Permis de construire et dépassement de hauteur : aggravation d’une non-conformité au PLU excluant la prescription décennale

La cour rappelle que l’article UC 10 du règlement du PLU limite à 7 mètres la hauteur maximale des constructions, mesurée selon l’article 8.6 des dispositions générales depuis le point le plus bas de la façade et le terrain naturel ou excavé. Les plans complémentaires produits par le pétitionnaire établissaient une hauteur existante de 7,30 mètres. La modification de la pente de la toiture, destinée à créer 40 m² de surface de plancher dans les combles, devait nécessairement aggraver ce dépassement. Le refus de permis était donc légal.

L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme protège, sous conditions, les constructions achevées depuis plus de dix ans contre un refus fondé sur l’irrégularité initiale. Cette prescription ne bénéficie toutefois pas aux travaux réalisés sans permis lorsqu’un permis était requis. La seule présence d’une toiture à deux pans dans les plans d’une déclaration préalable de 2014 ne prouvait pas sa réalisation depuis plus de dix ans en 2021. En outre, même établie, cette ancienneté n’aurait pas neutralisé le principe applicable aux travaux aggravant une non-conformité au PLU.

Sur le plan procédural, la critique de l’appréciation des premiers juges ne caractérise pas une insuffisance de motivation du jugement. Dans le cadre de l’effet dévolutif, le juge d’appel examine directement les moyens dirigés contre la décision administrative. Le rejet du recours entraîne celui de la demande d’injonction. En application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, la commune, partie non perdante, n’a rien à verser et obtient 2 000 euros au titre des frais exposés.

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Une société civile immobilière demandait un permis régularisant notamment une toiture, des façades et l’aménagement de combles. Le maire l’avait refusé en raison d’une hauteur de façades de 7,30 mètres, supérieure à la limite de 7 mètres du PLU, et de l’aggravation de cette non-conformité par la modification de la pente. La cour a confirmé le refus et la condamnation aux frais.

Une société civile immobilière, propriétaire d’une villa édifiée sous permis de construire en 1962, avait obtenu en 2014 une décision de non-opposition à déclaration préalable pour une réhabilitation, comprenant notamment la réfection de la toiture et du garage. Un permis de construire délivré en 2017 a ensuite été annulé, notamment parce que le garage et la toiture à deux pans n’étaient pas couverts par les autorisations antérieures.

En 2021, la société a demandé un nouveau permis portant sur la régularisation de la toiture, la modification des façades et la création de 40 m² de surface de plancher dans les combles. Le maire a refusé au motif que la hauteur des façades atteignait 7,30 mètres, au-delà de la limite de 7 mètres prévue par le PLU, et que la modification de la pente aggravait cette non-conformité. Le tribunal administratif a rejeté le recours. La cour administrative d’appel confirme ce rejet et condamne la société à verser 2 000 euros à la commune au titre des frais irrépétibles.

• Hauteur maximale des constructions fixée à 7 mètres par le PLU.
• Mesure effectuée depuis le terrain naturel selon les règles du PLU.
• Plans du projet établissant une hauteur de 7,30 mètres.
• Projet modifiant la pente de toiture et aggravant le dépassement.
• Absence de preuve d’une réalisation de la toiture depuis plus de dix ans.
• Absence de permis pour des travaux lorsque celui-ci était requis.

• Plans de façade produits après la demande de compléments du maire.
• Cotations globales des façades par rapport au terrain naturel.
• Plans joints à la déclaration préalable de 2014.
• Autorisations d’urbanisme délivrées en 1962, 2014 et 2017.

Le demandeur ne peut obtenir le permis sollicité, car le projet aggrave une hauteur déjà contraire au PLU. La commune conserve le bénéfice du rejet et obtient une indemnité procédurale.

• Refus de permis de construire maintenu.
• Demande d’injonction rejetée par conséquence.
• Prescription décennale écartée dans ce projet aggravant.
• Demandeur condamné à verser 2 000 euros.
• Commune non condamnée au titre de l’article L. 761-1.

À faire

• Vérifier la hauteur selon le terrain naturel applicable.
• Produire des plans cotés pour chaque façade.
• Identifier précisément les travaux couverts par chaque autorisation.
• Établir la date effective d’achèvement des travaux anciens.
• Contrôler que le projet n’aggrave aucune non-conformité.

À éviter

• Se limiter à invoquer une ancienne déclaration préalable.
• Confondre présence sur un plan et réalisation prouvée.
• Modifier la toiture sans mesurer l’effet sur la hauteur.
• Contester l’appréciation des faits sous l’angle de la motivation.
• Demander une injonction après le rejet du recours principal.

La hauteur maximale des constructions selon le règlement du PLU

La hauteur maximale était fixée à 7 mètres par l’article UC 10 du règlement du PLU. Selon l’article 8.6, elle se mesurait depuis le point le plus bas des façades par rapport au terrain naturel ou au terrain excavé. Les plans complémentaires produits par le pétitionnaire établissaient une hauteur de 7,30 mètres. La modification de la pente de toiture, destinée à créer une surface de plancher dans les combles, aggravait nécessairement le dépassement. Le refus fondé sur cette non-conformité était donc légal.

La prescription administrative de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme

L’article L. 421-9 protège, sous conditions, les constructions achevées depuis plus de dix ans contre un refus fondé sur l’irrégularité initiale. Cette protection ne s’applique pas aux travaux réalisés sans permis lorsque celui-ci était requis ; des travaux réalisés sans déclaration préalable peuvent en revanche en bénéficier. La présence de la toiture à deux pans dans les plans de 2014 ne prouvait pas sa réalisation depuis plus de dix ans. En tout état de cause, la prescription ne pouvait faire obstacle à un projet aggravant la non-conformité au PLU.

L’office du juge d’appel au regard de la régularité du jugement

Une critique portant sur l’appréciation des moyens par les premiers juges ne constitue pas, à elle seule, un défaut de motivation entachant la régularité du jugement. Sauf irrégularité de compétence, de forme ou de procédure, le juge d’appel statue directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative, dans le cadre de l’effet dévolutif. Le jugement était suffisamment motivé ; le moyen de régularité a donc été écarté.

Article L. 421-9 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative