MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 23/02959 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GFY6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 1]
représenté par son syndic l’EURL CITYA SOGEXFO
sise [Adresse 2]
représentée par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. REITH (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST HILD)
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alexandre BRUGIERE, avocat au barreau de POITIERS,

S.A.S. SVJ PAYSAGE
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre BRUGIERE, avocat au barreau de POITIERS,

S.A.S. TK ELEVATOR France
anciennement dénommée THYSSENKRUPP ASCENSEURS
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Me Méghane SACHON, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :
– Me ALLAIN
– Me BRUGIERE
– Me LE LAIN

Copie exécutoire à :
– Me BRUGIERE
– Me LE LAIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 23 Juin 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 22 et 23 novembre 2023 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6], représenté par son syndic l’EURL CITYA SOGEXFO, contre la SARL REITH (REAL ESTATE INVESTEMENT TRUST HILD), la SAS SVJ PAYSAGE et la SAS TK ELEVATOR FRANCE (anciennement THYSSENKRUPP ASCENSEURS) venue aux droits de la SAS TRANSPORT VERTICAL DU POITOU, devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement la réparation des préjudices résultant de désordres ou non-conformités affectant les travaux qui ont été réalisés à la suite de la vente de cet immeuble et de sa découpe en copropriété d’habitation ;

Vu les écritures respectives des parties signifiées aux dates suivantes :
– le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6], représenté par son syndic l’EURL CITYA SOGEXFO : 26 janvier 2026 ;
– SARL REITH et SAS SVJ PAYSAGE : 23 juin 2025 ;
– SAS TK ELEVATOR FRANCE (anciennement THYSSENKRUPP ASCENSEURS) : 25 novembre 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 26 mars 2026 ;

Vu la mise en délibéré du jugement au 15 septembre 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 06 octobre 2026 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes indemnitaires principales du Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] contre la SARL REITH, la SAS SVJ PAYSAGE et la SAS TK ELEVATOR FRANCE.

A titre principal, sur les demandes indemnitaires présentées contre les trois défenderesses sur le fondement décennal.

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Il est désormais jugé pour l’application de ce texte que si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs (Cass. 3ème Civ., 21 mars 2024, n°22-18.694, L’univers de la cheminée).

L’article 1792-1 du code civil dispose que : « Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

En l’espèce, à l’égard de la SAS TK ELEVATOR FRANCE, qui répond ici des travaux réalisés par la SARL TRANSPORT VERTICAL DU POITOU à savoir exclusivement la motorisation du portail d’accès à la copropriété (pièce Syndicat n°10) laquelle préexistait, il ne peut être valablement retenu que cette prestation pourrait être qualifiée d’ouvrage, même dans l’hypothèse d’une appréciation globale des travaux conduits dans un temps proche en vue de la revente de l’immeuble. Toute demande sur le fondement est décennal est donc rejetée à l’égard de la SAS TK ELEVATOR FRANCE.

A l’égard de la SAS SVJ PAYSAGE, il convient de relever que les travaux dont il est justifié qu’elle les a exécutés sont les suivants :
– abattage et arrachage de végétaux: abattage de 5 arbres et évacuation du bois de coupe, taille de lierre et arrachage d’arbrisseaux ;
– parking gravilloné : destruction de murets et d’une plate-forme surélevée ; arrachage des souches ; évacuation des gravats ; évacuation du fond de forme ; fourniture et pose d’un géotextile ; mise en place de calcaire et compactage ; gravillonnage ; pose de numéro de places sur les murs
(pièce Syndicat n°10).

Or, dès lors qu’aucune technique de construction n’a été mise en oeuvre pour incorporer des matériaux dans le sol, et même en tenant compte de l’importance des travaux au vu des volumes de terre déplacés ou encore des engins employés, il ne peut être considéré que ces travaux se qualifient comme des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil. Par ailleurs, l’absence de réalisation de travaux de voirie et de réseaux divers, qui auraient été nécessaires si le parking avait été réalisé en bitume, ne peut non plus fonder la qualification décennale, à défaut précisément de réalisation d’un tel ouvrage. En conséquence, aucune demande sur le fondement décennal ne peut prospérer à l’égard de la SAS SVJ PAYSAGE.

A l’égard de la SARL REITH, il n’est pas contesté qu’elle-même n’a réalisé aucun ouvrage, en ce qu’elle a seulement opéré une division d’immeuble en copropriété puis la vente des lots. Par ailleurs, en conséquence de ce qui a été jugé ci-dessus quant à l’absence de caractère décennal pour les travaux réalisés par la SAS TK ELEVATOR FRANCE d’une part et la SAS SVJ PAYAGE d’autre part, il ne peut être retenu que la SARL REITH aurait fait réaliser des ouvrages. En conséquence, aucune demande sur le fondement décennal ne peut non plus être accueillie à son encontre.

A titre principal, sur les demandes indemnitaires présentées contre les trois défenderesses sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Il est constamment jugé que les désordres affectant des ouvrages, mais dont la gravité exclut la qualification décennale, ouvre une action en responsabilité contractuelle poir faute prouvée (Cass. 3ème Civ., 10 juillet 1978, n°77-12.595, Delcourt).

En l’espèce, étant rappelé que la condition préalable pour l’applicabilité de la théorie des désordres intermédiaires est la réalisation d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, alors ce fondement ne peut être utilement invoqué contre la SAS TK ELEVATOR FRANCE, la SAS SVJ PAYSAGE et la SARL REITH, dès lors qu’il a été jugé ci-dessus que celles-ci n’ont pas réalisé ni fait réaliser d’ouvrage.

La demande présentée sur ce fondement subsidiaire contre les trois défenderesses est rejetée.

A titre infiniment subsidiaire, sur les demandes indemnitaires présentées seulement contre la SAS TK ELEVATOR FRANCE et la SAS SVJ PAYSAGE sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour manquement à l’obligation de résultat.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

A titre liminaire, il est observé que les demandes sur ce fondement infiniment subsidiaire ne sont pas présentées contre la SARL REITH.

A l’égard de la SAS SVJ PAYSAGE, qui n’a pas réalisé d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ainsi que retenu précédemment, mais qui demeure néanmoins débitrice d’une obligation de résultat quant aux travaux qu’elle a exécutés, il convient d’étudier distinctement chaque préjudice pour rechercher les conditions d’engagement de sa responsabilité contractuelle.

Sur la demande à hauteur de 58.248 euros pour les désordres affectant le parking.

Il résulte des pièces et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les travaux de la SAS SVJ PAYSAGE sur ce point sont conformes aux règles de l’art. Il est exact de retenir que le choix quant à la technique de réalisation et à la nature des matériaux mis en oeuvre (compactage et gravillonnage calcaire, plutôt que réalisation d’un parking bitumé) aboutit rapidement à des problèmes de durabilité, et requiert ainsi un entretien plus régulier et rigoureux. Pour autant, ces questions relèvent essentiellement de choix de conception, ce qui n’est ainsi pas de la responsabilité de la SAS SVJ PAYSAGE. Même en tenant compte du devoir de conseil dont elle était débitrice, il n’est pas justifié de considérer qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle quant à la réalisation du parking. Cette demande indemnitaire est rejetée.

Sur la demande à hauteur de 6.050 euros pour les désordres affectant le carrelage.

Il faut relever que le carrelage, situé dans l’immeuble, et désormais sous le passage des véhicules qui rejoignent le jardin depuis la rue, n’a pas en tant que tel fait l’objet de travaux de la part de la SAS SVJ PAYSAGE, s’agissant d’un carrelage Art-Déco manifestement contemporain de la la construction de l’immeuble soit les années 1940.

L’expertise judiciaire a permis d’identifier que le passage répété des véhicules, en tenant compte en particulier de leur nombre pour 23 places de stationnement, et de leur masse au vu des gabarits des véhicules contemporains, aboutit à dégrader le carrelage posé il y a environ 80 ans. Toutefois cet état de fait est sans rapport direct avec les travaux réalisés par la SAS SVJ PAYSAGE. Il s’agit à nouveau ici d’une question de conception et d’opportunité des travaux pour transformer l’immeuble en copropriété, ce qui ne relève pas de la responsabilité contractuelle de la SAS SVJ PAYSAGE, même en tenant compte du devoir de conseil dont elle était débitrice en tant que professionnelle.

La demande indemnitaire est rejetée.

Sur la demande à hauteur de 27.500 euros au titre de la non-conformité de l’immeuble et de son parking aux règles d’accessibilité handicapé (PMR).

A nouveau, même en tenant compte du devoir de conseil dont la SAS SVJ PAYSAGE était débitrice, la non-conformité du parking aux normes en matière d’accessibilité PMR relève de la destination de l’immeuble, ce qui est une question étrangère à l’intervention de la SAS SVJ PAYSAGE, mais relève davantage des choix de conception et d’opportunité quant à l’opération de transformation de l’immeuble en copropriété.

La demande indemnitaire est rejetée.

En conséquence, toutes les demandes indemnitaires contre la SAS SVJ PAYSAGE sont rejetées.

Sur la demande à hauteur de 13.044,79 euros à l’égard de la SAS TK ELEVATOR FRANCE au titre de la non-conformité de la porte d’entrée.

En l’espèce, à l’égard de la SAS TK ELEVATOR FRANCE, il convient de rappeler que la prestation dont elle est responsable s’est limitée à l’adjonction d’un moteur sur un portail préexistant. Les éléments aux débats et notamment le rapport d’expertise judiciaire ne permettent pas de retenir que la SARL TRANSPORT VERTICAL DU POITOU aurait manqué à son obligation de résultat quant à la motorisation du portail, étant observé que le moteur est fonctionnel. Les autres griefs évoqués par le Syndicat des copropriétaires à propos de ce portail, aboutissant à la non-conformité de la porte d’entrée en considération de la destination de l’immeuble devenu une copropriété avec un parking de 23 places, sont hors du périmètre de l’intervention de la SARL TRANSPORT VERTICAL DU POITOU, même en considérant le devoir de conseil dont elle était débitrice en qualité de professionnelle.

Ainsi la demande dirigée à l’encontre de la seule SAS TK ELEVATOR FRANCE est rejetée.

Sur les autres demandes et les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] supporte les dépens au vu du sens du jugement, dont ceux de référé (RG 20/81 et 20/486) en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] tenu aux dépens doit payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
– 2.000 euros à la SARL REITH ;
– 2.000 euros à la SAS SVJ PAYSAGE ;
– 2.000 euros à la SAS TK ELEVATOR FRANCE ;
sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation en considération de l’équité.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] contre la SARL REITH, la SAS SVJ PAYSAGE et la SAS TK ELEVATOR FRANCE ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] aux dépens, dont ceux de référé (RG 20/81 et 20/486) en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
– 2.000 euros à la SARL REITH ;
– 2.000 euros à la SAS SVJ PAYSAGE ;
– 2.000 euros à la SAS TK ELEVATOR FRANCE ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président