Indivision : refus de vente unilatérale faute d’urgence et fixation d’une indemnité d’occupation à 1 400 euros

L’article 815-6 du Code civil subordonne l’autorisation donnée à un indivisaire de vendre seul le bien indivis à l’existence d’une mesure urgente requise par l’intérêt commun. Le paiement unilatéral des charges du bien ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une mise en péril de cet intérêt. La demande de vente a donc été rejetée.

En application de l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui jouit privativement du bien doit une indemnité à l’indivision. Celle-ci a été fixée à 1 400 euros par mois, correspondant à 80 % de la valeur locative estimée à 1 750 euros, jusqu’à la libération des lieux ou la cessation de l’indivision.

Les articles 815-9, 815-10 et 815-11 du Code civil permettent la répartition des bénéfices annuels après déduction des charges de l’indivision. Les dépenses de conservation, immédiatement opposables aux coïndivisaires au titre des articles 815-2 et 815-13, comprennent le remboursement de l’emprunt ayant financé l’acquisition. Les charges de 2025 excédant largement les indemnités d’occupation, aucun bénéfice n’était distribuable. La demande provisionnelle a été rejetée. L’indivisaire débiteur a été condamné au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

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Un indivisaire non occupant sollicite l’autorisation de vendre seul les biens indivis, une indemnité d’occupation et une provision correspondant à sa quote-part des bénéfices. La juridiction refuse la vente faute d’urgence, fixe l’indemnité d’occupation à 1 400 euros par mois et rejette la demande de répartition des bénéfices, les charges de conservation excédant les revenus. Elle accorde 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Deux personnes sont propriétaires indivis d’un appartement et d’un box, à hauteur respective de 80 % et 20 %. L’un des indivisaires soutient assumer seul les charges depuis septembre 2025, tandis que l’autre occupe exclusivement les biens depuis le 30 septembre 2025.

L’indivisaire non occupant demande l’autorisation de vendre seul les biens, la fixation d’une indemnité d’occupation et le versement d’une provision correspondant à sa quote-part des bénéfices. Le défendeur, assigné selon procès-verbal de remise à étude, ne constitue pas avocat.

La juridiction refuse l’autorisation de vente, faute d’urgence mettant en péril l’intérêt commun. Elle fixe l’indemnité d’occupation à 1 400 euros par mois. Elle rejette la demande de répartition des bénéfices, les charges de conservation de 2025 excédant les revenus d’occupation, et accorde 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Mesure urgente requise par l’intérêt commun
• Circonstances mettant en péril l’intérêt commun
• Jouissance privative du bien indivis
• Évaluation de la valeur locative des biens
• Application d’un abattement lié au caractère précaire de l’occupation
• Déduction des dépenses de conservation
• Existence d’un bénéfice annuel distribuable

• Constat d’une occupation exclusive depuis le 30 septembre 2025
• Surface de 77,51 m² et présence d’un box
• Évaluation judiciaire de la valeur locative à 1 750 euros
• Allégation du paiement des mensualités d’emprunt
• Calcul des charges annuelles de conservation à 46 800 euros

L’indivisaire occupant doit verser à l’indivision 1 400 euros par mois jusqu’à la libération des lieux ou la cessation de l’indivision. L’indivisaire demandeur obtient cette indemnité et 3 000 euros au titre de l’article 700, mais ne peut imposer la vente ni obtenir de provision sur les bénéfices.

• Indemnité d’occupation due par l’indivisaire occupant
• Absence de répartition des bénéfices pour 2025
• Rejet de l’autorisation de vente unilatérale
• Déduction des mensualités d’emprunt comme charges de conservation
• Condamnation aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir la jouissance privative du bien indivis
• Documenter la valeur locative des biens
• Calculer l’indemnité selon la période d’occupation
• Produire les justificatifs des charges de conservation
• Comparer annuellement revenus et charges indivis

À éviter

• Demander une vente unilatérale sans démontrer l’urgence
• Confondre charges assumées et bénéfice distribuable
• Omettre la déduction du remboursement d’emprunt
• Réclamer une provision avant l’arrêté annuel des comptes
• Négliger les conséquences de l’occupation privative

L’autorisation de vente prévue par l’article 815-6 du Code civil

L’autorisation de vendre seul un bien indivis suppose une mesure urgente requise par l’intérêt commun. La prise en charge unilatérale des frais du bien ne caractérise pas, à elle seule, une mise en péril de cet intérêt. En l’absence d’autre circonstance établissant cette urgence, la demande d’autorisation est rejetée.

L’indemnité d’occupation de l’article 815-9 du Code civil

L’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis doit une indemnité à l’indivision. La valeur locative globale ayant été estimée à 1 750 euros par mois, l’indemnité est fixée à 80 %, soit 1 400 euros mensuels, en raison du caractère précaire de l’occupation, jusqu’à la libération des lieux ou la cessation de l’indivision.

La répartition des bénéfices après déduction des charges

Les articles 815-9, 815-10 et 815-11 du Code civil permettent une répartition des bénéfices annuels à proportion des droits indivis. Les dépenses de conservation, notamment le paiement de l’emprunt d’acquisition, sont déductibles au titre des articles 815-2 et 815-13. Pour 2025, ces charges excèdent les indemnités d’occupation : aucun bénéfice n’est donc distribuable.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 815-6 du Code civil, Article 815-9 du Code civil, Article 815-10 du Code civil, Article 815-11 du Code civil, Article 815-2 du Code civil, Article 815-13 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile