Démolition judiciaire d’un immeuble menaçant ruine : danger imminent et absence de solution alternative démontrée

L’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation permet, en cas de danger imminent, manifeste ou constaté par expertise, d’ordonner les mesures indispensables. Lorsque aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, la démolition complète peut être autorisée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

La cour rappelle que le juge judiciaire saisi de la démolition n’a pas compétence pour apprécier la validité de l’arrêté administratif de mise en sécurité ni l’expertise préalable, cette contestation relevant de la juridiction administrative. L’article L. 511-9 encadre précisément l’expertise préalable destinée à constater l’état du bâtiment et à proposer les mesures propres à faire cesser le danger.

La démolition a été confirmée dès lors que le rapport d’expertise concluait clairement à un danger imminent d’effondrement menaçant les occupants, les immeubles mitoyens et les usagers de la voie publique. Les mesures invoquées par le propriétaire, notamment le retrait de poutres, la clôture du site et un engagement de mise hors d’eau et hors d’air, ne démontraient pas que la solidité de l’immeuble était garantie. Le projet d’activité économique était sans incidence sur l’existence du danger. L’absence de solution économique alternative établie a également conforté le caractère nécessaire de la démolition.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées et le propriétaire a été condamné aux dépens d’appel.

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Après une expertise concluant à un danger imminent d’effondrement, le tribunal avait autorisé la démolition d’un immeuble aux frais du propriétaire. La cour confirme cette décision : le rapport établissait les risques pour les occupants, les voisins et les usagers de la voie publique, tandis qu’aucune mesure alternative suffisante ni solution économique démontrée ne permettait de les écarter.

La SCI Alex Hills était propriétaire d’un immeuble situé à Châtillon-sur-Seine. Après une expertise concluant à un danger imminent d’effondrement, la Communauté de communes du pays châtillais a pris un arrêté de mise en sécurité puis a saisi le président du tribunal judiciaire afin d’obtenir l’autorisation de démolir le bâtiment aux frais du propriétaire.

Le tribunal a autorisé la démolition, avec le concours éventuel de la force publique. Le propriétaire a fait appel en invoquant le caractère insuffisant de l’expertise, le retrait de poutres, la clôture des lieux, un engagement de mise hors d’eau et hors d’air ainsi qu’un projet d’épicerie solidaire.

La cour a confirmé la décision. Elle a relevé que le rapport d’expertise établissait un danger imminent pour les occupants, les immeubles voisins et les usagers de la voie publique, et qu’aucune mesure alternative suffisante ni solution économique démontrée ne permettait d’écarter le risque.

• Existence d’un danger imminent d’effondrement établi par expertise.
• Menace identifiée pour les occupants, les bâtiments mitoyens et la voie publique.
• Insuffisance démontrée des mesures conservatoires mises en œuvre.
• Absence de garantie suffisante quant à la solidité du bâtiment.
• Absence de solution économique alternative effectivement démontrée.
• Nécessité de la démolition pour mettre fin au danger.

• Rapport d’expertise établi le 17 septembre 2025.
• Constat technique d’un danger imminent d’effondrement.
• Attestation relative au démontage de poutres.
• Clôture empêchant l’accès aux lieux.
• Absence d’élément technique contredisant l’analyse de l’expert.

Le propriétaire supporte la confirmation de la démolition et les dépens d’appel. La collectivité peut poursuivre l’exécution de la mesure autorisée, tandis que les arguments tirés du projet immobilier ou de mesures conservatoires insuffisantes ne permettent pas d’écarter le danger.

• Maintien de l’autorisation judiciaire de démolir
• Imputation des frais de démolition au propriétaire
• Condamnation du propriétaire aux dépens d’appel
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700
• Possibilité de recourir à la force publique

À faire

• Faire établir une expertise technique contradictoire
• Documenter précisément chaque mesure conservatoire
• Démontrer la solidité résiduelle du bâtiment
• Produire une alternative concrète à la démolition
• Identifier la juridiction compétente pour contester l’arrêté

À éviter

• Contester l’expertise devant le juge judiciaire
• Se limiter à une simple promesse de travaux
• Invoquer un projet économique sans preuve technique
• Négliger le risque pour les tiers et occupants
• Omettre les conséquences financières de la démolition

L’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation

La démolition complète peut être autorisée lorsque le danger est imminent et qu’aucune autre mesure ne permet de l’écarter. La cour a retenu que le rapport d’expertise établissait un risque d’effondrement et que les mesures invoquées ne garantissaient pas la solidité du bâtiment.

L’office du juge judiciaire face à un arrêté de mise en sécurité

Le juge judiciaire saisi de l’autorisation de démolition ne contrôle pas la validité de l’arrêté administratif ni l’expertise préalable. La cour a renvoyé cette contestation à la juridiction administrative, seule compétente pour en apprécier la légalité.

L’expertise préalable du danger imminent

Selon l’article L. 511-9 du Code de la construction et de l’habitation, l’expert examine les bâtiments, constate leur état et propose les mesures propres à faire cesser le danger. Le rapport du 17 septembre 2025 concluait à une menace immédiate pour les occupants, les bâtiments mitoyens et la voie publique.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article L. 511-9 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, Article 700 du Code de procédure civile