TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/80531 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCMTB

N° MINUTE :

CCC aux parties par LS et LRAR
CE aux avocats par LS

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION
JUGEMENT rendu le 08 octobre 2026
DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1]
Syndic en exercice ABEGE PATRIMOINE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexia ESKINAZI de la SAS CGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1514

DÉFENDERESSES

S.A. OCP BUSINESS CENTER 24
RCS de [Localité 1] N° 832 674 550
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

S.A. OCP CLUB DEAL 4
RCS de [Localité 1] N° 840 865 638
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

JUGE : Madame Noémie KERBRAT, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Mathilde LAVOCAT

DÉBATS : à l’audience du 03 Septembre 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe
contradictoire
susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 30/10/2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 à procéder à la remise en état sous astreinte d’ouvertures sur son mur mitoyen « conformes aux jours de souffrance prévus par l’acte du 12 juin 1926 » ayant institué une servitude conventionnelle au profit du fonds situé [Adresse 4] à Paris.

Par jugement du 21/08/2025, rendu sur assignation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris a procédé à la liquidation de l’astreinte fixée à la somme de 63000 euros et a assorti l’obligation de remise en état mise à la charge de la société OCP BUSINESS CENTER 24 d’une nouvelle astreinte de 800 euros par jour pendant 90 jours.

Par arrêt du 9/01/2026, la cour d’appel a, aux termes de son dispositif, confirmé en grande partie le jugement du 30/10/2023 et notamment l’injonction de remise en état des ouvertures prononcée.

Par acte du 12/03/2026, le syndicat a de nouveau fait assigner les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 devant le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée aux termes du jugement du 21/08/2025 et fixation d’une nouvelle astreinte.

A l’audience du 3/09/2026, le syndicat s’est référé à ses écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :

Liquider l’astreinte prononcée le 21/08/2025 par le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris concernant la remise en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte de vente du 12/06/1926 à la somme totale de 72000 euros ;Condamner la société OCP BUSINESS CENTER 24 à lui verser cette somme ;Fixer une nouvelle astreinte portant sur l’obligation de remise en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte de vente du 12 juin 1926 envers les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 pour un montant de 2700 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement pour une durée de 180 jours ;Condamner les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 au paiement de la somme de 20000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait essentiellement valoir qu’il découle des termes de l’acte de vente du 12 juin 1926 que les jours de souffrance que le fonds du [Adresse 4] a été autorisé à pratiquer dans son mur s’entendent nécessairement d’ouvertures qui ne laissent passer ni la vue ni l’air, que tant le Tribunal judiciaire dans son jugement du 30/10/2023 que le juge de l’exécution dans son jugement du 21/08/2025 ont considéré que l’obligation de remise en état pesant sur les défenderesses devait s’entendre à la fois du remplacement des verres existants – transparents et pourvus d’un film opacifiant – par des verres opacifiés dans la masse, mais également de la condamnation des fenêtres actuelles afin que ces dernières ne puissent être ouvertes. Aucune remise en état conforme à l’acte de 1926 n’a toutefois eu lieu et les fenêtres continuent à être ouvertes par les occupants du fonds. Le syndicat ajoute que le grillage est par ailleurs endommagé et incomplet et que certaines grilles ont été retirées.

En réponse aux moyens des défenderesses, il indique que l’arrêt du 9/01/2026 est un arrêt confirmatif au sujet de l’injonction de remise en état et qu’il n’a dès lors nullement autorisé les défenderesses à conserver les châssis ouvrants actuels de leurs ouvertures. Les défenderesses ont d’ailleurs reconnu dans leurs écritures en appel que la notion de jours de souffrance exclut toute possibilité d’ouverture. Les difficultés invoquées relèvent de circonstances qui ont déjà été tranchées au fond ou ne sont pas démontrées. L’astreinte n’est pas disproportionnée eu égard aux capacités financières des défenderesses.

Les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 se sont également référées à leurs écritures aux termes desquelles elles sollicitent de voir rejeter les demandes du syndicat ou, subsidiairement, de voir liquider l’astreinte encourue à la somme de 1 euro et, en tout état de cause, de condamner le syndicat à leur verser la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Elles soutiennent pour l’essentiel que la Cour d’appel a remis en cause la définition des jours de souffrances retenus par le juge de l’exécution et a expressément indiqué qu’il ne pouvait être exigé que les fenêtres, qui équipaient déjà les ouvertures pratiquées dans le mur mitoyen litigieux à l’origine du bâtiment, ne puissent être ouvertes. Elles ajoutent que les vitres équipant ces ouvertures avant l’acquisition étaient déjà translucides et qu’elle est placée dans une situation insurmontable dans la mesure où elle ne peut être contrainte de remettre en état des éléments qui n’ont pas été modifiés et sont présents depuis l’édification du bâtiment et que toute intervention nécessiterait l’accord des architectes des bâtiments de France. Les grillages ont été temporairement déposés le temps de travaux réalisés en 2024 mais ont bien été replacés. Il n’existe aucun rapport raisonnable de proportionnalité avec l’enjeu du litige (les facultés financières du débiteur étant une circonstance indifférente), les films opacifiants équipant les fenêtres permettant de préserver l’intimité des copropriétaires de l’immeuble du syndicat et ce dernier n’a pas en tout état de cause qualité pour se prévaloir de ce préjudice. L’astreinte est par ailleurs disproportionnée au regard du droit de propriété des défenderesses qui revendiquent une servitude de vue, un pourvoi en cassation ayant été formé sur cette question.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera fait référence à leurs écritures visées à l’audience du 3/09/2026 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de liquidation d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé la liquidation.

Selon l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient d’une cause étrangère.
En application de l’article 1353 du code civil, lorsque l’injonction sous astreinte porte sur une obligation de faire, il appartient au débiteur de prouver qu’il a exécuté l’obligation en cause. A l’inverse, en présence d’une obligation de ne pas faire, il appartient au créancier qui demande la liquidation de rapporter la preuve de l’inexécution qu’il impute au débiteur.

En l’espèce, les parties s’opposent à la fois sur les contours de l’obligation de remise en état pesant sur les défenderesses (le juge de l’exécution, dans son jugement du 21/08/2025 n’ayant toutefois fixé de nouvelle astreinte qu’à l’encontre de la société OCP BUSINESS CENTER 24), sur les difficultés rencontrées pour exécuter l’obligation ainsi que sur le caractère disproportionné ou non de l’astreinte encourue

Sur les contours de l’obligation de remise en état sanctionnée par l’astreinte dont la liquidation est sollicitée

Dans son jugement du 30/10/2023, le Tribunal judiciaire a condamné les défenderesses « à remettre en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus par l’acte du 12 juin 1926 sous astreinte ».

Comme précisé par l’ensemble des juridictions ayant été amenées à se prononcer dans cette affaire, il est acquis qu’aux termes de l’acte du 12 juin 1926, une servitude conventionnelle a été consentie par le fonds situé [Adresse 5] au profit du fonds situé [Adresse 4] et prévoyait la possibilité pour ce dernier d’ouvrir sur sa façade des « jours de souffrance » définis comme « munis de verres opaques et de grillages extérieurs à maille de cinq centimètres au carré ».

Dans son jugement du 21/08/2025, le juge de l’exécution a interprété l’injonction de remise en état pesant sur la société OCP BUSINESS CENTER 24 aux termes du jugement du 30/10/2023 comme impliquant, selon les motifs de ce dernier, la restauration de jours de souffrance munis d’un châssis et de verres « interdisant non seulement la transparence mais également l’ouverture ».

Il est toutefois souligné à raison en défense que, dans son arrêt du 9/01/2026, rendu sur appel du jugement du 30/10/2023, la Cour a adopté une interprétation différente de la définition des jours de souffrance visés à l’acte du 12/06/1926 qui, si elle implique bien l’emploi d’un verre opaque et d’un grillage extérieur, n’implique pas, aux termes de l’acte, l’utilisation d’un châssis dormant ne permettant aucune ouverture.

Aux termes de ses motifs, la Cour observe ainsi :

« Il résulte [des articles 676, 677, 686 et 690 du code civil] que le jour de souffrance est une ouverture ou fenêtre, donnant sur un fonds voisin, qui, par son emplacement réglementé […] et son opacité, n’est pas destiné à permettre de voir à l’extérieur, mais à éclairer des pièces secondaires.

A ce stade, il échet de constater que la notion de châssis ouvrant et la faculté d’ouvrir les fenêtres, fussent-elles dotées de verre opaque et / ou grillagés, est étrangère à celle des jours de souffrance qui se définissent uniquement par leur opacité et leur hauteur par rapport au sol en sorte de ne pas permettre la vue mais uniquement le passage de lumière.

[…]

La chronologie des faits établit la continuité de l’usage des jours de souffrance […], ces jours de dimension plus considérable que ceux autorisés comme jours de souffrance, devant être munis de verre opaque et de grillage extérieur conformément à la stipulation du chapitre servitude de l’acte du 12 juin 1926, par référence à l’acte du 3 juin 1926 […].
Les sociétés OCP échouent donc à faire la preuve de l’acquisition de la prescription d’une servitude de vue étant observé, quoique cela soit sans emport sur la demande de remise en état des jours de souffrance tels que prévus à l’acte du 12 juin 1926, que dès lors que les fenêtres sont équipés de châssis ouvrants s’agissant de fenêtre « à gueules de loup » telles qu’elles étaient fabriquées au 18ème siècle, il ne peut être exigé, au vu de l’acte du 12/06/1926, qu’elles ne puissent être ouvertes, leur ouverture ne contredisant pas l’exigence de jours de souffrance ».

Telle qu’interprétée à la lumière de l’arrêt de la Cour du 9/01/2026, l’injonction de remise en état incombant à la société OCP BUSINESS CENTER 24 sur la base de l’acte du 12 juin 1926 ne comprend ainsi à la charge des défenderesses ni obligation de modifier les châssis des fenêtres existantes pour les remplacer par des châssis dormants ni interdiction de procéder à l’ouverture desdites fenêtres.

La décision du juge de l’exécution d’assortir d’une nouvelle astreinte l’injonction de remise en état pesant sur OCP BUSINESS CENTER 24 aux termes du jugement de première instance ayant été motivée par des considérations partiellement remises en cause par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] intervenu postérieurement, il y a ainsi nécessairement lieu de tenir compte de la difficulté résultant de cette divergence d’interprétation et de tirer toutes les conséquences de cet arrêt dans le calcul du montant de l’astreinte à liquider.

L’obligation de remise en état ne se résume toutefois pas au remplacement des châssis existants par des châssis dormants et impose en particulier le remplacement des verres translucides actuels – recouverts d’un film opacifiant – par des verres opacifiés dans la masse.

Ce point a en effet déjà été tranché sans aucune ambiguïté par le juge de l’exécution dans son jugement du 21/08/2025 et il ne découle d’aucun des motifs de l’arrêt du 9/01/2026 que l’interprétation donnée à ce sujet devrait être remise en cause. Les moyens développés en défense sur le caractère déjà translucide des vitres avant l’acquisition du bâtiment ou encore sur les propriétés équivalentes et tout aussi adaptées de la solution mise en œuvre via la pose de films opacifiants – films qui recouvraient déjà les ouvertures litigieuses lors des jugements de 2023 et de 2025 et qui n’ont pas été considérés comme un dispositif suffisant pour permettre aux défenderesses de se conformer à la définition des jours de souffrance résultant de l’acte du 12/06/1926 – sont dès lors inopérants.

Outre la question du remplacement des verres existants par des verres opacifiés dans la masse, le syndicat expose également au soutien de sa demande de liquidation d’astreinte que le grillage placé devant les ouvertures litigieuses serait par ailleurs « endommagé et incomplet, laissant le passage et la projection d’objets possible ».

Il sera toutefois observé que la question du grillage qui serait endommagé, manquant par endroit ou qui aurait été retiré n’a été abordée ni devant le juge du fond ni devant le juge de l’exécution et ne peut donc être prise en compte dans le cadre de la demande de liquidation d’astreinte formée dans la présente instance.

Sur les difficultés et la disproportion invoquées

Si les défenderesses évoquent des difficultés pour se conformer à l’injonction de travaux les visant et soutiennent que celle-ci les placent dans une situation insurmontable eu égard à l’impossibilité d’obtenir une autorisation des architectes des bâtiments de France pour le remplacement d’éléments alors que ces derniers n’ont pas été modifiés et étaient présents depuis l’édification du bâtiment, elles n’en justifient pas, aucune interrogation des bâtiments de France ni aucun refus de ces derniers n’étant versé au dossier. La nécessité effective d’obtenir une telle autorisation pour le remplacement de verres translucides par des verres opaques apparaît au demeurant plus que douteuse tant il apparaît évident qu’en 1926, les verres opaques en question ne pouvaient qu’être constitues de verres opacifiés dans la masse. Aucune difficulté ne sera dès lors retenue à ce titre.

Comme précisé ci-dessus, il y a néanmoins lieu de tenir compte, au titre des difficultés rencontrées, de la remise en cause partielle de l’interprétation de l’obligation de remise en état pesant sur les défenderesses par l’arrêt du 9/01/2026 s’agissant du remplacement des châssis ouvrants actuels par des châssis dormants.

Quant à la disproportion invoquée par rapport à l’enjeu du litige, il importe peu, comme l’avait déjà jugé le juge de l’exécution dans son jugement du 21/08/2025, que l’intimité des occupants du [Adresse 5] soit ou non tout aussi bien préservée par la pose de films opacifiants et que le syndicat n’ait pas qualité à se prévaloir d’un tel préjudice, dans la mesure où l’enjeu du litige ne se réduit pas à la question de la préservation de l’intimité desdits occupants mais a trait à l’atteinte au droit de propriété du fonds concerné qui a consenti une servitude conventionnelle limitée à des jours de souffrance strictement définis et ne saurait se voir imposer des modifications auxquelles il n’a pas consenties. Les défenderesses ne sauraient pas plus revendiquer de disproportion au regard de leur propre droit de propriété dès lors qu’elles ont été par deux fois déboutées de leurs demandes au titre de la servitude de vue qu’elles revendiquaient au profit de leur fonds, qu’aucun effet suspensif n’est attaché au pourvoi en cassation et que l’atteinte en question à leur droit de propriété est à ce stade purement virtuelle.

Sur le calcul de l’astreinte

Le montant de l’astreinte encourue tel que calculé par le syndicat – 72000 euros – correspond au jugement du juge de l’exécution dont l’exécution est poursuivie et n’est pas discuté en défense.

Compte tenu de la difficulté invoquée au sujet des châssis ouvrants, l’astreinte prononcée par le juge de l’exécution sera liquidée à la somme de 30000 euros.

La société OCP BUSINESS CENTER 24 sera dès lors condamnée au paiement de cette somme.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, l’absence de remplacement des verres composant les ouvertures objets de l’obligation de remise en état par des verres opacifiés dans la masse impose d’assortir cette obligation d’une nouvelle astreinte. Celle-ci sera fixée à la somme de 1000 euros par jour de retard, pendant 90 jours, passé un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement.

Si l’injonction de remise en état se réfère expressément à l’acte de 1926 définissant les jours de souffrances comme munis d’un grillage extérieur à maille de cinq centimètres au carré, il ne ressort d’aucune mention du jugement du 30/10/2023 ni de celles de l’arrêt du 9/01/2026 que cette injonction ait pu à quelque titre que ce soit être motivée par l’existence d’un grillage manquant, abîmé ou incomplet, cette question – qui demeure périphérique aux termes des écritures du requérant – n’ayant jamais été abordée devant le juge du fond. Il convient d’en déduire que, telle que formulée aux termes du dispositif du jugement de 2023, cette injonction de remise en état ne s’étend pas à la remise en état des grillages qui seraient endommagés ou à la pose de nouveaux grillages qui auraient été retirés.

La nouvelle astreinte assortissant, aux termes de ce jugement, l’obligation de remise en état définie par le jugement du 30/10/2023 ne portera donc pas sur les grillages et ces derniers n’entreront pas en ligne de compte en cas de demande éventuelle de liquidation de la nouvelle astreinte encourue.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais exposés dans le cadre de la présente instance. Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire et mis à disposition au greffe :

LIQUIDE l’astreinte prononcée par le juge de l’exécution dans son jugement du 21/08/2025 à la somme de 30000 euros ;

CONDAMNE la société OCP BUSINESS CENTER 24 à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] ;

ASSORTIT l’obligation de remise en état pesant sur les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 aux termes du jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 30/10/2023 d’une nouvelle astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard, commençant à courir à l’issue d’un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, pour une durée de 90 jours ;

CONDAMNE in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les sociétés OCP BUSINESS CENTER 24 et OCP CLUB DEAL 4 aux dépens.

Fait à [Localité 1], le 08 octobre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION