06 Octobre 2026

N° RG 26/00296 – N° Portalis DBYT-W-B7K-F4QP 

Ord n°

[S] [E]

c/

[B] [H]

Le :

Exécutoire à :

la SCP ESTUAIRE AVOCATS

Copies conformes à :

la SCP ESTUAIRE AVOCATS
la SELARL POLYTHETIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Octobre 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [E]
née le 20 Juillet 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [H]
né le 18 Avril 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Julien ECHARDOUR de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 44184-2026-007272 du 23/07/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2020, madame [S] [E] a donné à bail commercial précaire à monsieur [B] [H] un local comprenant deux pièces principales, un espace rangement, WC privatif, situé au [Adresse 3], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges d’un montant de 500 €, payable le 6 de chaque mois, pour une durée de 36 mois consécutifs à compter du 22 avril 2020.
Par acte notarié en date du 27 avril 2023, madame [S] [O] a donné à bail commercial à monsieur [B] [H] un local commercial correspondant au lot de copropriété N°2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], un terrain et un autre local commercial situés à la même adresse, à destination d’exploitation par le preneur de son activité de photographe portraitiste, de vente de produits afférents à la photographie (…), moyennant un loyer annuel de 7.800 €, payable d’avance au plus tard le 10 de chaque mois, pour une durée de 9 années entières et consécutives.
Les parties ont convenu à compter du 1er novembre 2024 de réviser le montant du loyer à la baisse passant de 650 € à 600 €.
Par courrier daté du 4 octobre 2025, la bailleresse a donné congé pour le 26 avril 2026, échéance de la période triennale, en sollicitant à monsieur [H] le paiement de la somme de 5.131 € au titre d’un arriéré locatif.
Le 5 mai 2026, elle lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du bail commercial, pour une somme en principal de 11.928,50€.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2026, madame [O] veuve [E] a fait assigner en référé monsieur [B] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, aux fins de résiliation de bail, d’expulsion et de provisions.
Le défendeur a constitué avocat le 27 juillet 2026.
L’affaire appelée à la première audience du 4 août 2026 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire.
A l’audience du 8 septembre 2026, les deux parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.
Madame [O] [E] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en rectifian le montant de l’arriéré locatif, aux fins de voir au visa notamment de l’article L 145-41 du code de commerce et des articles 808 et 809 du code de procédure civile :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial souscrit par monsieur [H] à la date du 5 juin 2026 et donc la résiliation de plein droit du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4], avec toutes suites et conséquences de droit ;
– en conséquence, ordonner l’expulsion de monsieur [H] et de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe à titre de locataire commercial et ce dès la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration de ce délai jusqu’à complète libération des lieux et au besoin avec l’assistance de la force publique ;
– condamner monsieur [H] à lui payer à titre provisionnel la somme de 11.928,50 € représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 5 juin 2026 et ce avec intérêts de droit ;
– condamner monsieur [H] à lui régler à titre provisionnel la somme de 660 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 juin 2026 et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
– condamner monsieur [H] à payer la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner monsieur [H] aux entiers dépens, dans lesquels seront inclus le coût du commandement de payer du 5 mai 2026, ainsi que tous frais de notification de l’assignation au créancier inscrit.
En réponse aux différents moyens de défense, elle dénonce à titre liminaire la récurrence des difficultés de paiement des loyers de la part de monsieur [H]. Elle soutient que ce dernier n’est pas en situation de régler sa dette locative, en se référant aux deux seuls versements qu’il a effectués depuis la délivrance du commandement de payer, représentant la modique somme de 250 €. Elle fait observer qu’il bénéficie en considération de ses revenus de l’aide juridictionnelle totale. Elle fait valoir que le délai de prescription à appliquer aux loyers commerciaux n’est pas de deux mais de cinq ans, en application du délai de droit commun prévu à l’article 2224 du code civil.
Monsieur [H] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°1, aux fins de voir, au visa notamment des articles L 145-9 et suivants du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil, des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles 835, 514 et suivants du code de procédure civile :
à titre principal,
– déclarer ses demandes recevables ;
– prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 27 avril 2023 ;
– dire que les échéances prévues découlant du délai accordé sont entièrement respectées ainsi que le paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
– constater l’existence de contestation sérieuse eu égard à la demande de provision;
subsidiairement,
– limiter la condamnation de monsieur [H] au paiement de la somme de 8.407,50 € au titre des arriérés de loyers et charges ;
– accorder à monsieur [H] un délai de 24 mois pour quitter les locaux professionnels, afin de pouvoir déménager son activité ;
– accorder à monsieur [H] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;
en tout état de cause,
– débouter madame [E] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
– écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– condamner madame [E] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dont distraction au profit de Me Julien ECHARDOUR ;
– condamner madame [E] aux entiers dépens.
En défense, il soulève en premier lieu la non conformité du congé que madame [E] lui aurait notifié aux dispositions légales. S’il ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif, il fait valoir qu’il est en situation de le régler, en justifiant de ses encaissements, s’il n’est pas contraint de déménager son activité à l’âge de 64 ans. Il argue que la bailleresse ne justifie pas d’un impératif à retrouver la libre disposition de ses locaux de toute urgence.
Au titre de contestations sérieuses opposées à la demande de provision, il soulève la prescription des sommes sollicitées antérieurement au 5 mai 2024. Il fait valoir que la bailleresse ne saurait solliciter à titre provisionnel une indemnité d’occupation et qu’il lui appartiendra de saisir le juge du fond.
Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’application concomitante de ces dispositions permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.
Il a été précisé que le commandement qui est un préalable à la mise en jeu d’une clause résolutoire est nécessairement délivré par acte extrajudiciaire (Civ. 3e, 21 déc. 2017, n°16-10.583).
Aux termes de l’article L 143-2 du code de commerce en son premier alinéa, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions ; le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

I – Sur la résiliation du bail commercial
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
En l’espèce, le bail commercial conclu au bénéfice de monsieur [H] stipule une clause résolutoire, rédigée dans des termes dépourvus d’ambiguïté.
Un commandement de payer visant cette clause lui a été signifié le 5 mai 2026 pour la somme en principal de 11.928,50 € à un arriéré de loyers et charges depuis 2022.
Monsieur [H] ne peut se prévaloir du délai de prescription biennale prévu à l’article L 145-60 du code de commerce dont le champ d’application est limité aux actions dérivant du statut des baux commerciaux. Il est de jurisprudence constant que ne sont pas soumises à la prescription biennale l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’action en paiement des loyers, ainsi qu’en paiement d’une indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre.
Monsieur [H] n’apporte pas la preuve de paiement de la somme réclamée dans le délai imparti. Il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant depuis, pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Par de simples impressions écrans d’une application bancaire sans garantie probatoire sur le titulaire du compte, il démontre nullement être en situation de régler sa dette locative.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées régulièrement réunies à la date du 5 juin 2026.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans ses deux premiers alinéas permet au juge qui ordonne l’expulsion d’ accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Il résulte de l’article L 412-4 du même code que pour l’octroi de ces délais entre un mois et un an, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé (…).
Monsieur [H] ne démontre pas le caractère prospère de son activité commerciale promue sur un compte instagram au vu du nombre de “followers”, faute d’éléments comptables fiables. Son maintien prolongé dans les locaux appartenant à madame [E] laisse craindre au contraire une aggravation de sa dette locative, à défaut de perspective d’évolution favorable de ses revenus au vu de son âge notamment après liquidation de ses droits retraite.
Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion de monsieur [H], ainsi que tout occupant de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour celui-ci de quitter les lieux.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II – Sur les demandes de provision
Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
La somme sollicité au titre de l’arriéré locatif ne souffre pas de contestation sérieuse au vu des motifs développés supra sur le délai de prescription applicable.
Etant occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 5 juin 2026, monsieur [H] doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges dus en cas de poursuite du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux. Faute d’élément non sérieusement contestable sur les charges, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer appliqué lors de l’acquisition de la clause résolutoire, soit 600 €.
En conséquence, monsieur [H] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.928,50 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation du bail.
Madame [E] sera déboutée du surplus de ses prétentions.
III – Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [H] succombant à l’instance doit supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation en référé, ainsi que celui de la dénonciation au créancier inscrit.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée de ce chef. Monsieur [H] sera condamné à lui régler la somme de 500 €.
Selon les dispositions de l’article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial des locaux situés [Adresse 3], conclu au bénéfice de monsieur [B] [H], sont réunies à la date du 5 juin 2026 ;
ORDONNONS l’expulsion de monsieur [B] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;
CONDAMNONS monsieur [B] [H] à payer à madame [S] [O] [E], à titre de provision, la somme de 11.928,50 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation du bail ;
CONDAMNONS monsieur [B] [H] à payer à madame [S] [O] [E], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 €, à compter du 5 juin 2026 jusqu’à la parfaite libération des lieux avec restitution des clés ;
CONDAMNONS monsieur [B] [H] à payer à madame [S] [O] [E] la somme de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS monsieur [B] [H] aux entiers dépens de l’instance en référé, comprendront notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation en référé, ainsi que celui de la dénonciation au créancier inscrit ;
DÉBOUTONS les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD