MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2026
DOSSIER : N° RG 24/03913 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGQL
NAC : 57B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 07 Octobre 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Mme DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 06 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 12 Août 2026 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDEURS

M. [I] [A]
né le 22 Janvier 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [B] [N] épouse [A]
née le 28 Avril 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 5

DEFENDERESSES

S.A.S. [V] & ASSOCIES, RCS [Localité 3] 539 211 870, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Compagnie d’assurance MMA IARD, RCS [Localité 4] 440 048 882, ès qualité d’assureur de la SAS [V] & ASSOCIES (Police n° : 120 137 405), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentées par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

PARTIE INTERVENANTE

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, RCS [Localité 4] 775 652 126., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats plaidant, vestiaire : 349

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes authentiques du 3 octobre 2018, M. [I] [A] et son épouse, Mme [B] [N], ont acquis de la SCCV LP-GB [Adresse 5], en l’état futur d’achèvement, deux appartements de type 1 avec emplacements de parking.

Chacun de ces appartements a été acquis au prix de 120 088 euros. La SCCV LP-GB [Adresse 5] offrait une garantie carence locative « aux conditions expresses que le logement soit confié en gestion à la société [V] & associés (…) et que le montant du loyer hors charges corresponde à celui indiqué dans la grille de loyers proposée par [V] & associés ».

M. et Mme [A] ont ainsi donné mandat de gestion locative à la société [V] & associés, pour chacun de leurs deux appartements, le loyer initial proposé étant fixé à 374 euros.

Des baux d’habitation ont été conclus le 8 août 2019 et le 15 juin 2020, fixant le loyer hors charges à 324 euros et les charges à 50 euros, soit un loyer charges comprises de 374 euros. Le 3 juin 2021, un nouveau bail a été conclu dans l’un des appartements, fixant le loyer hors charges à 314 euros et les charges à 40 euros, soit un loyer charges comprises de 354 euros.

Le 30 novembre 2023, le service des impôts des particuliers de [Localité 1] a demandé à M. et Mme [A] de rembourser la réduction d’impôt « investissement Pinel » obtenue en 2020, de 4 968 euros, et la réduction d’impôt « investissement Pinel » obtenue en 2022, de 5 064 euros.

Le 6 décembre 2023, le service des impôts des particuliers de [Localité 1] a rejeté la réclamation de M. et Mme [A] tendant à bénéficier au titre de l’année 2021 de la réduction d’impôt « investissement Pinel » réalisé en 2019, au motif que le loyer n’aurait pas dû excéder la somme de 295,92 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 décembre 2023, M. et Mme [A] ont demandé à la société [V] & associés la réparation de leur préjudice résultant de l’impossibilité de bénéficier des réductions d’impôt « investissement Pinel » pendant neuf ans, soit le versement de la somme de 45 000 euros.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 8 août 2024, M. et Mme [A] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Toulouse la société [V] & associés et l’assureur de celle-ci, la société Mma Iard.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, M. et Mme [A] demandent au tribunal de :

à titre principal,
– condamner in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à leur payer la somme de 45 571,68 euros en réparation de leur préjudice résultant de la perte de l’avantage fiscal, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,
à titre subsidiaire,
– évaluer la perte de chance de bénéficier de l’avantage fiscal à 95 %,
– condamner in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à leur payer la somme de 43 293,10 euros en réparation de leur préjudice résultant de la perte de l’avantage fiscal, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,
en tout état de cause,
– condamner in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à leur payer la somme de 300 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,
– ordonner la capitalisation des intérêts,
– condamner in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de la SCP Candelier Carrière-Ponsan.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2025, la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, demandent au tribunal de :

– accueillir l’intervention volontaire de la société Mma Iard assurances mutuelles,
à titre principal,
– débouter M. et Mme [A] de leurs prétentions,
à titre subsidiaire,
– juger que le préjudice de M. et Mme [A] ne relève que d’une perte de chance,
– réduire à de plus justes proportions le préjudice indemnisé,
en tout état de cause,
– condamner M. et Mme [A] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens.

Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé au 6 mai 2026 l’audience de plaidoirie. L’affaire a été appelée à cette audience et mise en délibéré au 12 août 2026, prorogé au 7 octobre 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la société Mma Iard assurances mutuelles :

La société Mma Iard assurances mutuelles, ès qualités d’assureur de la société [V] & associés avec la société Mma Iard, a intérêt à soutenir les prétentions de ceux-ci.

Par suite, il y a lieu de déclarer recevable son intervention volontaire.

Sur la responsabilité :

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, les mandats de gestion mentionnent clairement, à la rubrique dispositif fiscal, « loi de finances Pinel ».

Dès lors, il appartenait à la société [V] & associés, en charge de la rédaction des baux, de s’assurer de l’adéquation de leurs stipulations avec les conditions posées par la loi fiscale pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel.

Selon l’article 199 novovicies du code général des impôts, les contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré. L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Il résulte du bulletin officiel des finances publiques BOI-BAREME-000017 que pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 10,28 euros pour les appartements situés en zone B1, dans laquelle est classée la commune de [Localité 3]. Il résulte encore du BOI-IR-RICI-360-20-30 qu’à ce plafond de loyer mensuel par mètre carré, il est fait application d’un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/S, S étant la surface à prendre en compte du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Le plafond de loyer mensuel par mètre carré obtenu après application du coefficient multiplicateur doit être multiplié par la surface à prendre en compte du logement. Il résulte enfin du BOI-IR-RICI-230-20-20 que la surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², s’entend de la moitié de la somme des surfaces des annexes, réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Ainsi, au regard de la surface habitable de chaque appartement, 22 m², et de la surface de la terrasse, 4 m², la surface à retenir en l’espèce est 22 + 2 = 24 m². Au plafond de loyer mensuel par mètre carré, de 10,28 euros à [Localité 3], il y a donc lieu d’appliquer un coefficient multiplicateur de 0,7 + 19/24, ce coefficient ne pouvant dépasser 1,2. Dès lors, le plafond de loyer mensuel par mètre carré obtenu après application du coefficient multiplicateur s’élève, en l’espèce, à 10,28 x 2, soit 12,33 euros par mètre carré. Il en résulte que le loyer mensuel de chaque appartement ne pouvait excéder 295,92 euros.

Par suite, en fixant à 324 euros le loyer mensuel hors charge des baux conclus en 2019 et 2020, bien au-delà de ce qu’imposait le dispositif Pinel, la société [V] & associés a commis une faute dans sa gestion, de nature à engager sa responsabilité.

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles ne contestent pas la mise en œuvre de leur garantie en cas d’engagement de la responsabilité de leur assurée, la société [V] & associés.

Sur les préjudices :

Il résulte de l’article 199 novovicies du code général des impôts que le taux de réduction d’impôt est fixé à 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans, ce qui était le cas de M. et Mme [A], et que cette réduction d’impôt est répartie sur six ans.

M. et Mme [A] pouvaient ainsi bénéficier, compte tenu du prix d’acquisition total des deux appartements, de 253 176 euros, frais d’acquisition inclus, d’une réduction d’impôt de 30 381,12 euros, à répartir sur six ans, soit 5 063,52 euros par an.

Il résulte encore de l’article 199 novovicies qu’à l’issue de la période d’engagement de six ans, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues par le dispositif Pinel, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus trois années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, soit en l’espèce 15 190,56 euros, à répartir sur trois ans, soit 5 063,52 euros par an.

C’est ainsi que M. et Mme [A] auraient pu bénéficier, en l’absence de faute de gestion de la société [V] & associés, d’une réduction totale d’impôt de 45 571,68 euros.

Toutefois, cet avantage fiscal restait conditionné au respect des conditions posées par le dispositif Pinel pendant neuf ans, dont la location continue de chacun des logements à un loyer plafonné et à des locataires aux ressources n’excédant pas un certain montant, pendant neuf ans.

Par suite, le préjudice de M. et Mme [A] ne saurait être équivalent à l’avantage fiscal auquel ils auraient pu prétendre, mais correspond à une perte de chance de percevoir cet avantage fiscal, qui peut être évaluée, en l’espèce, compte tenu des caractéristiques du dispositif Pinel et du marché locatif à [Localité 3], à 80 % ; d’autant qu’il y a lieu de souligner que si M. et Mme [A] n’ont pas perçu l’avantage fiscal prévu par le dispositif Pinel, ils ont perçu des revenus fonciers nets supérieurs à ceux qu’ils auraient perçus en louant pendant neuf ans leurs biens immobiliers à des loyers plafonnés conformément aux conditions posées par le dispositif Pinel.

Le préjudice de M. et Mme [A] résultant de cette perte de chance s’élève ainsi à 36 457,34 euros.

En revanche, le préjudice moral de M. et Mme [A] n’est pas établi.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. et Mme [A] la somme de 36 457,34 euros en réparation de leur perte de chance de percevoir l’avantage fiscal prévu par le dispositif Pinel pendant neuf ans, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, compte tenu du fait que, sans la faute de la société [V] & associés, cet avantage fiscal n’aurait pas été perçu dans son intégralité à la date de l’assignation, mais à hauteur d’un neuvième par an de 2020 à 2028.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu de condamner in solidum la société [V] & associés et ses assureurs aux dépens, ainsi qu’à verser à M. et Mme [A] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il y a lieu de débouter les défenderesses de leur demande présentée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société Mma Iard assurances mutuelles,

CONDAMNE in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. et Mme [A] la somme de 36 457,34 euros en réparation de leur perte de chance de percevoir l’avantage fiscal prévu par le dispositif Pinel pendant neuf ans, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts,

DÉBOUTE M. et Mme [A] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. et Mme [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les défenderesses de leur demande présentée au même titre,

CONDAMNE in solidum la société [V] & associés et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, aux dépens,

AUTORISE la SCP Candelier Carrière-Ponsan, avocat, à recouvrer directement auprès de la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le président,