COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 56C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/01658 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XCH4

AFFAIRE :

S.A.S. CABINET [N]

C/

[L] [Y]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2025 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/07233

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 29/09/26

à :

Me Morgane FRANCESCHI

avocat au barreau de VERSAILLES

Me Anne-laure DUMEAU

avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A.S. CABINET [N]

prise en la personne de son Président domicilé en cette qualité audit siège

N° SIRET : 344 482 153

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Morgane FRANCESCHI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 570 – N° du dossier 120681

Plaidant : Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0806 –

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INTIMES

Monsieur [L] [Y]

né le 19 Octobre 1961 à [Localité 2] (MAROC) (99)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43512

Plaidant : Me Tehani GOY de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0108

Madame [Z] [K] épouse [Y]

née le 29 Août 1963 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43512

Plaidant : Me Tehani GOY de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0108

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

****************************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [K] épouse [Y] et M. [L] [Y] étaient propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Ils étaient également locataires d’un studio attenant à cet appartement, pour un loyer mensuel de 486,10 euros payé entre les mains de la société Cabinet [N], agence immobilière agissant en qualité de mandataire au nom et pour le compte du propriétaire dudit studio.

Le 12 juillet 2007, Mme et M. [Y] ont vendu leur appartement à Mme [P] [O], sous réserve de la reprise par celle-ci du bail afférent au studio attenant géré par la société Cabinet [N]. Il a donc été mis un terme au contrat de location de ce studio qui a été repris par Mme [O].

Le 5 janvier 2022, la banque BNP Paribas a alerté Mme et M. [Y] que le solde disponible sur leur compte bancaire n’avait pas permis d’effectuer le virement du 31 décembre 2021 pour un montant de 486,10 euros destinée à la société Cabinet [N].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2022, Mme et M. [Y], par le biais de leur conseil, ont mis la société Cabinet [N] en demeure de leur restituer, sous huitaine, la somme de 87 500 euros au titre des loyers indûment perçus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2022, les époux [Y] ont fait assigner la société Cabinet [N] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir :

– sa condamnation à leur payer la somme de 87 500 euros au titre des sommes indûment perçues,

– sa condamnation aux dépens,

-sa condamnation à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 7 février 2025, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

– déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Cabinet [N],

– condamné la société Cabinet [N] à payer à Mme et M. [Y] la somme de 86 525,80 euros au titre de la répétition des paiements indus,

– condamné la société Cabinet [N] à payer à Mme et M. [Y] une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Cabinet [N] aux entiers dépens,

– écarté l’exécution provisoire à hauteur de la somme de 56 500 euros.

Par déclaration reçue au greffe le 12 mars 2025, la société Cabinet [N] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la société Cabinet [N], appelante, demande à la cour de :

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

– a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

– l’a condamnée à payer à Mme et M. [Y] la somme de 86 525,80 euros au titre de la répétition des paiements indus,

– l’a condamnée à payer à Mme et M. [Y] une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’a condamnée aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

– débouter Mme et M. [Y] en toutes leurs demandes fins et prétentions dès lors qu’ils ne prouvent pas l’indu dont ils demandent répétition,

A titre principal,

– juger que Mme et M. [Y] prescrits pour la période antérieure au 9 août 2017,

– débouter Mme et M. [Y] pour la période non-prescrite dès lors qu’ils sont défaillants dans la démonstration de l’indu,

En tout état de cause,

– condamner Mme et M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– condamner Mme et M. [Y] aux entiers dépens de l’instance

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2025, Mme et M. [Y], intimés, demandent à la cour de :

– débouter la société Cabinet [N] de ses prétentions,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Cabinet [N] ou, subsidiairement, juger mal-fondée la fin de non-recevoir soulevée par la société Cabinet [N] et l’en débouter,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Cabinet [N] à payer à leur payer la somme de 86 525,80 euros au titre de la répétition des paiements indus,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Cabinet [N] à leur payer une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Cabinet [N] aux entiers dépens,

– condamner la société Cabinet [N] à leur payer la somme complémentaire de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Cabinet [N] aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Le tribunal a condamné la société Cabinet [N] à payer à Mme et M. [Y] la somme de 86 525,80 euros au titre de la répétition des paiements indus aux motifs que la preuve des paiements était rapportée par la production d’une attestation de la banque du 23 février 2023, de même que celle de leur caractère indu, la société Cabinet [N] ne contestant pas la rupture du bail.

Poursuivant l’infirmation du jugement, la société Cabinet [N] conclut au débouté des demandes de Mme et M. [Y] en faisant valoir qu’ils ne rapportent pas la preuve des paiements indus dont ils demandent répétition, l’attestation de leur banque n’étant pas de nature à le démontrer. Elle relève que s’il y est indiqué qu’un virement permanent était effectué chaque mois, il n’est pas attesté que ceux-ci avaient pu être réalisés avec la provision du compte bancaire débité. Ils soutiennent que la seule preuve des 178 règlements réside dans les relevés de compte qu’ils ont reçus chaque mois durant plus de quinze années et que leur banque est dans l’obligation de fournir en application de l’article L. 312-1-5 du code monétaire et financier. Ils indiquent que si la banque est en mesure d’attester qu’un virement permanent n’a pas été révoqué, elle se devait de communiquer les relevés bancaires constatant que ces virements avaient bien été honorés, rien ne pouvant que ces virements ’effectués en fin de mois’ étaient réellement exécutés en l’absence de production des relevés bancaires.

Mme et M. [Y] de répliquer que la société Cabinet [N] a encaissé la somme de 86 525,80 euros en pleine connaissance du caractère indu de ces paiements. Ils exposent verser aux débats une attestation de leur banque confirmant non seulement la réalité mais également le quantum de ces sommes, sans que la société Cabinet [N] n’explique en quoi cette attestation ne serait pas probante, ajoutant qu’elle pourrait démontrer le caractère mensonger de celle-ci en produisant ses propres relevés de compte vierges de ces virements. Ils indiquent que la société Cabinet [N] ne conteste pas le caractère indu de ces versements puisqu’elle ne conteste pas la rupture du bail. Ils relèvent enfin la mauvaise foi de l’intimée, professionnelle de l’immobilier et manifestement apparentée au propriétaire du studio, qui a, en connaissance de cause et frauduleusement, encaissé un double loyer pour le même bien pendant plusieurs années.

Sur ce,

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 du code civil indique que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

La preuve du paiement, qui est un fait, peut être rapportée par tous moyens (1re Civ., 16 septembre 2010, pourvoi n° 09-13.947, 3e Civ., 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-17.764).

En l’espèce, pour justifier de la poursuite du règlement du loyer par virement bancaire malgré la résiliation du bail, Mme et M. [Y] produisent une attestation de la société BNP Paribas du

23 février 2023 laquelle atteste que :

’Votre virement permanent était effectué chaque fin de mois, à partir du compte n°(…) pour un montant de 486,10 euros au profit du compte n°(…) au nom de Cabinet [N] à BNP-Paribas [Localité 5].

Nous vous confirmons que la date de la dernière échéance effectuée est le : 30 avril 2022.

Nature opération : virement permanent – date de début : 30/04/1999 – date de fin : 30/04/2022 – nom du destinataire : Cabinet [N] – compte destinataire (numéro) – montant : 486,10 euros – fréquence : mensuelle.

Cette attestation est délivré sur la base des faits et des informations dont nous disposons à ce jour et est délivrée pour servir et valoir ce que de droit’.

Ainsi que l’a justement retenu le tribunal, cet écrit de la banque, qui est un professionnel, attestant des virements mensuels de 486,10 euros effectués entre le 30 avril 1999 et le 30 avril 2022 par Mme et M. [Y] au profit du la société Cabinet [N], avec mention des numéros des comptes émetteurs et bénéficiaires, est suffisamment précis et permet d’établir la réalité de ces règlements sans qu’il y ait lieu d’exiger la production des relevés du compte de Mme et M. [Y], la preuve des paiements pouvant être rapportée par tout moyen. Il est ajouté que l’appelante ne produit de son côté aucun élément, tel que des relevés de compte, permettant de remettre en cause cette attestation dont le caractère probant est retenu par la cour.

Par ailleurs, Mme et M. [Y] produisent un extrait de la promesse de vente de leur bien immobilier (pièce 6) comportant la condition suspensive selon laquelle le bénéficiaire devait obtenir du propriétaire un bail du studio attenant à l’appartement vendu aux conditions identiques que celles actuellement accordées au promettant, ainsi qu’une attestation de Mme [O] (pièce 5) qui indique avoir acquis leur bien le 12 juillet 2007 et avoir repris aussitôt la location du studio que les vendeurs louaient depuis de très nombreuses années par l’intermédiaire de la société Cabinet [N].

Les intimés justifient donc de la fin du bail conclu par l’intermédiaire de la société Cabinet [N], ce que cette dernière ne conteste pas, et donc du caractère indu des versements faits à son profit au titre des loyers, ce que ne conteste pas davantage l’intimée, étant ajouté que dans ses conclusions (page 2), elle expose que Mme et M. [Y] n’ont pas révoqué le virement permanent en libérant les lieux, ce dont elle avait tenté en vain de les informer en 2007 et 2008 sans succès.

Il convient donc de débouter la société Cabinet [N] de sa demande principale visant à rejeter les prétentions de Mme et M. [Y] faute de rapporter la preuve de l’indu dont ils demandent répétition.

Sur la prescription

Le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Cabinet [N] au motif qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir devant être soulevée impérativement devant le juge de la mise en état qui est seul compétent pour en connaître en application de l’article 789 du code de procédure civile.

La société Cabinet [N], qui poursuit l’infirmation du jugement, soutient que Mme et M. [Y] sont prescrits pour la période antérieure au 9 août 2017, soit la période antérieure au délai de prescription de cinq ans interrompu le 9 août 2022 par leur assignation. Elle soutient que cette prétention n’est pas de la compétence du conseiller de la mise en état dès lors qu’elle ne concerne pas la régularité de la procédure d’appel et peut être présentée au fond. Elle ajoute qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle puisque déjà formée devant le tribunal.

Mme et M. [Y] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription et subsidiairement, ils demandent à la cour de la juger mal fondée.

A cet effet, ils font valoir qu’en application des articles 789 et 802 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir sauf si sa cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture. Ils reprennent la motivation du tribunal et relèvent que l’appelante ne la conteste pas. Ils soutiennent que pour obtenir l’infirmation du jugement sur ce point, la société Cabinet [N] doit démontrer que sa fin de non-recevoir était recevable devant le tribunal, ce qu’elle ne fait pas.

Sur ce,

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose que:

’Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.’

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que les débats devant la cour n’ont pas altérés et qu’il convient d’adopter que le tribunal a relevé que la société Cabinet [N] avait soulevé pour la première fois devant le tribunal statuant au fond le moyen de la prescription partielle de l’action en répétition de l’indu alors qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir devant être impérativement soulevée devant le juge de la mise en état seul compétent.

Etant ajouté que cette fin de non-recevoir n’est pas survenue après le dessaisissement du juge de la mise en état, il convient de confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée devant lui.

S’il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle comme le souligne justement l’appelante puisqu’elle a effectivement été soulevée à tort devant le juge du fond, son argument selon lequel cette prétention ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en état est inopérant, les intimés ne soutenant pas que cette fin de non-recevoir aurait dû être soulevée devant ce magistrat.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné la société Cabinet [N] à payer à Mme et M. [Y] la somme de 86 525,80 euros (486,10 euros x 178).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Cabinet [N], qui succombe, est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant confirmées. Elle est en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet [N] est par ailleurs condamnée à payer à Mme et M. [Y] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la société Cabinet [N] de ses demandes ;

Condamne la société Cabinet [N] à payer à Mme [Z] [K] épouse [Y] et M. [L] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Cabinet [N] aux dépens d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président