4ème Chambre

ARRÊT N°279

N° RG 25/01130

N° Portalis DBVL-V-B7J-VWKT

(Réf 1ère instance : 19/01228)

Syndic. de copro. SDC [Adresse 14]

C/

Mme [R] [H]

M. [I] [H]

S.C.I. SCI DE L’ESPERANCE

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

Compagnie d’assurance SMABTP COMPAGNIE D’ASSURANCE DES TRAVAUX PUBLICS

S.A.R.L. LAES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Diane RENARD

Me Georgina BOSSARD

Me Anne SARRODET

Me Christophe LHERMITTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2026

ARRÊT :

Rendue par défaut, prononcé publiquement le 08 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndic. de copro. [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice, la société SYNDIC LAURENT GUILLEMOT, inscrite au Registre du Commerce et des Société de SAINT-BRIEUC sous le numéro 403 089 642, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 14]

[Localité 1]

Représentée par Me Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Madame [R] [H]

née le 15 Avril 1943 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

DA et conclusions signifiées a sa personne le 02 juin 2025

Monsieur [I] [H]

né le 13 Février 1935 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

DA et conclusions signifiées a sa personne le 02 juin 2025

S.C.I. SCI DE L’ESPERANCE

[Localité 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Benoist BUSSON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Georgina BOSSARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Me Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

SMABTP COMPAGNIE D’ASSURANCE en sa qualité d’assureur de la Sarl ALU BRETAGNE SERVICES Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Me Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. LAES, immatriculée au RCS de SAINT BRIEUC sous le n°804641215, dont le siège social est [Adresse 14], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 1]

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI de l’Espérance a fait édifier en 2001-2002 et en 2005 des constructions sur son terrain d'[Localité 1] et d’Hillion en bordure de la RN 12. Elle a donné à bail commercial l’exploitation d’un restaurant à la société Analanca le 1er juillet 2007.

En 2008, la société Analanca a confié la réalisation d’une véranda à la société Alu Bretagne Service, assurée au jour des travaux par la société SMABTP et au jour de la réclamation par la société Aviva Assurances devenue Abeille Iard et Santé.

Souhaitant vendre différents locaux, la SCI de l’Espérance a fait rédiger un règlement de copropriété le 22 décembre 2009. L’ensemble immobilier a ensuite été soumis au statut de la copropriété suivant règlement de copropriété publié aux hypothèques de [Localité 10] le 26 mars 2010.

Par acte authentique du 18 février 2010, M. [I] [H] et Mme [A] [H] ont acquis le lot n°28 comprenant le local commercial exploité par la société Analanca, puis l’ont donné à bail à la société Laes pour exploiter le restaurant.

Début 2017, la société Laes a alerté le syndicat des copropriétaires d’un affaissement de la terrasse de son établissement, terrasse surmontée de la véranda.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, une mesure d’expertise et par ordonnance du 1er juin 2017, M. [Q] à été désigné en qualité d’expert.

M. [Q] a déposé un premier rapport le 4 janvier 2018 et un rapport définitif le 10 décembre 2018, préconisant la démolition/reconstruction de l’ouvrage qu’il chiffre à la somme de 56.427,03 euros TTC.

Par actes de commissaire de justice en date des 12, 13 et 17 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] a fait assigner les sociétés de l’Espérance, Alu Bretagne Service, Aviva Assurances, la SMABTP, Laes et M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

Par un jugement du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

– Déclaré irrecevables les demandes présentées par le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société syndic Laurent Guillemot, faute de qualité à agir ;

– Condamné le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société syndic Laurent Guillemot, aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

– Débouté le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la société syndic Laurent Guillemot, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la société de l’Espérance de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la société Alu Bretagne Services de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la SMABTP de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la société Abeille Iard & Santé de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] a relevé appel de cette décision le 26 février 2025.

Par conclusions d’incident du 10 mars 2026, la SCI de l’Espérance demande au conseiller de la mise en état de :

– Juger recevable et bien fondée l’exception de nullité soulevée tirée du défaut de pouvoir du syndic et du défaut de capacité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] tant pour engager l’action que pour faire appel,

– Juger par conséquent nulles les assignations délivrées en première instance à son encontre et l’ensemble des parties en défense ou appelées ou intervenantes,

– Juger irrecevable l’appel formé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et le juger irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter entièrement et avec toutes conséquences de droit,

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’incident.

Par ordonnance du 28 avril 2026, le conseiller de la mise en état a :

– Rejeté la demande présentée par la société civile immobilière de l’Espérance tendant à obtenir la nullité des assignations délivrées à son encontre en première instance par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ;

– Déclaré recevables l’appel et les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à l’encontre de la société civile immobilière de l’Espérance ;

– Condamné la société civile immobilière de l’Espérance au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société civile immobilière de l’Espérance au paiement à la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté les autres demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société civile immobilière de l’Espérance au paiement des dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juillet 2026.

Par conclusions d’incident du 12 août 2026, la SCI De l’Espérance demande au conseiller de la mise en état de :

– Révoquer l’ordonnance de clôture ;

– Renvoyer l’affaire à la mise en état et fixer une nouvelle date de clôture avant l’audience de plaidoirie ;

– Maintenir l’audience de plaidoirie du 3 septembre 2026 à 14h00.

Par ordonnance du 21 août 2026, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par la SCI de l’Espérance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions en date du 6 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] demande à la cour de :

– Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

– Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

– Réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

’- Jugé que la terrasse et la construction litigieuses ne sont pas des parties communes

– Déclaré irrecevables les demandes présentées par le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la société syndic Laurent Guillemot, faute de qualité à agir ;

– Condamné le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la société syndic Laurent Guillemot aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

– Débouté le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la société syndic Laurent Guillemot de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ’

– Statuant de nouveau,

Constater que l’ouvrage Bâtiment 2 du [Adresse 14], incluant la terrasse et la véranda litigieuse, a fait l’objet d’une réception prononcée judiciairement par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Brieuc dans son jugement du 4/06/2019 à la date du 19/01/2010 ;

Subsidiairement, prononcer la réception judiciaire de la véranda construite par la société Alu Bretagne Service à la date du 26/06/2008 ;

– Le déclarer recevable est bien fondé en ses demandes ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service, à lui régler les sommes suivantes au titre de son préjudice matériel :

– Maîtrise d’oeuvre : 4.000,00 euros HT ;

– SPS : 1.170,00 euros HT ;

– Bureau de contrôle : 1.600,00 euros HT ;

– Travaux de gros oeuvre (démolition – reconstruction – ossature métallique) : 22.720,00 euros HT ;

– Travaux de menuiseries bois : 2.761,000 euros HT ;

– Travaux de véranda : 30.115,50 euros HT ;

– TOTAL : 62.366,50 euros HT ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service, à lui régler la somme de 1.780 euros au titre de la cotisation dommages ouvrage pour les travaux de reprise ;

– Dire que les condamnations prononcées HT au titre des travaux seront indexées sur l’indice BT01 publié à la date du 10/12/2018 comparé avec l’indice BT01 publié à la date de l’arrêt à intervenir ;

– Dire que les condamnations prononcées HT au titre des travaux seront augmentées de la TVA au taux applicable au jour du paiement des condamnations ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service, à lui régler une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service, à lui régler le quantum des préjudices qui pourront être alloués à M. et Mme [H] ;

– Dire que M. et Mme [H] devront laisser libre accès aux constructeurs qui seront missionnés par lui pour réaliser les travaux préconisés par M. [Q] et au besoin les condamner à laisser libre accès ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service, à lui régler une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service, à lui régler une somme de 5.000 euros au titre des frais administratifs exposés pour la gestion du litige ;

– Condamner in solidum la SCI de L’Espérance, la SMABTP et la société Abeille Iard et Santé en leur qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Service à lui régler les entiers dépens des procédures de référés ayant donné lieu à la désignation de M. [Q] et qui comprendront les frais et honoraires des 2 expertises qu’il a menées, et aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 22 juillet 2026, la SCI de L’Espérance demande à la cour de :

– Avant tout débat au fond,

– Lui décerner acte de son désistement de son exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du syndic et du syndicat des copropriétaires ’[Adresse 14] » ;

– Au fond,

– Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– En tout état de cause,

– Débouter la société Abeille Iard & Santé (ex Aviva Assurances) de toutes ses demandes, ’ns et conclusions dirigées à son encontre ;

– Débouter la SMABTP Compagnie d’assurance de toutes ses demandes, ’ns et conclusions dirigées à son encontre ;

– Subsidiairement,

– Condamner la société Abeille Iard & Santé (ex Aviva Assurances) à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

– Condamner la SMABTP Compagnie d’assurance à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

– Juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] conservera la charge des dépens liés au rapport d’expertise de Monsieur [Q] du 11 janvier 2018,

– Dans tous les cas,

– Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] ou toute autre partie succombant à lui verser la somme globale de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner le même ou toute autre partie succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Bossard, avocate au Barreau de Rennes, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Dans ses dernières conclusions du 15 juillet 2026, la société Abeille Iard et Santé, ès qualité d’assureur de la société Alu Bretagne Services, demande à la cour de :

– Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

– En conséquence,

– Déclarer irrecevables les demandes présentées par le syndicat de copropriétaires du [Adresse 14], représentée par son syndic en exercice, la société syndic Laurent Guillemot, faute de qualité à agir ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– A défaut et subsidiairement,

– Déclarer qu’elle ne peut être tenue que dans la limite de ses obligations contractuelles et uniquement pour les dommages immatériels de nature décennale à l’exclusion de tout autre dommage et notamment les dommages matériels de nature décennale, étant fondée à opposer sa franchise contractuelle soit 20 % des dommages avec un minimum de 2.000 euros et un maximum de 10.000 euros ;

– En conséquence et en tout état de cause ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– Condamner la société de L’Esperance à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires à hauteur de 85% minimum ;

– Condamner la société SMABTP à la garantir pour toutes condamnations prononcées à son encontre qui ne relèveraient pas des dommages immatériels ;

– Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] conservera à tout le moins la charge des dépens liés au rapport d’expertise de Monsieur [Q] du 14/01/2018.

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ou toute autre partie succombante à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2025, la société SMABTP Compagnie d’assurances, ès qualités d’assureur de la société Alu Bretagne Services, demande à la cour de :

– Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

– En conséquence,

– Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes faute de qualité à agir n’étant ni maître d’ouvrage ni propriétaire de l’ouvrage ;

– En conséquence,

– Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– A défaut et subsidiairement,

– Déclarer qu’elle ne peut être tenue que dans la limite de ses obligations contractuelles et uniquement pour les dommages matériels de nature décennale à l’exclusion de tout autre dommage, étant fondée à opposer sa franchise contractuelle soit 20 % des dommages avec un minimum de 1910 € (soit 10 statutaires à 191 €) et un maximum de 9550 € (soit 50 statutaires) ;

– Dire et juger que le montant des travaux réparatoires ne peut excéder la somme de 47.319,19 euros HT ;

– En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– Débouter la société de L’Esperance de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

– Condamner la société de L’Esperance à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires à hauteur de 85% minimum ;

– Condamner la société Abeille Iard et Santé à la garantir pour toutes condamnations prononcées à son encontre qui ne relèveraient pas des dommages matériels de nature décennale ;

– Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] conservera à tout le moins la charge des dépens liés au rapport d’expertise de M. [Q] du 14/01/2018 ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ou toute autre partie succombante à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens.

M. [I] [H], Mme [R] [H] et la société Laes n’ont pas constitué avocat devant la cour. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions en date du 19 mai 2025 du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] demande ont été signifiées à :

– M. [I] [H], à personne, le 2 juin 2025,

– Mme [R] [H], à personne, le 2 juin 2025,

MOTIFS

La cour constate que le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] ne justifie pas avoir signifié la déclaration d’appel ni de conclusions à la société Laes. Toute demande en appel à son encontre se trouve dès lors irrecevable.

Sur le désistement de l’exception de nullité

La cour constate que la SCI de l’Espérance se désiste de son exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du syndic et du syndicat des copropriétaires « centre d’affaire Mathis2 ».

Sur la fin de non recevoir

Le tribunal a jugé que le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité à agir en réparation de préjudices subis par des copropriétaires. Il a considéré que selon les articles 3,4 et 6 du règlement de copropriété et l’état descriptif de division, la terrasse litigieuse est à usage exclusif des propriétaires du lot, M. et Mme [H], fait partie de leur lot privatif, a été construite après l’édification du bâtiment, peu importe que la véranda ait été construite avant la mise en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient que selon le règlement de copropriété seul le revêtement du sol de la terrasse est à usage privatif, que la véranda est une partie commune, que la structure porteuse est une partie commune et donc le gros oeuvre, qu’il en est de même des espaces extérieurs communs. Il précise que c’est le gros oeuvre qui est atteint dans sa solidité. Il ajoute que la terrasse est empruntée par les visiteurs et forme une coursive. Il rappelle qu’historiquement la terrasse était un trottoir extérieur en gravillon, que c’est le locataire qui a construit la terrasse et la véranda, avant que l’immeuble n’ait été mis en copropriété. Il ajoute que la véranda ne figure pas dans la description du lot n°28.

La SCI de l’Espérance, la SMABTP et la société Abeille assureurs de la société Alu Bretagne Service soutiennent que la terrasse et par voie accessoire, la véranda, sont des parties privatives et ne constituent pas des éléments de gros oeuvre.

***

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En application de ce texte, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du coût des travaux de reconstruction de la véranda, comprenant les fondations et la structure de la terrasse à hauteur de 62 366,50 euros HT.

L’expert a constaté les désordres suivants déjà relevés dans un procès-verbal d’huissier du 31 janvier 2017 :

’les ouvrages maçonnés support de la terrasse extérieure surmontée d’une véranda présentent plusieurs fissures équivalentes à des lézardes et le sol de la terrasse présente un dévers à la fois en son milieu et sur son bord extérieur côté parking. Des déversements se manifestent au niveau du sol de la terrasse mais également des garde corps et des menuiseries extérieures de la véranda. Ces menuiseries coulissantes présentent un jeu et ne sont plus jointives’.

Il a constaté également (page 8 du rapport du 4 janvier 2018 et page 11 du rapport définitif) :

– la pente des lames de terrasse vers l’extérieur

– une flèche importante de la poutre métallique support et défauts d’étanchéité consécutifs des menuiseries

– fissure avec tassement du muret support de la véranda

– un décalage de la terrasse et autres désordres consécutifs à un accident d’automobile du 26 août 2017

– les défauts de fermeture de la véranda.

Le règlement de copropriété dressé le 27 décembre 2009 définit :

– les parties communes comme étant notamment les espaces extérieurs communs, leurs aménagements, accessoires et éléments d’équipement, les voies de circulation, les bordures ;

– les parties communes spéciales comme comprenant notamment :

– les fondations

– le gros oeuvre des planchers à l’exclusion des revêtements des sols et plafonds, les hourdis ou dalles pleines de ces planchers

– les couvertures et le gros oeuvre des terrasses accessibles ou non accessibles (toiture, charpente, poutres, solives)

– les ornements des façades, les garde-corps, balustrades et barres d’appui des fenêtres.

– les parties privatives comme celles comprises dans un lot et affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot, notamment leurs accessoires comme :

– les revêtements des sols y compris celui des terrasses particuliers

– les vitrines et les menuiseries des locaux professionnels, des locaux commerciaux et des bureaux.

Il précise que ’les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminés tels que les terrasses, mais ne concernent que le revêtement de sol. Les pare-vues ou panneaux qui les séparent sont mitoyens entre les lots concernés’. ’Les cloisons qui séparent les lots des parties communes (…) sont parties communes’.

L’article 9 du règlement de copropriété consacré à l’usage des parties privatives, prévoit, pour l’usage des parties extérieures construites (terrasses), que les gros travaux affectant le gros oeuvre, l’étanchéité, les garde-corps, les barres d’appui, et résultant d’une vétusté normale, seront à la charge de la collectivité.

L’article 14 de ce règlement intègre dans les charges spéciales de bâtiment ’les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction des terrasses (dépenses d’étanchéité par exemple), appuis de balcons ou balustrades’, à l’exception de l’entretien courant des revêtements de sol supporté par le propriétaire du lot qui en a l’usage exclusif.

Le règlement de copropriété décrit le bâtiment 2 comme ayant un premier étage composé de quatre locaux commerciaux, desservis soit par un accès direct sur l’extérieur, ou un escalier depuis l’entrée, ou possédant les deux types d’accès.

L’état descriptif de division intégré dans le règlement de copropriété décrit le lot n°28 litigieux ainsi:

’dans le bâtiment 2, au premier, une entrée, une cuisine, une salle, cinq WC, deux lavabos, une terrasse, deux réserves, un dégagement, une chambre froide et un vestiaire’.

Selon le plan du lot n°28 et l’attestation de superficie annexés à l’acte de vente de ce lot du 18 février 2010 (pièce 4 du syndicat des copropriétaires), ce lot comporte une terrasse extérieure de 32 m² constituée tant d’une dalle que de lames en bois. Ce plan du lot n°28 annexé à l’acte de vente correspond au plan annexé au règlement de copropriété.

Les photos figurant dans le procès-verbal d’huissier et la description figurant dans le rapport d’expertise (p. 12 du rapport définitif) montrent que cette terrasse est accessible par une rampe extérieure, qu’elle repose, d’une part, sur une dalle par poutrelles et hourdis sur un commerce situé à l’étage inférieur, et d’autre part, sur des lames de bois posées sur structure métallique, et poteaux métalliques reposant sur un muret, et qu’elle comprend une véranda largement vitrée.

Les travaux d’élévation de cette véranda, comportant notamment les piètements métalliques de l’ossature, avec fixation sur terrasse et fixation murale et au sol, ont été réalisés, selon les pièces transmises à l’expert et non contestées, en 2008, avant la mise en copropriété, par la société Alu Bretagne Service.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la plupart des désordres constatés ne concernent pas le revêtement de la terrasse, partie privative, mais concernent des parties communes de l’immeuble telles que définies dans le règlement de copropriété, à savoir les ouvrages maçonnés support de la terrasse (murets), l’ossature métallique de la terrasse fixée à la terrasse, en façade et dans les murets, supportant les lames de bois et la véranda et constituant ainsi le gros oeuvre du sol de la terrasse, et les garde corps de la terrasse. Quelques désordres concernent des parties privatives au sens du règlement de copropriété, à savoir les portes et fenêtres de la véranda.

Ainsi, comme les désordres ont essentiellement leur origine dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires est bien recevable à agir en réparation. Le jugement sera dès lors infirmé.

Sur la responsabilité

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité décennale :

– de la SCI de l’Espérance qui était propriétaire de l’ensemble immobilier au moment de la construction de la véranda et de la terrasse ; subsidiairement la garantie des vices cachés de la SCI de l’Espérance professionnel de l’immobilier, constructeur et vendeur.

– de la société Alu Bretagne Service, subsidiairement sa responsabilité contractuelle

La SCI de l’Espérance oppose l’absence de réception de la véranda, le syndicat des copropriétaires ne pouvant pas se contenter d’une facture ; qu’elle n’est pas constructeur/vendeur ; que seule la société Alu Bretagne Service est responsable. Sur la garantie des vices cachés, la SCI de l’Espérance soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir et que le vice est postérieur à la vente.

La SMABTP, assureur de la société Alu Bretagne Service, réplique que les désordres trouvent leur origine dans un défaut de conception de la terrasse et non de la véranda.

La société Abeille, assureur de la société Alu Bretagne Service, considère que le syndicat des copropriétaires n’est pas maître de l’ouvrage et que l’implication de la véranda dans les désordres est résiduelle.

***

Vu les articles 1792, 1792-1 et 1792-6 du code civil,

En l’espèce, il n’est pas contesté que les désordres portent, selon les termes de l’expert, ’gravement atteinte à la solidité de l’ouvrage’.

Le syndicat des copropriétaires demande, dans le dispositif de ses conclusions, de :

– constater que l’ouvrage Bâtiment 2 du Centre Mathis, incluant la terrasse et la véranda litigieuse, a fait l’objet d’une réception prononcée judiciairement par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Brieuc dans son jugement du 4/06/2019 à la date du 19/01/2010 ;

– Subsidiairement, prononcer la réception judiciaire de la véranda construite par la société Alu Bretagne Service à la date du 26/06/2008 que la réception judiciaire.

Il sera débouté de sa demande concernant le litige tranché par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, le permis de construire visé étant de 2005, les désordres et les entreprises assignées étant sans lien avec le présent litige concernant la véranda dont la réalisation a fait l’objet d’une déclaration de travaux par la société Analanca le 15 janvier 2008. Il sera également débouté de sa demande de réception judiciaire, en l’absence au présent litige notamment des locateurs d’ouvrage concernés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la SCI de l’Espérance, propriétaire à l’époque et venderesse, a construit ou fait construire l’extension/fermeture partielle de la terrasse et la véranda sur structure métallique. Les éléments produits aux débats montrent que c’est la société Analanca, exploitant, preneur à bail du local et de la terrasse attenante, qui a déclaré administrativement les travaux à la commune d'[Localité 1] (selon déclaration préalable du 15 janviert 2008 et arrêté du 26 juin 2008 de non-opposition à la déclaration de travaux de fermeture partielle de la terrasse), les a commandés à la société Alu Bretagne Service suivant devis du 20 mai 2008 et a reçu la facture de cette entreprise du 25 juin 2008. La SCI de l’Espérance ne pouvant pas en l’état de ces seuls éléments, être réputée constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à rechercher sa garantie décennale.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut alors de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, ’le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’.

Selon l’expert, les désordres proviennent de défauts de conception et d’exécution dans l’extension/fermeture de la terrasse :

’l’extension de la terrasse par lames de bois posées sur structure métallique, et poteaux métalliques, reposant sur un muret ne présentant pas les fondations nécessaires, et le dit muret n’étant pas initialement destiné à supporter une véranda, il était donc logique que l’ensemble constitué par la terrasse avec lames bois et la structure de la véranda connaisse des tassements’ (p. 13).

Ces défauts, qui portent une atteinte grave à la solidité de l’ouvrage, étaient bien antérieurs à la vente et cachés au moment de la vente. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à rechercher la garantie des vices cachés de la SCI de l’Espérance.

Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires estime que l’expert a sous-évalué la prestation de reconstruction de l’ouvrage en se fondant sur le devis de Alu Bretagne Services dont les prestations sont sous-évaluées pour les besoins de son dossier, et n’a pas expliqué précisément pourquoi il excluait son devis.

En l’espèce, l’expert a préconisé des travaux de démolition et de reconstruction, avec étude géotechnique préalable. Il a pris en compte les devis qui lui ont été communiqués et a expressément écarté le devis du syndicat des copropriétaires de la société Alnot (p.19 du rapport). Les travaux réparatoires seront donc fixés à la somme retenue par l’expert de 45 539,19 euros HT, outre le coût de l’assurance dommages-ouvrage à hauteur de 1 780 euros, l’évolution du coût de la construction suivant l’indice BT01 entre la date du rapport du 10 décembre 2018 et la date du présent arrêt, et le taux de la TVA applicable à la date du présent arrêt.

La SCI de l’Espérance, au titre de la garantie des vices cachés, sera condamnée à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires demande, dans le dispositif de ses conclusions, de dire que M. et Mme [H] devront laisser libre accès aux constructeurs qui seront missionnés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 14] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le syndic Laurent Guillement, pour réaliser les travaux préconisés par M. [Q] et au besoin les condamner à laisser libre accès. En l’état, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une opposition de M. et de Mme [H] à cette demande. En l’absence de litige à ce sujet, cette demande est sans objet en l’état et donc prématurée. Elle sera rejetée en l’état.

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros. Cependant, cette demande n’est étayée par aucun élément tant sur la nature, l’étendue, la durée. Faute pour le syndicat des copropriétaires de caractériser et justifier l’existence d’un préjudice de jouissance, il en sera débouté.

Sur l’action directe contre les assureurs

Le syndicat des copropriétaires invoque la garantie décennale de la SMABTP assureur de la société Alu Bretagne Service au moment des travaux. Cependant, il en sera débouté car il ne peut pas rechercher la responsabilité décennale de la société Alu Bretagne Services faute d’éléments permettant, en l’état, de considérer que la SCI de l’Espérance, vendeur, était maître de l’ouvrage des travaux de véranda et avait donc transmis au syndicat des copropriétaires, acquéreur, la garantie décennale.

Le syndicat des copropriétaires recherche subsidiairement la garantie responsabilité civile professionnelle de la SMABTP assureur de la société Alu Bretagne Service au moment des travaux et aussi la garantie de la société Abeille assureur au moment de la réclamation.

Tant la SMABTP que la société Abeille répondent qu’il ressort des conclusions de l’expert que les désordres trouvent leur origine dans un défaut de conception de l’ouvrage et de réalisation de la terrasse.

En l’espèce, il ressort de la facture de la société Alu Bretagne Service qu’elle a fourni et installé la véranda, composée d’une structure en aluminium, de poteaux à fixer sur la terrasse et au mur, de fixations aussi au sol.

Or, selon le rapport d’expertise et les photos produites, ’l’extension de la terrasse par lames de bois posées sur structure méallique, et poteaux métalliques, reposant sur un muret ne présentant pas les fondations nécessaires, et ledit muret n’étant pas initialement destiné à supporter une véranda, il était donc logique que l’ensemble constitué par la terrasse avec lames de bois et la structure de la véranda connaissent des tassements’. ’Ces désordres proviennent de défauts de conception et de défauts d’exécution dans l’extension/fermeture de la terrasse par des concepteur(s) et entreprise(s) non totalement déterminés, la SARL Analanca à la base de ces travaux n’ayant pas pu être entendue.

Il a pu cependant être déterminé que la structure de la véranda a été réalisée par la SARL Alu Bretagne Service, entreprise qui a accepté de réaliser sa véranda avec une structure vitrée lourde (…) sans se préoccuper de la constitution du support’.

En effet, la société Alu Bretagne Services a accepté de faire construire une véranda sur un support reposant sur des murets de jardinière qui, selon l’expert, à l’évidence ne pouvait supporter un tel ouvrage.

Pour l’expert, ’l’origine technique de ces désordres provient donc de la conception pour 25%, de la réalisation de l’ossature métallique de la terrasse et des lames de terrasse pour 60% et de la réalisation de la véranda pour 15%’.

En acceptant un tel support, la société Alu Bretagne Services, professionnelle, a manqué à son devoir de conseil et d’information, à sa mission de conception d’une véranda adaptée. Elle a donc commis une faute contractuelle, à l’égard de la société Analanca, et délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, ayant contribué à la réalisation du dommages.

Dans ses conclusions, la SMABTP ne conteste pas qu’elle garantit la responsabilité civile professionnelle de la société Alu Bretagne Service. A l’égard du syndicat des copropriétaires, son assurée ayant contribué à la réalisation des dommages, elle sera tenue in solidum avec la SCI de l’Espérance, à indemniser les dommages matériels, dans la limite de sa franchise contractuelle opposable aux tiers soit 20 % des dommages avec un minimum de 1910 euros (soit 10 statutaires à 191 euros) et un maximum de 9550 euros (soit 50 statutaires).

La société Abeille ne conteste pas être l’assureur de la société Alu Bretagne Services au moment de la réclamation. Elle oppose uniquement, en cas de garantie décennale, que sa garantie ne pourrait être recherchée que pour les dommages immatériels, et sinon l’absence de faute de son assurée. En l’espèce, il ressort du contrat n°76086482 souscrit par la société Alu Bretagne que la société Abeille ne garantit que la responsabilité décennale, le bon fonctionnement, les dommages immatériels consécurits, les dommages aux existants et les dommages subis avant réception des travaux. La responsabilité civile de son assurée pour des préjudices survenus après réception étant retenue, le syndicat des copropriétaires sera débouté de son action directe contre la société Abeille.

Sur les appels en garantie

La SMABTP demande la condamnation de la SCI de l’Espérance à hauteur de 85% au motif que les désordres trouvent leur origine dans un défaut de conception et de réalisation de la terrasse et que la société Alu Bretagne Services n’a réalisé que la véranda.

Cependant, ni la chronologie des travaux, ni l’avis technique de l’expert ne permettent d’établir une faute dans la conception et la réalisation de la SCI de l’Espérance propriétaire à l’époque en lien de causalité avec les dommages. La SMABTP sera déboutée de son appel en garantie.

De son côté, la SCI de l’Espérance demande la garantie de la SMABTP, assureur de la société Alu Bretagne Services. L’expert judiciaire estime que si cette entreprise n’est pas la seule à être intervenue dans les travaux d’extension et fermeture de la terrasse, c’est elle qui a réalisé la structure de la véranda ’sans se préoccuper de la constitution du support’. Elle a donc commis une faute notamment dans la conception de l’ouvrage ayant contribué à la réalisation des dommages. La SCI de l’Espérance est bien fondée à demander qu’elle garantisse ses condamnations.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI de l’Espérance et la SMABTP seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de référé, des deux rapports d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande supplémentaire de frais administratifs de 5000 euros exposés pour la gestion du litige, cette demande, étant non justifiée et faisant double emploi avec la demande au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Abeille la somme de 3500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe,

– Juge irrecevable toute demande en appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à l’encontre de la société Laes ;

– Constate le désistement de la SCI de l’Espérance de son exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du syndic et du syndicat des copropriétaires « centre d’affaire Mathis2 »,

– Infirme le jugement du 14 janvier 2025 du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc sauf en ce qu’il a :

– Débouté la société de l’Espérance de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la société Alu Bretagne Services de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la SMABTP de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 14] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le syndic Laurent Guillement, de sa demande de :

– constater que l’ouvrage [Adresse 14], incluant la terrasse et la véranda litigieuse, a fait l’objet d’une réception prononcée judiciairement par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Brieuc dans son jugement du 4/06/2019 à la date du 19/01/2010 ;

– Subsidiairement, prononcer la réception judiciaire de la véranda construite par la société Alu Bretagne Service à la date du 26/06/2008 que la réception judiciaire.

– Condamne la SCI de l’Espérance et la SMABTP, assureur responsabilité civile de la société Alu Bretagne Services, in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 14] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le syndic Laurent Guillement, au titre des réparations matérielles :

– la somme de 45 539,19 euros HT qui sera indexée sur l’évolution du coût de la construction de l’indice BT01 entre la date du 10 décembre 2018 et la date du présent arrêt, outre le taux de la TVA applicable à la date du présent arrêt, outre le coût de l’assurance dommages-ouvrage à hauteur de 1 780 euros,

– dans la limite, pour la SMABTP, de sa franchise contractuelle opposable aux tiers soit 20 % des dommages avec un minimum de 1910 euros (soit 10 statutaires à 191 euros) et un maximum de 9550 euros (soit 50 statutaires)

– Déboute en l’état le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 14] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le syndic Laurent Guillement, de sa demande de dire que M. et Mme [H] devront laisser libre accès aux constructeurs qui seront missionnés par le syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux préconisés par M. [Q] et au besoin les condamner à laisser libre accès,

– Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 14] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le syndic Laurent Guillement, de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

– Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 14] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, le syndic Laurent Guillement, de ses demandes dirigées contre la société Abeille, assureur de la société Alu Bretagne Services,

– Déboute la SMABTP de sa demande de garantie de ses condamnations par la SCI de l’Espérance à hauteur de 85%,

– Condamne la SMABTP à garantir les condamnations de la SCI de l’Espérance,

– Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande supplémentaire de frais administratifs de 5000 euros exposés pour la gestion du litige,

– Condamne la SCI de l’Espérance et la SMABTP in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel comprenant les frais de référé, des deux rapports d’expertise,

– Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société Abeille la somme de 3500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

– Condamne la SCI de l’Espérance et la SMABTP in solidum aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de référé, des deux rapports d’expertise.

Le Cadre Greffier Le Président