
2 717,14 € TTC pour les travaux de plâtrerie et de peinture et 650 € TTC pour l’électricité.

Cette somme, non contestée, est inférieure à celle qui avait été prévue par l’expert, et sera validée.

En application de l’article 1231-7 du code civil, s’agissant d’une créance dont le principe et le montant résultent de l’appréciation du tribunal, elle ne saurait porter intérêts au taux légal qu’à compter de la présente décision.

Par conséquent, la société Ach immo sera condamnée à payer à Mme [O] une somme de 3 367, 14 € en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur les frais d’expertise amiable

Il est de principe constant et ancien que les frais engagés par une partie pour faire valoir ses droits dans le cadre de l’instance, en ce compris les frais d’assistance à expertise, d’expertise amiable ou encore de procès verbal de constat par commissaire de justice, constituent des frais irrépétibles, et doivent être traités à ce titre.

La demande de Mme [O] à hauteur de 657, 05 € sera donc étudiée au titre des demandes accessoires.

3/ Sur la perte de loyers

Il ressort du rapport de la société Arcalia, le premier expert intervenu sur les lieux à la demande du syndicat des copropriétaires, qu’il a préconisé de libérer le premier étage, au regard de l’état du plancher.

Mme [O] justifie de ce qu’elle louait alors les lieux pour un loyer mensuel de 580 € charges récupérables comprises, et qu’elle a dû inviter sa locataire à déménager à la fin du mois de mars 2019. Au regard des factures des travaux de reprise, les lieux étaient de nouveau habitables à compter d’août 2024.

Pour autant, il s’évince des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et principalement du procès verbal de constat établi par commissaire de justice les 19 juillet, 1er août et 16 août 2023, et des relevés de compteur d’eau à compter de décembre 2018 que si le lot n°5 appartenant à Mme [O] a été inoccupé en 2019, 2020, 2021 et 2022, tel n’était plus le cas en 2023, période où la domiciliation et la présence de son fils dans les lieux ont été relevées, de même que la reprise d’une consommation d’eau.

Par conséquent, il sera retenu une vacance locative imputable à la faute de la société Ach immo entre avril 2019 et décembre 2022 inclus, soit pendant 45 mois.

Compte tenu de l’indexation du loyer prévue au bail, il sera retenu un loyer de 580 € par mois en 2019, 585, 32 € en 2020, 585, 59 € en 2021 et
600, 09€ en 2022, soit une perte de loyers s’élevant à la somme de 26 474€.

Dans ces conditions, la société Ach immo sera condamnée à payer à Mme [O] une somme de 26 474 € en réparation de sa perte de loyers. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande relative à un préjudice financier étant formulée à titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande formulée au titre de la perte de loyer, elle ne sera pas examinée par le tribunal.

4/ Sur le préjudice moral

Mme [O] invoque un préjudice moral sans rapporter aucune preuve des conséquences que la faute de la société Ach immo aurait pu avoir sur son équilibre psychique.

Elle sera donc déboutée de sa demande, faute de preuve de l’existence même de ce préjudice.

B/ Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires

Dès lors qu’il a été jugé que seule la société Ach immo est responsable de l’affaissement du plancher, elle seule doit supporter, in fine, les travaux de reprise de celui-ci.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires établit par la production des factures de la société [Adresse 11] ( 7 415, 16 €) et de la société Veritas (2 160 €, 2 040 € et 2 040 €) qu’il a réglé les travaux de reprise des parties communes à hauteur de 13 655, 16 € TTC.

La société Ach immo sera donc condamnée à lui payer cette somme en réparation de son préjudice financier constitué par le fait d’avoir avancé, pour son compte, la trésorerie nécessaire à la réalisation des travaux.

C/ Sur les préjudices de M. [Y]

A titre liminaire, il convient de constater que dans le corps de ses écritures, M. [Y] invoque une faute du syndicat des copropriétaires au motif qu’interrogé au moment de la vente du lot par la société Ach immo, il ne l’aurait pas informé de l’existence du contentieux avec la copropriétaire du lot situé au dessus du bien vendu. Il souligne que cette faute est à l’origine d’une perte de chance de contracter dans d’autres conditions. Pour autant, force est de constater qu’il n’a pas chiffré ce préjudice, ni demandé de condamnation du syndicat des copropriétaires à ce titre dans le dispositif de ses écritures, puisqu’il invoque uniquement un préjudice matériel constitué par le coût des travaux à mener dans sa partie privative, et un préjudice de jouissance.

De fait, l’éventuelle faute constituée par un défaut d’information au moment de la vente ne saurait présenter un quelconque lien de causalité avec les préjudices dont M. [Y] demande réparation, de sorte qu’elle ne sera pas examinée.

1/ Sur le préjudice matériel

M. [Y] demande une somme de 3 752, 92 € correspondant selon lui à sa participation, au regard de ses tantièmes, aux coûts suivants :
-des honoraires travaux (1 684, 80 €),
-frais d’assurance dommages-ouvrage (1 658, 46 €),
-coût des factures maîtrise d’oeuvre de la société Veritas (18 840 €)
-des frais d’huissier (551, 77 €)
-des travaux (7 714, 76 €)
-honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires (3 282 €).

Il ne produit pas les appels de fonds ni les justificatifs de ses paiements permettant de comprendre son calcul.

En l’absence de toute précision, les honoraires à hauteur de 1 684, 80 € ne sont pas identifiés par le tribunal. M. [Y] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Aucun justificatif ne permet de considérer qu’une assurance dommages-ouvrage a effectivement été souscrite, étant observé que le syndicat des copropriétaires n’en demande pas le remboursement. M. [Y] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

De même, il n’est justifié du coût de l’intervention de la société Veritas qu’à hauteur de 6 240 €, somme qui a été allouée au syndicat des copropriétaires, de sorte que la société Ach immo ne saurait la payer une seconde fois.
En revanche, le syndicat des copropriétaires sera condamné à rembourser à M. [Y] les sommes appelées au titre du financement de cette dépense, étant observé que chacun des copropriétaires devra logiquement être remboursé de sa participation après l’exécution de la présente décision.

Les frais d’huissier comme les frais d’avocat sont des frais qui relèvent de la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la société Ach immo ne saurait être condamnée à les payer plusieurs fois. Là encore, le syndicat des copropriétaires devra rembourser la somme obtenue au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [Y] à proportion de sa quote-part dans la copropriété.

Enfin, la société Ach immo a déjà été condamnée à rembourser le montant des travaux financés par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à deux reprises à ce titre. Comme pour les autres condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires, celui-ci sera condamné à rembourser à M. [Y] sa quote-part de participation à la dépense remboursée au syndicat des copropriétaires.

En d’autres termes, les demandes de M. [Y] formées contre la société Ach immo seront rejetées, et les demandes formées contre le syndicat des copropriétaires seront accueillies dans la limite suivante : il sera condamné à reverser à M. [Y] sa quote-part des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Le surplus sera rejeté, étant observé que M. [Y] ne fait état d’aucun frais engagé par lui, hors appels de fonds du syndic.

S’agissant de la suite logique de l’exécution de la présente décision au regard du fonctionnement financier ordinaire de la copropriété, l’obligation du syndicat des copropriétaires ne relève pas des garanties de son assureur, de sorte que la demande de M. [Y] formée contre la société Abeille IARD et santé sera rejetée.

De même, les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires seront rejetés, cette condamnation résultant de sa seule obligation à l’égard des copropriétaires, laquelle ne peut être mise à la charge d’un tiers, y compris son propre assureur.

2/ Sur le préjudice de jouissance

Il n’est pas sérieusement contestable que M. [Y] a subi un préjudice de jouissance de son bien, dès lors que :
-son plafond a été dégradé pendant de nombreux mois pour permettre les investigations nécessaires, avant d’être réparé en juillet 2024,
-il a subi l’ensemble des réunions d’expertise amiable et judiciaire dans son appartement,
-il a subi la réalisation des travaux de reprise du plancher, évalués à trois mois.

Si l’expert judiciaire n’indique pas qu’il était nécessaire de quitter les lieux pendant la réalisation des travaux, il ressort du rapport de maîtrise d’oeuvre de la société Veritas que ceux-ci étaient en effet inoccupés pendant son intervention, mais aussi que les travaux ont débuté en juin 2024, étant rappelé qu’ils ont été facturés en juillet 2024, soit en réalité deux mois d’intervention.

M. [Y] évoque sans en justifier, mais sans être contredit, une valeur locative de 790 €. Il ne justifie pas davantage du coût de son relogement, lequel pourrait être différent de la valeur locative de son bien.

La dégradation du plafond n’est pas de nature à empêcher une jouissance normale des lieux, de sorte qu’aucune somme ne sera allouée à ce titre. En revanche, la réalisation des travaux de reprise pendant deux mois et les nombreuses réunions d’expertise, évalués à une contrainte d’une semaine, l’ont effectivement privé de la jouissance de son logement.

Ce préjudice de jouissance sera réparé par l’octroi d’une somme de 1 777€.

La société Ach immo sera donc condamnée à payer à M. [Y] une somme de 1 777 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’affaissement du plancher du premier étage.

En l’absence de faute du syndicat des copropriétaires à l’origine de ce préjudice de jouissance, la demande de M. [Y] formée contre ce dernier sera rejetée.

IV/ Sur la demande formée contre le syndicat des copropriétaires au titre d’une résistance abusive

Dès lors que la présente décision a confirmé la position du syndicat des copropriétaires selon laquelle sa responsabilité n’était pas engagée au titre de l’affaissement du plancher, il ne saurait être considéré qu’il a fait preuve d’une résistance abusive en refusant dans un premier temps de financer les travaux de reprise des parties communes, d’autant qu’il les a finalement pris en charge avant l’issue de la procédure judiciaire, ce qui a permis de limiter le préjudice de Mme [O] et de mettre en oeuvre son projet de revente du bien.

Par conséquent, Mme [O] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts en réparation d’un préjudice résultant d’une résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

V/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Ach immo, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais d’exécution fondés sur l’article A. 444-32 du code de commerce sera rejetée comme étant prématurée.

Mme [O] demande une somme de 10 657, 05 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais d’expertise amiable étant compris dans les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 10 471 €, M. [Y] une somme de 5 000 €, et la société Abeille IARD et santé une somme de 4 000 €.

La solution du litige conduit à accorder à Mme [O], à M. [Y] et au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de la société Ach immo qu’il paraît équitable de fixer à une somme de
2 000€ à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 10-1 d) deuxième alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

En l’espèce, Mme [O] et M. [Y] n’ont pas vu leurs prétentions contre le syndicat des copropriétaires déclarées fondées. Ils ne sauraient donc être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, étant observé que le syndicat des copropriétaires et eux-même ont bénéficié de la condamnation de la société Ach immo à leur payer ces frais.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du désordre, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Rejette les demandes formées par Mme [A] [O] et la société Ach immo contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] ;

Rejette les demandes formées contre la société Abeille IARD et santé ;

Rejette les demandes formées contre Mme [A] [O] ;

Condamne la société Ach immo à payer à Mme [A] [O] une somme de 3 367, 14 € en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la société Ach immo à payer à Mme [A] [O] une somme de 26 474 € en réparation de sa perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [A] [O] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

Déboute Mme [A] [O] de sa demande en réparation au titre d’une résistance abusive du syndicat des copropriétaires ;

Condamne la société Ach immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] la somme de 13 655,16 € en réparation de son préjudice financier ;

Déboute M. [R] [Y] de ses demandes formées contre la société Ach Immo au titre des travaux ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] à rembourser à M. [R] [Y] une somme correspondant à sa quote-part dans la copropriété (169/1000) sur l’ensemble des condamnations prononcées par la présente décision au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

Déboute M. [R] [Y] du surplus de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] au titre des travaux ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] de sa demande en garantie de sa condamnation formée contre la société Ach immo, contre Mme [A] [O] et contre la société Abeille IARD et santé ;

Condamne la société Ach immo à payer à M. [R] [Y] une somme de 1 777 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [R] [Y] de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société Ach immo aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais d’exécution de la présente décision ;

Condamne la société Ach immo à payer à Mme [A] [O] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris ses frais d’expertise amiable ;

Condamne la société Ach immo à payer au syndica

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