République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/10/2026

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Minute Électronique :

N° RG 24/03003 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VT6O

Jugement rendu le 20 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

SA 3F Notre Logis , dont le numéro de siret est 886 380 526 00030 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Isabelle Mervaille-Guemghar, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [H] [R] epouse [Z]

née le 15 Avril 1988 à [Localité 3] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/004841 du 19/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [F] [Z]

né le 25 Août 1978 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 3] [Localité 7]

[Localité 4]

représentés par Me Solène Vandermersch, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/004842 du 19/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DÉBATS à l’audience publique du 02 juin 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Par acte sous seing privé du 3 février 2009, la société immobilière 3F Notre logis, anciennement 3F Nord Artois, a donné à bail à M. [F] [Z] et Mme [H] [Z], née [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 372,97 euros outre une provision sur charges de 30 euros.

Par demande en date du 29 juillet 2015, les époux [Z] ont sollicité une mutation de logement social.

Par suite d’une visite des lieux effectuée le 3 mars 2020, l’association pour la prévention de la pollution atmosphérique a adressé à la société immobilière 3F Notre logis, par courrier du 6 mars 2020, un compte rendu de ladite visite. Cette visite avait pour objet d’identifier, au sein du logement, les facteurs de risques susceptibles de contribuer à la pathologie de Mme [Z], souffrant d’un asthme sévère et d’une allergie aux moisissures.

Par acte d’huissier du 22 juillet 2021, les époux [Z] ont assigné la société immobilière 3F Notre logis devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 7000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Suivant jugement en date du 20 mai 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Ordonné une expertise judiciaire,

Désigné pour y procéder M. [I] [A], demeurant à [Localité 9][Adresse 6] ([Localité 10].: 06.68.09.70.67, mail: [Courriel 1]), lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de :

se rendre sur place au [Adresse 7] après y avoir convoqué les parties,

se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

examiner les désordres d’humidité allégués dans l’assignation ainsi que dans les pièces versées aux débats par les demandeurs,

les décrire, en indiquer la nature, l’importance et en déterminer la ou les causes,

fournir à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer le cas échéant les préjudices subis,

indiquer la nature des travaux éventuellement nécessaires à la réfection et les chiffrer et le cas échéant chiffrer le court des travaux de remise en état ainsi que leur durée,

Dit que pour l’accomplissement de sa mission, l’expert prendra connaissance des dossiers et, documents produits aux débats ; qu’il entendra les parties en leurs observations, le cas échéant, consignera leurs dires et y répondra ; qu’il pourra entendre tous sachants à la seule condition de rapporter fidèlement leurs déclarations après avoir précisé leur identité et s’il n’y a lieu leur lien de parenté ou d’alliance, leur lien de subordination ou leur communauté d’intérêt avec les parties ; qu’il procédera à toutes investigations, recueillera tous renseignements utiles ;

Dit que si l’expert ne figure pas sur la liste des experts, il prêtera serment par écrit avant l’accomplissement de sa mission et que cette mention sera jointe au rapport qu’il remette à la juridiction et aux parties, conformément à l’article 6 de la loi du 29 juin 1971 ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Dit que, dans le mois suivant la première réunion d’expertise ou dès le moment où il pourra le faire utilement, l’expert commis devra indiquer aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible ;

Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents à l’exception des demandes en extension de la mission de l’expert à de nouveaux désordres ou de nouvelles parties ;

Dispensé M. [Z] et Mme [Z], béné ciaires de l’aide juridictionnelle totale, de la consignation d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert, et disons que les frais d’expertise seront avancés par le Trésor Public ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport avant le 30 septembre 2022, sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

Débouté M. [Z] et Mme [Z] de leur demande de condamnation de la société immobilière 3F Notre logis à titre provisionnel,

Condamné la société immobilière 3F Notre logis à payer à M. [Z] et Mme [Z] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement,

Réservé les autres demandes des parties et les dépens.

La S.A. immobilière 3F Notre logis a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 juin 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant la disposition ayant :

Condamné la société 3F Notre Logis à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement.

M. et Mme [Z] ont constitué avocat le 27 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la S.A. immobilière 3F Notre logis demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société 3F Notre logis au paiement de la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement, et :

Par conséquent, débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes à ce titre,

Condamner M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

Condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens d’appel.

À titre subsidiaire,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société 3F Notre logis au paiement de la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement,

Réduire dans de notables proportions le montant de la condamnation de la société concluante en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement, ladite condamnation ne pouvant excéder une somme équivalente à mois de loyer hors charges,

Condamner M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

Condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens d’appel.

En tout état de cause,

Débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, M. et Mme [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société 3F Notre logis à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement, et de :

Débouter la société 3F Notre logis de sa demande visant à voir M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel.

Débouter la société 3F Notre logis de sa demande visant à voir réduire dans de notables proportions le montant de la condamnation de la société concluante en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement, ladite condamnation ne pouvant excéder une somme équivalente à mois de loyer hors charges.

Débouter la société 3F Notre logis de sa demande visant à voir condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens d’appel.

En toute hypothèse :

Débouter la société 3F Notre logis de ses demandes, fins et conclusions contraires.

Condamner la société 3F Notre logis au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Condamner la société 3F Notre logis aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminiaire, il convient de préciser que le jugement déféré du 20 mai 2022 contient des dispositions de nature mixte, il a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire relative aux difficultés d’humidité sur le logement et a jugé, au fond, que la responsabilité du bailleur était engagée en raison d’un trouble de jouissance lié à la présence de blattes dans le logement.

Un autre jugement du 2 septembre 2024 a statué au fond à la suite de l’expertise judiciaire sur les demandes liées au problème d’humidité, mais la cour n’en est pas saisie.

En l’absence de demande nouvelle à ce titre en appel, il sera rappelé que l’effet dévolutif de l’appel fixe le terme du préjudice à examiner au jour de l’audience de première instance du 11 mars 2022.

Sur l’existence d’un trouble de jouissance paisible des locataires en raison de la présence de nuisibles et la responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations contractuelles

Au termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de location, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Si la loi du 23 novembre 2018 a fait évoluer la rédaction de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour ajouter à la définition de la décence du logement la nécessité qu’il soit exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, l’obligation continue du bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement oblige le bailleur à traiter le logement loué contre toute infestation de nuisibles.

En l’espèce, aucune des parties ne produit au débat le contrat de location les liant depuis le 3 février 2009, ni même l’état des lieux d’entrée en vue d’établir l’état de délivrance initial du logement.

Il convient de retenir, au regard du silence des parties sur ce point, que le logement a été délivré sans présence de nuisibles.

Les locataires soutiennent qu’ils ont constaté la présence de punaises de lit dès 2017, ainsi que la présence de blattes depuis une date non précisée. Les deux phénomènes seront traités distinctement.

S’agissant des punaises de lit

De nombreuses attestations établissent que les époux [Z] se sont plaints de la présence de punaises de lit à une époque non datée.

Il apparaît encore qu’à la suite de l’intervention d’une conseillère médicale en environnement intérieur le 3 mars 2020, cette dernière a notamment écrit au bailleur que Mme [Z] a décrit avoir été victime d’une infestation de punaises de lit (avec pour source un logement voisin), qu’elle a fait le nécessaire et ne se plaint plus de ce phénomène. La conseillère médicale précise qu’elle n’a pas repéré de signes de présence de punaises de lit le jour de sa visite, de sorte que cette pièce est insuffisante à établir que le logement a connu une infestation de punaises de lit.

Dans un courrier du 5 janvier 2021 au bailleur demandant l’attribution d’un autre logement, Mme [Z] indique ’on a également des punaises de lit et cafard’, sans demande de traitement particulier pour les punaises de lit, nuisible particulièrement invasif, ce qui ne permet pas d’établir qu’il s’agirait d’une infestation nouvelle depuis celle déclarée terminée au mois de mars 2020.

Il en résulte qu’en l’absence de constatation de la présence de punaises de lit et de demande de M et Mme [Z] d’intervention du bailleur à ce titre, la preuve de l’existence d’un logement indécent pour cause de punaises de lit et de manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement n’est pas rapportée.

S’agissant des blattes (autrement appelés cafards)

Dans leurs conclusions, M et Mme [Z] ne datent pas spécifiquement le début de l’infestation de blattes.

Le bailleur estime que les locataires ont pu subir une infestation d’une durée extrêmement courte en juin 2021.

M et Mme [Z] versent au débat les pièces suivantes, produites en première instance :

– de nombreuses attestations de proches indiquant qu’ils ont subi une infestation de cafards dans le logement loué,

– des photographies d’insectes,

– le courrier de la conseillère médicale en environnement intérieur au bailleur du 6 mars 2020 dans lequel elle indique que le couple [Z] décrit la présence actuelle de blattes, ainsi que le rapport du 3 mars 2020,

– un courrier de demande de changement de logement du 5 janvier 2021, dont le bailleur a accusé réception, indiquant ’on a également des punaises de lit et des cafards’

A hauteur d’appel, ils produisent :

– des extraits de message téléphonique écrits à un numéro enregistré comme étant celui du gardien du bailleur (gardien 3F portable), datés des 22 mai, 27 juin, 28 juin relatifs à l’intervention de la société KO services, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de l’année 2024

– des photographies de blattes au pied d’un appareil électroménager datant du 25 janvier 2024

– des factures d’achat de meubles de cuisine et d’électroménager datant de l’année 2024.

Etant rappelé que l’effet dévolutif de l’appel, en l’absence de demandes nouvelles, fixe l’examen de la responsabilité du bailleur à la date de l’audience de première instance du 11 mars 2022, M et Mme [Z] démontrent avoir subi dans le logement loué une infestation de blattes, signalée pour la première fois au bailleur par une conseillère médicale en environnement intérieur le 6 mars 2020.

L’existence de l’infestation a été rappelée par les locataires, dans un courrier du 5 janvier 2021, relatif à une demande d’attribution d’un autre logement, sans qu’il en résulte que l’infestation perdurait à cette date.

Le bailleur justifie des interventions annuelles de désinsectisation collective contre les blattes, prévues en dehors de toute demande spécifique, les 2 décembre 2019, 7 décembre 2020, 15 ou 27 décembre 2021 et 28 septembre ou 10 octobre 2022, étant précisé qu’un occupant de l’appartement de M et Mme [Z] a signé la réception des travaux, chaque année.

A ce titre, ainsi que le fait remarquer le bailleur, le courrier du 14 janvier 2022 ne constitue pas une reconnaissance de l’infestation par des blattes, comme l’a retenu le premier juge, puisqu’il y est fait état des désordres en général, constatés par le gardien de l’immeuble, étant rappelé que les difficultés premières étaient celles liées à l’humidité du logement.

Enfin, l’infestation traitée par le bailleur courant 2024 n’est pas soumise à l’examen de la cour, en l’absence de demande nouvelle en ce sens des locataires, mais s’ajoute à l’existence de traitements annuels des appartements contre les blattes pour caractériser l’existence d’une difficulté générale dans la résidence du bailleur social avec ce type d’insecte pour caractériser un commencement de preuve, corroborée par les déclarations à la conseillère médicale en environnement intérieur, le 3 mars 2020.

Au final, il résulte de ce qui précède qu’il est démontré qu’entre le 3 mars 2020 et le 7 décembre 2020, soit une période de neuf mois, M et Mme [Z] ont subi la présence de blattes dans leur logement, sans qu’il soit possible, au regard des pièces du dossier de retenir une courte infestation de cafards en juin 2021, comme le soutient le bailleur.

Les pièces relatives au renouvellement de la cuisine en 2024 ne peuvent caractériser un préjudice matériel résultant de l’infestation des blattes, en raison du délai écoulé depuis l’infestation et de l’existence d’autres désordres touchant le logement et justifiant la réfection de la cuisine, notamment l’humidité.

En revanche, l’infestation du logement pendant neuf mois par des nuisibles que sont les blattes constitue, en ce qu’elle caractérise un logement indécent, un trouble de jouissance paisible causé aux locataires qui sera indemnisé, de manière adéquate, à hauteur de 900 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Les frais du procès ont été réservés dans le cadre du jugement déféré prononçant notamment une mesure d’instruction avant-dire droit.

Le sens du présent arrêt conduit à qualifier le bailleur de partie perdante et de le condamner aux dépens d’appel.

En outre, le bailleur sera condamné à payer aux époux [Z] la somme de 1000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée selon les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné la société immobilière 3F Notre logis à payer à M. [Z] et Mme [Z] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles au sein du logement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société immobilière 3F Notre logis à payer à M [F] [Z] et Mme [H] [R], épouse [Z] la somme de 900 euros en réparation du préjudice subi du fait de la présence de nuisibles, de type blattes, au sein du logement,

Condamne la société immobilière 3F Notre logis aux dépens d’appel,

Condamne la société immobilière 3F Notre logis à payer à M [F] [Z] et Mme [H] [R], épouse [Z] la somme de 1000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés pour leur défense en cause d’appel, qui sera recouvrée selon les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 11] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.