TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LAVAL

N° jgt :
N° RG 25/00280 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EB4Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Octobre 2026

DEMANDEURS

Monsieur [L] [U]
né le 15 Septembre 1948 à à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représenté par Me Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

Madame [A] [N] épouse [U]
née le 13 Juin 1953 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représentée par Me Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEURS

Monsieur [M] [DA]
né le 08 Janvier 1985 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représenté par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

Madame [T] [Q]
née le 30 Mai 1984 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL:
Présidente : Anne LECARON
Assesseur :Amélie HERPIN
Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER (magistrat rédacteur) Greffière : Laurent DESPRES

DEBATS à l’audience publique du 06 Juillet 2026 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Octobre 2026.

JUGEMENT du 05 Octobre 2026
– Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Présidente,
– Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
– Signé par Anne LECARON, Présidente et par Marion ARNOLD, Greffière.

Copie avec formule exécutoire à
– Me LECHARTRE
– Me BELLESSORT
délivrée le
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 23 mars 1984, au rapport de maître [S] [V], notaire, M. [L] [U] et son épouse Mme [A] [N] ont acquis auprès de M. [G] [R] et de son épouse Mme [O] [C] un bien immobilier situé à [Localité 9] (Mayenne) tel que désigné :

« à l’angle de la [Adresse 1] et la [Adresse 8].
Un bâtiment construit en pierres et couvert en ardoises, renfermant :
au rez-de-chaussée : deux pièces et garages, à l’étage : deux chambres et une autre pièce se desservant par un escalier ouvrant sur une ruelle (cadastrée Son AB n°[Cadastre 1]), et greniers, le tout d’un seul tenant figurant au cadastre rénové de ladite commune de [Localité 9], sous le numéro [Cadastre 4], de la section AB, « [Adresse 9] », sol, pour une contenance de un are 36 centiares ».
L’acte notarié précise que le bien a été acquis le 29 décembre 1980 par la communauté [R]-[C] auprès des époux [B]-[UL].
Le paragraphe relatif aux servitudes mentionne que le vendeur rappelle que dans l’acte de vente par M. et Mme [B] du 29 décembre 1980, il a été rapporté :

« commune et ville de [Localité 9], un immeuble situé à l’angle des [Adresse 8] et de [Adresse 9], comprenant au rez-de-chaussée de pièces, magasin de fers et anciennes écuries, au premier étage : deux pièces sur la rue, dont une à feu, une autre pièce desservant par un escalier ouvrant sur une ruelle commune avec les représentants de M. [E], greniers sur le taux. Il paraît figurer au cadastre de ladite commune sous le numéro [Cadastre 7] p de la section A3 pour une superficie de un are ».

M. [M] [DA] et Mme [T] [Q] ont acquis, auprès de M. [Z] [J] et de Mme [Y] [H], par acte notarié du 19 octobre 2020, au rapport de maître [P] [D], notaire, un bien immobilier tel que désigné :

« commune de [Localité 9] (Mayenne) [Localité 9] [Adresse 2],
Une maison d’habitation en pierres comprenant :
au rez de chaussée : (…), au premier étage : (…), au deuxième étage : (…), Préau, atelier et garage.
Cour et jardin.
Une parcelle en nature de jardin non attenante.
Figurant ainsi au cadastre :
Section AB n°[Cadastre 2] ( …)
Section AB n°[Cadastre 3] (…) ».

Le paragraphe relatif aux servitudes indique que

« Le vendeur déclare avoir mis gracieusement à la disposition des propriétaires de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] une bande de terrain à l’emplacement de l’ancienne maison qui a été démolie. Cette bande de terrain fait l’objet de la vente.
L’acquéreur déclare en être parfaitement informé depuis l’avant-contrat, voulant faire son affaire personnelle de cette situation ».

Ce bien immobilier jouxte pour partie la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] de M. et Mme [U]-[N].

M et Mme [J] ont pour leur part acquis ce bien auprès de Mme [BG] [LX] suivant acte notarié du 19 juillet 2002.

Mme [NO] [YY] a pour sa part acquis auprès de M. [KR] [WY] et de Mme [NZ] [CQ], le 20 novembre 2018, le bien immobilier suivant :

« Commune de [Localité 9] (Mayenne) [Localité 9] [Adresse 7],
Une maison (…)
Figurant ainsi au cadastre :
Section AB n°[Cadastre 1] (…)
Section AB n°[Cadastre 5] (…) ».

Ce bien immobilier jouxte pour partie la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] de M. et Mme [U]-[N] et celle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] de M. [DA] et de Mme [Q].

Faisant état d’un accès à une ruelle commune située à l’arrière de leur maison, M. et Mme [U] ont fait citer M. [DA] et Mme [Q] devant la présente juridiction par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025 au motif que ces derniers ont installé des claustras devant le porte fenêtre et la porte situées au sud de leur maison cadastrée section AB n°[Cadastre 4] et au nord de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 6].

Ainsi, suivant des conclusions n°2 notifiées par RPVA le 18 mars 2026, M. et Mme [U] demandent au tribunal de bien vouloir :

Condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant 30 jours après le prononcé du jugement à intervenir les consorts [DA] – [Q] à supprimer les claustras mis en place immédiatement et donc à quelques centimètres devant la porte fenêtre et la porte situées au sud de la maison cadastrée AB n°[Cadastre 4] à [Localité 9] (Mayenne) et au nord de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6] des consorts [DA] – [Q], les claustras pouvant le cas échéant être déplacés à au moins 1,90 m, l’astreinte courant pendant 90 jours passés lequel délai elle pourra être modifiée par le juge de l’exécution ;condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant 30 jours après le prononcé du jugement les consorts [DA] – [Q] à enlever les déchets notamment malodorants et en règle générale le bric-à-brac installé en bordure immédiate de la maison [U] cadastrée AB n°[Cadastre 4] sur leurs parcelles AB n°[Cadastre 6], l’astreinte courant pendant 90 jours, passer lequel délai elle pourra être modifiée par le juge d’exécution ;condamner solidairement et in solidum M. [DA] et Mme [Q] à régler une indemnité de 5000 euros à titre de dommages intérêts à chacun des requérants, M. et Mme [U] , soit au total 10 000 euros en compensation de la gêne dans l’habitation de certaines pièces privées de lumière et les tracas ;condamner solidairement et in solidum M. [DA] et Mme [Q] à régler une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;débouter M. [DA] et Mme [Q] de leurs demandes, fins et conclusions.

En réponse, suivant des conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 14 mai 2026, M. [DA] et Mme [Q] prient le tribunal de bien vouloir :

Constater et déclarer que M. et Mme [U] ne justifient d’aucune servitude de passage, d’aucune cour commune leur permettant de pénétrer sur la propriété privée de M. [DA] et de Mme [Q] et qu’ils ne justifient d’aucune servitude de vue ;constater et déclarer que l’acte de propriété de M. [DA] et de Mme [Q] ne comporte la mention d’aucune servitude de passage, de vue, aucune cour commune ;
en conséquence,
débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner solidairement, in solidum moulin défaut de l’autre, M. et Mme [U] à mettre un terme aux vues créées sur la parcelle [Cadastre 3] appartenant à M. [DA] et Mme [Q] depuis leur parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 4] et à remettre en l’état antérieur le mur séparant les deux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] en son état antérieur avant la création des vues, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement, in solidum moulin à défaut de l’autre, M. et Mme [U] à payer à M. [DA] et Mme [Q] une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance causés régulièrement par M. et Mme [U] qui pénètrent sur la propriété privée de M. [DA] et Mme [Q] sans autorisation ;condamner solidairement, in solidum moulin à défaut de l’autre, M. et Mme [U] à cesser de pénétrer sur la propriété privée deM. [DA] et Mme [Q] sous astreinte de 250 euros par infraction constatée ;condamner solidairement, in solidum moulin à défaut de l’autre, M. et Mme [U] à payer à M. [DA] et Mme [Q] une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi que les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP Maysonnave Bellessort dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 21 mai 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience du 6 juillet 2026, date des plaidoiries où elle a été mise en délibéré au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de M et Mme [U] relative à la suppression des claustraset déchets et « bric à brac » installés par M. [DA] et Mme [Q]

M et Mme [U] font valoir au soutien de leurs demandes, au visa des articles 544 et suivants relevant du titre II « de la propriété » et des articles 678 et suivants dudit code relevant de la section 3 « des vues sur la propriété de son voisin » que les portes y compris la porte fenêtre ont existé de tous temps et ont été remis en état en 1984 et qu’il y a ainsi au moins une prescription trentenaire de servitude de vue sur la propriété voisine. Ils considèrent ainsi que M. [DA] et Mme [Q] ne pouvaient édifier en 2025 la moindre construction soit poser des claustras immédiatement devant la porte et la porte fenêtre au rez de chaussée, devant respecter la distance légale de 19 décamètres soit 1m90 prévue à l’article 678 du code civil. Il est également souligné que cela permettra à la lumière de pénétrer dans le salon, salle de séjour et cuisine.
Il est soutenu que c’est à tort que M. [DA] et Mme [Q] ont entreposé un bric à brac de déchets et d’objets divers devant la porte fenêtre et la porte au rez de chaussée et ce d’autant plus qu’ils sont malodorants.
Au visa de l’article 1240 du code civil, ils rappellent qu’ils sont septuagénaires et vivent mal le comportement de leurs nouveaux voisins qu’ils perçoivent comme du harcèlement alors qu’ils ont toujours eu des relations convenables avec les précédents voisins, les époux [J]. Ils font état à ce titre de la prise d’un traitement médicamenteux.

En réponse, M. [DA] et Mme [Q] exposent que la demande de suppression des claustras et d’enlèvement des déchets et / ou bric à brac repose sur l’existence d’une ruelle ou cour commune à laquelle M et Mme [U] auraient accès alors qu’il n’y a aucune servitude au profit de ces derniers suivant l’acte notarié d’acquisition de leur bien, ni même de leurs auteurs M. [J] et Mme [H]. Ils soutiennent qu’il n’existe aucun accès et passage de personnes provenant de la [Adresse 8] vers la cour, objet du litige. Ils estiment que le permis de construire ne peut légitimer la violation de propriété.
S’agissant d’une servitude de vue, il est rappelé qu’elle ne peut être créée en dehors de toute convention entre les parties et en dehors de tout acte notarié et qu’elle ne peut être revendiquée que dans l’hypothèse d’une servitude continue, apparente, non équivoque et non contestée alors qu’en l’espèce M. [DA] et Mme [Q] et leurs auteurs ont contesté ces vues et ouvertures. Il est observé que suivant les photographies produites, les travaux de maçonnerie de M et Mme [U] sont récents et que faute de respecter les 1m90, ces vues sont proscrites.
Ils estiment ainsi qu’il ne peut leur être reproché d’avoir posé des palettes de bois temporairement à l’occasion de l’exécution de travaux dans la mesure où ils peuvent disposer de leur parcelle comme ils le souhaitent. Ils rappellent qu’il n’est nullement justifié que les ouvertures ont été réalisées il y a plus de 30 ans.
Ils sollicitent ainsi au visa des articles 678 et suivants, 1240 et suivants et 544 et suivants du code civil que M et Mme [U] soient condamnés à mettre un terme aux vues droites créées depuis leur parcelle [Cadastre 4] sur la parcelle [Cadastre 3] et à remettre le mur séparant les deux parcelles en son état d’origine et antérieur, sans aucune ouverture, et ce sous astreinte.
Ils font état du trouble de jouissance du fait de la violation de propriété.

Il convient à titre liminaire de relever que la demande de M. et Mme [U] est fondée sur l’existence d’une servitude de vue sur le fonds de M. [DA] et Mme [Q] et non sur une servitude de passage, du caractère commun de la cour ou « courette ». Il n’y aura donc pas lieu de statuer sur l’existence ou non d’une servitude de passage, ni sur le caractère commun ou non de la cour ou « courette » étant rappelé que la formule « constater » ne constitue pas une prétention en soi.

Suivant l’article 678 du code civil,
“On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres [1,90 mètre] de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.”
Et, l’article 680 précise encore que  » la distance […] se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, […] jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés

Ainsi, le Code civil n’interdit pas toutes les vues d’un fonds sur un autre fonds contigu mais seulement celles qui s’exercent à une distance tellement réduite qu’elles privent les occupants du fonds voisin de toute tranquillité et intimité dès lors qu’ils se trouvent sur leur terrain. Il appartient alors au juge de rechercher si la distance entre l’ouverture d’où se fait la vue et le fonds voisin est ou non supérieure à la distance prescrite par les textes.

ll est possible d’avoir une servitude de vue, permettant de déroger aux distances prescrites par les articles 678 et 679 du Code civil. Cette servitude de vue peut être acquise soit par titre, soit par destination du père de famille, soit par prescription.

Selon l’article 690 du Code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou possession trentenaire.
Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la presence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite.

Conformément au droit commun tel que prévu à l’article 2261 dudit code, l’acquisition de la servitude par prescription acquisitive requiert l’existence d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

En l’espèce, au soutien de leur moyen titré de l’acquisition d’une servitude de vue par prescription acquisitive, M. et Mme [U] versent aux débats :
un plan de situation de leur parcelle signée par un architecte et M [U] datée de 1984 ; un dessin des faces Nord et Sud de la parcelle de M et Mme [U] dont la typographie correspond au plan de situation sus-évoqué ; une demande de permis de construire pour travaux ne créant pas de surface de plancher datée 26 novembre 1984 et annexée à l’avis du directeur départemental de l’équipement daté du 27 décembre 1984 suivant laquelle une modification de façade et création ou modification de baies en façade est sollicitée par M [U] et qui fait état de maçonnerie en pierre et de menuiserie extérieure en façade en chêne pour l’aspect extérieur du projet ; une réponse de la direction départementale de l’équipement faisant suite à la demande sus-évoque du 5 décembre 1984 suivant laquelle la consultation des Monuments historiques doit être effectuée ; un permis de construire accordé date du 28 décembre 1984 visant la demande sus-citée, la durée de validité du permis étant de deux ans.
Et, M. [DA] et Mme [Q] produisent pour leur part aux débats une attestation de M [Z] [J], propriétaire du bien acquis par la suite par M. [DA] et Mme [Q] entre 2002 et 2020, suivant laquelle il déclare « J’ai été témoin de travaux effectués par M [U](…) qui se trouvait juste en face de ma propriété entre 2007 et 2012. J’ai fait stopper les travaux d’ouverture de la grande porte fenêtre qui donnait sur mon terrain. M et Mme [U] ne m’ont pas informé de ces travaux ».

Il résulte ainsi de la lecture combinée de ces éléments qu’en 1984 M et Mme [U] ont sollicité et obtenu un permis de construire pour une modification de leur façade Sud portant sur des baies et des menuiseries et que si M [J] s’est opposé par la suite à des travaux d’ouverture de la grande porte fenêtre entre 2007 et 2012, il convient d’en déduire que la grande porte fenêtre, telle que prévu en 1984 dans les documents sus-visés, existait déjà à cette date. M [J] ne fait d’ailleurs nullement état de l’absence d’ouvertures telles que prévu dans le permis de construire et tel que constaté jusqu’à la dénonciation en juin 2024 par M. [DA] et Mme [Q].
Et, alors que le permis de construire a été obtenu en décembre 1984, que sa durée de validité était de 2 ans, qu’il n’est nullement allégué qu’il a fait l’objet d’un recours, qu’il prévoyait au niveau de la façade Sud une vue sur le bien situé en face, que la situation actuelle correspond au projet du permis de construire, il n’est nullement justifié que cette vue résulte de travaux récents datant de moins de 30 ans, la seule couleur des enduits ne permettant d’en conclure que les travaux sont récents comme allégué.
S’agissant des contestations relatives à cette servitude, elle a été effectuée par courrier du mois de juin 2024, soit au-delà du délai de 30 ans suivant l’autorisation donnée pour les travaux prévoyant cette vue et la réalisation des travaux.

Il est ainsi rapporté la preuve de l’établissement d’une servitude de vue par prescription acquisitive au bénéfice de M et Mme [U] portant sur le fond de M. [DA] et Mme [Q].

Or, l’acquisition d’une servitude de vue a pour effet de rendre illicite toute construction nouvelle édifiée par le voisin à une distance inférieure à la distance légale requise pour chaque type de vue, droite ou oblique (Cass. 3e civ., 13 oct. 2009, n° 08-12.219 . – Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 01-17.293 : JurisData n° 2003-021224 ).
Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de vue droite est donc tenu de ne pas édifier de construction qui, en un endroit, se trouverait à moins de 19 décimètres d’un point quelconque du parement extérieur du mur où l’ouverture est faite ( CA Paris, pôle 4, ch. 1, 6 juin 2025, n° 22/19789 : JurisData n° 2025-010699 . – CA Douai, 1re ch., 2e sect., 12 déc. 2024, n° 19/02012 . – CA Poitiers, 1re ch., 7 févr. 2023, n° 21/01313 : JurisData n° 2023-004188 . – CA Lyon, 1re ch. civ., B, 18 févr. 2014, n° 13/00708 : JurisData n° 2014-012874 )

Dans ces conditions, l’existence de cette servitude de vue étant établie par prescription acquisitive, il convient de faire droit à la demande de M et Mme [U] tendant à ce que les claustras mis en place à quelques centimètres de la porte fenêtre et de la porte situées au Sud du bien immobilier cadastrée section AB n°[Cadastre 4] soient supprimés ou déplacés à au moins 1,90 m de cette porte fenêtre et de cette porte.

Il n’est justifié à ce stade de la nécessité d’assortir cette condamnation d’une astreinte étant rappelé qu’elle peut toujours être sollicitée par la suite.

S’agissant des déchets et du « bric à brac », il ne résulte pas des derniers constats de commissaire de justice et des photographies qu’ils sont encore présents de sorte que cette demande, fondée sur la servitude de vue, est rejetée. Il convient néanmoins de rappeler ce titre l’interdiction d’édification à la distance sus-visée.

La servitude de vue étant établie, les demandes de M. [DA] et Mme [Q] tendant à ce qu’il soit mis un terme aux vues créées sont rejetées.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par M et Mme [U]

Il est établi que la servitude de vue dont bénéficient M et Mme [U] n’a pas été respectée par M. [DA] et Mme [Q] et qu’elle les a privés de lumière.
Il est par ailleurs justifié des incidences du conflit de voisinage sur la santé de M et Mme [U].

Dans ces conditions, au regard de la durée du conflit et de la gêne, il convient de faire droit à la demande en paiement à hauteur de 6 000 euros.

Sur la demande de M. [DA] et Mme [Q] tendant à ce que M et Mme [U] soient condamnés à cesser de pénétrer sur leur propriété privée sous astreinte

M. [DA] et Mme [Q] font valoir que M et Mme [U] ne justifient pas d’un titre de propriété instituant une cour commune.

En réponse, M et Mme [U] n’ont pas formé d’observation sur ce point et relevé que l’absence de servitude de passage et de cour commune est totalement hors sujet.

Il n’est nullement allégué par M et Mme [U] que cette cour est un bien commun avec M. [DA] et Mme [Q]. Il n’est également pas soutenu qu’ils disposent d’une servitude de passage, aucune demande de reconnaissance d’une telle servitude n’ayant été formée.

Il n’est cependant pas justifié que M et Mme [U] pénètrent sur la propriété depuis que la dénonciation de l’usage de cette cour par M. [DA] et Mme [Q] en juin 2024 et depuis que les claustras ont été installés de sorte qu’il n’est pas justifié du bien fondé de la demande qui est ainsi rejetée.

Sur les frais d’instance et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [DA] et Mme [Q], parties perdantes, sont condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, il convient de condamner les mêmes parties à participer à hauteur de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés par M et Mme [U].

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement rendu contradictoirement, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE M. [DA] et Mme [Q] à supprimer les claustras mis en place à quelques centimètres de la porte fenêtre et de la porte situées au Sud du bien immobilier cadastrée section AB n°[Cadastre 4] de M. et Mme [U] ou à les déplacer à au moins 1,90 m de cette porte fenêtre et de cette porte ;

CONDAMNE in solidum M. [DA] et Mme [Q] à verser à M. et Mme [U] la somme globale de 6 000 euros au titre des dommages et intérêts.

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum M. [DA] et Mme [Q] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [DA] et Mme [Q] à verser la somme de 2 000 euros à M. et Mme [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision bénéficie l’exécution provisoire.

Le greffier La présidente