Droit de préemption urbain : perfection de la vente malgré l’absence d’acte authentique dans le délai de trois mois

La déclaration d’intention d’aliéner constitue une offre de vendre. En application des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, la notification par le titulaire du droit de préemption de sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés suffit à caractériser l’accord sur la chose et le prix. L’article 1583 du code civil permet ainsi de retenir la perfection de la vente dès cette acceptation.

L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme distingue la formation de la vente du transfert de propriété, lequel intervient à la plus tardive des dates du paiement et de l’acte authentique. La consignation du prix dans le délai légal de quatre mois vaut paiement. Le délai de trois mois prévu par l’article R. 213-12 concerne la régularisation de l’acte authentique et le transfert de propriété, sans constituer une condition de formation de la vente ni prévoir de sanction affectant sa perfection.

La juridiction a retenu que l’inscription grevant le bien avait empêché la signature dans le délai et que le vendeur n’avait pas comparu au rendez-vous ultérieurement fixé. La vente a donc été déclarée parfaite, avec obligation de régulariser l’acte sous deux mois, à défaut de quoi l’arrêt vaut acte de vente. Le vendeur, partie perdante, supporte les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande indemnitaire a été rejetée, faute de preuve du préjudice allégué.

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Après avoir exercé son droit de préemption et consigné le prix, un établissement public n’a pu obtenir la signature de l’acte authentique, notamment en raison d’une inscription puis de l’absence du vendeur. Celui-ci estimait finalement le prix insuffisant. La cour d’appel déclare néanmoins la vente parfaite et prévoit que son arrêt vaudra acte de vente à défaut de signature.

Un propriétaire a reçu une déclaration d’intention d’aliéner relative à un bien immobilier vendu au prix de 160 000 euros. L’établissement public délégataire du droit de préemption urbain a notifié sa décision d’acquérir le bien aux prix et conditions indiqués, puis a consigné l’intégralité du prix dans le délai légal.

La signature de l’acte authentique n’a pas eu lieu dans les trois mois. Une inscription grevant le bien, liée au précédent propriétaire, a d’abord empêché la régularisation. Après publication de la mainlevée, un rendez-vous de signature a été fixé, mais le vendeur ne s’y est pas présenté. Une nouvelle régularisation n’a pas davantage abouti, le vendeur estimant finalement le prix insuffisant.

L’établissement public a demandé que la vente soit déclarée parfaite. Le tribunal judiciaire l’avait débouté, estimant que l’acte authentique n’avait pas été établi dans le délai réglementaire. La cour d’appel a infirmé cette décision, déclaré la vente parfaite et prévu que son arrêt vaudrait acte de vente à défaut de signature dans le délai imparti.

• Existence d’une déclaration d’intention d’aliéner constituant une offre de vendre.
• Notification de l’acquisition aux prix et conditions proposés.
• Accord réalisé sur la chose et sur le prix.
• Consignation intégrale du prix dans le délai légal de quatre mois.
• Absence d’effet formateur du délai de trois mois applicable à l’acte authentique.
• Preuve d’un obstacle temporaire à la régularisation puis de la carence du vendeur.

• Décision de préemption notifiée au propriétaire et au notaire.
• Récépissé de consignation de l’intégralité du prix.
• Demande de renseignements du notaire auprès du service de publicité foncière.
• Relevé établissant la publication tardive de la mainlevée.
• Convocation au rendez-vous et procès-verbal de carence.

La vente lie le vendeur dès l’acceptation du prix par le titulaire du droit de préemption, même sans acte authentique immédiat. Le vendeur doit régulariser la vente dans le délai fixé, tandis que l’établissement public obtient, à défaut, un titre valant acte de vente ; la partie perdante supporte les frais de procédure.n

• Régularisation de l’acte authentique dans les deux mois.
• Substitution de l’arrêt à l’acte en cas de défaut de signature.
• Transfert de propriété subordonné au paiement et à l’acte authentique.
• Support des dépens de première instance et d’appel par le vendeur.
• Paiement de 10 000 euros au titre de l’article 700.
• Rejet de la demande indemnitaire faute de preuve du préjudice.

À faire

• Notifier rapidement la décision de préemption au vendeur et au notaire.
• Consigner le prix dans le délai légal de quatre mois.
• Vérifier les inscriptions publiées avant la signature authentique.
• Documenter toutes les diligences notariales et convocations.
• Prévoir les effets de l’arrêt en cas de refus de signer.

À éviter

• Confondre perfection de la vente et transfert de propriété.
• Présenter le délai de trois mois comme une condition de formation.
• Négliger la preuve d’un obstacle empêchant la signature.
• Fixer un rendez-vous sans conserver la preuve de l’information du vendeur.
• Réclamer une indemnisation sans justifier précisément le préjudice.

La perfection de la vente par exercice du droit de préemption

nLa déclaration d’intention d’aliéner constitue une offre de vendre. Selon les articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, la notification de la décision d’acquérir aux prix et conditions proposés réalise l’accord sur la chose et le prix. En application de l’article 1583 du code civil, la vente est alors parfaite, indépendamment de la signature ultérieure de l’acte authentique.n

La distinction entre formation et transfert de propriété

nL’article L. 213-14 du code de l’urbanisme reporte le transfert de propriété à la plus tardive des dates du paiement et de l’acte authentique. Le délai de trois mois de l’article R. 213-12 concerne l’établissement de cet acte et le transfert de propriété ; il ne constitue pas une condition de formation de la vente et son dépassement n’est assorti d’aucune sanction affectant la perfection de celle-ci.n

La consignation du prix et l’obstacle à la régularisation

nLa consignation intégrale du prix dans le délai de quatre mois prévu par l’article L. 213-14 vaut paiement. La juridiction a retenu l’existence d’une inscription non levée empêchant temporairement l’acte authentique, puis la carence du vendeur, informé du rendez-vous de signature. La vente étant parfaite, l’arrêt peut valoir acte de vente en cas de défaut de régularisation.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 1116 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1583 du Code civil, Article 44 du Code de procédure civile, Article 538 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 783 du Code de procédure civile, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 321-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, Article L. 213-14 du Code de l’urbanisme, Article R. 213-5 du Code de l’urbanisme, Article R. 213-8 du Code de l’urbanisme, Article R. 213-12 du Code de l’urbanisme, Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014