N° RG 25/00372 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHYL

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]
Madame [L] [N], demeurant [Adresse 4]
S.A.R.L. BYM’S ENSEIGNE ORPI IMMOBILIER, sise [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6]
représentée par Maître Françoise BOUGUE, avocat au barreau de BAYONNE

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Août 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Octobre 2026

copie délivrée à Me KERNEIS
Me [X]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2015 à effet du même jour, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R], son fils, ont pris à bail auprès de Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N], en présence et avec le concours de la SARL ORPI [Z] IMMOBILIER, pour une durée de trois ans tacitement reconductible, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 7], maison “[Localité 3]” à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le contrat de bail a été tacitement reconduit les 17 août 2018, 2021 et 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ont fait assigner Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N] ainsi que la SARL BYM’S, membre du réseau ORPI [Z] IMMOBILIER ci-après dénommée SARL BYM’S-OTI, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1719, 1720 et 1240 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 15 681,48 euros correspondant à la moitié des loyers qu’ils ont réglés sur 3 ans, entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2025, outre la moitié de ceux versés et le remboursement de l’indexation depuis le 1er août 2025,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI aux entiers dépens qui incluront le coût du constat d’huissier.
Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] expliquent qu’un DPE provisoire vierge était annexé au bail et ne pas en avoir par la suite reçu d’autre, certifient qu’une visite du Syndicat mixte EMMA (Eaux du Marensin-Maremne-Adour) a mis en évidence, le 16 mai 2023, la dangerosité pour leur santé, en raison de sa non-conformité, du réseau d’assainissement équipant le logement ce dont les bailleurs étaient pourtant informés depuis 2016, précisent que des travaux de mise en conformité ont toutefois été réalisés et que l’installation a été déclarée conforme le 20 novembre 2023, déplorent que les bailleurs et leur mandataire leur aient demandé de régler les loyers avec indexation alors que les lieux étaient totalement indécents, et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance dès lors que les défendeurs, à défaut de leur fournir un DPE valide, ne justifient pas leur avoir donné à bail un logement décent.

Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI prise en la personne de son repésentant légal ont répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 2224 du Code civil, 3-3, 4-3-2-2, 6, 7 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile :

débouter Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions pour être prescrits et à tout le moins infondés dans leurs actions à leur égard,
faire droit à leur demande reconventionnelle et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du jugement à intervenir, pour manquements contractuels de Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R],
à défaut, condamner Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] à laisser Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N] procéder aux travaux nécessaires à la conservation de leur bien et à sa mise aux normes eu égard à l’évolution de la réglementation, à compter de la réception de la correspondance les avisant de tels travaux et sous astreinte, au-delà, de 100 euros par jour de retard,
condamner Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] à leur payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] aux entiers dépens.
Les défendeurs prétendent que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique à la communication d’un DPE et que tel serait également le cas, en tout état de cause, de la prescription quinquennale fixée à l’article 2224 du Code civil, défendent à titre subsidiaire la décence du bien litigieux en rappelant que le DPE n’avait en 2015 qu’une valeur informative, que celui annexé au bail, en énumérant les caractéristiques du bâti et les équipements du logement, atteste le respect des contraintes énergétiques, que les demandeurs ont refusé l’accès aux lieux, en 2025, au diagnostiqueur qu’ils avaient chargé d’établir un nouveau DPE tenant compte des travaux réalisés, que la non-conformité du système d’assainissement résultant du déversement des eaux usées dans un fossé communal, extérieure aux lieux, ne fait pas partie des critères de la décence, que les préconisations émises à l’issue du contrôle effectué en 2016 sont insuffisantes pour consacrer l’insalubrité des lieux et l’atteinte à la sécurité de leurs occupants, et que l’installation a été déclarée conforme en 2023, et stigmatisent par ailleurs la duplicité des demandeurs qui vont jusqu’à soutenir, contre l’évidence, que la fosse septique serait installée à l’intérieur du logement, s’opposent à titre infiniment subsidiaire à leurs demandes indemnitaires, qu’ils ne justifient pas, sollicitent en outre du tribunal, reconventionnellement, d’une part qu’il prononce la résiliation du bail pour manquements des locataires à leurs obligations de ne pas empêcher la réalisation de travaux et de justifier le ramonage des conduits de fumée ainsi que la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et d’autre part qu’il exonère la SARL BYM’S-OTI de tout manquement à ses obligations de conseil et de diligence.

Après plusieurs renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 4 août 2026.

Représentés par Maître Myriam KERNEIS, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ont soutenu leurs dernières conclusions pour entendre le le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 6 et 7-1 notamment de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1719, 1720 et 1240 du Code civil, 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile :

écarter le moyen de l’irrecevabilité soulevé par Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 15 681,48 euros correspondant à la moitié des loyers qu’ils ont réglés sur 3 ans, entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2025, outre la moitié de ceux versés et le remboursement de l’indexation depuis le 1er août 2025,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI aux entiers dépens qui incluront le coût du constat d’huissier,
débouter Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
dire que le jugement sera assorti de l’exécution provisoire et rejeter la demande des défendeurs tendant à l’écarter.Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] maintiennent que les bailleurs et leur mandataire, faute de leur avoir remis un DPE valide, ne justifient pas leur avoir donné à bail un logement décent, soutiennent d’une part que leur action n’est nullement prescrite dès lors que l’obligation de délivrance d’un logement répondant aux critères de la décence est une obligation continue qui s’applique pendant toute la durée du bail si bien que celle de leur remettre un DPE valide avait cours lors des reconductions de 2018, 2021 et 2024, et d’autre part que le bail reconduit est un nouveau bail donnant naissance à un nouveau délai de prescription de 3 ans, indiquent n’avoir découvert la non-conformité et la dangerosité pour la santé humaine du système d’assainissement qu’à la lecture du rapport de la visite de contrôle effectuée le 16 mai 2023 et n’avoir jamais eu connaissance de celui de la visite de 2016 mais que même si tel avait été le cas, l’obligation continue du bailleur de leur délivrer un logement décent n’en aurait pas pour autant été éteinte, précisent que leur action à l’encontre de la SARL BYM’S-OTI n’est pas prescrite non plus, martèlent que les critères de la décence ne s’appliquent pas qu’aux seuls clos et couvert puisque les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon font partie des équipements caractérisant la décence des biens d’habitation, rétorquent que la responsabilité de la SARL BYM’S-OTI, qui n’a pas vérifié la conformité des lieux aux critères de la décence, est engagée, et briguent le débouté de toutes les demandes des défendeurs, y compris celle tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Représentés par Maître [T] [X], Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI prise en la personne de son repésentant légal ont repris leurs ultimes écritures tendant à voir le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans leurs précédentes conclusions:

débouter Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions pour être prescrits et à tout le moins infondés dans leurs actions à leur égard,
faire droit à leur demande reconventionnelle et prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement à intervenir, pour manquements contractuels de Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R],
à défaut, condamner Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] à laisser Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N] procéder aux travaux nécessaires à la conservation de leur bien et sa mise aux normes eu égard à l’évolution de la réglementation, à compter de la réception de la correspondance les avisant de tels travaux et sous astreinte, au-delà, de 100 euros par jour de retard,
condamner Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] à leur payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] aux entiers dépens,
ne pas assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI maintiennent que l’action des demandeurs est prescrite en certifiant d’abord que Madame [I], qui assure n’avoir eu connaissance du défaut de conformité de l’installation d’assainissement qu’en 2023, reconnaît pourtant dans une correspondance qu’elle était présente lors de la visite de contrôle de 2016, en opérant ensuite une distinction entre la reconduction tacite et le renouvellement d’un bail pour affirmer que la tacite reconduction génère une prolongation du bail primitif et non un nouveau bail, et enfin en rétorquant que l’obligation de remettre un DPE n’est pas une obligation continue, réitèrent l’intégralité de leurs arguments initiaux tendant à obtenir, sur le fond le débouté des demandeurs de toutes leurs demandes, à titre subsidiaire la reconnaissance de la décence du bien litigieux, à titre infiniment subsidiaire le rejet des demandes indemnitaires des demandeurs, à titre reconventionnel la prononciation de la résiliation du bail pour manquements de Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] à leurs obligations ainsi que l’exonération de la SARL BYM’S-OTI de tout manquement à ses obligations de conseil et de diligence, et enfin sollicitent que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée en raison des conséquences que les enjeux financiers du litige auraient sur leur situation.

Le délibéré a été fixé au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVÉE PAR LES DÉFENDEURS

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Conformément à l’article 7-1 de la loi n° n89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit,

Aux termes de l’article 1214 du Code civil, le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou l’accord des parties, et donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée ;

Selon l’article 1215 du même code, lorsque les contractants continuent, à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction, laquelle produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ont assigné les défendeurs aux fins d’obtenir le remboursement de la moitié des loyers qu’ils ont réglés au cours des trois années ayant précédé l’assignation et de ceux versés depuis le 1er août 2025, ainsi que l‘indemnisation de leur préjudice de jouissance généré par l’indécence des lieux pris à bail puisque seul un DPE provisoire vierge de toute information sur la consommation énergétique réelle du logement leur a été remis et que son système d’assainissement n’était pas conforme et présentait un danger pour leur santé ;

Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI soulèvent la fin de non-recevoir tirée de la prescription, depuis 2018, de leur manquement initial de délivrer à Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] un bien répondant aux critères de la décence ;

Ceux-ci défendent la recevabilité de leur action en faisant observer qu’ils fondent leurs demandes uniquement sur la période de trois ans antérieure à l’assignation et sur le défaut de communication d’un DPE valide au moment de la reconduction du contrat de bail ;

La Cour de cassation a de longue date jugé, dans des arrêts concernant aussi bien la reconduction tacite (pourvoi n° 93-13.165 du 14 juin 1995) que le renouvellement (pourvoi n° 79-13.227 du 4 novembre 1980), et de façon constante (pourvoi n°21-18.360 du 16 novembre 2023), que la tacite reconduction ou le renouvellement d’un bail fait naître un nouveau contrat et non une simple prorogation du bail primitif, sa jurisprudence ayant été consacrée par les articles 1214 et 1215 du Code civil, ci-dessus rappelés, issus de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Dès lors, les reconductions successives du contrat de bail conclu entre les parties le 17 août 2025 ont donné naissance en 2018, 2021 et 2024 à de nouveaux contrats et non à des prorogations du contrat initial ;

Par ailleurs, la Cour de cassation considère que l’obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparations locatives n’est pas une obligation instantanée mais une obligation continue, qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail, sa 3e chambre civile ayant une nouvelle fois jugé, dans un arrêt très récent du 4 juin 2026, que “le locataire d’un logement à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure” (pourvoi n° 24-11.437) ;

Autrement dit, cette obligation demeure permanente et le point de départ de la prescription triennale fixée à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 glisse dans le temps sans éteindre le droit du locataire à agir pour le présent et l’avenir afin d’exiger la mise en conformité des locaux pris à bail ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R], ainsi, sont recevables en leur action dirigée à l’encontre de Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI, peu important à cet égard et contrairement à ce que soutiennent ces derniers, qu’ils soient restés passifs depuis leur entrée dans les lieux à partir de laquelle ils ne pouvaient ignorer, comme il sera ultérieurement démontré, le défaut de conformité du système d’assainissement équipant le logement loué ;

Enfin, il convient de préciser que l’action indemnitaire de Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R], en tout état de cause et comme ils l’admettent d’ailleurs eux-mêmes, reste enfermée dans le délai de prescription triennale prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES DES LOCATAIRES

Sur la demande principale

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] réclament la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer, en raison de l’inexécution de leur obligation majeure de leur délivrer un logement décent dès lors qu’ils ne leur ont pas remis de DPE valide et que le dispositif d’assainissement n’était pas conforme, une somme de 15 681,48 euros correspondant à la moitié des loyers qu’ils ont réglés entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2025 abondée de la moitié de ceux versés depuis le 1er août 2025 et du remboursement de leur indexation ;

Sur la non-conformité du dispositif d’assainissement

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;

Aux termes de l’article 1709 du Code civil, le contrat de louage est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir à l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer ;

Conformément à l’article 1719 du même code, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (1°), d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (2°) et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (3°) ;

En vertu de l’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, constituent un habitat indigne les locaux ou installations utiilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ;

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise les conditions auxquelles le logement doit satisfaire au regard de la sécurité et de la santé des locataires, en l’occurrence le bon état d’entretien et de solidité du gros oeuvre et de ses accès qui protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ainsi que des menuiseries et une couverture protégeant contre les infiltrations d’eau (1), la conformité à leur usage des dispositifs de retenue des personnes tels que garde-corps des fenêtres, loggias et balcons (2), l’absence de risques manifestes des matériaux de construction, des canalisations et des révêtements pour la santé et la sécurité physique des locataires (3), la conformité aux normes de sécurité des réseaux et branchements d’électricité, de ceux de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude (4), le bon état des dispositifs d’ouverture et des éventuels dispositifs de ventilation qui permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (5) et enfin la suffisance de l’éclairement naturel des pièces principales dotées d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre (6) ;

L’article 3-3 du même décret prévoit que le logement comporte, au titre des éléments d’équipement et de confort, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

Enfin, selon l’article L.1331-22 du Code de la santé publique tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue soit par lui-même soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] soutiennent que le système d’assainissement équipant le bien de Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [F] qu’ils ont pris à bail le 17 août 2015 souffrait d’un défaut de conformité et versent aux débats, à l’appui de leur prétention, l’avis rendu le 7 juin 2016 par le Syndicat intercommunal de la Basse Vallée de l’Adour à l’issue d’un contrôle de l’installation effectué le 3 juin précédent, le procès-verbal de constat dressé le 11 septembre 2023 par Maître [H] [Y], commissaire de justice à [Localité 5], le rapport rédigé le 17 mai 2023 par le Syndicait mixte EMMA (Eaux du Marensin-Maremne-Adour) après avoir la veille procédé à un nouveau contôle, et enfin le rapport de vérification des travaux réalisés établi par le même Syndicat mixte EMMA le 20 novembre 2023 ;

L’avis du 7 juin 2016 prouve que l’installation d’assainissement individuel n’était pas conforme aux critères de la décence puisque le Syndicat intercommunal de la Basse Vallée de l’Adour la déclare “non conforme, avec danger pour la santé des personnes car elle présente un défaut de sécurité sanitaire”, souligne l’absence de traitement des eaux usées de la cuisine et de la salle de bains ainsi que la possibilité que ces eaux entrent en contact avec les eaux-vannes prétraitées, et préconise qu’elle soit réhabilitée dans un délai de quatre ans ou un an en cas de vente ;

Maître [H] [Y] consigne notamment, dans son procès-verbal de constat du 11 septembre 2023, la présence côté nord de l’habitation d’un caniveau qui longe le mur, percé par plusieurs ouvertures et en soubassement duquel se trouve, sous la fenêtre de la cuisine, “un tuyau qui dépasse”, parfaitement mis en évidence par le premier des trois clichés photographiques insérés à la page 3, avant de procéder avec l’aide de Madame [U] [I] à plusieurs opérations consistant à ouvrir le robinet de la cuisine, à introduire du pain dans l’évier de la cuisine puis à y verser du liquide de vaisselle, qui démontrent que l’eau sans ajout, le pain et l’eau avec liquide de vaisselle se déversent directement dans le caniveau, ce qu’illustrent les douze photographies des pages 4 et 5 ;

Le rapport du 17 mai 2023 confirme le défaut de conformité de l’installation relevé en 2016 puisque le Syndicat mixte EMMA déclare l’installation non conforme et présentant un ou des dangers pour la santé des personnes après avoir constaté que “les eaux usées de la cuisine se déversent à ciel ouvert dans un caniveau à ciel ouvert le long du mur de la maison puis sont rejetées sans aucun traitement avec les eaux usées de la salle de bains, du lave-linge et de l’évier du cellier, dans le fossé communal “, et préconise pour y remédier sa réhabilitation intégrale dans un délai de quatre ans ou un an en cas de vente ;

Enfin, ayant relevé que l’ensemble des eaux usées est raccordé au dispositif d’assainissement et que ces eaux sont séparées des eaux pluviales, le rapport de vérification des travaux effectués, rédigé par le Syndicat mixte EMMA le 20 novembre 2023, déclare l’installation d’assainissement conforme à l’arrêté du 7 septembre 2009 modifié par l’arrêté du 7 mars 2012 fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieur ou égale à 1,2 kg/J de DBO5 (demande biochimique en oxygène mesurée à cinq jours) ;

Ces différentes pièces établissent sans la moindre ambiguïté que le système d’assainissement du bien pris à bail par Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] auprès des défendeurs n’était pas conforme aux règles en vigueur, étant précisé d’une part qu’aucun des trois documents émanant des services de contrôle ne fait état de la présence de la fosse septique à l’intérieur des lieux, ce qu’ils n’auraient évidemment pas manqué de rapporter si tel avait été le cas, d’autre part que les demandeurs admettent finalement dans leurs ultimes écritures, après avoir initialement prétendu le contraire, que “la fosse septique est bien extérieure”, et enfin que leur affirmation selon laquelle “les canalisations qui y conduisent traversent l’intérieur de la maison” est aberrante puisqu’elle revient à contester la conception universelle d’un dispositif dont l’objectif est précisément d’acheminer les eaux usées d’une habitation via des canalisations, toujours souterraines, vers la fosse appelée à les recevoir ;

Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI objectent que l’avis du Syndicat intercommunal de la Basse Vallée de l’Adour est intervenu un an après la signature du bail, que les préconisations qu’il recèle ne suffisent pas, en elles-mêmes, à caractériser l’insalubrité du logement ou une atteinte à la santé des occupants, que la non-conformité de l’installation d’assainissement, qui est extérieure au logement, n’entre pas dans les critères de la décence qui ne s’appliquent qu’au clos et au couvert, et que les demandeurs, qui ne se sont jamais plaints de remontées d’odeurs méphitiques à l’extérieur, ne produisent aucune pièce qui établirait un risque avéré pour leur santé ;

Les défendeurs, en ce qui concerne leur premier argument, n’expliquent pas en quoi l’avis rendu par le Syndicat intercommunal un an après la conclusion du contrat de bail rendrait l’installation conforme aux normes de la décence et ne démontrent pas davantage qu’elle l’aurait été lorsque les locataires sont entrés dans les lieux ;

Il convient de rappeler, en ce qui concerne leur deuxième moyen, non seulement que l’article L.2224-8-III du Code général des collectivités territoriales confie aux communes, compétentes en matière d’assainissement des eaux usées, le contrôle des installations d’assainissement individuel et leur permet de fixer des prescriptions techniques en vue de la réhabilitation de celles qui ne seraient pas conformes, mais également que les avis des services chargés de procéder aux contrôles ont une portée juridique significative, quand bien même ils ne revêtiraient pas le caractère de décisions administratives exécutoires, puisqu’il s’agit de documents officiels faisant foi lors des transactionss, et encore que l’article 4 de l’arrêté précédemment cité du 7 septembre 2009 modifié exige des communes qu’elles s’assurent que les installations ne portent atteinte ni à la salubrité publique ni à la sécurité des personnes ni à la santé publique, ne doivent pas favoriser le développement de gîtes à moustiques susceptibles de transmettre des maladies vectorielles ni engendrer de nuisances olfactives, et doivent être conçues pour éviter tout contact accidentel des personnes avec les eaux usées, ce qui n’est manifestement pas le cas de l’espèce puisque les rapports de contrôle versés aux débats et le procès-verbal de constat de Maître [H] [Y] démontrent à tout le moins que la conception du dispositif équipant le bien litigieux favorise le contact accidentel des occupants avec les eaux usées de même que la contamination du fossé communal et porte ainsi atteinte à la santé et la salubrité publique ;

Leur troisième allégation est quant à elle réduite à néant pas les dispositions précédemment rappelées du Code civil, du Code la santé publique, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 qui n’incluent pas dans les critères de la décence que le seul clos et couvert mais tout équipement ou toute installation représentant un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ;

Enfin, leur dernière objection se heurte à la continuité de l’obligation de délivrer un logement décent, consacrée par la jurisprudence et qui ne dépend ni de la passivité des locataires ni de l’absence de réclamation de leur part, mais également au caractère d’ordre public de cette obligation de décence qui anéantit le défaut de mise en demeure, et enfin à la non-conformité du dispositif d’assainissement qui représente en elle-même un risque pour la santé des locataires sans qu’ils soient obligés de justifier ses conséquences sur leur état de santé ;

Les arguments de Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI, ainsi, sont inopérants ;

Il convient par conséquent de constater que le dispositif d’assainissement individuel équipant le bien litigeux n’était pas conforme aux normes de la décence lors de la conclusion, le 17 août 2015, du contrat de bail liant les parties, et que sa non-conformité n’a cessé que le 20 novembre 2023, date du rapport de vérification des travaux de mise aux normes effectués.

Sur le défaut de communication de DPE

En application de l’article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ;

Conformément à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce, d’une part que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de bail conclu entre les parties le 17 août 2015 comprend un diagnostic de performance énergétique, d’autre part que ce DPE n’était valide que jusqu’au 31 décembre 2015, et enfin qu’il recèle certes le descriptif des caractéristiques du bâti et de ses équipements mais qu’il ne comporte en revanche aucune information sur les consommations énergétiques annuelles et les émissions de gaz à effet de serre, faute pour la SARL ATLANTIC CONTRÔLE de Biarritz, qui a réalisé le dossier, d’avoir pu obternir des factures de chauffage et d’eau chaude ;

En outre, les défendeurs ne contestent pas n’avoir remis que ce seul DPE à Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] alors qu’ils auraient dû, au regard de la continuité de leur obligation de leur délivrer un logement décent et contrairement à ce qu’ils assurent, leur en communiquer un nouveau, justifiant le respect des critères légaux de décence énergétique et notamment les seuils d’exclusion des “passoires thermiques”, dès l’expiration de celui, provisoire, qu’ils leur avaient remis lors de leur prise à bail, et à chaque reconduction du contrat bail ; leurs cavillations sur la valeur purement informative, en 2015, du DPE qui ne deviendra en effet juridiquement opposable qu’à partir du 1er juillet 2021, et sur l’absence de demande des locataires de leur fournir un DPE valide, sont anéanties par leur obligation légale ci-dessus rappelée ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R], qui n’ont été destinataires que d’un DPE dépourvu, notamment, de toute information sur les consommations énergétiques réelles du bien pris à bail, ont ainsi été privés de toute possibilité de vérifier sa décence énergétique et n’ont pu, par voie de conséquence, négocier le cas échéant le montant du loyer à la baisse voire renoncer à louer le logement de Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N] au profit d’un autre bien moins énergivore ;

Les défendeurs, ainsi, ont donc délivré à Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] un local à usage d’habitation principale non conforme aux normes de la décence puisqu’ils ne leur ont pas remis de DPE comportant toutes les mentions requises sur sa consommation énergétique réelle et que le dispositif d’assainissement des lieux souffrait d’un défaut de conformité majeur susceptible de porter atteinte à leur santé.

Sur le remboursement des loyers

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

De jurisprudence constante, l’indécence d’un logement ne permet au locataire de suspendre le paiement du loyer ou, comme au cas de l’espèce, d’en solliciter le remboursement, qu’à condition qu’il prouve avoir été dans l’impossibilité absolue d’habiter les lieux, un logement pouvant en effet être juridiquement “indécent” sans pour autant empêcher le locataire d’y vivre ;

Ce principe a encore été rappelé par la Cour de cassation qui a jugé le 13 mars 2025, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile, que “si le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de la décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux (…) et ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer“ (pourvoi n° 22-23.406) ;

Or, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] occupent le logement litigieux, sans interruption, depuis le 17 août 2015 soit depuis plus de onze ans, et rapportent ainsi la preuve de sa totale habitabilité;

Ils seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1147 ancien du Code civil, en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail liant les parties, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ;

Toutefois, la jurisprudence exige de longue date, pour que cet article s’applique et ouvre droit à réparation, la réunion de trois conditions cumulatives c’est-à-dire une faute, un préjudice certain et un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] sollicitent du tribunal qu’il condamne in solidum Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Sur le préjudice résultant de l’absence de remise de DPE

Monsieur [W] [M], Madame [L] [M] née [N] et la SARL BYM’S-OTI, en ne remettant à Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] aucun DPE valide, ont manqué à leur obligation essentielle d’information et ainsi commis une faute, précédemment caractérisée, susceptible d’être sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts ;

Les demandeurs doivent également et impérativement démontrer que cette faute leur a occasionné un préjudice certain, la Cour de cassation jugeant de façon constante, depuis un arrêt rendu le 3 décembre 2003 par sa 3e chambre civile, que “des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle” (pourvoi n° 02-18.033), opérant ainsi un revirement jurisprudentiel spectaculaire puisqu’elle ne subordonnait pas, jusque-là, l’octroi de dommages et intérêts à la justification d’un préjudice ;

Or, force est de constater que Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ne démontrent aucun préjudice qui aurait été directement généré par le défaut de remise d’un DPE puisqu’ils ne produisent à cet égard strictement aucune pièce, tels des factures d’énergie qui mettraient en évidence, au regard des caractéristiques du logement qu’ils occupent, une surconsommation corrélativement constitutive d’un préjudice financier, ou des documents d’origine médicale qui attesteraient de problèmes de santé puisant leur origine dans l’impossibilité de porter ou de maintenir la température des lieux à un niveau leur permettant de se prémunir contre le froid et qui serait quant à elle constitutive d’un préjudice de jouissance;

En outre, ils ne justifient d’aucune démarche qu’ils auraient entreprise auprès des défendeurs, notamment par mise en demeure officielle, pour les exhorter à faire réaliser un DPE valide alors qu’ils pouvaient aisément constater que celui qui leur avait été remis le jour de leur entrée dans les lieux n’était valide que jusqu’au 31 décembre 2015 et ne contenait au surplus aucune information sur la consommation énergétique réelle du logement ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du défaut de remise d’un DPE.

Sur le préjudice résultant de la non-conformité du dispositif d’assainissement

Il convient à titre préliminaire de rappeler que le préjudice de jouissance résultant de l’indécence d’un logement demeure soumis à la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation ayant une nouvelle fois jugé, dans l’arrêt précédemment évoqué rendu par sa 3e chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437), que le locataire d’un logement à usage d’habitation est recevable “à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice” ;

Cette période de trois ans qui commence au cas de l’espèce le 8 août 2022 et prend fin le 8 août 2025 et non, comme les demandeurs le mentionnent en se méprenant, du 1er août 2022 au 31 juillet 2025, ne donnerait toutefois lieu à indemnisation, si Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] justifiaient le préjudice de jouissance qu’ils allèguent, que pour la période allant du 8 août 2022 au 20 novembre 2023, date à laquelle l’installation d’assainissement a été déclarée conforme ce qui a mis fin au préjudice généré par sa non-conformité, et serait ainsi circonscrite à une durée de 15 mois et 12 jours ;

Plusieurs éléments du dossier tendent cependant à démontrer que la non-conformité durable du dispositif d’assainissement n’a occasionné à Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] aucune gêne dans l’utilisation quotidienne des lieux ;

Le premier tient au fait qu’ils ne pouvaient que constater cette non-conformité lorsqu’ils ont pris possession des lieux et donc demander à leurs bailleurs d’y remédier rapidement, puisque le procès-verbal de constat dressé par Maître [H] [Y] le 11 septembre 2023, c’est-à-dire antérieurement à la mise en conformité du dispositif, démontre clairement que le tuyau par lequel les eaux usées de la cuisine, de la salle de bains et du cellier se déversent dans le caniveau longeant le mur de la maison et dont il dépasse largement l’aplomb était apparent, le commissaire de justice relatant à la page 3 qu’en soubassement du mur de façade nord et sous la fenêtre de la cuisine “se trouve un tuyau qui dépasse”, ce que corroborent le premier des trois clichés photographiques illustrant la même page, les deux premiers et le dernier de la page 4 et les deux premiers de la page 5 ;

La participation active de Madame [U] [I] aux opérations de constat de Maître [H] [Y] concourt quant à elle à prouver qu’elle avait parfaitement conscience du caractère flagrant de la non-conformité du système d’assainissement aux critères de la décence puisqu’il ressort des pages 4 et 5 qu’elle prend l’initiative d’introduire du pain dans l’évier de la cuisine pendant que l’eau coule puis d’y verser du liquide de vaisselle ;

Le commissaire de justice instrumentaire rapporte en outre la déclaration de Madame [U] [I] selon laquelle “lorsqu’elle prend un bain, l’eau moussante mélangée à du savon s’écoule directement depuis la bonde de la baignoire jusqu’au tuyau en soubassement du mur de façade sous la fenêtre de la salle de bains“ ; or, Madame [U] [I], qui utilise sans nul doute la baignoire du logement, objet du cliché photographique n° 36 qui rehausse l’état des lieux d’entrée du 17 août 2015, depuis sa prise de possession, avait inéluctablement constaté de longue date l’écoulement d’eau moussante mélangée à du savon qu’elle indique à Maître [H] [Y] ;
Enfin et à supposer qu’ils n’auraient pas, pendant dix mois, prêté la moindre attention au “tuyau qui dépasse” ni n’auraient été intrigués par sa présence et/ou sa finalité, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ont eu connaissance des insuffisances de l’installation d’assainissement, en tout état de cause, au plus tard le 3 juin 2016, date de la visite de contrôle ayant donné lieu à l’avis rendu le 7 juin suivant par le Syndicat intercommunal de la Basse Vallée de l’Adour ;

En effet, Madame [U] [I] qui se contredit désormais en prétendant, non sans témérité, n’en avoir été informée qu’à l’occasion de celle du 16 mai 2023, a pourtant admis sa présence aux opérations de contrôle du 3 juin 2016 puisqu’elle indique au directeur de l’agence ORPI de [Localité 5], dans une correspondance du 23 mars 2023, que le dispositif d’assainissement “est, depuis 2016, “NON CONFORME AVEC DANGER POUR LA SANTÉ DES PERSONNES “ (ci-joint RAPPORT de VISITE de 2016, Mr et Me [M] étaient présents à ce contrôle, tout comme moi)“, étant en outre observé qu’il est très vraisemblable qu’elle ait été elle-même à l’origine de ce contrôle puisque la facture correspondante, n° 2016-FON/1054 du 7 juin 2026, émise par le Syndicat intercommunal de la Basse Vallée de l’Adour et que les défendeurs produisent, a été établie au nom de “M ET MME [I] ET [R] [U] ET [S]” auxquels le talon de paiement qu’elle comporte en demande le règlement ;

Le deuxième élément réside dans la carence des demandeurs dans l’administration de la preuve du préjudice de jouissance dont ils réclament réparation ;

Dans leurs dernières conclusions, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] précisent, à la page 13, l’origine de leur préjudice de jouissance qui résulte “des rejets d’eaux usées à l’air libre et des nuisances olfactives, la fosse septique étant située à l’intérieur de la maison près de la salle de bains”, ainsi que de l’obligation de “nettoyer régulièrement le sol”, et versent en tout et pour tout aux débats, pour le démontrer, deux procès-verbaux de constat, le premier étant celui, précédemment évoqué, établi par Maître [H] [Y] le 11 septembre 2023 et le second ayant été dressé le 11 mai 2026 par Madame [G] [J], clerc habilitée aux constats au sein de la SELAS ALLIANCE ATLANTIQUE PYRÉNÉES de SOUSTONS ;

Le procès-verbal du 11 mai 2026, toutefois, ne présente pas d’intérêt au regard de la justification du préjudice de jouissance dont excipent les demandeurs puisque la clerc instrumentaire indique avoir été requise par Madame [U] [I] afin de constater les dates et heures de neuf photographies qu’elle a prises le 17 octobre 2023 pour sept d’entre elles et le 18 octobre 2023 pour les deux autres, à l’occasion des travaux d’assainissement effectués à l’intérieur et à l’extérieur du logement litigieux ;

Il s’infère en revanche de la page 1 du procès-verbal de constat de Maître [H] [Y] qu’elle est intervenue à la requête des demandeurs en raison des difficultés qu’ils rencontrent “avec l’écoulement des eaux de la cuisine qui se fait directement sur la rigole extérieure, engendrant des nuisances olfactives et visuelles et les obligeant à nettoyer régulièrement cette dernière” ;

Or, ce procès-verbal est insuffisant pour justifier le préjudice de jouissance dont se prévalent Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ;

Le commissaire de justice, en effet, n’y consigne strictement aucune odeur méphitique qu’il aurait sentie pendant l’exercice de son ministère, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur du logement, étant rappelé que la fosse septique est bien située à l’extérieur du logement et que les canalisations d’acheminement des eaux usées vers ce réceptacle sont toujours souterraines ;

Le constat de Maître [H] [Y] ne rapporte pas davantage la preuve de quelque nuisance visuelle que ce soit qui imposerait à ses requérants de nettoyer “régulièrement” le caniveau dans lequel se déversent les eaux usées de la cuisine, de la salle de bains et du cellier et que ne constitue pas la simple présence d’une “matière verdâtre” dont ni l’étendue ni la forme ni la consistance ni l’odeur ne sont précisées et dont aucun élément ne permet de déterminer l’origine, la fréquence d’apparition et celle du nettoyage nécessaire pour la faire disparaître ;

Enfin, Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] ne produisent strictement aucune autre pièce, tels des constats officiels d’odeurs nauséabondes, des certificats médicaux qui démontreraient les conséquences dommageables pour leur santé de l’écoulement des eaux usées et non traitées dans le caniveau longeant l’habitation, par exemple des maux de tête, des nausées, des irritations de la gorge ou des yeux et, plus graves encore des vertiges, des pertes de conscience, des problèmes digestifs ou des infections cutanées, ou des attestations émanant de proches, de voisins ou d’artisans ;

Le troisième élément réside dans la demande des locataires de reporter les travaux de mise en conformité du système d’assainissement ;

Cette requête, formulée auprès de la SARL BYM’S-OTI, mandataire de Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N], dans un courrier recommandé du 24 mars 2023 qu’aucune partie ne verse aux débats, est attestée par la réponse, le 28 mars suivant, du destinataire qui indique aux demandeurs qu’il va faire part aux bailleurs de leur “souhait de reporter les travaux”, qui ne seront au final exécutés que six à sept mois plus tard ;

Or et bien qu’aucun élément du dossier ne permette de connaître la raison précise pour laquelle les locataires ont sollicité que l’exécution des travaux soit différée, cette requête est une preuve irréfutable de l’absence de toute gravité du préjudice qu’ils invoquent puisqu’ils ne peuvent à la fois se prévaloir d’un préjudice de jouissance directement lié à la non-conformité du dispositif d’assainissement en se plaignant en outre du danger qu’elle représente pour leur santé, et demander en même temps de surseoir à sa mise en conformité, ce qui revient à vouloir se maintenir pendant plusieurs mois dans la situation inconfortable qu’ils dénoncent ;

Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R], s’ils avaient été incommodés par des odeurs peu agréables et des reflux, auraient au contraire pris toutes les dispositions nécessaires pour que les travaux destinés à y mettre fin soient exécutés le plus tôt possible ;

Le dernier élément, et non le moindre, découle de la passivité de Madame [U] [I] et Monsieur [S] [R] qui n’ont entrepris aucune démarche auprès des défendeurs pour leur demander de remédier aux nuisances dénoncées ;

Leur dossier ne recèle en effet aucune démarche épistolaire, correspondance simple et/ou mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’ils auraient adressée à Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] née [N] ou à leur mandataire pour les informer des désagréments et du danger résultant pour leur santé et la qualité de leur vie quotidienne du défaut de conformité de l’installation d’assainissement ;

Ils indiquent certes, à la page 3 de leurs ultimes écritures, que les travaux de conformité ont été réalisés suite au passage du commissaire de justice “et à une mise en demeure”, mais ne justifient nullement cette form

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