TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE 1
AG

JUGEMENT DU 06 OCTOBRE 2026

MINUTE N° : 218/2026
DOSSIER N° : N° RG 23/00562 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DB6U

Nature de l’affaire : 71G Action en responsabilité exercée contre le syndicat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE
DU 02 JUIN 2026 ET DU DÉLIBÉRÉ
PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Julia DEPETRIS, Paul GRIMALDI, Juge
GREFFIER: Yves LE MAO,
JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le six Octobre deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .
Date indiquée à l’issue des débats .

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDERESSE

S.A.S. LE KALLISTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société [Localité 1] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE L’EDEN, dont le siège social est sis [Adresse 4] – Représenté par son syndic la SAS PATRIMONIA GESTION
représentée par Me Pierre-marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA,

Copies exécutoires délivrées le 08 Octobre 2026
à Me ACQUAVIVA et à Me Antoine MERIDJEN

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI [Adresse 1] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble l’EDEN, situé [Adresse 5] à BASTIA et cadastré section AN n°[Cadastre 1].

Cet immeuble était administré par la SAS LE KALLISTE, syndic professionnel, depuis le 14 mai 1984.
Au cours de l’été 2019, un véhicule terrestre à moteur garé à proximité immédiate de l’immeuble a été incendié, ce qui a occasionné des dommages notamment sur la façade de celui-ci.

Un conflit est apparu entre la SCI [Adresse 1] et la SAS LE KALLISTE sur la gestion du sinistre.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 avril 2023, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SAS LE KALLISTE IMMOBILIER devant le tribunal de judiciaire de BASTIA aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions régulièrement notifiées le 09 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, est intervenu volontairement à la cause.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 27 février 2025, la SCI [Adresse 6] MARTYRS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1231-2 et suivants, 1991, 1992, 1993 et suivants du code civil, de :
DÉCLARER recevable l’intervention volontaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’EDEN ; En conséquence,
CONDAMNER la SAS LE KALLISTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les sommes de 😮 7.002,60 euros au titre du préjudice financier ;
o 5.000 euros au titre du préjudice moral ;
CONDAMNER la SAS LE KALLISTE à payer à la SCI [Adresse 1], les sommes de: o 20.000 euros au titre du préjudice financier ;
o 5.000 euros au titre du préjudice moral ;
REJETER les demandes, fins, et prétentions de la SAS LE KALLISTE ; ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; CONDAMNER la SAS LE KALLISTE à payer à la SCI [Adresse 6] MARTYRS et au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 4.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, au visa des articles 1103, 1217, 1231, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, ainsi que de l’article 24 du règlement de copropriété et de l’annexe au contrat de syndic, et de l’article 18, I, de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les demandeurs font valoir que le syndic a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en manquant à son obligation contractuelle de souscription des assurances. Ils précisent que le syndic ne justifie pas des démarches effectuées pour couvrir l’immeuble et n’a jamais informé le syndicat des copropriétaires de la suspension du contrat d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires indique devoir assumer seul les réparations et avoir subi une perte de chance d’être indemnisée par son assurance. Selon lui, l’indemnisation assurantielle étant de droit, il conclut que la perte de chance est égale au montant des réparations à venir. Il ajoute subir un préjudice moral en raison de la rupture de confiance envers le syndic et de l’absence de souscription d’une assurance pendant un temps.

Concernant la SCI, elle fait valoir qu’un tiers à un contrat peut se prévaloir sur le fondement de la responsabilité délictuelle d’un manquement au contrat sans prouver de faute distincte à son égard. Elle déclare avoir également perdu une chance d’être indemnisée suite à l’incendie et avoir subi un préjudice personnel, en raison de l’image écornée de ses lots causée par la dégradation de la façade. Elle ajoute subir un préjudice financier en raison des travaux mis à sa charge, ainsi qu’un préjudice moral.

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 05 janvier 2024, la SAS KALLISTE demande au tribunal, de :
DÉBOUTER la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer à la SAS LE KALLISTE la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1992 et 1240 et suivants du code civil, la SAS KALLISTE fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute concernant la déclaration et la gestion du sinistre, ayant réalisé de nombreuses diligences. Elle expose que la copropriété n’a pas été en mesure de régler l’appel de cotisation de l’assureur, en raison de la défaillance de plusieurs copropriétaires dans le paiement des charges, cette faute n’étant alors pas imputable au syndic. Elle ajoute avoir mis en demeure les copropriétaires de régler les arriérés.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI, le syndic affirme que le préjudice ne peut être que de sa quote-part de travaux de réfection, puisque la société ne peut réclamer l’indemnisation du préjudice subi par d’autres copropriétaires. Il ajoute que la société ne rapporte pas la preuve d’un préjudice personnel ni d’un préjudice moral. Il précise que la non-réalisation des façades n’a pas de lien de causalité avec les faits.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instance au 25 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l’audience du 02 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Ainsi, les moyens relatifs à l’exécution provisoire ne reposant sur aucune prétention ne seront pas traités par le tribunal.

I : Sur l’intervention volontaire

En vertu des articles 328 à 330 du code de procédure civile, un tiers peut intervenir volontairement à la procédure pour élever une prétention ou appuyer une prétention d’une partie.
En l’espèce, aux termes de conclusions régulièrement notifiées le 09 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN est intervenu volontairement à la procédure.

En l’absence de toute contestation de la part des parties, il y a lieu de constater l’intervention volontaire de du syndicat des copropriétaires à la procédure.

II : Sur la responsabilité du syndic

En vertu de l’article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ». L’article 1992 du code civil ajoute « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ». Il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 octobre 2009, n° 08-19.111).

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du code civil précise « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable sur le fondement délictuel à l’égard des copropriétaires à raison des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission.

L’article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 indique « I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous: – d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

En l’espèce, l’article 24 du règlement de copropriété indique « Les pouvoirs du syndic sont ceux qui lui sont conférés par la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, notamment dans ses articles 17 et 18, et le décret numéro 67-223 du 17 mars 19687 dans ses articles 31 à 39 ». Les demandeurs transmettent un contrat de syndic non signé et qui ne peut donc faire foi concernant les obligations contractuelles.

Il n’est pas contesté que l’immeuble en copropriété a subi des dommages suite à un incendie. Par courriel du 01 juillet 2019, le syndic a déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble.

Par courriel du 06 février 2020, l’assureur ALLIANZ indique au syndic « Seul le contrat garantissant la copropriété aurait pu être mobilisé au titre de la garantie « incendie » mais je vous rappelle que les garanties étaient suspendues au moment des faits ».

Par courrier du 06 décembre 2018, l’assureur ALLIANZ a envoyé au syndic l’appel de cotisation pour l’année 2019 pour un montant de 2.439,73 euros à échéance du 1er janvier 2019.

Les relevés bancaires du compte de la copropriété font état d’un solde de 1.102,79 euros au 31 décembre 2018, de 1.050,47 euros au 31 janvier 2019, de 1.683,27 euros au 29 mars 2019, de 1.486,37 euros au 30 avril 2019, et de 3.152,83 euros au 28 juin 2019.

Le syndic a effectué trois virements à l’assureur ALLIANZ, les 02 mai 2019, 04 juin 2019 et 18 juin 2019, pour régler la cotisation.
Par courrier en date du 22 juin 2019, l’assureur ALLIANZ indique au syndic, « Votre règlement est malheureusement intervenu après la date de réalisation du 29 avril 2019, mentionnée dans notre courrier de mise en demeure. Votre contrat est donc résilié depuis cette date ».

Le syndic déclare n’avoir pas pu régler la cotisation en raison de la défaillance des copropriétaires dans le paiement des charges. Il transmet un document intitulé « balance en date de valeur au 01/04/2019 ». Cette pièce ne permet pas de conclure que le manque de trésorerie est causé par le non-paiement des charges des copropriétaires. De même, le syndic transmet deux courriers de relance pour les provisions courantes dues au 1er janvier 2019, soit postérieurement à la date de paiement prévue pour la cotisation. Une seule relance est antérieure pour un montant de 358 euros, montant bien inférieur à celui de la cotisation due. Le syndic ne démontre pas que l’absence de trésorerie est causée par les copropriétaires.

Il ressort des éléments ci-dessus que l’assurance de l’immeuble a été résiliée suite au non-paiement de la cotisation, en l’absence de trésorerie nécessaire. Le syndic ne produit aucun élément justifiant avoir alerté les copropriétaires de cette problématique alors qu’il a reçu une mise en demeure de régler la cotisation, telle que prévue par l’article L.113-3 du code des assurances, un avis de résiliation et un courrier le 22 juin 2019 lui rappelant l’absence de contrat valable. Le syndic ne démontre pas non plus avoir effectué des démarches pour souscrire une nouvelle assurance, alors qu’il avait les fonds nécessaires à disposition à partir du mois de juin 2019, soit avant l’incendie.

Le syndic a ainsi commis une faute en ne satisfaisant pas à son obligation d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, notamment en l’assurant.

Cette faute a fait perdre au syndicat des copropriétaires la chance d’être indemnisée de son préjudice suite à l’incendie.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’indemnisation étant de droit, la perte de chance est égale au montant des réparations à venir.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat d’assurance résilié permettant de vérifier les clauses d’exclusion du dommage, de sorte qu’il existe une possibilité que l’assureur puisse exclure sa garantie. De ce fait, la perte de chance d’être indemnisée sera estimée à 90%.

La neuvième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 septembre 2020 de la copropriété retient des travaux de réfection de la façade arrière de l’immeuble pour un devis chiffré à 7.002,60 euros TTC.

Par conséquent, le syndic sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 6.302,34 euros pour son préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir subi un préjudice moral car il n’a pas été assuré durant un temps certain et suite à la rupture de confiance légitime envers le syndic. Ce préjudice est estimé à la somme de 2.000 euros.

Par conséquent, le syndic sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2.000 euros pour son préjudice moral.

La SCI [Adresse 1] peut également se prévaloir de la faute contractuelle pour obtenir réparation de son préjudice, distinct du préjudice du syndicat des copropriétaires.

Tout d’abord, la société sollicite l’indemnisation du coût des travaux de réfection de la façade. Elle avance un montant de 20.000 euros sans produire aucun justificatif, et en contradiction avec le devis de 7.002,60 euros retenu par l’assemblée générale. De plus, la perte de chance d’être indemnisée par l’assurance pour le coût des travaux est un préjudice du syndicat des copropriétaires, déjà indemnisé dans ce jugement, et qui n’est pas distinct pour la SCI. Ce préjudice sera rejeté.

La société indique ensuite avoir subi une atteinte à son image car elle est propriétaire de deux établissements accueillant du public. La société ne justifie pas cette allégation. De plus, les dommages se situent sur la façade arrière de l’immeuble, de sorte que l’atteinte à l’image n’est pas caractérisée. Ce préjudice sera rejeté.

Enfin, la société sollicite l’indemnisation de son préjudice moral, sans le décrire ni l’étayer par aucune pièce. Ce préjudice sera rejeté.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formulées par la SCI [Adresse 8] DES MARTYRS seront rejetées.
III : Sur les autres demandes

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, le syndic, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndic, condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

En revanche, si une faute délictuelle a été retenue à l’encontre du syndic concernant la SCI [Adresse 1], aucun préjudice indemnisable n’a été démontré, de sorte qu’il est équitable de ne pas fixer d’article 700 du code de procédure civile pour la SCI [Adresse 1].

Sur l’exécution provisoire :
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, à la procédure ;

CONDAMNE la SAS LE KALLISTE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, la somme de 6.302,34 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE la SAS LE KALLISTE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SAS LE KALLISTE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EDEN, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SAS LE KALLISTE et la SCI [Adresse 1] de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SAS LE KALLISTE aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,