MINUTE N° : 26/895
JUGEMENT DU : 02 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/04705 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMFX
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 02 Octobre 2026

PRESIDENTE

Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de :
Madame GIRAUD, greffière lors des débats
Madame ASDRUBAL, greffière placée, lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 05 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le 02.10.2026
à Me [A]
DEMANDERESSE

S.C.I. CHAP’, RCS [Localité 1] 518 894 654, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL STV AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire: 208

DEFENDEURS

M. [O] [S]
né le 30 Octobre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Déborah ROBERT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 362

M. [H] [T]
né le 24 Septembre 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Déborah ROBERT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 362

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 7 septembre 2023, la SCI Chap’ a conclu avec M. [O] [S] et M. [H] [T] une promesse unilatérale de vente, s’engageant à leur vendre, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et situé au [Adresse 4] à Toulouse, les lots n° 3, 4, 5 et 7 (3 caves et un ensemble de locaux à usage commercial), pour un prix de 90 000 euros, M. [O] [S] et M. [H] [T] disposant ainsi d’une faculté d’achat de ces biens.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 7 mars 2024 et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 9 000 euros, sans consignation.

Elle stipulait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt au profit des bénéficiaires de la promesse, M. [O] [S] et M. [H] [T] s’engageant à déposer au moins deux demandes de prêts correspondant à certaines conditions, au plus tard le 29 décembre 2023.

Par ailleurs, elle prévoyait une condition suspensive relative à l’exécution de travaux dans l’immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception des 5 et 6 février 2024, la SCI Chap’ a demandé à M. [H] [T] et M. [O] [S] de lui indiquer les démarches entreprises pour l’obtention d’un financement dans les délais, précisant qu’à défaut, la promesse serait caduque.

Par lettre recommandée avec accusé de réception des 12 et 15 juin 2024, la SCI Chap’ a demandé à M. [O] [S] et M. [H] [T] de lui payer, sous huit jours, l’indemnité d’immobilisation de 9 000 euros prévue dans la promesse.

Procédure

Par actes du 10 octobre 2024, la SCI Chap’ a fait assigner M. [O] [S] et M. [H] [T] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 9 000 euros, ainsi qu’une indemnité de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, de même qu’une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 juin 2026 et mise en délibéré au 2 octobre 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la SCI Chap’ demande au tribunal de :

– Rejeter toutes conclusions contraires ;
– Condamner solidairement M. [H] [T] et M. [O] [S] à lui payer une indemnité de 9 000 euros ;
– Condamner solidairement M. [H] [T] et M. [O] [S] à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Chap’ invoque que M. [H] [T] et M. [O] [S], qui bénéficiaient d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt selon les stipulations de la promesse, n’ont pas justifié avoir obtenu une offre de prêt au plus tard le 29 décembre 2023, suite à sa mise en demeure du 6 février 2024 et, qu’ils ne prouvent d’ailleurs pas plus avoir effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt.

Elle développe que la promesse unilatérale de vente est ainsi devenue caduque et l’indemnité d’immobilisation exigible, par application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive devant être réputée accomplie.

Elle souligne en outre qu’une autre condition suspensive était stipulée par la promesse au bénéfice de M. [O] [S] et de M. [H] [T], tenant à la réalisation de travaux, devant commencer au plus tard le 10 novembre 2023 dans les parties communes de l’immeuble. Elle précise que M. [O] [S] et M. [H] [T] disposaient ainsi d’un délai jusqu’au 30 novembre 2023 afin de renoncer au bénéfice de la promesse, si ces travaux n’avaient pas commencé. Elle précise toutefois que M. [O] [S] et M. [H] [T] ne se sont pas prévalus dans ce délai de l’absence de commencement des travaux qui, de plus, ont débuté en octobre 2023. Elle conclut en conséquence que M. [O] [S] et M. [H] [T] ne peuvent pas invoquer la défaillance de cette condition suspensive afin d’estimer que l’indemnité d’immobilisation ne lui est pas due.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2025, M. [O] [S] et M. [H] [T] demandent au tribunal de :

– Débouter la SCI Chap’ de l’intégralité de ses prétentions ;
– Condamner la SCI Chap’ à leur payer chacun une indemnité de 1 500 euros, soit 3 000 euros au total, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [H] [T] et M. [O] [S] invoquent tout d’abord que l’indemnité d’immobilisation n’est due que si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, alors que la SCI Chap’ n’a elle-même pas respecté son obligation d’effectuer des travaux structurels.

Ils soulignent en effet que la SCI Chap’ ne justifie pas d’un procès-verbal de réception des travaux sans réserve ou d’un document permettant de lever les réserves, ni que les travaux ont débuté avant le 10 novembre 2023, pas plus qu’elle n’a indiqué la suite prévisible des travaux avant le 15 novembre 2023.

Ils font enfin valoir qu’en l’absence d’information quant aux travaux, ils ne pouvaient en tout état de cause pas obtenir d’offre de prêt.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Les conditions suspensives

L’article 1304 alinéa 2 du code civil dispose que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 alinéa 1 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse prévoit dans son paragraphe  » indemnité d’immobilisation  » (page 13) que :  » les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de [9 000 euros].
De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.  »

De même, il est indiqué en page 10 :  » au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le promettant pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice.  »
Il en résulte que l’indemnité d’immobilisation est due par le bénéficiaire au promettant uniquement dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

En l’occurrence, la promesse de vente litigieuse contient deux conditions suspensives particulières.

La première tient à l’obtention d’un procès verbal de réception des travaux, et figure en page 15 de la promesse.

Les parties ont pris soin de préciser qu’elles l’ont fixée “À titre de condition essentielle et déterminante”, et que “le bénéficiaire s’engage à acquérir le bien objet des présentes une fois les travaux structurels mentionnés au paragraphe  » problème structurel du bien  » soient entièrement réalisés.”

Il s’en déduit qu’il n’était pas envisagé par les parties à la promesse que M. [T] et M. [S] puissent acquérir le bien sans que les travaux soient achevés, et les réserves levées.

De fait, la condition est édictée comme suit : “Le promettant s’engage à fournir un procès-verbal de réception des travaux votés en assemblée sans réserve, ou le document permettant de lever lesdites réserves concernant les problèmes structurels du bâtiment sur rue et à prendre à sa charge la totalité de sa quote-part à régler sur le prêt souscrit par la copropriété auprès de la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées en vue de financer lesdits travaux et dont copie dudit contrat de prêt constitue annexe aux présentes.
De convention expresse entre les parties, lesdits travaux seront débutés avant le 10 novembre 2023 ; dans le cas contraire, le bénéficiaire devra faire connaître au notaire soussigné la suite à donner dans les 10 jours suivant le 15 novembre 2023.
À défaut d’accord entre les parties, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de cette promesse au plus tard le 30 novembre 2023 sans qu’aucune indemnité ne soit due au promettant. […]  »

Le contrat mentionne par ailleurs, en page 19, que le délai de réalisation des travaux est de 3 à 4 mois.

Aussi, le délai de validité de la promesse a été fixé en considération de ces éléments, puisqu’il est indiqué en page 8 que la promesse est consentie pour une durée expirant le 7 mars 2024 “et au plus tôt à l’achèvement des travaux résolvant les problèmes structurels ci-après visés”. Ce même paragraphe est complété comme suit : “Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.”

Il résulte du rapprochement de ces clauses que les parties ont prévu que les travaux, engagés au plus tard le 10 novembre 2023 (date maximale), seraient achevés au plus tard le 10 mars 2024 (durée maximale de quatre mois), permettant à la SCI Chap’ d’adresser au notaire le procès verbal de réception avant le 31 mars 2024 (soit huit jours avant l’expiration du délai de trente jours au-delà du 7 avril 2024).

La SCI Chap’ produit un courrier électronique du 25 septembre 2023 dont il résulte qu’une réunion de pré-chantier a été fixée au 2 octobre 2023, ce dont elle se prévaut pour indiquer que les travaux ont débuté en octobre 2023.

Par conséquent, la suite de la clause n’avait pas à s’appliquer, les travaux ayant débuté avant le 10 novembre 2023, et elle devait être en capacité de produire un procès verbal de réception, ou un document de levée des réserves, avant le 31 mars 2024.

A défaut, il ne saurait être considéré que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées.

La seconde condition suspensive particulière, stipulée en pages 15 et 16 de la promesse, tient à l’obtention d’un prêt par M. [H] [T] et M. [O] [S], auprès de  » tous organismes bancaires de [leur] choix « , pour un montant maximal de 98 450 euros, une durée maximale de remboursement de 25 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 4,5 % l’an (hors assurances).

Elle précise :  » la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 29 décembre 2023. […]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt […] devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.
À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes, en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. […]

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.  »

Il s’en déduit que les parties se sont accordées pour imposer aux bénéficiaires de la promesse de rechercher un prêt bancaire avant même l’achèvement des travaux, la date du 29 décembre 2023, fixée comme date butoir à l’obtention du prêt, étant largement antérieure à la date prévisible d’achèvement des travaux, même dans les conditions les plus favorables, à savoir un début de chantier le 2 octobre 2023, et une durée de travaux de trois mois, à l’achèvement de laquelle un procès verbal de réception serait immédiatement établi sans réserves.

Au regard des clauses et textes susvisés, à défaut d’obtention d’un prêt, l’indemnité d’immobilisation n’était toutefois due qu’à deux conditions cumulatives :
-que la condition suspensive soit réputée accomplie malgré sa défaillance, au motif que les bénéficiaires de la promesse en auraient empêché l’accomplissement,
-que les autres conditions suspensives soient réalisées.

Force est de constater que M. [O] [S] et M. [H] [T] n’invoquent pas avoir mené une quelconque démarche pour obtenir le prêt qui devait financer leur acquisition.

La défaillance de cette condition suspensive leur est donc imputable.

En revanche, il est de même indéniable que la SCI Chap’ n’a jamais produit de procès verbal de réception ou de document de levée des réserves, ce qu’elle ne fait pas davantage dans le cadre de la présente instance.

Cette condition suspensive a donc défailli, sans que cela soit imputable aux bénéficiaires de la promesse.

Cette circonstance exclut de considérer que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. De fait, quand bien même ils n’auraient pas cherché à obtenir un prêt, au regard des termes contractuels très clairs définissant la condition d’obtention d’un procès verbal de réception des travaux, il ne saurait être reproché à M. [O] [S] et M. [H] [T] de ne pas avoir acquis le bien alors qu’il n’est pas démontré que les travaux étaient achevés, faute pour le promettant d’en avoir justifié auprès du notaire dans les larges délais prévus au contrat, alors que cet achèvement complet avait été érigé en exigence déterminante de leur consentement.

Ainsi, les conditions présidant au versement de l’indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires de la promesse au promettant ne sont pas réunies en l’espèce.

En d’autre termes, la réalisation de toutes les conditions suspensives étant visée pour que le promettant puisse prétendre au paiement de l’indemnité d’immobilisation, la faute imputable aux bénéficiaires consistant à ne pas avoir recherché de prêt ne présente pas de lien de causalité avec la caducité de la promesse, laquelle aurait en tout état de cause résulté de l’inachèvement des travaux à la date du 7 avril 2024.

Par conséquent, la SCI Chap’ sera déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 9 000 euros prévue dans la promesse unilatérale de vente du 7 septembre 2023.

La demande initialement formulée par la SCI Chap’ au titre de la réparation d’un préjudice moral n’a pas été maintenue dans ses dernières écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’examiner.

2. Les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Chap’, partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à M. [O] [S] et M. [H] [T] une indemnité pour frais de procès à la charge de la SCI Chap’ qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas plus demandé que justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Chap’ de ses demandes ;

Condamne la SCI Chap’ aux entiers dépens ;

Condamne la SCI Chap’ à payer à M. [O] [S] et M. [H] [T] une somme de 1 500 euros à chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 2 octobre 2026.

La greffière, La Présidente,