Location touristique illicite : amende civile de 10 000 euros après cessation et retour à l’habitation

La location répétée d’un local meublé d’habitation à une clientèle de passage constitue un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la location en meublé de tourisme relève expressément de cette qualification.

La juridiction retient l’application de la loi nouvelle aux locations poursuivies après le 21 novembre 2024, même lorsque l’activité a commencé antérieurement. L’amende maximale de 100 000 euros prévue par l’article L. 651-2 ne concerne toutefois que la période postérieure à l’entrée en vigueur de la loi ; la période antérieure demeure soumise au plafond de 50 000 euros.

L’usage d’habitation peut être établi par tout moyen. La juridiction retient un faisceau d’indices composé d’un acte notarié, de relevés administratifs faisant apparaître l’affectation du local et de données relatives à son occupation. L’absence de fiche fiscale H2 n’exclut donc pas la preuve de cet usage.

Le montant de l’amende est individualisé au regard de la durée et de l’intensité des locations, des revenus procurés, du retour à l’habitation, de la coopération du propriétaire, de sa bonne foi et de sa situation personnelle et financière. L’amende est fixée à 10 000 euros, avec condamnation aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 481-1, 6°, du même code.

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La juridiction a retenu que le studio constituait un logement soumis à autorisation préalable de changement d’usage et que les locations touristiques s’étaient poursuivies malgré l’entrée en vigueur de la nouvelle loi. L’absence d’autorisation et l’usage d’habitation étant établis, une amende civile de 10 000 euros a été prononcée. La propriétaire a également été condamnée aux dépens et à 2 000 euros de frais irrépétibles.

La propriétaire d’un studio situé dans un immeuble parisien l’a proposé à la location meublée de courte durée par l’intermédiaire d’un compte Airbnb. Le bien, déclaré comme résidence non principale, a fait l’objet de nombreuses réservations et commentaires entre 2023 et 2025.

La Ville de Paris a fait constater que l’annonce demeurait active après le 21 novembre 2024, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039. Elle a soutenu que le local constituait un logement soumis à autorisation préalable de changement d’usage.

La propriétaire a contesté la preuve de l’usage d’habitation et invoqué sa coopération ainsi que la cessation de l’activité le 19 décembre 2025. Elle a ensuite conclu un bail d’habitation prenant effet le 1er janvier 2026.

La juridiction retient l’existence d’un usage d’habitation, l’absence d’autorisation et la poursuite des locations touristiques. Elle prononce une amende civile de 10 000 euros, ainsi que les dépens et une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir l’usage d’habitation du local par tout moyen de preuve
• Constater une location en meublé de tourisme à une clientèle de passage
• Caractériser l’absence d’autorisation préalable de changement d’usage
• Établir la poursuite des locations après le 21 novembre 2024
• Individualiser l’amende selon la durée, les revenus et la situation personnelle
• Prendre en compte la cessation et le retour à l’usage d’habitation

• Acte notarié décrivant le studio et son occupation antérieure
• Relevé GEST ODL mentionnant un occupant à partir de 2022
• Relevé OFEA indiquant l’affectation habitation du local
• Constat d’agent assermenté relatif à l’annonce Airbnb
• Commentaires et calendrier démontrant la poursuite des locations touristiques
• Décomptes Airbnb établissant le nombre annuel de nuitées

La propriétaire est condamnée à une amende civile de 10 000 euros, aux dépens et au paiement de 2 000 euros à la Ville de Paris au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Ville de Paris reçoit intégralement le produit de l’amende, tandis que le retour du local à l’habitation a contribué à limiter la sanction.

• Exclusion de l’amende maximale de 100 000 euros
• Condamnation de la propriétaire aux dépens
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Versement intégral de l’amende à la Ville de Paris
• Prise en compte favorable du bail d’habitation conclu en 2026

À faire

• Vérifier l’usage historique du local sur les trente dernières années
• Réunir les actes, relevés administratifs et justificatifs d’occupation
• Contrôler l’existence d’une autorisation préalable de changement d’usage
• Documenter les dates et volumes de locations touristiques
• Établir la cessation et le retour effectif à l’habitation

À éviter

• Louer un logement sans vérifier les règles municipales applicables
• Maintenir une annonce touristique après cessation déclarée
• Confondre déclaration d’enregistrement et autorisation de changement d’usage
• Négliger la conservation des échanges avec les services municipaux
• Omettre d’évaluer l’amende selon la période concernée

La preuve de l’usage d’habitation par tout moyen

La juridiction applique l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui permet d’établir l’usage d’habitation par tout moyen lorsqu’il a existé au cours des trente années précédant la contestation. Un acte notarié, des relevés administratifs d’affectation et des données d’occupation constituent ensemble un faisceau d’indices concordants. L’absence de fiche H2 ne suffit donc pas à écarter la preuve.

La qualification du meublé de tourisme comme changement d’usage

Selon l’article L. 631-7, la location d’un local meublé d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage. La juridiction retient la location répétée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, et constate que l’activité s’est poursuivie après le 21 novembre 2024.

L’application temporelle et le montant de l’amende civile

Les faits poursuivis après l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 relèvent du plafond de 100 000 euros prévu par l’article L. 651-2. Le plafond antérieur de 50 000 euros demeure applicable à la période précédente. Le montant concret est fixé à 10 000 euros en tenant compte notamment de la durée des locations, des revenus, de la cessation de l’activité, du retour à l’habitation, de la coopération et de la situation personnelle.

Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 324-1-1 du code du tourisme, Article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 232 du code général des impôts, Article 446-1 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 481-1, 6° du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989