Garantie décennale des vendeurs-constructeurs pour infiltrations rendant une toiture-terrasse impropre à sa destination

Le vendeur qui a fait construire puis vendu l’ouvrage est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1, 2°, du code civil. Il répond de plein droit des dommages relevant de l’article 1792, lorsque ceux-ci compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sauf preuve d’une cause étrangère. Le délai d’action est de dix ans à compter de la réception, conformément à l’article 1792-4-1.

La revente de l’immeuble prive en principe l’ancien propriétaire de l’action décennale, celle-ci accompagnant l’immeuble au bénéfice des acquéreurs successifs. L’action demeure toutefois recevable si l’acte de vente réserve expressément cette faculté ou si l’ancien propriétaire justifie d’un intérêt direct et certain. La juridiction retient ici ces deux éléments : une clause réservant la procédure et la prise en charge personnelle des travaux de reprise.

Les infiltrations constatées dans les toitures-terrasses, résultant notamment de malfaçons affectant les couvertines, les relevés d’étanchéité, les dispositifs de dilatation et les trop-pleins, rendaient l’immeuble impropre à sa destination. En l’absence de cause étrangère démontrée, la responsabilité décennale est engagée. L’indemnité correspond au coût des travaux effectivement supporté et justifié ; l’indexation sur l’indice BT01 est rejetée lorsque ce préjudice est déjà intégralement réparé. Les intérêts peuvent être capitalisés selon l’article 1343-2 du code civil. La partie perdante supporte les dépens, y compris ceux d’une expertise judiciaire, ainsi que les frais irrépétibles fixés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après expertise, le tribunal a retenu plusieurs malfaçons affectant la toiture-terrasse, les infiltrations étant de nature à compromettre la destination de l’immeuble et à créer un risque électrique. Il a condamné les vendeurs au remboursement du coût des travaux réalisés par les acquéreurs et rejeté l’indexation de cette somme sur l’indice BT01.

Des acquéreurs ont acheté une maison d’habitation construite par les vendeurs, lesquels avaient fait réaliser des travaux de toiture, de zinguerie et d’étanchéité. Des infiltrations sont apparues dans la toiture-terrasse. Après une expertise amiable, puis une expertise judiciaire, les acquéreurs ont fait effectuer des travaux de reprise avant de revendre l’immeuble.

L’acte de revente comportait une clause leur réservant la conduite de la procédure engagée contre les vendeurs. Les demandeurs ont sollicité le remboursement du coût des travaux, sur le fondement de la garantie décennale.

L’expert judiciaire a relevé plusieurs malfaçons affectant les couvertines, les relevés d’étanchéité, les chapes, les carrelages et les trop-pleins. Il a estimé que les infiltrations pouvaient altérer les ferraillages et créer un risque électrique. Le tribunal a retenu l’impropriété de l’immeuble à sa destination, condamné les vendeurs au paiement des travaux et rejeté l’indexation sur l’indice BT01.

• Revente de l’immeuble assortie d’une clause réservant l’action
• Existence d’un intérêt direct et certain de l’ancien propriétaire
• Qualité de constructeur résultant de l’article 1792-1, 2°, du Code civil
• Désordres apparus dans le délai décennal
• Impropriété de l’immeuble à sa destination
• Absence de cause étrangère établie par les constructeurs
• Préjudice justifié par les travaux effectivement réalisés

• Clause de réserve de procédure insérée dans l’acte de revente
• Factures établissant la prise en charge des travaux de reprise
• Rapport d’expertise judiciaire du 30 mars 2025
• Constatations des infiltrations à l’intérieur de l’immeuble
• Devis et factures relatifs aux couvertines et à l’étanchéité

Les anciens propriétaires obtiennent l’indemnisation des travaux de reprise, tandis que les vendeurs-constructeurs sont tenus solidairement du paiement. La revente n’a pas fait obstacle à l’action, en raison de la clause de réserve et du préjudice personnel établi.

• Recevabilité de l’action de l’ancien propriétaire
• Condamnation solidaire au paiement des travaux
• Rejet de l’indexation sur l’indice BT01
• Capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2
• Prise en charge des dépens et de l’expertise judiciaire
• Paiement d’une indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Insérer une clause de réserve dans l’acte de revente
• Conserver les factures des travaux personnellement supportés
• Faire établir une expertise technique des désordres
• Documenter la date de réception ou d’achèvement
• Produire les devis validés et factures de reprise

À éviter

• Revendre sans préserver expressément l’action décennale
• Omettre de démontrer l’intérêt personnel à agir
• Présenter des désordres sans établir leur gravité
• Réclamer une indexation sans préjudice résiduel démontré
• Négliger la preuve d’une éventuelle cause étrangère

La recevabilité de l’action de l’ancien propriétaire

L’action de l’ancien propriétaire est recevable malgré la revente lorsque l’acte de vente contient une clause réservant la procédure ou lorsqu’un intérêt direct et certain est démontré. La juridiction retient ici une clause de réserve de procédure et la prise en charge personnelle des travaux de reprise.

La responsabilité décennale du vendeur-constructeur

Selon les articles 1792 et 1792-1, 2°, du code civil, celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est réputé constructeur. Les infiltrations rendant l’immeuble impropre à sa destination engagent sa responsabilité de plein droit, sauf cause étrangère, non établie en l’espèce.

La réparation du préjudice décennal

L’indemnité est fixée au coût des travaux nécessaires et effectivement supporté, justifié par les factures et cohérent avec l’expertise judiciaire. La demande d’indexation sur l’indice BT01 est rejetée lorsque l’indemnité assure déjà la réparation intégrale du préjudice. La capitalisation des intérêts est ordonnée selon l’article 1343-2 du code civil.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-4-1 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile