RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00127 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C7TT
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE LA GAILLARDE
DU 06 OCTOBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur Isabelle PERRIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [N], né le 13 Avril 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Comparant

Copie exécutoire Oph [Localité 2], M. [N] le 06/10/2026

DÉBATS : Audience publique du 01 Septembre 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 06 Octobre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 mai 2019 à effet au 21 mai 2019 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] a donné en location à Monsieur [I] [N] un logement n°00446-00001-00004-00020 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 512,60 euros pour le logement, 41,62 euros pour le garage, outre la somme de 19,04 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 02 mars 2026, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1.810,19 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Le 20 mars 2026, Monsieur [I] [N] a déposé un dossier de surendettement.

Le 09 avril 2026, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 2] a constaté la recevabilité du dossier de surendettement.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 15 juin 2026, fait assigner Monsieur [I] [N] devant ce tribunal, auquel il demande, au visa des dispositions des articles L.321-2-1 du code de l’organisation judiciaire, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1224 et suivants du code civil , de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur le logement n°00446-00001-00004-00020 sis [Adresse 3], et ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] du logement, et ce dès le prononcé du logement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– condamner le défendeur à lui remettre les clés du logement sous astreinte définitive de 50 euros pour jour de retard,
– condamner le défendeur à lui verser la somme de 4.341,63 euros, décompte arrêté au 08 juin 2026, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et des charges impayés échus postérieurement au 08 juin 2026 jusqu’à la décision de résiliation du bail,
– condamner le défendeur à lui payer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal;
– chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer et charges soit 640,45 euros,
– dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

– examiner la situation de surendettement et d’apprécier les demandes eu égard à la décision de recevabilité du dossier de surendettement datée du 09 avril 2026 et au paiement par le locataire des loyers en cours, échus depuis cette décision,
– dire que le demandeur sera autorisé à mettre le meubles trouvés droit le logement du locataire à tel endroit qu’il lui plaira et ce aux frais du défendeur,
– à titre subsidiaire :
– dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article L.412-1, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable, le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique sans autre démarche préalable,
– condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er septembre 2026.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], représenté par Monsieur [Q] [F], salariée munie d’un pouvoir, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 6.115,98 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 1er septembre 2026, terme d’août 2026 inclus.
Il souligne que, depuis la décision de recevabilité du dossier de surendettement, le locataire ne paie plus les loyers, qu’il a déjà fait l’objet de procédures d’expulsion et que les impayés de loyers sont récurrents.

Comparaissant en personne, Monsieur [I] [N] indique qu’il a effectué un virement de 150 euros le 28 août 2026, qu’il va reprendre le paiement du loyer que la décision d’effacement de ses dettes prises par la commission de surendettement a été contestée et que l’audience est prévue le 09 septembre 2026.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 06 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 2] le 16 juin 2026, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 1er septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article L.722-14 du code de la consommation prévoit que les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par le locataire au 1er septembre 2026, terme d’août 2026 inclus, s’élève à la somme de 6.115,98 euros. Ce décompte comprend le virement de 150 euros effectué par le locataire le 28 août 2026. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [N] à payer au demandeur la somme de 6.115,98 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2026, terme d’août 2026 inclus.

Le montant de la dette compris dans l’état des créances est de 3.057,73 euros. Dès lors, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2026, date de l’assignation, sur la somme de 4.341,63 – 3.057,73 = 1.283,90 euros et du prononcé du présent sur la somme de 6.115,98 – 3.057,73 – 1.283,90 = 1.774,35 euros.

Il sera dit que le paiement de cette somme s’effectuera conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 2] ou au plan de surendettement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, le prononcé de la résiliation et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 7, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

L’article L.722-5 code de la consommation dispose que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

Le commandement signifié le 02 mars 2026 pour avoir paiement de la somme de 1.810,19 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Toutefois, dès lors que le locataire ne peut, par l’effet de l’article L.722-5 du code de la consommation, payer les loyers échus antérieurement à la décision de la recevabilité de son dossier prise par la commission de surendettement des particuliers, le bailleur ne peut plus, à compter de la même date, poursuivre la constatation de la résiliation du bail. Par conséquent, dans l’hypothèse où le bailleur a fait délivrer un commandement de payer au débiteur et où la décision de recevabilité intervient avant l’expiration du délai de deux mois, c’est-à-dire avant l’acquisition de la clause résolutoire, l’effet attaché à la décision de recevabilité paralyse le jeu de la clause résolutoire. Tel est le cas en l’espèce, la décision de recevabilité prise par la commission étant intervenue le 09 avril 2026, soit avant le 02 mai 2026, date d’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

La clause résolutoire n’a en conséquence pas été acquise de sorte que la demande en résiliation ne peut être que rejetée.

A défaut de nouveau commandement de payer visant l’impayé de loyer créé depuis la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 2], la résiliation ne peut être prononcée. La demande en prononcé de la résiliation ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont rejetées.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [I] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [N] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] la somme de 6.115,98 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2026, terme d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2026 sur la somme de 1.283,90 euros et du prononcé du présent sur la somme de 1.774,35 euros.

DIT que le paiement de cette somme s’effectuera conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 2] ou au plan de surendettement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] du surplus de sa demande ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes