MINUTE N° 26/415

Copie conforme à :

– Me Guillaume HARTER

– Me Noémie BRUNNER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 Octobre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 26/01126

N° Portalis DBVW-V-B7K-IXZZ

Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 10 novembre 2025 par la cour d’appel de Colmar.

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE ’[Adresse 1]’ représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

S.C.I. SO-FRA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

S.E.L.À.R.L. MJ AIR ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.À.R.L. [V] [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Non représentée, assignée à personne morale par actes de commissaire de justice des 05 mai2025 et 01 juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 août 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

– réputé contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

La société civile immobilière So-Fra est propriétaire de parcelles cadastrées Section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] (anciennement 143/28) et [Cadastre 3], sises [Adresse 5] à [Localité 2].

La parcelle voisine référencée Section 8 n° [Cadastre 4] située à l’angle [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2] appartient à la copropriété [Adresse 7], représentée par son syndic la Sas Foncia.

Une servitude de passage a été accordée au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sur le fonds appartenant à la Sci So-Fra, ainsi qu’une servitude de stationnement. La Sci So-Fra est également propriétaire d’un des lots de la [Adresse 7], soit un local commercial dans lequel était exploitée une activité de restauration par la Sarl [V] d'[Adresse 9].

Se plaignant de l’encombrement de l’assiette de la servitude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a assigné la Sci So-Fra et la Sarl [V] d'[Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 29 juin 2022, la Sci So-Fra et la Sarl [V] d'[Adresse 9] ont été condamnées in solidum à laisser libre exercice des servitude de passage et de stationnement au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée passée le délai d’un mois à compter du jour du jugement et ont été condamnées in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée à la Sci So-Fra et à la Sarl [V] d'[Adresse 9] par acte de commission de justice des 7 et 19 juillet 2022.

Par actes des 14 et 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a assigné la Sci So-Fra et la Sarl [V] d’Ittenheim devant le juge de l’exécution délégué du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de liquidation de l’astreinte.

Par jugement du 19 juin 2023, la Sarl [V] d’Ittenheim a été placé en liquidation judiciaire et par acte du 29 février 2024, la Sci So-Fra a appelé en intervention forcée la Selarl MJ Air Mandataires, en sa qualité de liquidateur de la Sarl.

Dans le dernier état de la procédure, le syndicat des copropriétaires a sollicité la liquidation de l’astreinte provisoire pour la somme de 170 000 € et a demandé condamnation solidaire ou in solidum des défenderesses à lui payer cette somme, outre la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, y compris les frais relatifs au constat d’huissier.

La Sci So-Fra a conclu au rejet de la demande et à la suppression de l’astreinte prononcée à son encontre, subsidiairement à la réduction de l’astreinte liquidée à la somme de 2 000 € et a sollicité en tout état de cause condamnation de la société [V] d’Ittenheim à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Elle a sollicité condamnation du demandeur et de la Sarl aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl [V] [Adresse 10] a déclaré s’en remettre à sagesse, son liquidateur précisant que le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance à hauteur de 409 000 €.

Par jugement du 4 mars 2025, le juge de l’exécution délégué du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

– débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes,

– condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, à payer à la Sci So-Fra une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, aux dépens,

– rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que les constats d’huissier versés aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’identifier clairement l’assiette des servitudes et donc de savoir si les défenderesses ont encore entreposé des encombrants ou autres sur l’assiette de ces servitudes ; que la demande tendant à la suppression de l’astreinte n’est pas fondée en ce qu’il n’est pas démontré que les installations et encombrants éventuels relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de sorte que l’existence d’une cause étrangère n’est pas démontrée.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic la Sas Foncia, a interjeté appel de cette décision le 20 mars 2025.

Par ordonnance du 23 avril 2025, l’affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par arrêt du 10 novembre 2025, le retrait de l’affaire du rôle des procédures en cours a été ordonné.

La procédure a été reprise par acte du 19 mars 2026, aux termes duquel le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] conclut ainsi qu’il suit :

Vu les articles L 131-3, L 131-4 et L 213-6 du code de procédure civile exécution,

– donner acte au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa reprise d’instance,

– débouter la Sci So-Fra de son appel incident,

– débouter la Sci So-Fra de ses demandes tendant à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires,

– débouter plus largement la Sci So-Fra de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

– trancher la difficulté relative au titre exécutoire,

– juger que l’assiette de la servitude de stationnement doit être fixée dans une bande de six mètres prise à partir de l’arête du mur et à droite de l’entrée du parking et du haut des marches descendant en direction de la copropriété,

– subsidiairement, juger que l’assiette de la servitude est fixée telle qu’établi par le cabinet [P] [I], géomètre-expert, dans son plan d’état des lieux,

En conséquence,

– infirmer la décision en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– constater l’existence d’aménagements, plantations et mobilier sur l’assiette de la servitude,

– constater l’impossibilité d’exercer la servitude de passage et de stationnement,

– liquider l’astreinte provisoire prononcée le 29 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg à l’encontre de la Sci So-Fra et de la Sarl [V] d’Ittenheim à la somme de 15 000 €, subsidiairement de 26 000 €, outre 1 000 € concernant la servitude de passage,

– condamner la Sci So-Fra à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et [Adresse 5] à 67117 Ittenheim, représenté par son syndic le cabinet Foncia Alsace, la somme de 15 000 €, subsidiairement 26 000 € correspondant au montant de l’astreinte telle que liquidée pour le non-respect de la servitude de stationnement, outre 1 000 € correspondant au montant de l’astreinte pour le non-respect de la servitude de passage,

– ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Livre Foncier,

– ordonner une astreinte définitive de 1 000 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour une durée qu’il appartiendra à la cour de fixer, en cas de nouvelle inexécution de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 29 juin 2022,

En tout état de cause,

– condamner la Sci So-Fra à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet Foncia Alsace, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel ainsi que de première instance.

Il indique que le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur la difficulté relative au titre exécutoire, conformément aux dispositions de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire ; que les demandes tendant à voir fixer l’assiette de la servitude et à voir prononcer une astreinte définitive sont recevables en appel, en ce que la demande relative à la fixation de l’assiette ne peut qu’être regardée comme l’accessoire ou le complément nécessaire de la demande de liquidation de l’astreinte provisoire ; que la demande relative à l’astreinte définitive tend aux mêmes fins que l’astreinte provisoire.

Sur le fond, il fait valoir que la société [V] d'[Localité 1], aujourd’hui en liquidation judiciaire, avait largement compromis l’assiette de la servitude de passage et de la servitude de stationnement par l’installation de divers équipements et mobiliers ; que les copropriétaires et occupants de la résidence [Adresse 1] ont pris l’habitude de stationner également leurs véhicules sur la parcelle n° [Cadastre 5], anciennement [Cadastre 6] ; que la Sci So-Fra n’a pas exécuté le jugement définitif rendu le 29 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg et qu’il demeure, sur l’assiette des servitudes, des obstacles justifiant la liquidation de l’astreinte ; qu’afin de répondre à la difficulté soulevée par le premier juge, relative à l’assiette des servitudes, il a fait procéder à un relevé des lieux et à un constat, dont il résulte que la limite séparative de propriété est située depuis l’origine au niveau du mur du bâtiment de la copropriété [Adresse 1] ; que l’immense majorité de la bande des six mètres prise à partir de cette limite est inutilisable du fait du dénivellement du terrain et de la présence d’aménagements qui résultent de la situation originaire des lieux et encombrants dont est responsable de la Sci So-Fra ; que le stationnement sur la surface restante de cette bande de six mètres est impossible pour un automobiliste ; que la seule solution pour que la servitude de stationnement puisse être exercée consiste à considérer qu’elle doit s’exercer non pas dans une bande de six mètres prise à partir de la limite séparative entre les deux parcelles, mais dans une bande de même largeur prise à partir de l’arête du muret à droite de l’entrée du parking et du haut des marches descendant en direction de la copropriété.

Il estime que le rapport du cabinet de géomètre expert [T] peut fonder la décision dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et que l’intimée a été en mesure d’en discuter le contenu ; qu’il est corroboré par les constats de commissaires de justice et des photographies ; que l’intimée ne peut opposer les plans du cadastre qui ne seraient pas conforme, dès lors que le cadastre ne vaut pas titre de propriété ; que dans ses conclusions du 21 août 2025, la Sci So-Fra désigne l’assiette de la servitude, dont la cour devra prendre acte, et qui correspond à l’assiette que lui-même propose de retenir pour trancher la difficulté ; que dans cette bande de six mètres à compter de l’arête du mur à droite de l’entrée du parking, des obstacles persistent, empêchant l’exercice de la servitude de stationnement et notamment un lampadaire, une bordure de trottoir, un portail en bois, un bac à fleurs et des mains courantes ; que subsidiairement, si la cour venait à considérer que la servitude doit effectivement s’exercer à compter de la limite séparative de propriété, il devra être constaté un nombre très important d’obstacles à son exercice.

Il soutient que la servitude de passage est également entravée en ce qu’un mur y fait obstacle ; que le non-respect du jugement du 29 juin 2022 justifie la liquidation de l’astreinte en raison de six infractions au libre exercice de la servitude, auxquelles s’ajoutent neuf infractions complémentaires constatées par commissaires de justice dans un procès-verbal du 25 août 2022.

Dans l’hypothèse où il serait considéré que l’emprise de la servitude doit être maintenue dans une bande de six mètres à compter de la limite séparative de propriété, il fait valoir qu’aux quinze infractions précédemment énumérées, s’ajoutent onze infractions complémentaires, justifiant la liquidation de l’astreinte à la somme de 26 000 € ; que le mur en fond de parcelle empêchant l’exercice de la servitude de passage constitue une autre infraction au jugement du 29 juin 2022 et que l’astreinte doit être liquidée à hauteur de 1 000 € à ce titre.

Il sollicite le prononcé d’une astreinte définitive, compte tenu du refus persistant d’exécution manifesté par la Sci So-Fra.

Il conteste la demande de suppression de l’astreinte formée par celle-ci dans le cadre de son appel incident, en ce que chaque bien meuble ou immeuble présent sur la propriété de cette société est réputé lui appartenir et qu’il incombe à l’intimée de démontrer que ce ne serait pas le cas où à défaut de les débarrasser.

Par écritures notifiées le 31 octobre 2025, la Sci So-Fra a conclu ainsi qu’il suit :

À titre liminaire, sur demande nouvelle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7],

– déclarer irrecevables comme nouvelles les prétentions suivantes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pour la première fois devant la cour d’appel :

– juger que l’assiette de la servitude de stationnement doit être fixée dans une bande de six mètres prise à partir de l’arête du mur et à droite de l’entrée du parking et du haut des marches descendant en direction de la copropriété,

– subsidiairement, juger que l’assiette de la servitude est fixée telle qu’établi par le cabinet [P] [I], géomètre-expert, dans son plan d’état des lieux,

– ordonner une astreinte définitive de 1 000 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour une durée qu’il appartiendra à la cour de fixer, en cas de nouvelle inexécution de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 29 juin 2022,

– subsidiairement, les déclarer mal fondées,

– les rejeter,

À titre principal, sur appel incident de la Sci So-Fra,

– déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sci So-Fra de sa demande de suppression de l’astreinte,

Statuant à nouveau dans cette limite,

– ordonner la suppression de l’astreinte,

– déclarer la demande tendant à la liquidation de l’astreinte sans objet et confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

À titre subsidiaire, sur l’appel principal du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7],

– déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] mal fondé,

– le rejeter,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de toute demande formée à ce titre,

– confirmer le jugement entrepris,

Subsidiairement,

– ordonner la suppression et, à défaut, la réduction de l’astreinte à liquider à la somme d’un euro symbolique,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 1] de ses demandes pour le surplus,

Si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre de la Sci So-Fra,

– condamner la société l'[V] d'[Adresse 9] d’avoir à garantir la Sci So-Fra de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et la société l'[V] d'[Adresse 9] à payer à la Sci So-Fra à la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et la société l'[V] d'[Adresse 9] aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle fait valoir qu’aucune place de stationnement n’a été aménagée par le syndicat des copropriétaires depuis la date de constitution de la servitude de stationnement ; que les divers objets sur l’assiette de la servitude, l’empêchant d’accéder au « parking » étaient constitués de biens meubles entreposés par la société l'[V] d'[Localité 1] ; que cette dernière n’a pas réagi à la demande qu’elle lui a faite de libérer l’assiette de la servitude ; que les objets entreposés ont été retirés par la société [V] d'[Localité 1] dans le cours de la procédure judiciaire et que l’assiette de la servitude est parfaitement libre.

Elle soutient que la demande relative à la fixation de l’assiette de la servitude de passage est une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code civil et est irrecevable en appel ; qu’il n’appartient en tout état de cause pas au juge de l’exécution d’ordonner la fixation ou la modification de l’assiette d’une servitude ; que l’interprétation du titre exécutoire n’est pas assimilée à l’interprétation de l’acte constitutif d’une servitude ; que l’abrogation partielle de l’article L 213-6 alinéa premier du code de l’organisation judiciaire est limitée à l’absence de recours en contestation de la mise à prix en matière de saisie de droits incorporels et leur vente forcée, de sorte que la limitation des pouvoirs du juge de l’exécution quant à l’examen des difficultés relatives au titre exécutoire est toujours en vigueur ; que la demande de fixation d’une astreinte définitive est également nouvelle et irrecevable en appel, en ce qu’elle ne constitue pas un complément nécessaire à la demande de liquidation de l’astreinte et n’en découle pas.

À supposer recevable la demande en fixation ou modification d’assiette de la servitude, elle fait valoir qu’elle excède la compétence du juge de l’exécution, en ce que le titre exécutoire soumis à l’interprétation du juge de l’exécution est la décision du tribunal judiciaire de Strasbourg et non pas un acte constitutif de servitude de passage ; que l’assiette de la servitude ne peut être modifiée judiciairement, puisqu’elle résulte de la convention des parties.

Concernant la liquidation de l’astreinte, elle réitère qu’aucun parking n’a été aménagé sur la bande de six mètres depuis la date de la constitution de la servitude, ainsi que l’admet le syndicat des copropriétaires qui indique que l’exercice de la servitude de stationnement sur toute la bande de six mètres est impossible et qu’elle l’a toujours été ; qu’il est spécieux de la part du syndicat des copropriétaires de solliciter la liquidation de l’astreinte au titre d’une servitude qui n’a jamais été exercée et qui est éteinte par non-usage ; que la condamnation prononcée par jugement du 29 juin 2022 du tribunal judiciaire de Strasbourg a été ordonnée au titre des aménagements pratiqués par le restaurant, qui ont été enlevés ; qu’elle-même ne peut pas être tenue responsable d’autres objets, équipements et aménagements qui sont la propriété du syndicat des copropriétaires ; qu’il ne reste qu’une seule construction en bois qui appartient au syndicat des copropriétaires ; que les autres objets visés dans des constats d’huissier ne se situent pas sur l’assiette de la servitude de passage et de stationnement ; que notamment l’espace vert et des bacs à fleurs sont situés sur la parcelle [Cadastre 7] du syndicat des copropriétaires ; que l’appelant ne justifie pas de la localisation précise du muret bétonné, qui n’empêche en tout état de cause pas l’accès à la servitude de passage et de stationnement ; que l’arbre situé sur sa parcelle était présent depuis les années 1950- 1965.

Elle rappelle que le visuel établi par géomètre-expert et dénommé « état des lieux » a été établi de façon non contradictoire, n’est pas corroboré par les constats de commissaires de justice ou les photographies qui ne permettent pas de déterminer l’assiette de la servitude et ne présentent pas de valeur probante suffisante ; qu’il est d’ailleurs manifestement erroné en ce qu’il positionne l’immeuble du syndicat des copropriétaires sur la limite séparative alors qu’il se trouve en retrait ; qu’il ne permet en tout état de cause pas de visualiser des objets ou encombrants entreposés par l’ancien propriétaire du restaurant.

Elle sollicite la suppression de l’astreinte, au motif que l’intégralité des aménagements et constructions visibles sur les photographies annexées aux pièces produites ne concernent pas l’assiette des servitudes et ne lui appartiennent en tout état de cause pas, s’agissant d’aménagement et construction de la copropriété ; qu’elle justifie ainsi d’une cause étrangère au sens de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution ; que le premier juge a opéré un renversement de la charge de la preuve en ce qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer que les divers objets qu’il désigne lui appartiennent ou à sa locataire la société [V] d'[Localité 1].

Concernant la liquidation de l’astreinte, elle relève que la juridiction de fond a prononcé une astreinte par infraction constatée et non par jour de retard ou par objet constaté ; que le syndicat des copropriétaires versant aux débats un constat d’huissier daté de l’année 2025, l’infraction visée par l’astreinte a été constatée à une reprise, ce qui conduirait à liquider l’astreinte à un montant n’excédant pas 1 000 €.

La Selarl MJ Air Mandataires, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl [V] d'[Adresse 9], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte du 5 mai 2025 et du 1er juillet 2025 à personne morale, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

La cour ne dispose pas en l’état d’éléments d’information suffisants pour statuer, de sorte qu’il convient d’ordonner une vue des lieux en présence des parties.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt avant dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats,

ORDONNE une vue des lieux, en présence des parties et de leurs conseils,

FIXE terme pour y procéder au jeudi 26 novembre 2026 à 14h30 ,

RESERVE les dépens.

Le greffier La présidente