RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
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JUGEMENT DU 07 Octobre 2026

N° RG 23/00697 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C5OA

DEMANDEUR

S.A.S. ODALYS RESIDENCES, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 487 696 080
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

S.A.R.L. MANOMA, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 452 119 340
[Adresse 4]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 juin 2004, la SARL MANOMA, en qualité de propriétaire, a donné à bail commercial les lots n° 144 et 109 dépendant de la résidence de tourisme dénommée [Adresse 5][Adresse 6]» à [Localité 5] ([Localité 6]) à la ODALYS SA pour une prise d’effet au 1er janvier 2005 se terminant le 31 décembre 2013.

A la suite de plusieurs opérations de fusion-absorption, la résidence de tourisme dénommée «[Adresse 6]» est devenue un établissement secondaire de la SAS ODALYS RESIDENCES.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2014.

Par acte d’huissier du 29 juin 2021, la SARL MANOMA a donné congé à la SAS ODALYS RESIDENCES pour le 31 décembre 2021 sans offre de renouvellement de bail et sans paiement d’une indemnité d’éviction au motif d’arriérés locatifs.

Par acte d’huissier du même jour, la SARL MANOMA a fait signifier à la SAS ODALYS [Adresse 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire à cette même société se fondant sur ces arriérés locatifs.

Par courrier recommandé du 19 juillet 2021, la SAS ODALYS RESIDENCES a contesté le commandement délivré en faisant valoir qu’une partie des charges réclamées avait été réglée et que les franchises de loyer appliquées en raison des deux périodes de confinement de l’année 2020 étaient légalement et contractuellement fondées et justifiées.

Par acte reçu le 30 juillet 2021 par Maître [T] [U], Notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), la SARL MANOMA a vendu à Monsieur [W] [F] [C] et Madame [I] [N] [M] le lot n° 109 susvisé.

Par acte reçu le 13 septembre 2021 par Maître [A] [D], Notaire à [Localité 8] (Pyrénées-Atlantiques), la SARL MANOMA a vendu à Madame [O] [V] le lot n° 144 susvisé.

Par courrier recommandé déposé le 29 décembre 2021, la SAS ODALYS RESIDENCES a réclamé à la SARL MANOMA le montant d’une indemnité d’éviction pour le congé adressé le 29 juin 2021 pour les deux lots.

La SAS ODALYS RESIDENCES a restitué le lot n° 144 appartenant à Madame [O] [V].

Elle a également quitté le lot numéro 109.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la SAS ODALYS RESIDENCES a assigné la SARL MANOLA devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins d’obtenir notamment, sur le fondement des articles 1104, 1223 et 1743 du Code civil et des articles L 145-9 et L 145-17 et suivants du Code de commerce, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2026, la SAS ODALYS RESIDENCES demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1223 et 1743 du Code civil et des articles L 145-9 et L 145-17 et suivants du Code de commerce, de l’article 1743 du Code civil, de :
– juger que l’article 9 du bail commercial liant les parties stipule que le loyer est suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité du preneur, telle que l’entrave à la libre circulation de personnes et des biens, a valablement été appliqué par la SAS ODALYS RESIDENCES,
– juger que le non-paiement des arriérés de loyers afférents (strictement) à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020 et du 31 octobre au 14 décembre 2020 (périodes de confinement ordonnées par le gouvernement et de fermeture de la résidence) ne constitue pas un motif grave et légitime pour délivrer congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction,
– juger que le congé délivré par la SARL MANOMA en date du 29 juin 2021 est irrégulier et injustifié,
– juger que la SARL MANOMA est tenue au paiement d’une indemnité d’éviction,
– débouter la SARL MANOMA de l’ensemble de ses demandes,
En conséquence,
– condamner la SARL MANOMA à lui payer les sommes suivantes :
– 5 955,34 euros au titre de l’indemnité d’éviction du lot n° 144,
– 8 933,01 euros au titre de l’indemnité d’éviction du lot n° 109,
– condamner la SARL MANOMA à payer à la SAS ODALYS RESIDENCES la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et d’image subi,
– débouter la SARL MANOMA de l’intégralité de ses demandes,
– débouter la SARL MANOMA de sa demande de paiement des prétendus arriérés de loyer,
– condamner la SARL MANOMA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
– rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, la SARL MANOMA demande au tribunal de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 juillet 2021,
– condamner la SAS ODALYS RESIDENCES à lui verser la somme de 6 103,34 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années 2019 à 2021,
– débouter la SAS ODALYS RESIDENCES de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la SAS ODALYS RESIDENCES à lui verser la somme de 9 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dont distraction au profit de Maître Elisabeth DE BRISIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions de la SAS ODALYS RESIDENCES qui tendent à voir “juger que l’article 9 du bail commercial liant les parties stipule que le loyer est suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité du preneur, telle que l’entrave à la libre circulation de personnes et des biens, a valablement été appliqué par la SAS ODALYS RESIDENCES” et “juger que le non-paiement des arriérés de loyers afférents (strictement) à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020 et du 31 octobre au 14 décembre 2020 (périodes de confinement ordonnées par le gouvernement et de fermeture de la Résidence) ne constitue pas un motif grave et légitime pour délivrer congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction” ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1134 du Code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 1315 ancien du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS ODALYS RESIDENCES demande au tribunal de juger que le congé délivré par la SARL MANOMA en date du 29 juin 2021 est irrégulier et injustifié, et de juger en conséquence que la SARL MANOMA est tenue à lui verser une indemnité d’éviction.

Au soutien de ses demandes, la SAS ODALYS RESIDENCES affirme que les arriérés locatifs allégués par la SARL MANOMA dans le congé délivré le 29 juin 2021 portent exclusivement sur les périodes durant lesquelles elle a été dans l’impossibilité d’exploiter les lieux en raison des mesures administratives de fermeture de l’établissement en raison de la pandémie de Covid-19, qu’ils correspondent à des franchises de loyers appliquées au prorata temporis sur les périodes du 14 mars au 1er juin 2020 et du 31 octobre au 14 décembre 2020 et qu’elle peut se prévaloir de l’article 9 du contrat de bail prévoyant une suspension des loyers en cas de force majeure telle que prévue et définie contractuellement par les parties.

La SARL MANOMA demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 juillet 2021, de condamner la SAS ODALYS RESIDENCES à lui verser la somme de 6 103,34 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années 2019 à 2021 et de la débouter de sa demande de versement d’une indemnité d’éviction.

Au soutien de ses demandes, la SARL MANOMA indique que l’arriéré au 24 juin 2021 porte pour partie sur des loyers antérieurs à la période de la pandémie de Covid-19 et que la SAS ODALYS RESIDENCES ne peut pas se prévaloir de la force majeure.

Par acte du 29 juin 2004, la SARL MANOMA, en qualité de propriétaire, a donné à bail commercial les lots n° 144 et 109 dépendant de la résidence de tourisme dénommée «[Adresse 6]» à [Localité 5] à la ODALYS SA, aujourd’hui la SAS ODALYS [Adresse 7] à la suite d’opérations de fusion-absorption.

Le bail commercial contenait une clause résolutoire (article 10) libellée comme suit :

“Il est expressément convenu qu’en cas de non exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements et, notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, ou de non respect des obligations figurant sous l’article 3 “DESTINATION”, le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice”.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2014.

Par acte d’huissier du 29 juin 2021, la SARL MANOMA a fait signifier à la SAS ODALYS RESIDENCES un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée au motif de l’existence d’une dette locative au 24 juin 2021 de 3 626,35 euros.

Le décompte annexé au commandement de payer et le décompte actualisé versés au débat (pièces n° 4 et 10 du dossier du conseil de la SARL MANOMA) mentionnent notamment un cumul d’impayés de 4 106,28 euros au 31 décembre 2019, le paiement de la somme de 7 202,48 euros au quatrième trimestre de l’année 2020 ramenant le cumul d’impayés à la somme de 2 761,75 euros et l’application de franchises par la SAS ODALYS RESIDENCES en raison de la fermeture de l’établissement imposée par l’administration au cours de la période de pandémie de Covid-19 à hauteur de la somme globale de 2 418,56 euros.

Selon ces décomptes, la somme réclamée par SARL MANOMA lors de la délivrance du commandement de payer du 24 juin 2021, d’un montant de 3 626,35 euros, comprenait des impayés de loyers de 2 418,56 euros au titre de la période de pandémie de Covid-19 mais également, contrairement aux assertions de la SAS ODALYS RESIDENCES, des impayés de loyers antérieurs à celle-ci pour le reste.

Si la SAS ODALYS RESIDENCES conteste cette part d’arriéré de loyers au 24 juin 2021 portant sur des loyers antérieurs à l’année 2020, elle ne verse au débat aucun élément susceptible d’en justifier le paiement.

Il en résulte que la clause résolutoire, dont les termes sont repris dans le commandement de payer délivré à la SAS ODALYS RESIDENCES, était acquise au 30 juillet 2021.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 juillet 2021.

Sur l’indemnité d’éviction

En vertu de l’article L. 145-17 I du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, entre autre s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Par acte d’huissier du 29 juin 2021, la SARL MANOMA a donné congé à la SAS ODALYS RESIDENCES pour le 31 décembre 2021 sans offre de renouvellement de bail et sans paiement d’une indemnité d’éviction au motif d’arriérés locatifs.

Il s’avère que l’absence de paiement de loyers antérieurs à la période de pandémie de Covid-19 a perduré en dépit du commandement de payer délivré le 29 juin 2021, ce qui a entraîné l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

La SARL MANOMA justifie ainsi d’un motif grave et légitime privant la SAS ODALYS RESIDENCES de son droit à une indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L. 145-17 I du Code de commerce.

En conséquence, la SAS ODALYS RESIDENCES sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le montant des impayés

La SARL MANOMA demande au tribunal de condamner la SAS ODALYS RESIDENCES à lui verser à la somme de 6 103,34 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années 2019 à 2021.

Il ressort du décompte versé au débat par la SARL MANOMA que la SAS ODALYS RESIDENCES a appliqué des franchises de loyers à hauteur de la somme globale de 2 998,10 euros (349,64 + 1 204,32 + 864,60 + 579,54 = 2 998,10 euros) sur les années 2020 et 2021.

Il n’est pas contesté que ces franchises ont été appliquées par la SAS ODALYS RESIDENCES durant la pandémie de Covid-19 ayant conduit les pouvoirs publics à instaurer un état d’urgence sanitaire et prendre des mesures sanitaires de protection de la population imposant des périodes de confinement du 17 mars au 10 mai 2020 (décret n° 2020-260 du 16 mars 2020, décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, décret n° 2020-423 du 14 avril 2020), du 30 octobre au 14 décembre 2020 (décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020) et du 03 avril au 02 mai 2021 (décret n° 2021-384 du 2 avril 2021), des interdictions pour les établissements recevant du public non indispensables à la vie de la Nation, dont les résidences de tourisme, d’accueillir du public du 21 mai au 2 juin 2020 (décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 modifié par décret n° 2020-604 du 20 mai 2020) et des restrictions à la circulation des personnes du 15 décembre 2020 au 1er avril 2021 (décret n° 2020-1582 du 14 décembre 2020, décret n° 2021-296 du 19 mars 2021, décret n° 2021-308 du 23 mars 2021) et du 2 mai 2021 au 19 juin 2021 (décret n° 2021-384 du 2 avril 2021, décret n° 2021-606 du 18 mai 2021).

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 n’exonérait pas le locataire à bail commercial du paiement des loyers (Cour de cassation, Ch. Civ. 3ème, 15 juin 2023, n° 21-10.119).

Toutefois, si la force majeure n’est pas en elle-même de nature à affecter l’obligation au paiement de sommes d’argent, aucune disposition légale n’interdit aux parties de prévoir dans le contrat les liant un aménagement des effets de la force majeure.

La SAS ODALYS RESIDENCES invoque les stipulations de l’article 9 du bail commercial selon lesquelles “le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité du PRENEUR (tel un tremblement de terre, état de guerre ou siège, entrave à la circulation des personnes et des biens…).

Les mesures sanitaires gouvernementales précitées, imposant un confinement de la population, la fermeture d’établissements recevant du public dont les résidences de tourisme ou des restrictions à la circulation des personnes relèvent d’un cas de force majeure telle que les parties l’ont défini en retenant l’“entrave à la circulation des personnes et des biens”.

En outre, les mesures imposées par l’administration en raison d’une crise sanitaire majeure, mondiale et inédite présentaient bien tous les caractères de la force majeure d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité.

Dès lors, la SAS ODALYS RESIDENCES était bien fondée à se prévaloir des stipulations de l’article 9 du bail commercial pour appliquer des franchises à hauteur de la somme globale de 2 998,10 euros durant l’application de mesures administratives entravant la circulation des personnes prises pour lutter contre la propagation du Covid-19.

Il convient dès lors de réduire le montant des loyers et charges impayés dus par la SAS ODALYS RESIDENCES pour les années 2019 à 2021 à la somme de 3 105,234 euros (6 103,34 – 2 998,10 = 3 105,24 euros).

En conséquence, la SAS ODALYS RESIDENCES sera condamnée à verser à la SARL MANOMA la somme de 3 105,24 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années 2019 à 2021.

Sur la demande formée par la SAS ODALYS RESIDENCES au titre d’un préjudice moral et d’image subi

La SAS ODALYS RESIDENCES demande au tribunal de condamner la SARL MANOMA à lui payer la somme de 5 000 euros au titre d’un préjudice moral et d’image subi.

Au soutien de sa demande, la SAS ODALYS RESIDENCES invoque qu’elle avait indiscutablement un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, que l’acquéreur du lot n° 114 a intenté à son encontre une procédure téméraire, abusive et injustifiée du fait d’une résistance injustifiée de la SARL MANOMA à lui verser une indemnité d’éviction, et que son éviction des deux lots donnés à bail par la SARL MANOMA a impacté l’exploitation de l’ensemble de la résidence par la SAS ODALYS RESIDENCES.

Toutefois, dès lors que la SARL MANOMA était bien fondée à l’encontre de la SAS ODALYS RESIDENCES à appliquer la clause résolutoire et à délivrer un congé sans offre de renouvellement de bail et sans paiement d’une indemnité d’éviction, cette dernière sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ODALYS RESIDENCES, partie succombant à la présente procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En considération de l’équité, la SAS ODALYS RESIDENCES sera condamnée à verser à la SARL MANOMA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il convient de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 juillet 2021,

Déboute la SAS ODALYS RESIDENCES de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction,

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCES à verser à la SARL MANOMA la somme de 3 105,24 euros au titre des loyers et charges impayés pour les années 2019 à 2021,

Déboute la SAS ODALYS RESIDENCES de sa demande formée au titre d’un préjudice moral et d’image,

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCES à verser à la SARL MANOMA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dont distraction au profit de la Maître Elisabeth DE BRISIS, Avocate inscrite au Barreau de Dax, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,