Accès au logement loué : injonction de recherche de fuite sous huit jours avec serrurier et force publique

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. L’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l’accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Cette obligation était également rappelée par le contrat de location.

Les courriers de la locataire du logement inférieur, la déclaration de sinistre, les échanges entre l’expert et le professionnel, ainsi que les photographies des traces d’humidité établissaient la persistance des infiltrations et l’absence de recherche de fuite. La mise en demeure restée infructueuse et l’absence de preuve contraire ont renforcé le constat d’un manquement, conformément à l’article 1353 du code civil.

Le juge a donc ordonné aux locataires de laisser l’accès au logement dans un délai de huit jours pour permettre la recherche de fuite, l’établissement d’un devis et les réparations éventuelles. À défaut, le bailleur a été autorisé à pénétrer dans les lieux avec un commissaire de justice, un serrurier et, si nécessaire, la force publique. La demande dirigée contre l’occupant non partie au bail a été écartée. Les locataires ont été condamnées in solidum aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire de droit par provision en application de l’article 514 du même code.

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En raison d’infiltrations affectant l’appartement inférieur, le juge des référés a ordonné aux locataires de laisser accéder la bailleresse au logement sous huit jours afin de rechercher la fuite et réaliser les réparations. À défaut, l’entrée avec un commissaire de justice, un serrurier et la force publique a été autorisée. La demande dirigée contre l’occupant non signataire du bail a été rejetée.

Une société bailleresse avait donné à bail un logement d’habitation à deux locataires. Des infiltrations provenant de ce logement affectaient l’appartement situé au-dessous. Malgré plusieurs sollicitations, une recherche de fuite n’avait pas pu être organisée.

Après une mise en demeure restée infructueuse, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection en référé afin d’obtenir l’accès au logement pour rechercher l’origine de la fuite, établir un devis et réaliser les réparations nécessaires. Le logement était occupé par le conjoint de l’une des locataires, qui n’était pas partie au bail.

Le juge a ordonné aux locataires de laisser l’accès sous huit jours. À défaut, la bailleresse pouvait entrer avec un commissaire de justice, un serrurier et, si nécessaire, la force publique. La demande contre l’occupant non signataire du bail a été rejetée.

• Existence d’une obligation d’accès prévue par la loi et le bail
• Obligation de faire non sérieusement contestable
• Infiltrations établies affectant un logement voisin
• Nécessité d’une recherche de fuite et de réparations éventuelles
• Mise en demeure préalable restée infructueuse
• Absence de preuve par les locataires de l’exécution de leur obligation

• Courriers de la locataire du logement inférieur des 4 mars et 14 avril 2026
• Déclaration de sinistre pour dégât des eaux du 2 décembre 2024
• Échanges entre l’expert et le professionnel depuis 2026
• Photographies montrant de nombreuses cloques et traces d’humidité
• Mise en demeure recommandée du 16 juillet 2026
• Procès-verbal de commissaire de justice du 16 septembre 2025

Les locataires doivent permettre l’accès au logement dans le délai fixé, faute de quoi le bailleur peut faire exécuter la mesure avec les auxiliaires autorisés. L’occupant non partie au bail n’est pas condamné au titre des obligations locatives.

• Accès forcé possible après expiration du délai de huit jours
• Intervention autorisée d’un commissaire de justice et d’un serrurier
• Recours possible à la force publique ou à deux témoins
• Déplacement des meubles permis si nécessaire aux travaux
• Paiement in solidum des dépens et de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter les infiltrations par photographies datées
• Conserver les déclarations de sinistre et rapports d’expertise
• Adresser une mise en demeure avec délai précis
• Prévoir un rendez-vous de recherche de fuite
• Faire signifier l’ordonnance avant toute intervention

À éviter

• Entrer dans le logement sans titre exécutoire
• Négliger l’information sur la nature des travaux
• Imputer le bail à un occupant non signataire
• Intervenir avant l’expiration du délai judiciaire
• Omettre de faire constater le refus d’accès

Le pouvoir du juge des référés fondé sur l’article 835 du Code de procédure civile

Le second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge à ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. La persistance des infiltrations, l’absence d’investigation et les éléments produits rendaient certaine l’obligation d’accès au logement.

L’obligation d’accès prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Le e) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Cette obligation était aussi stipulée au contrat. La mise en demeure et l’absence de justification d’exécution caractérisaient son inexécution, conformément à l’article 1353 du Code civil.

La limitation des obligations de l’occupant non partie au bail

La bailleresse ne pouvait reprocher à l’occupant un manquement aux obligations nées d’un bail auquel il n’était pas partie. Le juge a donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées contre lui, tout en ordonnant l’accès aux locataires contractuellement tenues.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1724 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Loi n° 67-561 du 12 juillet 1967