Requalification en contrat de construction de maison individuelle et exclusion des garanties d’assurance

Le contrat présenté comme une mission de maîtrise d’œuvre complète a été requalifié en contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation. La société avait fourni les plans, fixé le prix forfaitaire, choisi les entreprises et organisé les modalités de paiement. L’article L. 231-2 est ainsi applicable. La garantie souscrite par son assureur excluait les constructions de maisons individuelles et ne couvrait que les travaux de rénovation, d’extension ou d’agrandissement de maisons existantes. Les demandes dirigées contre cet assureur ont donc été rejetées.

Au titre de l’article 1792 du Code civil, la responsabilité décennale suppose un dommage apparu après réception, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’article 1792-6 définit la réception et encadre la garantie de parfait achèvement. Les désordres 1, 2 et 3 avaient été expressément réservés, notamment les infiltrations, l’insuffisance des acrotères et la rétention d’eau. Ils ne relevaient donc pas de la garantie décennale, sauf aggravation ultérieure suffisamment caractérisée.

Le désordre n°1 a néanmoins engagé la responsabilité contractuelle des constructeurs à raison de fautes d’exécution, de conception et de contrôle. L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage n’a pas été retenue, les échanges produits établissant seulement son implication dans le suivi du chantier. Les garanties des assureurs ont été écartées lorsque les conditions contractuelles excluaient les dommages affectant les travaux réalisés par l’assuré ou lorsque la garantie n’était pas mobilisable à la date de la réclamation.

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Le contrat conclu pour la construction d’une maison individuelle a été requalifié en contrat de construction de maison individuelle. L’assureur de la société chargée de l’opération n’a pas garanti les désordres, l’activité correspondante n’étant pas assurée. Les désordres réservés à la réception n’ont pas été considérés comme décennaux, mais le premier a engagé la responsabilité contractuelle des constructeurs concernés.

Un propriétaire a fait construire une maison individuelle. Il a conclu avec Rénov et Traditions un contrat présenté comme une réalisation de travaux avec maîtrise d’œuvre complète. Cette société avait fourni les plans, fixé le prix, choisi les entreprises et organisé les paiements. Plusieurs lots ont été confiés à Luxia Construction, à l’Européenne des professionnels de l’étanchéité et à une entreprise de zinguerie, avec réception assortie de réserves.

Après expertise judiciaire, le propriétaire a recherché la responsabilité des constructeurs et de leurs assureurs pour différents désordres affectant notamment les terrasses, l’étanchéité, les seuils, les acrotères et les évacuations d’eau.

La juridiction a requalifié le contrat en contrat de construction de maison individuelle. Elle a écarté la garantie de l’assureur de Rénov et Traditions, non souscrite pour ce type d’activité. Les désordres 1, 2 et 3, réservés lors de la réception, n’ont pas été qualifiés de décennaux. Le désordre n°1 a toutefois fondé une responsabilité contractuelle des constructeurs concernés.

• Plans fournis ou fait fournir par le professionnel.
• Prix global et forfaitaire de l’opération.
• Choix et coordination des entreprises intervenantes.
• Détermination des marchés et modalités de paiement.
• Désordres apparents et précisément réservés à la réception.
• Imputabilité des fautes à la sphère d’intervention du constructeur.
• Absence de preuve d’une immixtion fautive du maître d’ouvrage.

• Contrat du 6 janvier 2016 et documents contractuels annexés.
• Factures des entreprises intervenantes adressées au maître d’ouvrage.
• Procès-verbaux de réception des lots avec réserves détaillées.
• Rapport d’expertise judiciaire et réponses aux dires.
• Courriels et SMS relatifs au suivi du chantier.

Le maître de l’ouvrage obtient la reconnaissance d’une responsabilité contractuelle pour le désordre n°1, mais ne peut fonder les désordres réservés sur la garantie décennale. Les constructeurs restent exposés selon l’imputabilité des fautes, tandis que les assureurs peuvent opposer les limites et exclusions de leurs polices.

• Rejet des demandes contre l’assureur d’une activité non garantie.
• Exclusion de la garantie décennale pour les désordres réservés.
• Fixation de la responsabilité des constructeurs selon leur intervention.
• Absence de responsabilité du maître d’ouvrage faute d’immixtion démontrée.
• Vérification nécessaire des exclusions et de la date de garantie.

À faire

• Qualifier précisément la mission contractuelle du constructeur.
• Conserver les plans, devis, factures et échanges de chantier.
• Décrire chaque réserve avec son origine et ses conséquences.
• Identifier l’entreprise ayant matériellement exécuté chaque ouvrage.
• Comparer les désordres aux garanties et exclusions d’assurance.

À éviter

• Présenter une construction globale comme une simple maîtrise d’œuvre.
• Confondre désordre réservé et dommage décennal non apparent.
• Imputer un désordre sans preuve de rattachement aux travaux.
• Qualifier automatiquement le suivi du chantier d’immixtion fautive.
• Négliger la date de réclamation et l’assureur alors mobilisable.

La qualification du contrat de construction de maison individuelle

La qualification dépendait des fonctions effectivement exercées. La société avait fourni les plans, fixé le prix forfaitaire, choisi les entreprises, déterminé les marchés et organisé les paiements. Le contrat devait donc relever des articles L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, malgré sa présentation comme une mission de maîtrise d’œuvre complète. La garantie de l’assureur, limitée aux travaux de rénovation, extension et agrandissement de maisons existantes, ne couvrait pas cette construction.

Les réserves à la réception des désordres apparents

Les désordres 1, 2 et 3 avaient été réservés dans les procès-verbaux de réception : acrotères insuffisants, infiltrations aux baies, seuil non maçonné, rétention et évacuation d’eau. Leur caractère apparent et réservé excluait la garantie décennale. La juridiction a également retenu que la dégradation de l’étanchéité liée à la stagnation d’eau était appréhendable dès la réception.

La responsabilité contractuelle des constructeurs

Le désordre n°1 a été imputé à des fautes d’exécution de Luxia Construction, à des fautes de conception et de contrôle de Rénov et Traditions, ainsi qu’à une intervention fautive de l’entreprise d’étanchéité sur un support inadapté. L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage n’a pas été démontrée. Les garanties d’assurance ont été écartées lorsque les polices excluaient les dommages affectant les travaux réalisés par l’assuré ou n’étaient pas mobilisables.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 113-1 du Code des assurances, Article L. 112-6 du Code des assurances, Article L. 241-1 du Code des assurances, Article L. 241-2 du Code des assurances