Homologation d’une transaction locative : contrôle de licéité et force exécutoire du protocole

La transaction, définie par l’article 2044 du code civil, suppose des concessions réciproques mettant fin à une contestation. Les parties peuvent demander son homologation afin de lui conférer force exécutoire, conformément à l’article 1543 du code de procédure civile.

En application de l’article 1544 du même code, le juge vérifie uniquement que l’objet de l’accord est licite et ne contrevient pas à l’ordre public. Il ne peut pas en modifier les termes. L’article 1545 encadre la saisine du juge compétent et permet une décision sans débat, sauf nécessité d’entendre les parties.

Le protocole présenté prévoyait la libération des lieux, le versement d’une somme forfaitaire, la renonciation à la dette locative sous condition de paiement et la résolution automatique de l’accord après mise en demeure infructueuse. Ces concessions réciproques ont justifié l’homologation et l’attribution de la force exécutoire.

Chaque partie conserve la charge de ses dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le jugement est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du même code.

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Les parties ont conclu un protocole transactionnel prévoyant la libération des lieux, la remise des clés, la renonciation au dépôt de garantie et le versement d’une indemnité par la locataire. En contrepartie, le bailleur renonce à une partie de sa créance et aux procédures engagées, sous réserve de l’exécution des engagements. Les parties demandent l’homologation de l’accord.

Un bailleur avait donné à bail un local d’habitation à une locataire pour une durée de trois ans renouvelable. En raison d’un arriéré locatif, le bailleur lui avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assignée afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et diverses sommes.

Avant l’audience, les parties ont signé un protocole transactionnel. La locataire s’engageait à libérer les lieux, remettre les clés, renoncer à son dépôt de garantie et verser une indemnité forfaitaire. Le bailleur renonçait à une partie de sa créance et aux actions en expulsion et en recouvrement, sous réserve de l’exécution de ces engagements.

Le protocole prévoyait la résiliation amiable du bail et la déchéance du terme en cas d’inexécution après mise en demeure. Les parties en ont demandé conjointement l’homologation.

• Existence d’une contestation née ou à naître
• Concessions réciproques entre les parties
• Objet licite de la transaction
• Absence d’atteinte à l’ordre public
• Demande d’homologation présentée par les parties à l’accord
• Impossibilité pour le juge de modifier les termes convenus

• Protocole d’accord transactionnel signé électroniquement
• Présentation conjointe du protocole à l’audience
• Engagements écrits de libération des lieux et de paiement
• Clause de renonciation conditionnelle à la dette locative
• Clause de résolution après mise en demeure infructueuse

Le protocole homologué devient exécutoire pour le bailleur et la locataire. La locataire doit respecter les engagements de départ et de paiement ; à défaut, le bailleur peut mettre en œuvre la résolution prévue et réclamer les sommes exigibles selon l’accord.

• Libération des lieux et remise des clés par la locataire
• Paiement échelonné de l’indemnité forfaitaire
• Conservation du dépôt de garantie par le bailleur
• Renonciation conditionnelle du bailleur à l’arriéré locatif
• Support séparé des dépens par chaque partie

À faire

• Formaliser les concessions réciproques dans un protocole signé
• Vérifier la licéité de l’objet et l’absence d’atteinte à l’ordre public
• Prévoir précisément les dates, montants et modalités d’exécution
• Insérer une clause de mise en demeure et de résolution
• Déposer la demande d’homologation devant le juge compétent

À éviter

• Modifier un accord soumis à l’homologation judiciaire
• Omettre les conditions de renonciation à la créance
• Prévoir des engagements incompatibles avec l’ordre public
• Négliger la preuve des signatures et de l’accord commun
• Engager l’exécution sans respecter la mise en demeure prévue

La licéité de l’objet transactionnel

L’article 1544 du code de procédure civile impose au juge de vérifier que l’objet de l’accord est licite et ne contrevient pas à l’ordre public. Le protocole comportait des concessions réciproques, mettait fin à la contestation locative et exprimait une volonté commune et libre. Le juge a donc retenu sa licéité.

Les conditions de l’homologation d’une transaction

Selon les articles 1543 à 1545 du code de procédure civile, l’homologation peut être demandée par les parties à l’accord devant le juge déjà saisi du litige. Le juge ne peut modifier les termes soumis. La présentation conjointe du protocole a permis son homologation.

La force exécutoire de l’accord homologué

L’homologation confère force exécutoire au protocole. Celui-ci prévoyait notamment la libération des lieux, le paiement échelonné d’une somme forfaitaire et, en cas d’inexécution, une mise en demeure suivie de la résolution du protocole et de l’exigibilité immédiate des sommes restant dues.

Article 2044 du code civil, Article 1543 du code de procédure civile, Article 1544 du code de procédure civile, Article 1545 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile