Responsabilité contractuelle du vendeur d’un immeuble à construire : rejet d’une indemnisation pour retard non chiffré ni prouvé

Les articles 1103 et 1217 du Code civil encadrent l’exécution du contrat et les sanctions de son inexécution. Le retard de livraison étant reconnu, les acquéreurs pouvaient rechercher la réparation de ses conséquences, sous réserve d’établir un préjudice indemnisable.

Le tribunal rappelle toutefois, sur le fondement de l’article 9 du Code de procédure civile, que la partie qui demande réparation doit prouver le principe et le montant de son préjudice. Les acquéreurs avaient chiffré une somme mensuelle et une indemnité pour préjudice moral dans le dispositif de leurs conclusions, sans expliquer le poste de préjudice correspondant ni produire de pièces permettant d’en justifier la réalité ou l’évaluation. Le contrat prévoyait des causes de suspension du délai de livraison, mais aucune sanction contractuelle déterminée en cas de dépassement.

Les demandes indemnitaires ont donc été rejetées, sans que le tribunal retienne comme fondement décisif la force majeure invoquée par le vendeur. Les demandeurs, parties perdantes, ont été condamnés aux dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées pour toutes les parties, l’équité ne justifiant pas une condamnation à ce titre.

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Des acquéreurs d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement réclamaient des indemnités en raison d’un retard de livraison et un préjudice moral. Le vendeur invoquait des sinistres, des retards d’entreprises et des procédures collectives. Le tribunal a rejeté les demandes, faute de preuve suffisante du principe et du montant des préjudices, et condamné les acquéreurs aux dépens.

En 2022, deux acquéreurs ont acheté auprès de la SARL [X] un appartement en l’état futur d’achèvement, pour un prix de 185 000 euros, payable selon l’avancement des travaux. La livraison était prévue le 31 mars 2023.

Les travaux ayant pris du retard, les acquéreurs ont demandé le paiement de 950 euros par mois à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la livraison, ainsi que 5 000 euros au titre d’un préjudice moral. Ils soutenaient qu’aucune cause légitime de suspension du délai n’était établie.

Le vendeur reconnaissait le retard, mais invoquait deux sinistres faisant l’objet d’une expertise judiciaire, les retards d’entreprises intervenantes et les procédures collectives de certaines d’entre elles. Il indiquait que les travaux avaient finalement été achevés le 6 avril 2026.

Le tribunal a rejeté les demandes, faute d’explication et de preuve du principe et du montant des préjudices allégués. Les acquéreurs ont été condamnés aux dépens, tandis que les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées.

• Établir l’inexécution ou l’exécution imparfaite de l’obligation contractuelle.
• Identifier précisément le poste de préjudice invoqué.
• Prouver l’existence du préjudice conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.
• Justifier le montant réclamé par des éléments probants.
• Vérifier les stipulations contractuelles relatives aux causes de suspension.
• Relier les pièces produites au préjudice allégué.

• Acte notarié prévoyant les causes légitimes de suspension du délai.
• Conclusions chiffrant les demandes sans développer le préjudice.
• Absence de pièces étayant le préjudice matériel invoqué.
• Absence de pièces établissant le préjudice moral.
• Reconnaissance du retard de livraison par le vendeur.

Les acquéreurs sont déboutés de leurs demandes indemnitaires faute d’avoir démontré le principe et le montant de leurs préjudices. Ils supportent les dépens, tandis qu’aucune partie n’obtient de somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Exclusion des indemnités mensuelles non rattachées à un préjudice précis
• Rejet du préjudice moral non documenté
• Condamnation des acquéreurs aux dépens
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700
• Nécessité de documenter chaque poste de préjudice

À faire

• Identifier chaque poste de préjudice invoqué
• Produire les pièces établissant sa réalité
• Justifier précisément chaque montant demandé
• Analyser les causes contractuelles de suspension
• Relier chaque preuve au retard allégué

À éviter

• Chiffrer une indemnité sans préciser son fondement
• Se limiter aux demandes formulées au dispositif
• Omettre les justificatifs du préjudice moral
• Confondre retard et préjudice automatiquement indemnisable
• Négliger les stipulations de l’acte de vente

La force obligatoire du contrat et les sanctions de l’inexécution

L’article 1103 du Code civil impose le respect des stipulations contractuelles. L’article 1217 permet notamment de demander réparation des conséquences d’une inexécution. Le contrat prévoyait des causes exhaustives de suspension du délai de livraison, sans fixer de sanction en cas de dépassement.

La preuve du préjudice et de son montant

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame réparation doit prouver le principe et le montant de son préjudice. Les acquéreurs avaient chiffré une indemnité mensuelle et un préjudice moral sans préciser le poste correspondant ni produire de pièces justifiant ces demandes.

La répartition des dépens et frais irrépétibles

Les demandeurs, déboutés de leurs prétentions, ont été condamnés aux dépens. Les demandes de toutes les parties fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées, l’équité ne justifiant pas de condamnation à ce titre.

Article 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Articles 1217 et suivants du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile