Minute N° : 26/109
DOSSIER N° : N° RG 26/00012 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U2ZS

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGE DE L’EXECUTION
Jugement d’orientation

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 8 occtobre 2026

Madame Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

– Créancier poursuivant

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°776 916 207
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

– Débiteurs saisis

Madame [I] [V] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté(e) par Maitre Sandrine NEFF, Avocat au Barreau de TOULOUSE

Monsieur [Q] [E]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté(e) par Maitre Sandrine NEFF, Avocat au Barreau de TOULOUSE

Lors de l’audience du 12 Mars 2026,du 7 Mai 2026, du 25 Juin 2026, l’affaire a été renvoyée.

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 24 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 contre Mme [I] [V] épouse [E] et M. [Q] [E] ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la ATLANTHUIS SAS, Commissaire de Justice à [Localité 4], le 22 Octobre 2025, publié le 28 Novembre 2025, au service de la publicité foncière de [Localité 1] numéro 78 volume 2025 S concernant un bien situé sur la commune de [Localité 5], sis [Adresse 3] dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 4]” et consistant dans le Bât A au 2ème étage en un APPARTEMENT de type T2 de 44,85m² (lot n°9) avec dans le garage souterrain un PARKING (lot n°39) cadastré SECTION [Cadastre 1] AR n°[Cadastre 2] pour une contenance de 26a 15ca ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 12 Janvier 2026 délivrée par la ATLANTHUIS SAS, Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 15 Janvier 2026
fixant l’audience d’orientation à la date du 12 Mars 2026 sur une mise à prix de 70 000 € ;

Vu les conclusions n°3 de Mme [I] [V] épouse [E], et M. [Q] [E] du 4 Septembre 2026 aux fins de :

– Vu les articles R 322-16 et suivants du Code de procédure civile
Vu les arti cles R 733-16 du Code de la consommation
Vu l’article 212-1 du Code de la consommation

DECLARER Monsieur [W] & Madame [W] née [V] recevables et bien fondés en leurs écritures
En conséquence

JUGER réputée non écrite la clause de déchéance du terme considéré comme abusiveJUGER en conséquence que la créance pouvant faire l’objet d’une mesure d’exécuti on sera cantonnée à la somme 1 525,85 € JUGER la procédure de saisie irrégulière comme étant disproporti onnéeJUGER irrégulier le commandement de payer valant saisie ainsi que celle de tous les actes subséquents ORDONNER la mainlevée de la procédure de saisie immobilière en découlantORDONNER la radiation et la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Madame et Monsieur [W] le 22 octobre 2025 publié au service de publicité foncière de [Localité 1] le 28 novembre 2025DEBOUTER la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 d’ordonner la vente forcée de l’immeuble propriété des époux [W]
A ti tre subsidiaire,
JUGER & AUTORISER Madame et Monsieur [W] à vendre le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] au prix plancher de 80 000 €

En tout état de cause

CONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 1] 31 à verser la somme de 3 000 € à Madame et Monsieur [W] au ti tre des frais irrépéti bles de l’arti cle 700 du Code de procédure civileCONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 1] 31 aux entiers dépens.ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Vu les conclusions récapitulatives n°2 de la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 en date du 21 Septembre 2026 aux fins de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
Vu le titre exécutoire,
Vu l’article R121-1 du CPCE

Débouter Mr et Mme [E] de leur demande de voir réputée nonécrite et abusive la clause de prononcé de la déchéance du terme
Dire et juger que la déchéance du terme a valablement été prononcée Débouter Mr et Mme [E] de leur demande de nullité ducommandement
Fixer la créance de la banque à la somme de 136.580,48 € au 16.10.2025.
Vu l’avis de la Cour de cassation du 21 mai 2026
Vu le décompte actualisé
Si le juge de l’exécution considérait que la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée, dire et juger que la saisie immobilière peut se
poursuivre pour la situation échue impayée au jour de l’audience
d’orientation à hauteur de 36.380,04 €

Sur l’orientation de la procédure,
Autoriser Mr et Mme [E] à procéder à la vente amiable au prix minimum de 110.000€. Fixer l’audience de rappel dans un délai légal de 4 mois, Dire et juger que les débours de la procédure ainsi que les émoluments de la vente restent à la charge de l’acquéreur,

A défaut d’autoriser la vente amiable,
Ordonner la vente forcée du bien saisi. ;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL TOULOUSE 31 a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’un jugement contradictoire et en 1er ressort rendu par le Tribunal Judiciaire de Niort en date du 24 Février 2025 signifié et définitif selon certificat de non appel du 3 Octobre 2025.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 5], sis [Adresse 3] dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 4]” et consistant dans le Bât A au 2ème étage en un APPARTEMENT de type T2 de 44,85m² (lot n°9) avec dans le garage souterrain un PARKING (lot n°39) cadastré SECTION [Cadastre 1] AR n°[Cadastre 2] pour une contenance de 26a 15ca qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

L’article R311-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.
Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.
Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.
La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile.”

Le cahier des conditions de vente doit être déposé au greffe de la juridiction dans les cinq jours ouvrables suivant la signification de l’assignation, cet enrôlement devant être réalisé en même temps que celui du cahier des conditions de vente, et ce, sous peine de caducité.

Les débiteurs soulèvent une difficulté quant au respect de ces délais.

Cependant, la lecture des pièces de la procédure permet de constater que l’assignation date du 12 janvier 2026, et que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 15 janvier 2026, soit parfaitement dans les délais.

Le moyen sera rejeté.

Sur la déchéance du terme

Les poursuites sont fondées sur un jugement du Tribunal Judiciaire de NIORT en date du 24 février 2025.
Toutefois, ce jugement ne tranche pas la question du caractère abusif de la déchéance du terme, telle que prévue dans la jurisprudence de la CJCE ainsi que dans celle désormais adoptée par la Cour de Cassation.
Or, dans ses avis de 2024 et 2026, la Cour de Cassation prévoit que, dans ce cas de figure, le Juge de l’exécution est compétent pour apprécier le caractère abusif des conditions prévues au contrat sur les conditions de la déchéance du terme et le cas échéant, pour recalculer le montant de la créance, et ce malgré l’existence d’un titre exécutoire.

Dans le cas d’espèce, la question n’a pas été soumise au juge de [Localité 4], et celui-ci ne s’en est pas saisi d’office, aussi le Juge de l’exécution doit-il s’en emparer.

Ainsi, en matière de clause résolutoire entraînant la déchéance du terme, et suivant la jurisprudence de la CJCE, et celle de la Cour de Cassation, il est désormais établit qu’une clause de déchéance du terme prévoyant un délai insuffisant de régularisation, voire pas de délais du tout créé un déséquilibre significatif entre les parties.
En outre, dès lors qu’une telle clause serait déclarée abusive par une juridiction, elle ne saurait fonder la déchéance du terme, et ce même dans le cas où l’établissement de crédit aurait envoyé une mise en demeure régulière aux emprunteurs.

De même, l’article 1171 du code civil dispose : “Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.”

En l’espèce, la clause présente au contrat visant les conditions de déchéance du terme ne vise aucun délai.
En d’autres termes, la banque se réserve la totale et discrétionnaire appréciation du délai auquel l’emprunteur devra se soumettre en cas de défaillance.

L’article 1304-2 du code civil dispose : “Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut-être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause”.

Ainsi, l’emprunteur, ni au moment de la signature, ni au cours du contrat, n’est en mesure de pouvoir discuter des termes du contrat, un particulier n’ayant ni la force ni le poids économique d’une entreprise telle que le CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 .

En conséquence, la clause résolutoire sera réputée non écrite, comme causant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il découle de ces développements que la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 ne peut valablement se fonder sur une clause réputée non écrite pour prononcer la déchance du terme, aussi le prononcé de la déchéance sera t-il déclaré irrégulier.

Sur le montant de la créance

Monsieur et Madame [E] invoquent le fait que l’irrégularité de la déchéance du terme ne rend exigible que les sommes échues entre le premier défaut de paiement non régularisé et le jugement du Tribunal Judiciaire de NIORT, dès lors que le contrat de prêt a été passé sous seing privé et n’a ainsi pas la qualité de titre exécutoire.

La Cour de Cassation a rendu un avis le 21 mai 2026 qui précise : “Si un décompte actualisé est produit,[par le créancier poursuivant]le juge de l’exécution peut mentionner la créance du poursuivant dans le jugement d’orientation, prendre en considération dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié y porté par cet acte valant titre exécutoire au sens de l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution.
Ces échéances devenues exigibles, en application du contrat de prêt et de son tableau d’amortissement sont, en premier lieu, les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme visé en tant que tel par le décompte du commandement de payer valant saisie, en deuxième lieu, les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulierement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée et en troisième lieu, les mensualités impayées échues postérieurement du commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation”.

Dans le cas d’espèce, le prêt signé entre les parties n’est pas un prêt notarié, aussi n’est-il pas un titre exécutoire au sens de l’article l111-3 du code des procédures civiles d’exécution, ce que nul ne conteste.

Toutefois, la banque est bel et bien titulaire d’un titre exécutoire, en l’espèce le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT.

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ En matière de compétence d’attribution, tout autre juge que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.
Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. (…)
Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence”.

Il résulte de ce texte que les juges saisis d’une contestation relative à l’interprétation d’une précédente décision ne peuvent, sous le pretexte d’en déterminer le sens, modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision.

Par ailleurs, le Juge de l’exécution ne peut, sauf à méconnaître le périmètre de sa compétence, accueillir les demandes tendant à remettre en cause le titre exécutoire dans son principe ou la validité des droits et obligations qu’il constate.

Si l’avis de la Cour de Cassation précité pose un tempéremment notable à ce principe, toute interprétation extensive de l’avis reviendrait à rendre le principe précité caduc dès lors qu’un Juge de l’exécution serait saisi, et de faire du juge de l’exécution une chambre “hybride” de réformation des décisions de première instance.

En l’espèce, si le jugement de [Localité 4] n’a pas statué sur la déchéance du terme, laissant la voie au Juge de l’exécution pour en connaître, ce qui a été fait ci-dessus, ce titre demeure exécutoire dans toutes ses autres mentions, dans les termes décrits par la Cour de Cassation, au même titre que l’aurait été un prêt notarié.

En effet, à l’exception du recalcul de la créance du fait de l’irrégularité de la déchéance du terme, l’avis de la Cour de Cassation est transposable dès lors que le créancier est bien titulaire d’un titre exécutoire, en l’espèce le jugement de [Localité 4].

Aussi, et sauf à outre-passer sa compétence, le Juge de l’exécution constate que demeurent dues :
– les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme visé en tant que tel par le décompte du commandement de payer valant saisie,
– les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée
– les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation.

C’est ainsi que par décompte en date du 25 juin 2026, la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 fixe à bon droit la somme de 36.380,04 € restant dus, somme ainsi détaillée :
– 22.320,83€ au titre du capital
– 14.059,21€ au titre des intérêts contractuels.

Monsieur et Madame [E] estiment que la somme de 8.157€ versée dans le temps de la procédure n’a pas été soustraite.

Toutefois, le décompte détaillé tient compte des trois versements des :

– 7 juin 2024 de 5.692 €, qui couvre le retard jusqu’au 5 octobre 2022
– 18 décembre 2024 de 1.200 € qui couvre le retard jusqu’au 5 mars 2023
– 4 juin 2025 de 1.265 € qui couvre le retard jusqu’au 5 mai 2023.

La créance sera ainsi validée et cantonnée à la somme de 36.380,04 €.

Sur le caractère disproportionné de la saisie

Monsieur et Madame [E] font valoir le caractère disproportionné de la saisie.
Ils estiment en effet que, dès lors que la déchéance du terme est réputée non écrite comme relevant d’une clause abusive, les sommes réclamées, et sensiblement diminuées, auraient pu faire l’objet d’un autre type de saisie, telle que la saisie des rémunérations.

Toutefois, l’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “ Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut exécéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.”

Par ailleurs, il est constant que pour apprécier le caractère abusif d’une saisie, le juge ne peut se limiter à la comparaison entre le montant des sommes réclamées et la valeur vénale du bien saisi.
Il est tenu d’apprécier in concreto l’ensemble des éléments ayant conduit à la procédure ainsi que les conséquences de celle-ci sur les débiteurs et sur le créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [E] a rencontré plusieurs épisodes ayant affecté sa santé, et ce sur plusieurs années.

Toutefois, il ne peut-être davantage contesté que Monsieur et Madame [E] n’ont que très peu tenté de prendre langue avec la banque pour tenter de trouver une solution amiable au litige.

De surcroit, le bien saisi n’est pas le domicile de débiteurs, mais n’a été acheté que dans le but d’en tirer une défiscalisation, ce qui est avéré au regard du détail de l’imposition des défendeurs.

Enfin, si d’autres voies d’exécutions étaient envisageables, telles que la saisie des rémunérations, le montant de la créance, bien que sensiblement diminué, n’aurait permis à la banque de recouvrer sa créance que dans de nombreuses années au regard des revenus actuels de la famille, Madame [E] ne travaillant pas et Monsieur [E] bénéficiant d’un mi-temps thérapeutique.

Ainsi,et dans ces circonstances, le recours à la saisie immobilière ne saurait être considéré comme abusif ou disproportionné.

Le moyen sera rejeté.

En conséquence, la saisie immobilière sera déclarée régulière.

Sur la demande de vente amiable

A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [E] sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi et produisent au soutien de leur demande un mandat de vente en date du mois de janvier 2025 au prix de 145.000 €, ainsi que la preuve de la réitération de ce mandat avec baisse du prix à 135.000 € en octobre 2025.

Les débiteurs ayant fait la preuve de leur bonne foi dans le cadre de cette démarche, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable.

Il convient donc d’autoriser Monsieur et Madame [E] à vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la somme de 100.000 € net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques actuelles du marché.

Il appartient aux débiteurs, en application de l’article R 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, de rendre compte au créancier poursuivant, sur sa simple demande, des démarches accomplies à cette fin.

Il convient de rappeler que la vente doit intervenir dans un délai maximum de 4 mois à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les fonds provenant de l’acquéreur et représentant le prix de vente, augmentés des frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente par application de l’article R 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution,
Le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions de l’article R 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution. Il appartiendra au Notaire de ne rédiger l’acte de vente qu’après s’être assuré de la consignation du prix de vente et des frais taxés, outre les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant.

Sur la taxation des frais de poursuite

Conformément à l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de procéder à la taxation de l’état de frais, lequel s’élève à la somme de 2 091,31 € à la date de ce jour.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE la procédure de saisie immobilière ;

DIT qu’il y a lieu de cantonner le montant de la créance de la CAISSE REGIONALE DE [Localité 3] AGRICOLE MUTUEL [Localité 1] 31 et d’en retenir le montant à la somme de 36 380,04 € ;

AUTORISE Monsieur et Madame [E] à vendre à l’amiable les biens saisis ;

FIXE le prix minimum de vente à la somme de 100.000 € net vendeur ;

DIT QUE la vente devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;

DIT QUE les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

DIT QUE le prix de vente sera consigné par l’acquéreur à la Caisse des dépôts et consignations selon les dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT QUE le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés, par application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’audience de rappel au Jeudi 4 Février 2027 à 9h30, Palais de Justice, antenne civile, site Deville – [Adresse 6] ;

TAXE les frais de poursuites à la somme de 2 091,31 €, lesquels devront être payés à la SCP DECKER AVOCATS , avocats poursuivants ;

DIT QUE les frais de poursuites ci-dessus taxés, ainsi que les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant, relatifs à la vente amiable restent à la charge de l’acquéreur.

Ainsi rédigé et jugé par Mme Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, assisté de Mme Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 8 Octobre 2026, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution