TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Références :

N° RG 26/00247
N° Portalis DBYA-W-B7K-E4A4Y

Service : JCP REFERES inf 10.000€

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 06 Octobre 2026

[J] [Z] [C]

[H] [N] [V]
épouse [C]

c/

[P] [U]

[R] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Z] [C]
né le 28 Avril 1966 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non comparant, représenté par Maître Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [N] [V] épouse [C]
née le 25 Décembre 1966 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non comparante, représentée par Maître Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS :

Madame [P] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Non comparante, représentée par Maître Olivier BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [X] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Non comparant, représenté par Maître Olivier BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Christophe HILLAIRET,

ORDONNANCE :

Par décision réputée contradictoire, et premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 Juillet 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 29 juin 2021 avec prise d’effet au même jour M. [D] [S] a donné à bail à M. [U] [X] et Mme [T] [P] [I] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 500.00 € et 20.00 € de provision sur charges.

Par acte notarié en date 11 octobre 2023, M. [D] [S] a vendu l’usufruit à M. [J] [C] et Mme [H] [V] et la nu-propriété à concurrence d’un tiers à M. [G] [C], M. [F] [C] et Mme [B] [C] avec la jouissance en ce qui concerne la partie libre de toute occupation à compter du même jour par la prise de possession réelle et pour la partie louée par la perception des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V], selon acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025 ont fait signifier à Mme [U] [P] et M. [U] [R] un commandement de payer, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1629.90 € dont en principal la somme de 1392.29 € au titre des arriérés locatifs et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] ont assigné Mme [U] [P] et M. [U] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :
– Condamner solidairement Mme [U] [P] et M. [U] [R] à payer la somme de 1332.30 € selon décompte arrêté au 11 mars 2026 ;
– Prononcer la résiliation du bail d’habitation dont s’agit aux torts exclusifs des locataires ;
– Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [U] [P] et M. [U] [R] des lieux loués sis [Adresse 6] ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;
– Refuser d’accorder tout délai de grâce ;
– Condamner solidairement Mme [U] [P] et M. [U] [R] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) jusqu’à restitution des lieux ;
– Condamner solidairement Mme [U] [P] et M. [U] [R] à payer la somme de 900.00 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner solidairement Mme [U] [P] et M. [U] [R] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire. Il en résulte que la famille affirme être à jour du paiement des loyers, des charges et des ordures ménagères. Un mail aurait été transmis à l’agence immobilière qui assure la gestion et à l’assurance juridique du bailleur avec les justificatifs pour contester le montant de la dette. Il est joint au DSF des pièces pour attester de paiements effectués. Elle devrait être présente le jour de l’audience avec ces justificatifs.

Appelée à l’audience du 16 juin 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 21 juillet 2026 en raison de la constitution d’avocat.

Lors de celle-ci, il est mis au débat l’absence dans le dispositif de l’assignation de constatation d’une clause résolutoire.

Le conseil de M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] indique que le commandement de payer délivré ne vise pas effectivement une clause résolutoire, actualise la dette locative à la somme de 1129.69 € mois de juillet 2026 compris, ne s’oppose plus à l’octroi de délais de paiement et dépose.

Le conseil de Mme [U] [P] et M. [U] [X] dans ses conclusions sollicite de la juridiction de céans de dire n’y avoir lieu de prononcer la résiliation du bail liant les parties, dire Mme [U] [P] et M. [U] [X] redevables d’une somme de 790.58 € au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges, accorder à Mme [U] [P] et M. [U] [X] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de leurs dettes, suspendre pendant ces délais le jeu de la clause résolutoire incluse dans le bail, dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Au soutien de ces prétentions, il expose que conformément à un arrêt de la Cour de Cassation Chambre civile 3ième n°17-26568 en date du 25 octobre 2018, s’il revient au juge des référés de constater le jeu de la clause résolutoire, il n’est pas en son pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail. Il fait observer que l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que même si le bail initialement signé entre les parties ne contenait pas de clause résolutoire celle-ci est désormais à prendre en compte bien qu’elle ne soit pas écrite. S’agissant du montant des arriérés qui sont contestés par les défendeurs, il justifie cette contestation par le fait que les bailleurs ont omis de prendre en compte un virement de 336.00 € effectué le 7 février 2025 qui n’apparaît pas dans le décompte qui fait état d’une somme due de 1126.69 € au lieu de 790.58 €. Quant à la demande d’octroi de délais de paiement, il fait valoir les ressources de Mme [U] [P] et M. [U] [X] pour démontrer leur capacité à respecter un plan d’apurement. Il verse au litige les pièces destinées à les étayer. L’affaire a été mise en délibéré au  6 octobre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

L’affaire a été mise en délibérée au 6 octobre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 24 avril 2026 soit plus de six semaines avant la première audience du 16 juin 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] apparaît recevable.

2°) Sur la résiliation judiciaire du bail:

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie . Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, considérant :

– Le bail de location conclu le 29 juin 2021 avec prise d’effet au même jour entre M. [D] [S] aux droits duquel se substituent légalement M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] lequel ne contient aucune clause résolutoire
– Le commandement de payer en date du 15 décembre 2025 qui ne vise pas de fait une clause résolutoire mais se fonde sur les articles 1741 et 1228 du code civil relatifs à la résolution d’un contrat de louage
– L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 sus cité vise les contrats de baux d’habitation dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai mais pas ceux qui ne contiendraient aucune clause résolutoire
– La contestation de la compétence de la juridiction de céans pour prononcer la résiliation du bail liant les parties soulevée par le conseil de Mme [U] [P] et M. [U] [X] lequel s’appuie sur un arrêt de la Cour de Cassation en date du 25 octobre 2018 (C. Cass 3ième chambre civile N°17-26568) qui stipule qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la résiliation d’un contrat de bail, celui-ci devant se borner à constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ou non réunies et qu’il ne peut prendre que des mesures provisoires

il convient de déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur la demande de résiliation du bail, l’affaire relevant du tribunal judiciaire statuant au fond.

Sur les demandes subséquentes des requérants : l’expulsion, l’indemnité d’occupation, les arriérés de loyers :

En l’espèce, il n’y a pas lieu à statuer en référé sur ces demandes au regard de l’incompétence du juge de céans quant à la résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses conséquences.

Sur les demandes des défendeurs : l’octroi de délais de paiements, la suspension de la clause résolutoire, le montant des arriérés locatifs :

En l’espèce il n’y a pas lieu non plus à statuer en référé sur ces demandes pour les mêmes motifs que ceux cités supra.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V], partie perdante, supporteront seuls les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à statuer au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que le bail conclu le 29 juin 2021 avec prise d’effet au même jour entre d’une part M. [D] [S] aux droits duquel se substituent légalement M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] et d’autre part Mme [U] [P] et M. [U] [X] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ne contient pas de clause résolutoire en cas de  non-paiement des loyers ;

CONSTATONS en conséquence que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sollicitée par M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] ;

DISONS n’y avoir lieu dès lors à statuer sur les demandes relatives à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et aux arriérés de loyers et des charges ;

DISONS n’y avoir lieu également à statuer sur les demandes des défendeurs relatives à l’octroi de délais de paiements, la suspension de la clause résolutoire et le montant des arriérés locatifs ;

DEBOUTONS M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que M. [C] [J] [Z] et Mme [C] [H] [N] née [V] supporteront seuls les dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés